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クアラルンプール VS ジョホールバル

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7月中旬にマレーシアの不動産視察に行ってきました。マレーシアの中でも日本人が投資目的で購入をしている2大エリア『クアラルンプール』と『ジョホールバル』の両方を見て来たので感じた事を書きたいと思います。

クアラルンプール・ツインタワー



結論から言うと、投資をする目的やリスクのとれる範囲によってどちらのエリアを購入したら良いのか?が自然と決定してくるものと思います。





私の場合、将来自分で移住する可能性もありますし賃貸にする可能性もある(結構こういう人が多いのではないでしょうか?)





投資する条件として私は基準をしっかり決めています。それは欲しい不動産を購入するのではなく、必要とされる不動産を購入するという事です。キャピタルゲインは狙わないです。





『欲しい』と『必要』は似ているようで全然違うのです。海外不動産となるといつ法律改正があって購入した不動産を売却&賃貸にするかもしれません。出口戦略をしっかりとれる事が必須となります。





『欲しい』という不動産は、みんなが購入している話題の不動産であったり、憧れであったりしますし、日本人としての基準で良い物件と判断している事が多い。出口戦略を真剣に考慮した場合、海外の人や日本人に売却という事になるケースが多くなりそうです。





『必要とされる』とは、自分自身が人生上その不動産を利用し必要とする事は勿論ですが、海外不動産の場合、その国の国民が必要と思って購入している不動産かどうか?を判断する事が投資をする上で最も重要視するべき点です。





法律改正が随時行われる中、出口戦略である売却&賃貸は自国民から選ばれているかどうか?は最低限必要と考え、私は『必要とされる不動産』を求め、またその目線でマレーシアのクアラルンプール・ジョホールバルを見てきました。


≪クアラルンプール≫

マレーシアと言ったらクアラルンプール。一大都市で誰でも知っている事でしょう。マレーシアの中心地なので国際色豊かな街並みでビジネスが展開され、不動産もどんどん供給されています。交通も発達しておりビジネスチャンスも多くある。人が集まってくるという意味では投資的に見ても文句がないエリアです。



ただ、過度に価格が上昇しているケースもあるので注意が必要。自国民の富裕層位しか購入出来ない状況であるのも事実。場合によっては賃貸してもマイナスという事が考えられる。





自国民はクアラルンプールから少し離れた郊外(車で15分位)に多く住んでいる。そしてそのエリアはクアラルンプールなのに外国人不動産購入最低価格100万リンギット以上という条件該当外のエリアもあったりする。(MM2H取得者のみ)





私も今回、郊外のエリアで前向きに検討している不動産があるが、日本人も含め外国人は誰も購入していない。でも自国民はすごい勢いで購入している。出口戦略も今回見た中では可能性が高く、将来の発展も見込める要素があるのでかなり条件が合っている。ここ数日で判断する。





≪ジョホールバル≫

シンガポールからジョホールバルを経由しクアラルンプールまで鉄道が通るというイスカンダル計画に期待をしてキャピタルゲインを狙う海外投資家が不動産を多く購入している。隣国シンガポールあってのエリアと感じました。

ジョホールバル・シンガポール風景
(シンガポールとジョホールバルを繋ぐ橋)


ただ、現状としてはイスカンダル計画も途中であり、頓挫する可能性も十分あり得るし、そのリスクは考慮するべき事項です。そして、私が最も重要視している自国民がほとんど購入していないというのが少し引っかかります。外人だけで成立している不動産マーケットという事になる。出口戦略の時はかなりリスクになる可能性がある。





ジョホールバルも行って分かったのですが、私の好きな『ここは伊豆?』と勘違いする様なリゾートを思わせる所もあって雰囲気は良い。キャピタルゲインを狙っていない私からするとリゾートを購入する感覚では有りだと思いました。リゾート感覚で暮らして、たまにシンガポールに行って買い物を楽しむというスタイルになるんだろう。

シンガポール・マーライオン

IMG_4395.jpg



ジョホールバルはマルボロカレッジの様な有名校もあるのでお子様のいるご家庭では、国際人としての活躍をする教育地としては条件が整っています。




シンガポールあってのジョホールバルなので、国境を超えるイミグレが近くにあるエリアは将来面白いかもしれません。





マレーシアが規制している外国人不動産最低価格100万リンギット以上という枠に該当しないエリアもありお手頃価格で購入が出来るのは嬉しい。





総評としては、出口戦略を考慮した投資をするならクアラルンプールのエリアが優勢かと思います。クアラルンプールの中でも自国民が購入しているエリアがお勧めです。ジョホールバルもイスカンダル計画が完成すればキャピタルゲインも夢ではないし、お子様の教育やリゾート感覚なら良いです。





海外不動産はキャピタルゲイン狙いで購入を検討している人が多いですが、マレーシアはその旨味は薄くなっていると感じます。キャピタル狙いだけで購入すると大火傷する事も十分考えられますのでご用心。





日本で不動産を購入する時も同じですが、何の為に購入するのかの目的をしっかり持って、自分の投資基準を決めてから挑む事が重要です。

クアラルンプール不動産4

ジョホールバル不動産3

クアラルンプール不動産5



マレーシア不動産のモデルルームを見ると、どこを見ても日本人好みのお部屋になっています。実際はクロスではなくペンキで塗った壁ですし、キッチン排気口は外に出ていなかったりする。過度な期待はしない方が良いし、モデルルームの部屋だけで購入判断はかなり危険です。





自分自身の投資条件・基準を持って自ら決めた基準をぶれないで選ぶ、無かったら手を出さない位で丁度良いと思います。









■ シンガポールのフラートンホテル

クアラルンプールからジョホールバルの不動産視察の際、宿泊したのがシンガポールのフラートンホテル。歴史ある建物の風情も素晴らしいですが、スタッフのおもてなしが超一流でした。また行きたいですね。


フラートンホテル外観
外観が本当に綺麗ですよね~。


フラートンホテルロビー
ホテルロビーも品格がある。


フラートンホテルエントランス












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神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

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2014.07.23
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