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すいません、連絡しておきながら中々その後連絡出来てなくて…
落ち着いたら連絡します。

外貨預金を始めようかなぁ~?なんて考えてます(笑)
いかがでしょうか?

青ち | URL | 2012-05-01(Tue)21:49 [編集]

ご連絡お待ちしております。

青ちさんへ

いつもコメント有難うございます。
青ちさんがお忙しい事は十分理解してます。
ブログでチェックしてますので・・・(笑)
仕事が落ち着いたら連絡下さい。
美味しいお酒、飲みましょう。

今は日本円だけでの資産形成はあまりにも危険かも
しれません。外貨もそのリスクヘッジの1つだと思
います。

自分の資産は自分で護りましょう。

西富士男 | URL | 2012-05-01(Tue)22:51 [編集]

管理人のみ閲覧できます

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| | 2012-05-04(Fri)05:03 [編集]

凄くわかりやすい説明でした。

文才があり羨ましいです!

ハイパーインフレ。

アルゼンチンなどが、対岸の火事ではなくなるかも
しれませんね。

資産をコツコツためて、そのための勉強をすることが
大切。

義務教育での学校教育でも、本来は力を入れるべきでは?
そのように、感じました。

メガネ魔人 | URL | 2012-05-09(Wed)19:50 [編集]

コメント有難うございます。

メガネ魔人さんへ

コメント有難うございます。
お返事が遅れ失礼しました。

文才・・・すごく嬉しい言葉です。
日本語って難しいですけど、便利でも
ありますよね。私もまだまだなので
もう少し思っている事をちゃんと伝えたい。
なんて常に考えています。

金融の知識の勉強を義務教育であまりやらない
のは日本位かもしれませんね。
メガネ魔人さんが仰る通りでもう少し力を
入れるべきだと私も思います。

こういうブログでどんどん意見を言って
伝わっていくと嬉しいですね。

いつか世の中が変わると信じて・・・。

西富士男 | URL | 2012-05-12(Sat)00:15 [編集]

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ハイパーインフレと不動産投資。

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時間の経過は早いもので、気が付けばゴールデンウィーク目の前ですね。今年は9連休なんて方もいるようですね。9連休もあったら何をして良いのか逆に分からないかもしれません。みなさん、GW楽しんで下さい






さて本日のテーマですが『ハイパーインフレと不動産投資』です。






前回のブログでハイパーインフレの記事を綴りましたが、夢物語ではなく現実味を帯びてきたことだとつくづく感じます。私の周囲にもその備えを実行している人が多数。






国の借金はもう返せないくらい膨大です。一般家庭に例えると年収480万円の家が1億円位の借金を抱えたのと同じ比率です。返せるわけないですよね。







ただ国は返せる方法が1つあります。物価を上げてインフレを起こすことです。インフレは債権者から債務者への富の移行だからです。






1000倍の物価上昇(ハイパーインフレ)が起きたなら、100円のジュースは1本10万円になります。逆に借金は1000分の1に縮小される計算になります。この時に借金を返してしまうのです。






この場合、国民から借金(国債)をしている国は債務者であり、お金を貸している国民が債権者となります。






なので『日本の膨大な借金=債権者から債務者への富の移行であるハイパーインフレを起こし借金をなくす』という式が成り立つのです。






この時、一番の被害を被るのは日本円での預金者である事は前回のブログでも伝えた通りです。






では、不動産投資をしている投資家はどうなるのでしょうか?






当然、小さな自己資金で大きな利益を得れるのが不動産投資の醍醐味。レバレッジをかけられる=借金(ローン)も半端ない金額である人が多い。






ハイパーインフレになった時、金利も上昇する可能性が高いです。変動金利よりは固定金利にする方がリスクは少ないと言えそうです。






問題は入居者がきっちりと家賃を支払ってくれる能力があるかの問題です。ハイパーインフレになると株安・円安・債券安となり倒産なんてこともあり得ます。海外展開をしている会社にお勤めの入居者の方が安全なのかもしれません。






そして家賃もハイパーインフレと同じ率で現在の入居者から値上げした家賃をとれるか?というと、今の法律では入居者保護の観点から難しいと思います。






日本円でしか資産形成をしていない大家さんで、不動産アパートローンを変動金利にしているのはリスクが高いという事になります。インフレ時、支出である金融機関への返済金額は上がり、家賃収入は変わらないでは破綻は見えています。






そのリスクヘッジとして、入居者が滞納した場合や家賃をインフレ率に上げたい場合は入居者と新しい契約をすれば良いのだと感じます。







その為には新入居者とは定期借家契約を締結しておくのです。普通借者契約では急激な家賃値上げは判例的にも認められない可能性が高いです。






家賃値上げに対応してもらえない入居者に退去してもらうにも、滞納をされた時も定期借家契約なら法律的にも期間満了を待てば、その次は新契約を締結するだけなので比較的大家寄りの条件(インフレ時の高家賃募集)に出来るはずです。






ハイパーインフレの本当に酷い状況は2年~3年も経過すると収まってきます。その間、どうしのげるかが大切です。日本円の価値が下がり、物価の異常上昇が起きた時の為に海外資産(外貨・株・MMF等)を形成しておくのも必要です。






時々、簡単にハイパーインフレになったら海外移住するという人もいますが、文化の理解や言語問題など簡単に出来る事ではないです。海外でビジネスが出来て稼ぐ能力があるなら話しは別ですが・・・。






どちらにしても日本の不動産投資と海外投資はセットで考える時代が来たのかもしれません。








■ KEEP WALKING THEATRE


最初はふざけた動画かと思っていたら、人生の歩みを止めないことへの勇気を貰える動画でした。なんか自然と元気がもらえましたよ。



















   ※浦田健氏とのご利益2ショットバナー(笑) 
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≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2012.04.26

コメント

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すいません、連絡しておきながら中々その後連絡出来てなくて…
落ち着いたら連絡します。

外貨預金を始めようかなぁ~?なんて考えてます(笑)
いかがでしょうか?

青ち | URL | 2012-05-01(Tue)21:49 [編集]

ご連絡お待ちしております。

青ちさんへ

いつもコメント有難うございます。
青ちさんがお忙しい事は十分理解してます。
ブログでチェックしてますので・・・(笑)
仕事が落ち着いたら連絡下さい。
美味しいお酒、飲みましょう。

今は日本円だけでの資産形成はあまりにも危険かも
しれません。外貨もそのリスクヘッジの1つだと思
います。

自分の資産は自分で護りましょう。

西富士男 | URL | 2012-05-01(Tue)22:51 [編集]

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| | 2012-05-04(Fri)05:03 [編集]

凄くわかりやすい説明でした。

文才があり羨ましいです!

ハイパーインフレ。

アルゼンチンなどが、対岸の火事ではなくなるかも
しれませんね。

資産をコツコツためて、そのための勉強をすることが
大切。

義務教育での学校教育でも、本来は力を入れるべきでは?
そのように、感じました。

メガネ魔人 | URL | 2012-05-09(Wed)19:50 [編集]

コメント有難うございます。

メガネ魔人さんへ

コメント有難うございます。
お返事が遅れ失礼しました。

文才・・・すごく嬉しい言葉です。
日本語って難しいですけど、便利でも
ありますよね。私もまだまだなので
もう少し思っている事をちゃんと伝えたい。
なんて常に考えています。

金融の知識の勉強を義務教育であまりやらない
のは日本位かもしれませんね。
メガネ魔人さんが仰る通りでもう少し力を
入れるべきだと私も思います。

こういうブログでどんどん意見を言って
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いつか世の中が変わると信じて・・・。

西富士男 | URL | 2012-05-12(Sat)00:15 [編集]

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