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ハイパーインフレと不動産投資。

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時間の経過は早いもので、気が付けばゴールデンウィーク目の前ですね。今年は9連休なんて方もいるようですね。9連休もあったら何をして良いのか逆に分からないかもしれません。みなさん、GW楽しんで下さい






さて本日のテーマですが『ハイパーインフレと不動産投資』です。






前回のブログでハイパーインフレの記事を綴りましたが、夢物語ではなく現実味を帯びてきたことだとつくづく感じます。私の周囲にもその備えを実行している人が多数。






国の借金はもう返せないくらい膨大です。一般家庭に例えると年収480万円の家が1億円位の借金を抱えたのと同じ比率です。返せるわけないですよね。







ただ国は返せる方法が1つあります。物価を上げてインフレを起こすことです。インフレは債権者から債務者への富の移行だからです。






1000倍の物価上昇(ハイパーインフレ)が起きたなら、100円のジュースは1本10万円になります。逆に借金は1000分の1に縮小される計算になります。この時に借金を返してしまうのです。






この場合、国民から借金(国債)をしている国は債務者であり、お金を貸している国民が債権者となります。






なので『日本の膨大な借金=債権者から債務者への富の移行であるハイパーインフレを起こし借金をなくす』という式が成り立つのです。






この時、一番の被害を被るのは日本円での預金者である事は前回のブログでも伝えた通りです。






では、不動産投資をしている投資家はどうなるのでしょうか?






当然、小さな自己資金で大きな利益を得れるのが不動産投資の醍醐味。レバレッジをかけられる=借金(ローン)も半端ない金額である人が多い。






ハイパーインフレになった時、金利も上昇する可能性が高いです。変動金利よりは固定金利にする方がリスクは少ないと言えそうです。






問題は入居者がきっちりと家賃を支払ってくれる能力があるかの問題です。ハイパーインフレになると株安・円安・債券安となり倒産なんてこともあり得ます。海外展開をしている会社にお勤めの入居者の方が安全なのかもしれません。






そして家賃もハイパーインフレと同じ率で現在の入居者から値上げした家賃をとれるか?というと、今の法律では入居者保護の観点から難しいと思います。






日本円でしか資産形成をしていない大家さんで、不動産アパートローンを変動金利にしているのはリスクが高いという事になります。インフレ時、支出である金融機関への返済金額は上がり、家賃収入は変わらないでは破綻は見えています。






そのリスクヘッジとして、入居者が滞納した場合や家賃をインフレ率に上げたい場合は入居者と新しい契約をすれば良いのだと感じます。







その為には新入居者とは定期借家契約を締結しておくのです。普通借者契約では急激な家賃値上げは判例的にも認められない可能性が高いです。






家賃値上げに対応してもらえない入居者に退去してもらうにも、滞納をされた時も定期借家契約なら法律的にも期間満了を待てば、その次は新契約を締結するだけなので比較的大家寄りの条件(インフレ時の高家賃募集)に出来るはずです。






ハイパーインフレの本当に酷い状況は2年~3年も経過すると収まってきます。その間、どうしのげるかが大切です。日本円の価値が下がり、物価の異常上昇が起きた時の為に海外資産(外貨・株・MMF等)を形成しておくのも必要です。






時々、簡単にハイパーインフレになったら海外移住するという人もいますが、文化の理解や言語問題など簡単に出来る事ではないです。海外でビジネスが出来て稼ぐ能力があるなら話しは別ですが・・・。






どちらにしても日本の不動産投資と海外投資はセットで考える時代が来たのかもしれません。








■ KEEP WALKING THEATRE


最初はふざけた動画かと思っていたら、人生の歩みを止めないことへの勇気を貰える動画でした。なんか自然と元気がもらえましたよ。



















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2012.04.26

『国債未達 ⇒ ハイパーインフレ』の懸念。

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新年度がスタートです!皆さん、今年度もどうぞ宜しくお願いします。そしてこの時期には珍しく日本列島が暴風に見舞われましたね。春一番も吹かず変な感じですが、張り切って新年度も行きましょう!







さて本日のテーマですが『国債未達 ⇒ ハイパーインフレの懸念』です。






現在、日本の財政状況が最悪である事はすでにご存知のことでしょう。累積赤字がなんと1000兆円を超えようとしています。






年間の税収が40兆円、支出が90兆円以上ある赤字運営を改善せず運営している事を考慮すると、日本がこの大借金をまともに返済する事は明らかに困難だと判断出来ます。






国民から借金をする国債で今までは信頼という名のもとに年間財政不足分を補ってこれましたが、近い将来国債が予定より売れず『国債未達』が起こる事も考えられます。






『国債未達』になると日本円に対しての信頼が失われ円の価値が暴落します。借金を返せなくなる日本は収入を確保するため大増税をするか、最後は『国債を日銀が引き受ける』という流れになります。






現在、国債を日銀が直接買い取る事は財政法第5条で禁止されています。






日銀がいったん国債の引受けによって政府への資金供与を始めると、その国の政府の財政節度を失わせ、日本円通貨の増発に歯止めが掛らなくなり、ハイパーインフレーションを引き起こすおそれがあるからです。






そうなると、その国の通貨や経済運営そのものに対する国内外からの信頼も失われてしまいます。これは長い歴史から得られた貴重な経験であり、わが国だけでなく先進各国で中央銀行による国債引受けが制度的に禁止されているのもこのためです。






ちなみにハイパーインフレーションは、フランス・アメリカ・ドイツ・日本・ハンガリー・アルゼンチン・ユーゴスラビア・ザイール・ロシア・ウクライナ・ボスニア・トルコ・ジンバブエと多くの国が経験しています。


ハイパーインフレの風景

この写真は史上最悪の1京3,600兆パーセントのインフレに見舞われた1946年のハンガリーで『ゴミより価値がなくなった紙幣を集めて捨てている風景です。この時の紙幣の額面は 100,000,000,000,000,000,000 (1万京)だったそうです。





紙幣が多く刷られると、円の価値は下がり物価が上昇し始めます。物価が毎日のように値上がりしてコントロールできなくなるとき,これをハイパーインフレと言います。






物価が上がるということは,お金の価値が下がるということなので,給料日には先を急いで買い物をする。明日より今日の方が物価が安いからです。紙幣をいっぱい刷って市場に流すという行為はインフレになるという事なのです。






ハイパーインフレになって一番懸念するのは、資産価値が急激に減ることです。日本人が最も好きな『貯金』は最も被害が大きくなります。






例えば昼のランチで食べている1000円のお弁当がハイパーインフレで1000倍の物価上昇になると、お弁当が100万円になってしまうのです。






いくら日本円で1000万円貯金をしていたとしても、お弁当を10個購入しただけで貯金は底をつく事になります。日本円での預貯金のリスクは非常に高いと言えます。ハイパーインフレの怖さがご理解頂けましたでしょうか?






日本の1000兆円にも上る大借金もハイパーインフレになる事で円の価値が暴落するのですから、借金も物価上昇倍率分、逆に減っていくという事になります。






今の日本の大借金を清算するにはいずれハイパーインフレを起こすしかないと思います。大増税という方法でハイパーインフレを起こす確率はもう少し先になったと思いますが、それでも今の増税で賄えるとは思えません。






劇的に日本経済が成長をすれば一番良いのですが・・・。難しそうですね。






いつ起きてもおかしくないハイパーインフレの備えとしては、やはり海外への資産移転が王道です。日本円ではなく外貨に変えたり実物資産にしたりといろいろ方法はあります。






ハイパーインフレが起きた時に価値を維持している外貨から価値の下がった日本円に替えるのです。ハイパーインフレが続くのは3年~4年がピークでいずれ元に戻ります。






ただ、その3年~4年のピーク時にあの恐ろしい物価上昇を乗り越えないといけないのです。そのリスクヘッジは今からしてもよろしいのではないかと感じます。(ちなみに私は海外資産へ移行中です。)






皆さんは、一生懸命働いて稼いだお給料という資産をどう防衛しますか?






次回は『ハイパーインフレと不動産投資』について綴りたいと思います。















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2012.04.03
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