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家賃への消費税課税が復活?

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生きているといろんな係わりで『お断りすることってありますよね。





実は今日、個人的な事で『お断りをすることがあったのですが、そのお相手が熱心で良い方だと本当に心が痛みます。また何かのご縁で関係を継続出来たらと願っております。





さて本日のテーマですが『家賃への消費税課税が復活?』です。





えっ!と思われた方もいるかと思いますが、そんな話しが民主党の中でここ数カ月くすぶっているのです。





現在では家賃は非課税扱いとなっており、消費税はかからないのが基本です。家賃には、月決め等の家賃のほか、敷金、保証金、一時金等のうち返還しない部分を含みます。





消費税の基礎知識として、課税されるかどうかは法令で定められていますが、課税されないケースではいくつかの種類で成り立っています。





消費されない物の代表が『土地』であり、消費とは言えない物としては『給与、貸付利息、保険料』等があげられます。こういった観点から見ると家賃は『政策的に非課税としたもの』となり、どれも現在では非課税となります。





なぜ、家賃は政策的に非課税なのかを歴史から学ぶことが出来ます。





1986年頃、一律課税を掲げた旧大蔵省と、生活必需品への非課税を掲げた政府が激しく対立したのが始まりです。バブル真っ只中の1989年4月に初の消費税3%が導入されました。同時に家賃への課税も決定したのです。





2年後の1991年10月、賃貸住宅対策議員連盟が家賃への消費税課税を猛反対しました。結果、議員立法で『家賃への消費税非課税化』が決まったのです。以後消費税は5%と引き上げられた事は周知の事実です。





この歴史からも、日本ではかつて家賃に消費税課税をしていた時期があり、今後、民主党が家賃への消費税課税を行うならば約20年ぶりの復活課税ということになるのです。



  

国税庁のホームページには「住宅用としての建物の貸付けは、貸付期間が1ヵ月に満たない場合などを除き非課税となります。事務所などの建物を貸し付ける場合の家賃は課税の対象となります」とあります。

※(「住宅の貸付け」国税庁HP参照)。

  




家賃が非課税である理由として、多くの賃貸経営者が免税業者(当時、課税売上高3,000万円以下を免税業者とした)だったことから、手元に税金分が残る「益税」の指摘から、消費税の対象からはずしたという捉え方もあります。





人間が安定した生活をする住宅に課税はしないという今までの方針がまた揺らぎつつあるのです。





日本は今、賃貸住宅にお住まいの方がおよそ40%と言われており、もしこの家賃への消費税課税が現実となったら年間を通して大きな負担となります。現在、家賃10万円のお住まいなら、消費税5%で5000円の毎月負担増ということです。年間なら6万円増!





消費税自体の税率アップも可能性が高いことを考慮すると死活問題ですよね。





大家さんにも大きな影響が出てきます。750万戸以上あると言われる空室問題の現状に加え、家賃への消費税課税となると、入居者を埋めるために家賃値下げという手段をとらなくてはならない事態も考えられ、実質大家さんへの収入打撃となる可能性もあります。





この動きを受け、社団法人全国賃貸住宅経営協会では2010年10月より“家賃への消費税課税復活反対の署名活動”を行っておりますので、ご興味のある方はご覧下さい。

社団法人全国賃貸住宅経営協会HP





平成23年2月28日 013


久しぶりに本屋の不動産投資コーナーに行ってみたら、将来お金のかからない街の選び方とか、リスクに関する本がズラリと並んでいました。



昔は不労所得で〇〇億円なんて派手なキャッチコピーが多かったが、時代の変化は激しいですね。











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2011.02.28

今だから言える不動産業界の暴露話。

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本日は朝から『東京マラソンでしたね。東京のド真ん中を走るのは気持ち良いだろうな~なんて思ってしまいました。私の知人も数名応募をしたのですが、抽選に外れたそうです。すごい人気なんですね。




本日、東京マラソンで走っている人は、その時点で強運の持ち主ということになるんでしょう。そのパワーにあやかりたいです。




子供の頃はマラソンを見ても『どこが面白いんだろうと思ってましたが、今はレース中にもいろんなドラマがあり、一生懸命ランナーが走っている姿には理由なく感動してしまいます。




マラソンってどこか、長い人生の縮図のようなものを感じているのかもしれませんね。でも人生のゴールってどこなんでしょう?




ただ、私自身は実際にやるならマラソンよりも無理なく継続出来るウォーキングの方が好きです。見るのとやるのでは話しが違いますからね。今も毎日万歩計をつけて最低でも1日1万歩は意識して歩いてます。





本日のテーマですが『今だから言える不動産業界の暴露話』です。




私が不動産業界に入ったのが約15年前。当然インターネットなんて言葉はなく、アナログの時代です。アナログ時代の象徴とも言えたのが不動産業界ではないかと思います。




今ほど厳格な法整備がされておらず、簡単に言うと無法地帯の業界という感じでした。バブル崩壊の後遺症がある時代ではあったものの、まだまだ一攫千金を狙える業界という雰囲気はあった。




当時の不動産業界の営業マンは、今の真面目な紳士風の営業マンとは違い、ダブルのスーツに少し強面、髪型はオールバック、低い声で『手前どもは~となぜか話し始める人が多かった。そんな雰囲気の業界でした。




そんな時代に不動産業界の中で『売価アップ』と言われていた、とんでもない禁じ手があった事を耳にしました。




この『売価アップ』とは、例えば不動産物件購入の際、主に自己資金がない人にメインで行われていたそうです。




そのカラクリはこうです。





3000万円での売買契約事例で見ていきましょう。売買契約は売主・買主で合意した金額である3000万円で当然締結します。売買契約締結後に買主様が行う銀行融資手続きの際に『売価アップ』の手法が行われていたと言うのです。




当時の金融機関は融資申し込みの際、提出書類の中で当然売買契約書というのはあったのですが、コピーで良かった時代だったのです。この書類確認の甘さにつけ込んだのです。




実際の3000万円の売買契約書のコピーは提出せず、価格を1割アップさせた3300万円に書き換え、銀行にそのコピーを提出して、なんと融資を多く引き出していたというのです。売買契約書もこの時代は手書きだったのです。





自己資金がほとんどない買主様でも、実際の契約金額との差でもある多く融資された300万円で諸費用を払ったりしたそうです。中にはリフォーム代に充てる方や、新車を購入した方がいたとも聞いてます。




夢のマイホームと新車を同時に購入とは驚きです。車のローンより住宅ローンの方が確かに金利も返済期間も長いので安いですよね。




ただ完全にこれは犯罪ですので、やってはいけません。




当時は不動産業界も金融業界もバブルがはじけ思わしくない状況でしたので、少しでも売買契約・住宅ローンを取り扱いたいという双方の暗黙の思惑と、まだまだ法律上で厳しく取り締まられていない時代も手伝ったのかもしれません。




その後、金融機関も原本掲示を求めるようになったり、ネット環境が整うにつれ売買契約について記録・登録をする事になっているので今はないと思います。




それにしても昔の不動産業界、凄いですよね~。正直、ブログには書けない話しや伝説がたくさんあります。



















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2011.02.27

知らなかった『純米大吟醸酒』の奥深さ。

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春の訪れもそこまできています。春と言えば桜のお花見。お花見と言えば、満開の桜の下で飲むビールや日本酒が最高ですよね。




このお花見シーズンは昼間から酔っていても許される唯一の幸せな期間。この頃の日本はかなり素敵です。





数年前に、アメリカやフランスなどで日本酒がブームになっていたのをご存知でしょうか?とくにアメリカでは純米酒や吟醸酒などの高級なものが『プレミアム・サケ』と呼ばれて大人気だったのです。




世界的に誇れるお酒が日本酒だったのですね。ここにも日本文化のチカラが世界に伝わったと言えます。




ところでよく目にする『純米酒』『吟醸酒』の違いってご存知ですか?私は全く知らなかったので調べてみました。





『純米酒』とは、純粋に米と米麹だけで作られたお酒のことを言うそうです。その他のお酒は米や米麹のほかに、醸造用アルコールが添加されているのです。




純米酒はこれがないため、コクのあるお酒だと言われているんですね~。





『吟醸酒』とは、糖や胚芽の除去割合が40%以上の日本酒のことを言うそうです。そもそも日本酒の主原料である米は、外側についている糖や胚芽を取り除いてから発酵させられるのです。




糖や胚芽は、雑味成分のもとになるたんぱく質や脂肪を多く含んでいるので、除去すればするほど洗練された味が引き出せるというわけです。




そしてこの除去割合が30%以上だと『本醸造酒』、40%以上だと『吟醸酒』、さらに50%以上だと『大吟醸酒』と名付けられているそうです。




このようなお酒は『特定名称酒』と呼ばれており、いろいろ種類があります。




高級なものから順にあげると・・・


『純米大吟醸酒』
『大吟醸酒』
『純米吟醸酒』
『特別純米酒』
『純米酒』
『特別本醸造酒』
『本醸造酒』





『特別本醸造酒』は、その名前からもっと高級なお酒なのかと思ってましたが、今までの認識が間違っていたようです。




逆に幻の酒とも言われた『純米大吟醸酒』は日本酒の王様であり、職人さんが手塩にかけて作り上げた芸術品と言っても過言ではない一品なんですね。




今年のお花見やお祝い事は、日本の誇る最高峰酒である『純米大吟醸酒』をお試しになってはいかがですか?




久保田 純米大吟醸 萬寿 1800ml
純米大吟醸酒『久保田』


楽天の『純米大吟醸酒売上げランキング』圧倒的1位がこの『久保田 純米大吟醸 萬寿 1800ml』です。


一度飲んでみたいという人は久保田 純米大吟醸 萬寿 1800mlからご注文下さい。注意)注文の際に年齢確認があるようです。




実は私、年始にも久保田 純米大吟醸 萬寿 1800mlを購入し飲みましたが、さらに先ほど『お花見用として購入手続きしました。





今年のお花見はこれで決まりだ。おいしい日本酒をちょびちょび堪能しよう。













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2011.02.26

『報道』の在り方。 (サブ:初めての味噌作り挑戦)

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本日は『春一番』を観測したそうですね。最近落ち着いていた花粉ですが、昨日からまた敏感に反応してます。ん~、やっぱり辛いですね。マスク&ティッシュは必需品という感じです。みなさんは花粉大丈夫ですか?





とても心配なニュージーランド地震ですが、女性の方1名の無事が確認とれたという嬉しい報道がありましたね。本当に親族の方々のお気持ちを考えると良かったです。




そして、まだ余震が続く危険な状況の中、レスキューで現地入りした方々には本当に敬意を表したいです。




以前阪神淡路大震災の時、ガレキに数日間埋もれ救助された知人がいますが、暗闇の孤独が一番精神的に厳しかったそうです。その方は絶望視されていたのですが、崩れた建物の隙間に偶然体が入っていたのです。




そして救助隊の『誰かいるか~』という声を聞いた時、石で鉄筋をたたき知らせ、安堵し涙が止まらなかったと聞きました。




恐らくニュージーランドでまだガレキの下に埋もれて、救助を待っている被災者についても同様で、他国であるがゆえに母国語である日本語での話しかけが届けば、どんなに勇気を与えることだろう。




日本から向かったレスキューの方々には声かけは大きな意味があると思いますし、1人でも多く救ってほしい。





ただ、ニュージーランド地震の報道で少し違和感を覚えたことがあります。




ここ数日、ニュース番組の報道で『72時間』というキーワードを強く伝えています。事件発生から72時間が経過をするとどうやら生存率が急激に下がるという内容でした。




ただ、この72時間というキーワードを今お伝えする必要があるのか少し疑問です。




ある番組では『今、72時間経過しました』なんてやっていましたが、被災者のご親族や知人が見ている事を考慮すると、あまり好ましい報道の仕方ではないな~と感じたのは私だけでしょうか?




当然、現地にレスキューに向かった方々は、72時間なんて関係なく、ただただ生きている事を願って救助活動を必死に行ってくれています。




世の中の災害では、72時間以上経過しても無事救助されていることが多くあるのですから、絶望的なイメージを与えるような報道ではなく、こういう時は希望の持てるニュアンスで報道をして欲しいと思ってしまいます。




報道というのは、こういう災害の時こそ力を発揮する媒体であって欲しいと願っております。真実をお伝えする事が大前提ではありますが、その中にも勇気付ける、希望を与える情報発信をして欲しい。




一方通行の電波で『放り送る』のが『放送』ですし、その影響力も大きいことから、送り手であるマスコミ・報道の在り方については、受け取る側の私達も考える必要がありそうです。




みなさんは、どのようにお考えですか?









■ 初めての味噌作りに挑戦


以前から『家で味噌作りをしたい』と言っていたのは聞いていたが、本当にやるとは・・・。本日、料理教室で味噌作りを習ってきたらしい。昔は家でみんな味噌を作っていたそうですね。


平成23年2月25日 003

いろんな味噌があるんですね~。


平成23年2月25日 004

この中では『奄美大島』の味噌が、今まで食べたことのない味だったらしく、味噌の概念を覆されたそうです。それだけ美味しいという事でしょう。地方味噌を求める旅ってのも良いかも奄美と言えば、大家検定講師仲間の深田さん、元気かな?



先生から習った通り、作ったのがこれ 

平成23年2月25日 006


ジャーーーン!大豆とこうじと塩12%を混ぜて完成。米みたいなのがこうじなんです。これを半年発酵させて味噌になるのです。食べれるのは半年後か・・・。果たして上手く出来るでしょうかね。半年後が楽しみです。




普段スーパーとかで当たり前に買ってしまう食品も、自分で手掛けることによって出来る過程や苦労も知るので、完成したときの美味しさも一味違うのでしょうね。




我家では、いつでも自家製味噌が出来るように味噌キッドを今後購入予定です。みなさんもお試しあれ。











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2011.02.25

教えることの難しさ & 資格更新。

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最近、確定申告に行ってきましたが、今年は場所が変更になっておりなんと地下での会場でした。




この時期は人が多いので、地下だと空気の流れが悪く、何とも言えない不快感さがありました。空気が薄いというか、とにかく息苦しかった。





そんな中、年輩の女性が税務署の担当者に対し大声で大ハッスルしていた。




『私は分からないから聞いてるのよ。何なの今の態度は!あなたは奥さんにも同じ態度をとっているの?なんて意味の分からないことを言っている。




みんな複雑な確定申告の内容と会場の空気の不愉快さも加わり、イライラしているのでしょう。その年輩の女性と税務署の担当者との会話を聞いていると教える側と教わる側の温度差を感じました。





税務署の担当者が、当たり前に相手は知っているだろうと思いこんで説明している言葉自体の意味が、その年輩の女性は分からないのです。




税務署の担当者もその女性が言葉自体の意味を分かっていない事をさらに分かっていないのです。(ややこしいですね




これに似た経験を昔したことがある。まだ世の中にインターネットも出ていなかった十数年前、時代に先駆けてパソコン学校に通っていたときのこと。




一番最初のパソコン実習授業で先生はこう言いました。




先生:ではみなさん、パソコンをまず立ちあげて下さい。




この言葉を聞いた受講生は、パソコンに今まで触れてきた人は『立ちあげる=電源を入れパソコンを起動させる』ということを知っていたので、迷いなく操作をしている。




学校なので、パソコンを初めて触れるような初心者も多ったのです。知らないからお金を払って勉強しているのですから。そういった人はどうして良いのかが分からないのです。




『パソコンを立ちあげて下さい。』という言葉自体の意味が分からなかったのです。




パソコンを持ちあげようとする人、自分自身が立ってしまった人・・・、冗談ではなく本当にこういう光景が当時はあったのです。




私は強く思った。『立ちあげるって言葉の意味が分からないんだから、そこから説明をしてくれと。




教える側はその経験から『知ってて当たり前』と思っているかもしれないが、教わる側は意外と基本中の基本から知らないもの。




改めて『教える事の難しさ』を、税務署での光景を見て実感しました。ある意味、講師活動にはかなり参考になりました。





そして本日は、数年前に取得したある資格の更新手続きが3つもあり、それに伴う課題提出やテスト等で久しぶりに頭を使った。3つとも2月末までという期限。




数年前に一生懸命勉強していたので、更新課題&テストは出来るだろうと余裕ぶっていたら、これが思った以上に忘れている。




やっぱり人間って『忘れる生き物なんですね~。つくづく実感。




ある資格Aの更新はパソコンでログインして更新テスト(50問100点)を回答し80%以上の正解率を求められたのですが、なんと56点。ガ~~ン!これでは更新手続きが出来ない。




この資格Aは本試験も2時間で4択問題を100問出題され、合格基準は80%以上の正解率というスパルタ的な試験だったと記憶している。




終わった時はみんなグッタリみたいな感じでした。あと数日あるので、もう一度再勉強をして挑みたいと思います。




パソコンでログインをして行う試験スタイルは大家検定も同じだったので、疑似体験をした気持ちになりました。パソコンでの試験と普通の試験の大きな違いは、その場で結果がすぐに分かること。(緊張しますよね




更新テストとはいえ、数時間はとられる。ムダにはしたくないという気持ちもあったので『不合格』と見えた瞬間、妙な脱力感を感じたのと同時に、大家検定で不合格になってしまった人の気持ちも少し理解が出来ました。





資格Bと資格Cは合格してからも、定期的に課題の提出があり、一定の知識を継続して持っていないと資格者ではなくなってしまうのです。




資格Bの講習&課題は無事郵送済ですが、資格Cは手つかず。これは徹夜ですかね。まいったな~。




私が講師活動をしている『大家検定』もここ数カ月、問題がかなり難しくなっており、実は合格率も下がってきている。




一番難易度のやさしい2級の本試験でも、最近では不動産歴10年以上の経験者でさえも不合格になっています。税理士とかの受験も多くなって来ていることから、かなり難しくなっていく可能性があります。




なんて他人事のように言ってますが、講師側はもっと頑張らないといけないという事ですよね。




みなさんの取得された資格、活かされていますか?





平成23年2月24日 002


身近にある『シャトレーゼ』で洋菓子のリエムを2種類購入。これコーヒーとよく合って美味しい。1つ42円とお値段もお手軽で楽しめます。











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2011.02.24

実は注目していた 『ニュージーランド』 という国。

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本当に春っぽくなってきて気持ちが良いですね~。このまま春に突入してほしいなんて思っている今日このごろです。




今、心配なニュースといえばやはり『ニュージーランドの大地震です。日本人だけでなく、被災しまだ救助されていない全ての人が1日も早く救助されることを願います。




阪神淡路大震災と同等の揺れだったそうです。これでは歴史あるレンガ作りの建造物はひとたまりもありません。




実はニュージーランドという国は、私自身世界のどの国よりも気になっている国でした。日本以外で不動産投資&居住をするならニュージーランドかなと数年前から本気で考えており、関連本で勉強もしています。




日本人にとって馴染みやすく共通点が多い国だと感じます。ニュージーランドと言えば、人口以上に羊の多い国というのは有名なところですが、日本と同じ島国である事と、大自然の中、温泉もあり魚も美味しい。




気候のタイミングも日本と相性が良く、日本が寒くなる時期に暖かくなり、日本が暑くなる時期に涼しくなることから、何かと暑さと寒さが体力的に厳しくなるであろう老後は、ニュージーランドと日本の両国で過ごしやすい季節だけ居住し行き来しようかと、そんな小さな夢があったりします。




毎年、国家財政も黒字で安定しており、今後の一番の問題となるであろう食糧問題もニュージーランドは自給率300%(日本は40%前後)もあるのです。




不動産投資という観点からも、ニュージーランドは不動産に関する課税が驚くほど安いのです。




先進国の中では極めて珍しい、キャピタルゲイン(転売益・値上がり益)への非課税をはじめ、相続税、取得税等もないのです。これは日本とは大きく違うところですね。




さらに、賃貸住宅投資における減価償却やローン金利の経費化も日本と同様に認められています。まさに『投資天国』と言われるゆえんです。




そんな事からここ数年、日本人によるニュージーランドの不動産投資も人気があります。




カントリーリスクという意味では、戦争が起こらないとされている南半球に位置し、しかも島国。




第3次世界大戦が万が一起きた場合、最後に残る国はニュージーランドだと言われている位、安全と言われているのです。




地震についても、比較的少ない国であるという認識を持っていましたが、今回の大地震は『絶対はない』という良い教訓です。




これだけ戦争等のカントリーリスクが少ないと言われている国で、大地震という自然災害のリスクが現実として起きてしまったことは残念でなりません。




ニュージーランドがこの苦境を乗り越え、さらに発展し素晴らしい国になることを心より願っております。









■ タニタが尿から食べ過ぎ測定機器を開発


平成23年2月23日 004

あの有名なタニタが、尿から手軽に『食べ過ぎ』を測定する機器を開発しているそうです。ダイエットや健康管理も手軽に行えるようになるんでしょうかね。私は今この機器で測定しろと言われたら、怖くて出来ませんが。


平成23年2月23日 003

タニタの記事を認識しながらも、森永の復刻版『板チョコモナカ』とブルボンの『チョコリエール』を本能のまま購入。甘いモノを求めているのは、やはり疲れているのでしょうか? やっぱり、この状態ではタニタの商品使えないですよね。


平成23年2月23日 001


本日は数年ぶりに用事があり『茅場町』へ。大通りを一本入ると昔ながらの情緒溢れるお店が多い町です。『今』と『昔』が混在していて両方楽しめるので、なんだかお得感あります。


平成23年2月23日 002

大通りから1本奥の路地に入って歩いてみると、雰囲気の良い居酒屋を発見。『熊本祭り』なんて、熊本出身の私を惹き付けるキャッチコピーがありました。でもこの後、予定があるのでガマン、ガマン・・・。












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2011.02.23

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本日の日経新聞で『マンション2棟共同建て替え』という見出しの記事があった。



平成23年2月22日 003

白金台にある築41年の老朽化したマンションを1棟の高層マンションに建て替えるプロジェクトがスタートしているという記事でした。




実は不動産業界でも『マンションの建て替え』は、前から問題となっており、実際に老朽化して建て替えの話しが理事会等で上がっても実現されないケースがほとんどだった。




その原因として、建て替えをする為には住人の同意が5分4以上ないといけないという高いハードルが上げられます。




それに建て替えをするという意味では莫大な費用調達が必須であり、住民負担をしなければ実現できないケースが多いのも事実でした。




年金暮らしの高齢者は当然ながら費用の負担は出来ないので同意しない、あるいは同意出来ないというのが現実なのです。




そういった意味で、今回の白金台のマンションのケースで特に注目したいのが、単独である1棟のマンションだけの建て替え計画ではないという点です。




高層マンションを建築する条件を整えるために、単独1棟だと最低の敷地面積の確保等の条件はクリア出来ない可能性が高かったと言えます。しかし隣接したもう1棟のマンションと共同することにより、敷地を確保し実現出来たのです。


平成23年2月22日 004



高層にすることで総戸数を100戸増やし、これを販売して建て替え費用を捻出する。隣のマンションと協力することでタワーマンションの建築費用の住民負担を軽減し実現出来るということになるのです。




1棟だけでは『建て替え』が困難だったものを、隣接する他マンションと協力することでコストパフォーマンスを上げたこの案は、どの観点から見ても理にかなっていると言えます。




今まで『建て替え』が出来ない理由であった、住民の費用負担の問題が合理的に解決出来る可能性が高い手段なので、今後の主流となるに違いない。




この事例を見て『建て替え』を検討するところも多くなるに違いない。




大手建築会社はこのような戦略で『大規模な建て替え事業』の仕事がメインになっていく可能性も十分考えられます。




この動きを不動産投資の観点から考えると、築年の古いマンションというのは立地がすこぶる良かったりする。




当たり前ですが、良い土地は早く売却されどこよりも早く建物が建つのだから、今となっては築年の古い建物の土地は逆に好立地の可能性が高いという図式になる。




築35年以上の物件の立地が最寄り駅徒歩5分以内は珍しくない。ちなみにこの白金台のマンションも最寄駅から徒歩3分の好立地。




現在、築年数が古く、駅近の中古マンションは狙い目かもしれません。建て替え前に安く購入し、将来の建て替え後(新築)の資産価値に投資をするという人も多くなってくると思います。




建て替え後は、売却しても、賃貸にしてもそれなりの利益は見込めると思います。




ただ、これは建て替えが全てのマンションで行われるとは限らないので、十分な調査・予測が求められますので注意が必要です。





『建て替え』について住民の意識が高いマンションは、恐らく築30年前後でその検討をしている可能性が高いと言えます。




管理組合や理事会に過去の動きを聞いて、建て替え事業を検討していた実績があるならば、隣接したマンションと共に投資対象マンションとして調べる価値はありそうです。




まだまだ、建て替えには問題が山積みですが、『ほとんど建て替えの実現が出来なかった』という過去のスタンダードを考慮すると、活路を見出すという意味では今回の動きは1点の光が見えたのかもしれませんね。





でも、築41年のマンションが、新築に成った上に更に面積が広くなるなら資産価値も当然上がるので願ったり叶ったりですよね。














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2011.02.22

『住んで後悔!こんなはずじゃなかった』シリーズ2

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昨日の女子フィギアの浅田真央さん、良かったですね~。2位でしたが、一時のスランプを考えると素晴らしい調整力です。




ただ、19時からのテレビ放送を楽しみにしていたのですが、夕方インターネットトップニュースで『安藤美姫さん優勝』という見出しが・・・。




情報が早いのは良いのですが、これはメリットでありデメリットでもありますね。我家は浅田真央さんの優勝を願っていたので、テレビ放送が始まる前に結果を見てしまったのは誤算。少しドキドキ感を味わえなかったです。




浅田真央さんはどんな状況におかれても、不平不満も言わず、フィギアに対し真摯に取り組んでいる姿に感動です。その姿勢が人を惹きつけるのだろうと思います。頑張ってほしいです






さて本日のテーマですが、以前もお伝えした『住んで後悔!こんなはずじゃなかったシリーズ』の第2弾です。




住宅を選ぶうえで最も重要な部分を占めるであろう『部屋の面積』についてお伝えします。




初めて1人暮らしをする人も、新婚で住宅を探す人も、住宅探しの理想の条件は人それぞれ多くあるかと思います。




そして購入でも賃貸でも、一日の大半を過ごす場所なので納得のいくものを選びたいものですよね。




『部屋の面積』を表わす単位として『和室6畳』『和室8畳』というように『畳』というものがあります。




実はこの『畳』1つとっても、畳1枚分の広さは地域によって異なっているのはご存知でしょうか?




関東地方で使用されているのが『江戸間』です。『江戸間』は関西の『京間』より狭く、『京間6畳』『江戸間7畳』がほぼ同じ大きさになっているのです。




このような違いから、自分の今まで住んでいた6畳をイメージして物件を選び、実際新居に住んでみたら『あれ?なんか狭い気がするという誤差も生じることもあるので注意が必要です。




確実な広さを知るためには『㎡』を見ていくことが重要となります。




≪参考≫

京 間:横95.5 × 縦191cm = 約1.82㎡
中京間:横91.0 × 縦182cm = 約1.66㎡
江戸間:横88.0 × 縦176cm = 約1.55㎡




ちなみに、首都圏の物件では『首都圏不動産公正取引協議会』『1畳=1.62㎡』と決めており、これより狭い場合は必ず面積を表示しなければならないというルールがあります。







■ ㎡でも注意する点がある


『畳』の大きさが違うことは理解して頂いたと思いますが、その対応策として『㎡』を見るという方法があります。この『㎡』にも注意しなければならない重要な点があるのです。




物件広告を見ると『専有面積〇〇㎡』と表記されているケースが多いですが、この『専有面積』にも実は『壁芯面積』『内法(うちのり)面積』の2種類があるのです。



壁芯面積と内法面積


『壁芯面積』とは、壁の厚みの中心部分から図った面積のことを言い、『内法面積』とは、実際に住む広さである壁の表面から図った面積のことを言うのです。




不動産広告は少しでも広い物件である事をアピールしたいことから、基本的に壁の中心から図った壁芯面積であることが多いのです。ちなみに登記簿は内法面積(実際に住む時に利用できる面積)が記載されています。




国が行う不動産の税制控除は『専有面積50㎡以上』という条件が意外と多いのです。




パンフレットで見て53㎡の物件を購入し、控除対象物件だと思っていたら、登記簿上は49㎡で控除対象外の物件だったなんて事もありますので、50㎡前後の物件のご購入にあたって、住宅ローン控除等を受けるのであれば、再確認をすることをおすすめ致します。




『部屋の面積』は毎日の生活をする意味で、重要度の高いことの1つなので、知識として持っておくと今後の住宅選びの際に面積に関しては『こんなはずではなかったは回避できると思います。





このブログを見た方が、不動産の知識を通して今後の住まいについて少しでもお役に立てたら嬉しいです。












■『お金』と『幸せ』を考えさせられる動画紹介


久しぶりの動画紹介です。誰でも『お金』『幸せ』については考えたことがあることでしょう。そこに企業の『利益』が絡んでくるといろんな葛藤が生まれてくる。誰でも一度は経験したであろう心の葛藤を見事に描いています。



では『君を幸せにする会社』をご覧下さい。















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2011.02.21

『M&A』の記憶。

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本日はお昼から親族でお酒を飲む機会がありました。昼間からお酒が飲めるって健康だから出来ることなので、こんな幸せはないですよね~。少々、ホロ酔い気分の中、ブログ管理画面に向かっています。





本日のテーマですが『M&A』です。





この『M&A』という言葉、今では当たり前に聞く言葉となっていますが、数年前まではまだ馴染みのないものでした。




Mergers and Acquisitionsの略で企業の合併や買収の総称です。




M&Aは新規事業や市場への参入、企業グループの再編、事業統合、経営が不振な企業の救済などを目的として実施されることが多い。




昔から実態としてはあったのでしょうが、この『M&A』を広く知らしめたのはホリエモンこと元ライブドアの堀江貴文社長ではないでしょうか?




ライブドア自体が企業買収を繰り返し大きくなったという経緯から、新スタイルの会社として大きくメディアでも報じられた。




M&Aの現場ではそれぞれの会社、個人のドラマがある。実は私自身もこのライフドアが出現する数年前に『M&A』を当事者として経験している。




会社全ての買収ではなく、一部のエリア数店舗というM&Aでした。私は当時買収される側の店舗責任者でした。




M&Aの理由としては、ある市場の発展性が思っていたほど見込めないという点と、会社の資産(自社ビル店舗)がバブル時の購入であり、その自社ビル価格の下落率が大きい場合、会計に算入されるという減損会計制度が数年後に強制スタートするとう点からの売却でした。




今になって考えれば、その後店舗を買収をした企業は苦戦をし相次ぎ撤退、私の会社はバブル時購入の自社ビルを売却しことにより減損会計の影響もなくなり、金融機関からは信頼を得たと言える。




店舗拡大ばかりが経営者の手腕の凄さと思われがちですが、市況の変化や予測をして縮小・撤退の適正な判断こそが優秀な経営者かどうかの分かれ目だと言える。





新規より撤退の方がはるかに難しい。





その後、数年で有望エリアに新規出店をして店舗数はM&Aで売却した時よりも増えていった。




店舗売却の際、そのエリアで数多くのオーナー様を抱える『賃貸管理部門』の店舗だけ売却しなかったことは、先見の目もあり優秀な経営者の証拠だと言える。




まだまだ不動産業界の中で、当時は賃貸管理という部門が注目されていない中、ストック産業である賃貸管理は近い将来、不動産の中心になる事を分かっていたのだろう。




『M&A』は企業だけの歴史に終始しがちだが、現場では1人1人の人生における分岐点であり、ストーリーが存在することを忘れてはならない。




私も当時、店舗責任者として充実した日々を送っていた。20代で構成された唯一の若い店舗でしたが、M&Aになる前年の店舗業績は直近10年間で一番良かったのです。




若くても業績が良かったのは、新人だった社員が一人前になり、フル活動出来るようになっていたこと。店舗メンバーが互いの個性を認め合い一丸となって助け合い、1+1=2ではなく4にでも5にでもなるような動きが自然と出来るチームワークの良さがあったこと。




店舗としても『これから!』という時に急転直下できたM&Aの話し。『これから』どころか、買収先の企業へ行くか、店舗異動で残ることをお願いするか、退職するか、の人生の3択を迫られたのです。




昨日まで業績を残すためにしていた戦略会議は、人生選択会議になっていた。『誰がどういう選択をしても恨みっこなしでいこうとなった。最後のチームワークがこんな形で意見統一だなんて厳しい現実だった。




結果、皮肉にも店舗異動でそのまま残る人、買収先の会社にいく人、真っ二つに割れた。苦楽を共にした仲間が、明日からは別会社の人になるほど辛い現実はなかった。




最終日、荷物を持って店舗を出るときのあの寂しさは決して忘れない。望んでいなかった突然の別れほど辛いものはないですよね。




こういうM&Aの現場では、ヒューマンドラマが必ず繰り広げられている。




その後、そのメンバーは地位を確立している人、少し苦戦している人、買収先に行って良縁を築いている人、体調が悪くなった人、様々です。




結局のところ、自分自身がおかれた環境で最善を尽くし、その立場をどう築いていくかは、自分次第だと今では実感している。




当時は『辛かった経験』でしたが、今では『して良かった経験』と思えるようになった。




少し酔っているので、書けた記事です。















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2011.02.20

20年間、勘違いだった『濃縮還元100%』

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本日は大したことではないですが、ショッキングな出来事があった。




横浜に用事があり参上したのですが、街中にある八百屋風のスーパー?で缶ジュースを購入した。最近缶コーヒーばかり飲んでいるので、体のことも考え『トマト100%濃縮還元』を購入。


濃縮還元100%ジュース


70歳くらいの店のおじさんに『やっぱり濃縮還元だから濃くて美味しいですよね~と軽く話しかけたら『でもそれ薄まってるんだよと返答が。




えっ?と聞きなおした。




店のおじさんは『濃縮還元』と書いてある飲み物は最後は薄めてるんだよと言っていた。




私は今まで『濃縮還元100%』という飲み物は、その素材である果物等を強く絞り上げ、素材そのもの(汁)を容器に入れている贅沢なジュースだと思い込んでいました。




簡単に言うと、野菜や果物をそのままジュースにして飲んでいるんだと思っていた。100%とも書いてあるし。





結論から言うと『濃縮還元100%は、本当は100%じゃなかった』ということです。気になるので少し調べてみたのです。そこには驚くべき製造過程がありました。





まず、リンゴ等の果汁を搾り、容器に詰めます。これを煮詰めて水分を飛ばし(この時点で私の濃縮還元のイメージは覆される)、果汁を4倍~6倍くらいの濃度にするそうです。これが『濃縮』です。




煮詰まった果汁は水分がなくなり、ジャムのようなペースト状になるので、それを一旦冷凍保存する。




そして、出荷をする直前に水分を加え濃度を元に戻すのです。蒸発した前のと同じ量の水を加えれば濃度は同じ100%になっているという理屈です。こえが『還元』です。




蒸発した時に果実の風味が飛んでしまっているので、なんと香料を加えているそうです。(この時点で普通のジュースより体に悪いのか?と疑いを持った




濃縮還元は濃縮されて小さくなっている状況なので、この状態で保管&運搬を行えば費用も安くつくというメリットがあるそうです。




生の果物や野菜等の汁がそのまま入っていると思っていたのとは裏腹に、意外と水分を飛ばしたり加えたりという人の手が加えられているのは意外だった。




最後は香料まで入れているとは、私は『濃縮還元100%』の認識を20年間、勘違いをしていたようです。




知らないって怖いですね~。




ちなみに生の果物や野菜から絞った汁をそのまま容器に詰めたジュースは『ストレートジュース』と言うそうです。




これからはストレートジュースを飲もうと思います。




平成23年2月19日 002

横浜駅に参上。ちょっとおやつにパティスリー・ラトーナへ。いや~、さすがに混んでます。


平成23年2月19日 007

ここのエクレアは、甘さひかえめのミルククリームが入っているのが特徴。男性でも食べれます。購入から食べるまで大分時間が経過してしまったが美味しくいただきました。










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2011.02.19

『事件番号 平成〇〇年(ワ)第〇〇〇〇号』の意味とは?

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今日の東京は風が強かったですね。花粉を心配してマスクをしっかりと装着して歩いてましたよ。





午前中は明大前と新宿、市ヶ谷でそれぞれ用件をこなし、午後から神奈川へ。この移動中みるみる風邪っぽくなってきた。せっかく完治したと思ったのにまたか・・・。





不動産業に携わっていると、少なからず裁判という言葉は身近に感じてきます。賃貸経営ならば滞納者への対応で利用することもあるでしょうし、競売物件の情報は裁判所で仕入れることにもなります。





今では裁判員制度がスタートしたので、誰でも裁判には係わる可能性が高いものとなりましたね。





ところで、この裁判に関するこんな文字を見たことはあるでしょうか?





『事件番号 平成23年(ワ)第12345号』という文字。不動産に限らないですが、裁判所では事件を受け付けると必ずこの『通し番号』というものが付けられるのです。





この『通し番号』は、『かな十数字』で表わされており、『かな』が事件の種類を、『数字』が事件の受理された順番を表わしているのです。





被告のもとにも届けられる訴状にも記されているこの『通し番号』ですが、この『ワ』とは何を表わしているのかご存知でしょうか?





実はこの『ワ』とは、地方裁判所か高等裁判所で行われる民事の通常訴訟事件を表わしているのです。





個人間の紛争や財産などを争うもので、不動産を取り扱う上では頻繁に目にするものとも言えます。





『ワ』という一文字で、裁判所の種類や具体的な事件の種類が分かる仕組みとなっているのです。





そして、カタカナの『ワ』ではなく平仮名の『わ』という場合もあります。この場合は、地方裁判所での刑事の公判請求事件を表わしています。





カタカナは民事事件、平仮名は刑事事件を表わすので、全く別物の取り扱いになるのです。





他にも『家イ』『家ロ』は家庭事件を、『行イ』『行ロ』は行政事件を表わしています。





ちなみに裁判は『地方裁判所 ⇒ 高等裁判所 ⇒ 最高裁判所』という流れですが、民事事件の記号は『ワ ⇒ ネ ⇒ オ』となり、刑事事件の記号は『わ ⇒ う ⇒ あ』と変化します。





この『通し番号』を見かけた時に、『これは高等裁判所での刑事事件なんですね~』なんて言ったら周囲は驚くかもしれませんね。





このような文字は約180種類以上あると言われており、裁判に関係する弁護士や裁判官はこの『通し番号』を見ただけである程度内容を把握しているという事なのでスゴイですよね。





私も何度か裁判所に足を運んだこともありますが、正直、積極的に行きたい場所とは言い難いところです。












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2011.02.18

賃貸事業ローン半減!賃料にも影響する?

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本日、日本経済新聞の一面に『賃貸事業ローン半減』という見出しの記事があった。


平成23年2月17日 001




国土交通省は今年秋に、住宅金融支援機構(住宅機構)が手掛ける一般賃貸住宅の事業者向け融資(アパートローン)の新規分を打ち切る方針だそうです。




今後は融資対象を、緊急システムを備えた高齢者住宅や省エネルギー住宅に絞る方針なのです。




住宅機構は非効率経営が指摘されていたので、基本的に資金の流れを官から民へ変えていく狙いで、事業者向けの新規融資額を将来的に半減するという事です。



平成23年2月17日 003


今回の融資縮小の見直しの対象となるのは、不動産・建設業者や賃貸住宅を経営する個人向けの新規融資がメインです。




今まで床面性の割合等の一定の条件を満たせば融資を実行してきたが、今後は質の高い高齢者住宅と省エネ住宅に限定されます。都市の再開発向けの融資『まちづくり融資』は大企業は対象外となり、中小企業のみとなります。




ただ、民間金融機関にすれば公的金融機関の新規融資縮小は大型融資をとるビジネスチャンスであり、ますます賃貸住宅向け融資に力を入れていくと思われます。




実は企業向けの融資がなかなか伸びない状況の中、賃貸住宅を建設する富裕層への融資は伸びているのです。




賃貸住宅を建築しようと考えている人には、このニュースが『民間金融機関から融資を受けられる可能性が広がるチャンス』と希望を持たれる大家さんもいるかもしれません。




ただ、懸念事項もあります。




それは賃貸経営でキャッシュフローを残すために一番重要なのは、やはり金利です。公的機関よりも民間金融機関の金利は恐らく1%前後高くなると予想できます。




『貸してくれるから借りる』という考えではなく、『返せる金額を借りる』という考えで賃貸経営に挑む必要がありそうです。




この動きからも分かりますが、賃貸住宅の建築で融資を受ける人が、単純に今までよりは高金利での融資の流れになりますので、その影響で賃料も上がる可能性(上げざるを得ないとも言う)があるという事も認識しないといけません。




融資も受けて、物件も無事に完成したが、家賃が高くて成約出来ないなんて自体は避けなくてはいけませんよね。本末転倒というか、何のためにやっているのかが分からなくなります。




家賃の市場分析・人口動態・供給&需要調査・支出(金利)&収入のバランス、将来予測等、しっかり検討をして賃貸経営を行う必要があります。




以前にもお伝えしましたが、不動産投資は『企画・ファイナンス・税務・賃貸管理』の4つの要素をしっかりと習得しておかないと、将来マイナスの資産となり成功する可能性も低いと言えます。(この4つの要素は大家検定でしっかり学べますよ




金利はキャッシュフローに直接&継続的に影響を及ぼすので、その選択は慎重に。ご用心ご用心。










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2011.02.17

世界に誇れる日本の技術力。価値づくりとは?

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今日はラフな話題でも綴ろうと思います。




最近『日本の技術力ってすごいな~と感心することが身近で多くなったように思います。




不動産系で言うなら、エントランス等でのセキュリティー上の指静脈認証だとか、個人識別システムの技術力が目につきます。




数ある中でも最近とくに驚いたのは、昨年11月に発売され爆発的に売れている、残り物の冷やごはんからアツアツのパンを製造してしまうという『SANYO ライスブレッドクッカー Gopan プレミアムレッド SPM-RB1000(R )』という商品。




まず『冷えたごはんがなぜパンになるの~?というインパクトと、残り物を効率的に活かせるという節約の相乗効果はスゴイですよね。




単純ですが、それを実現化した開発力とその開発者の努力に驚かされました。




『ごはんの残り物=冷たくて味が落ちる『米粉パン=アツアツ焼きたてふわふわパンにお手軽に変身させられるという『価値づくり』を完成させたのは開発者の努力あってのことです。




このブログでもたま~に載せていますが、私の家でも生地をこねるところから始める自家製パンを作っています。




自分で作るというのは本当に生地作りを見ても体力勝負のところがあり、発酵には気温や手の温度まで注意しないといけないんですよね。




労力と時間はけっこう費やしているようです。(私は食べる係ですが・・・




ただ、よくよく話しを聞いていくと、面倒な手順を踏んででも自家製パンを作る理由は、パンが出来あがる過程が好きなんだそうです。




気温や水分を計算し、完ぺきに焼きあがり完成した時の喜びや充実感が嬉しいのだそうです。




自分でパンを生地から作るのが好きな人は、手間暇をあえてかけて、パンが思い通りに焼きあがるかどうかの保証もない中で、しっかり焼きあがった時の充実感を求めているのですね。




聞いてみないと分からないものですね~~。




普段、パン作りに時間を思うようにとれないが、美味しい焼きたてパンを食べたいという人には、ホームベーカリーはお手軽に出来ますし、味もレベルが高いので重宝しますよね。




このように消費者の生活がより便利になる反面、数日前に新聞で見たのは『ベーカリーショップ』の苦戦。原因はやはりホームベーカリーの大ヒットだという記事でした。競争社会なので仕方ないという所でしょうか。




ベーカリーショップのような店舗形式のところは、消費者にわざわざ足を運んででも購入したいと思わせる何かがないと今後は厳しいのでしょうね。




食の決め手はやはり『味』だと思うのですがいかがでしょう。あとはそこでしか買えないというオンリーワン商品や価格もあるかもしれませんね。




60年前までは一面焼け野原だった日本。ここまで経済が急発展したその底力はやはり凄く、その遺伝子は今の技術力にも受け継がれ表れているように感じます。




これから世界に誇る日本の技術力で『価値づくり』をあらゆる分野で行い、消費者である私たちを楽しませてくれることでしょう。




そう考えると、日本で生きていくのも楽しみですね。





■ 自家製パン&ちまき


自家製パン1



自家製パン3



自家製パン2



自家製ちまき

ちまきも家で作った方が意外と美味しかったりします。




そう言えば『ビスケット』『クッキー』『サブレ』の違いって何ですかね?











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2011.02.16

意外と知らない『お金』の歴史。

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今日は穏やかな天気で気持ち良かったですね。昨日の大雪が解けていく様子もなかなか風情があって良いものです。





さてこのブログも大家検定という不動産投資での資産形成をメインにした内容になっており、その活動をお伝えしてます。




人それぞれ幸せの価値観は違うと思います。お金がなくても幸せだという人もいます。が一応、投資という事をメインとしているブログなので『お金を基準とした内容をお伝えしていきます。




その『お金そのもの』について何も触れていなかったので、今日はお金について綴っていこうと思います。




まずはいつも使っている『円』という単位ですが、単純に丸いから円ということを言う方もいます。英語でも『YEN』と書きますが、実はルーツは中国にあります。




中国でも円形の銀貨を作るようになり、円の正字である『圓(げん)』という単位を使っていたのですが、画数が多めなので、同じ読みである現在の『元』を貨幣の総称と決めたのです。




日本はこの言葉を『円』と呼んだのが始まりです。中国の『元』と日本の『円』はルーツは同じだったと言えます。ちなみに韓国のウォンも漢字で書くと『円』です。



日本銀行1

日本の重要文化財でもある日本銀行です。まさにお金の発信地です。格調高い建物ですよね。ではこの建物を上空から見てみましょう。


日本銀行

分かりますでしょうか?なんと建物が『円』という字になっているのです。 洒落たことをしますね。




日本銀行に集まったお札は、全て自動鑑査機に通され再流通に適さなくなったものは裁断処分にまわされるそうです。その量はなんと年間約3000トン! お札の寿命は長くて5年くらいだそうです。




お札の約半分がリサイクルされ、住宅用外壁材やトイレットペーパー、固形燃料、貯金箱などに生まれ変わるそうです。みなさんのいつも使用するトイレットペーパーは1万円札だったのかもしれませんよ~。






お馴染みの日本の紙幣です。このお札、縦が全て76mmで揃っているのに対し横の長さは違うのです。




横の長さが違うのは、目の不自由な人や、ATMや自動販売機などの機械がお金を識別するためだそうです。自販機やATMは横サイズで判断しているのですね。




お札には偽造防止のための日本屈指の最先端技術が施されているのも有名な話しです。



例えば1000円札なら・・・


1.すかし(野口英世が浮かび上がる技術)。
2.潜像パール模様(角度によって「千円」と「1000」の文字が見える)。
3.すき入れバーパターン(光にすかすと1本の縦棒が見える)。
4.パールインキ(傾けると、ピンク色を帯びた光沢が浮かぶ)。
5.マイクロ文字(「NIPPON GINKO」という極小の文字が印刷されている)。
6.特殊発光インキ(紫外線をあてるとオレンジ色に光る)。
7.深凹版印刷(インクが表面に盛り上がるように印刷されている)。
8.識別マーク(目の不自由な方が指で識別できるよう、ざらつきのあるマークを導入)。





お札って見れば見るほど楽しめそうですよね。




ちなみに紙幣は3分2以上が残っていれば、無償交換してくれるそうなので、誤って破ってしまった時は日本銀行に持っていって下さい。




5円硬貨


いつも見ている『5円硬貨』です。どちらが表か分かりますか?実は右側が表で、5円と書いてある方が裏なんですよね。




よくこの5円玉は年始のお参りに行くと『ご縁(五円)がありますよになんてお賽銭で入れる人も多いですよね。25円入れて『二重にご縁がありますようになんて欲張っている人もいますが。




実は5円玉にはもっと深い意味があるんですよ。




5円硬貨のデザインは、表面の稲穂が農業、水(横線の部分)が水産業、歯車(穴の部分)が工業と、当時の日本の主な産業を表しており、裏面の双葉は、第2次世界大戦が終わって新しく民主国家になった日本を象徴していると言われています。




まさに平和へのメッセージが込められた記念すべき硬貨なのです。ありがたや~。




平成23年2月15日 003


やってしまいましたよ~子供の頃よくこんなことをして遊んでました。でも福沢さん、笑ってますよね。




あと昔、ギザギザの10円玉があって『ギザ10』なんて言って、発見したら嬉しがっていたのを思いだします。




あ~~、懐かしい。














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2011.02.15

スイスで 『自宅所持の銃規制』 否決 (他国事ではない)

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今日は日本の出来事ではないですが、とても考えさせられるニュースがありました。





国民皆兵制のスイスで、徴兵が終わった後も自宅に銃を保管できる制度を見直すかどうかを問う初めての国民投票が13日行われ、賛成票43・7%、反対票56・3%となり、否決されたのです。





スイスでは、若者などが一定期間、兵役に就くことが義務づけられていて、有事の際には自宅に保管している軍用の銃を持って軍に参加することになっているのです。




今回の投票で『銃は家で持っていた方が良いという結論を出したことになります。





永世中立国であるスイスは、投資家からも人気のある国で、戦争などが起きないという点から比較的ヨーロッパの中でも安全という認識があるため、マネーを同国に集める人が多いのです。




それだけに銃のニュースはイメージとは裏腹に意外な結果だったのと、同時に他国事ではなく、より身近に考えないといけない問題なのかもしれません。




日本も今まで『銃』というものは法律で所持することが禁止されていますので、それほど身近なものではなかった。




先日の目黒区で起きた87歳の男性の殺傷事件などを見ていると『いざという時の身を護るための道具』が必要かもとついつい考えてしまいます。




年輩になったとき、生身1つで護れるものは限界がありますよね。




世界各国での100人あたりの銃所持人数(2007年のデータ)は次の通り。



1位、アメリカ 90人
2位、イエメン 61人
3位、フィンランド 56人
4位、スイス 46人
5位、イラク 39人
6位、フランス 32人




アメリカは銃国家なので多いだろうと予測はしていましたが、なんと9割もの人が銃を持っている事には驚きました。スイスやフランスも過半数弱と意外と高いのですね。




今は個人的に『国民が銃を持っていないのが当たり前』の日本は素晴らしいと思っています。




ただ、政府も人口減少に伴い外国人を多く受け入れていく多民族国家にしようと政策を出している以上、今までのようにはいかないのかもしれませんね。




単純ですが『銃を持っていて当たり前の人が身近に多くなってくるわけですから。





銃国家で問題になっているのは、犯罪で悪用をする人が多い事と、自殺の加速につながったというケースがあるそうです。




特に日本は13年以上連続で3万人以上の人が自殺をしている国です。さらなる煽りがあるのも怖いことですよね。




この銃所持についての議論は、どこか『自衛隊』『核所持』の問題とも共通した要素があるようにも感じます。





みなさんはどのようにお考えですか?









■ 奇跡?オーラのある鳥を発見!


平成23年2月14日 002

先日、近所の川で光沢を放っている白い鳥がいたので急いでデジカメで撮りました。光ってますよね~


平成23年2月14日 005

写真の撮り方とかではなく、実際に見てもこの鳥、光ってたんです。


夢の国からきた鳥か? それともこの鳥と出会った私に幸運でも? よ~し、グリーンジャンボ買わなくては。
(こんな下心がある以上、幸運はないですよね



平成23年2月14日 007

バレンタインの今日、プレゼントが郵送で届きました。手渡しも嬉しいですが、手紙付きでわざわざ郵送の手続きまでして贈ってくれたことに感動です。Aさん、ありがとうございました。











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2011.02.14

感動!チョコのゴディバの歴史。

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明日はバレンタインですね。バレンタインというとチョコレート。最近では海外から高級チョコ専門店が次々と日本に上陸しにぎわってますよね。




そういった有名店の中で、いち早く日本人の心をつかんだのが『GODIVA』ではないだろうか。




何も考えず『美味しい』と食べさせて頂いてましたが、この『GODIVA』にまつわる歴史を知人から聞いて感動してしまった。




実はこの『ゴディバ』という名前は、11世紀の英国の伯爵夫人レディ・ゴディバに由来しているらしいのです。




ゴディバは中世ヨーロッパの国王の妻だったのです。夫であるレオフリック伯爵が国の運営を行うにつれ、自分の欲望の為に国民に重たい税金を課し、重労働を迫ったのです。(どこかの国にそっくりですね




心やさしいゴディバ夫人は国王にこう言いました。




『重たい税金と重労働に国民は苦しんでいます。どうか税金の負担を下げてもらえないでしょうか?と。




すると国王であるレオフリックは何度断わっても訴えてくるゴディバにこう答えたそうです。




『もしおまえが一糸まとわぬ姿で馬に乗り、コベントリーの町中を廻れたなら、その時は税を引き下げてやろう。




当時は女性が肌を露出するなんてことは全く考えられない事であり、無理難題を突き付けたのです。




ゴディバは『分かりました。私は町中を馬に乗り裸で廻ります。その際には税金を下げると約束をして下さい。』




国民のために女王が裸になって馬に乗り、町中を一周するという噂は瞬く間に広がった。




翌朝、ゴディバが裸で町中を廻る日、町の人々は敬意を払い誰1人として外を出歩かず、家にこもってカーテンを閉めていたそうです。




そして誰もいない町中をゴディバ女王は裸で馬に乗り一周し、税金が下げられたのです。




なんだか感動する話しではないですか?そしてこのストーリーを知った上でいつもみなさんが見ている『ゴディバのマーク』を見てほしい。


ゴディバマーク

ゴディバ女王の勇気と深い愛が込められたマークだったのですね。感動しました。




なのでゴディバのチョコを贈るときは、深い愛である『本命』という事になるのでしょうか。




実はこのゴディバの話しは続編的なおまけがあり、裸で廻っているゴディバ女王の姿をある1人の住民が見てしまったのです。




その後、彼は両目を失明する病に侵されました。




彼の名はトムで、現在の英語で『覗き魔』『裏切り者』のことを『ピーピング・トム』と言いますが、このゴディバ女王の話しが語源とされています。




今の日本にはゴディバ女王は出てこないですね~。









■ 少し早いバレンタイン(ロイズのおチョコ様)

平成23年2月12日 001

少し早いバレンタインということで、このプレゼントを2つも頂きました。


平成23年2月12日 004

ゴディバの感動話しをした後でなんですが、こちらはロイズというメーカーのポテトチップチョコなのです。甘さとしょっぱさの絶妙なコラボが最高です。とてもおいしい。


平成23年2月12日 007

家では、ハチミツ&レモンのマドレーヌが完成していた。どう考えてもカロリーオーバー!










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2011.02.13

生命保険会社は国に守られている?

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連日降り続く雪、そろそろ嫌になってきたころでしょうか? これも『日本ならではの四季の楽しみと思えば幸せなことなのかもしれません。




以前のブログで日本は国民の財産管理&把握を強化しているという記事を書きました。




直近ではタンスに眠っている株券(財産)のあぶり出しの為の電子化や、お金の流れを把握するための銀行振り込みの限度額設定、犯罪を犯す者に資金を回さないようにするという名目での犯罪収益移転防止法の施行などがあります。




どの動きも一見消費者を護るためのように見えますが、逆に視点を変えてみると、国が国民一人一人の財産の把握をするために合法的に動き出したとも見れるのです。




その動きは直近5年間が激しかったように感じる。




もっと分かりやすく言えば、国にお金がないので『どこからとれるのか?を知るために、表向きは社会的規律や安全を護るためと言いながら、いろんな法律を作り財産の把握&管理を勧めているのです。




着々と行っている国の動きについて、私はある事をきっかけにその裏には何があるのか?本当の目的は何なのか?を自然と考えるようになっていました。




今から5年前のこと。私は当時加入していた生命保険を見直そうと本を購入して勉強したり、海外の商品も調べたりしていました。




海外の商品を調べると驚くことが起きたのです。日本の生命保険の条件とは雲泥の差とも言える好条件の商品が沢山見受けられたのです。




ここで言う私の海外の商品とは、日本にある外資系生命保険会社の商品ではなく、海外で売り出されている商品のことです。




例えば、毎月支払った掛け金を60歳以降に福利運用をした金額を年金として年4回支払いを受けられる、プラスしてそれまで払いこんだ資金全額分に対し同額の支払いをしてくれるのです。




20年で500万円払ったなら満期で無条件で500万円頂けるという事です。当然元本保証。それにプラス年金ですから魅力ですよね。




その会社は日本の生命保険会社よりも資金力もあり世界的に見ても大規模な会社です。




私は海外に何か良い商品がないのかな?と求めていったのでその商品の情報をたまたま得ました。




日本でいう『生命保険』とは、実はファンド金融商品に死亡保障をオプションで付けただけの商品と言えます。基本はファンドと何も変わらないのです。




当時、私は海外の商品に加入をしようといろいろ問い合わせをしたのですが、どこも取り扱ってくれませんでした。




あるブローカー的な人と出会い、私の希望する海外保険会社には日本人担当がいて紹介することが出来るので、加入手続きが可能だと言われました。




ただ、世界の銀行が集まる香港に行って手続きをするという事だったので準備までしていました。




出発前日になって突然『今回、海外保険加入の実行が出来なくなった』と連絡が入った。そのブローカーは申し訳なさそうな態度で、言葉を濁していたが、国の圧力があったと私はとらえました。




実は日本は保険法というのがあって、海外の生命保険には法律で加入することを実質禁止されているのです。





(法律の一部抜粋)


内閣総理大臣は、次の各号のいずれかに該当すると認められる場合には、前項の許可をしてはならない



当該保険契約の内容が法令に違反し、又は不公正であること。


当該保険契約の締結に代えて、保険会社又は外国保険会社等との間において当該契約と同等又は有利な条件で保険契約を締結することが容易であること。


当該保険契約の条件が、保険会社又は外国保険会社等との間において当該契約と同種の保険契約を締結する場合に通常付されるべき条件に比して著しく権衡を失するものであること。


当該保険契約を締結することにより、被保険者その他の関係者の利益が不当に侵害されるおそれがあること。


当該保険契約を締結することにより、日本における保険業の健全な発展に悪影響を及ぼし、又は公益を害するおそれがあること。






まず驚くのは海外の保険に加入するには内閣総理大臣の許可が必要であるという事実そこまでする人っています?




許可してはならない理由として、海外の保険条件が日本の保険会社の条件よりも良くてはいけないと言っているのです。




これではほとんどの商品が日本のより良いので許可なんてされるわけありません。




逆に許可がおりる時は日本の生命保険の条件よりも悪い時なのですから、わざわざ海外の商品に入る意味もありませんよね。




最後の『日本における保険業の健全な発展に悪影響を及ぼし~』とありますが、当然日本の保険より好条件なので、日本にこのまま商品として入り込んできたら、日本の生命保険会社は経営が困難になりますよね。




このように完ぺきに日本の生命保険会社は国に守られているのです。




なぜ、国はそこまで生命保険会社を守るのでしょうか?





その辺の事情に詳しい人がいたので聞いてみたところ『国債を一番多く購入してくれているのが金融関係や生命保険会社だからだよ』と返答が・・・。




国は企業や国を優先した結果、国民の選択肢をも狭めてしまったようです。




財政状況が良い国ならあまり心配もしないですが、現況を考えると今後の法律改正がある場合、表向きの理由ではなく、その変更によって誰が犠牲になり、誰が得をするのか?何が最終目的なのか? 違った視点から考える必要があるように感じます。




『財産保護』を実行しないといけない時代なのだと感じます。




ちなみに香港での海外保険商品の加入手続きには、いろんなルートを使って(詳しくは知りません)日本人が多く来ているという事です。財産保護をやっている人はもう行動しているのですね。









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2011.02.12

『真』 と 『偽』

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本格的な雪が東京にも降り続いてます。雪が降っている最中も危険ですが、これがアイスバーンになった時が本当の危険なのでみなさん注意して下さいね。




さて、本日のテーマですが『真と偽』です。




私たちは生きていく中で、日々いろんな情報を見て、感じて、考え、選択をしています。そのいくつもの情報の小さな選択肢の先に今の自分がいる。ただ、世の中にはその選択肢を誤り苦労している人も大勢いる。




情報飽和世界の中で今後は『真』『偽』あるいは『本物』『偽物』『本当』『嘘』を見極めないといけません。




このような対義的な意味を持つ『真』『偽』にはハードとソフトの2種類があるように思える。ハードは目に見えるものであり、ソフトは目に見えないもの。




直近で起きたハード面での事件といえば、ヒューザーで有名な『建物耐震偽装事件』や肉屋のミートホープ社の『偽装ミンチ事件』などが記憶に新しい所です。まさに『偽』という言葉が入ってます。




難しいのはソフト面です。目に見えないと定義するとこれは『人の心』という事になります。『嘘』もこの一種になりますが、『嘘』には良い嘘と悪い嘘があるので見極めるとなると更に厄介ですよね。




世の中には『知ってってダマされていた方が結果的に良い』という嘘も現実にあります。(これ夫婦間ではよく聞くはなし




目で見えないことで、悪い嘘という意味では人の心を巧みにコントロールをする『オレオレ詐欺』はこの代表格かもしれません。




では、今マスコミの話題の中心になっている『相撲八百長事件』はどうでしょう。




メールという動かぬ証拠があるので限りなく『黒』と言えるでしょう。過去の常識にとらわれて見ると国技だから一大事という事になります。




では相撲と同じ『1対1』の戦いスタイルを繰り広げる、私も大好きだったプロレスはどうだったか。ご存知だと思いますが、流血までして勝利を掴みにいく格闘技です。




昔、ジャイアント馬場さん(プロレスラー兼プロレス団体社長)という選手がいました。




馬場選手は60歳くらいの時でも現役でリングに上がっており、対戦する相手は筋肉ムキムキの油の乗り切った30歳代のスター選手ということも多くあった。




この2人が本気のガチンコ勝負をしたなら、30歳代の選手が圧倒して勝つに決まっています。ただ実際はどうだったか?




馬場さんのチョップ攻撃を受けた、30歳代のスター選手は本気で痛いそぶりをしてリングの外まで落ちてしまうというリアクションをしていたのです。




その光景を見た観客が『おい、八百長はやめろー』と言っただろうか?




結果はジャイアント馬場さんを『やっぱり馬場はすごいね!』『馬場サイコー!』と称える拍手が会場全体に起きていたのです。むしろ一番盛り上がる場面とも言えた。




ジャイアント馬場さんがプロレス界にどれだけの貢献をしてきたのかを観客も知っていたので『暗黙の了解』というルールが常識としてあったのです。




この時の馬場さんの試合の雰囲気は本当に暖かいものを感じた。選手と観客、マスコミが自然と出来た暗黙の了解のもとで協力して1つのエンターテイメントを作り上げていたのです。




逆にこの時、30歳代のスター選手が1分で馬場選手をマットに沈めたなら、それこそ『チケット代を返せーというクレームが多く発生し、二度とプロレス観戦には訪れなくなっていたことだろう。




今起きている相撲八百長事件、確かにファンを裏切った行為に間違いはない。失った信用も大きい。罪も償ってほしい。




ただ、忘れてはならないのは相撲界も伝統と言いながらも大分変化はしている。




昭和40年代に外国人が相撲の土俵にあがるなんて当時は『常識外』だったことは容易に想像できる。今では外国人力士の活躍は常識になり、少なくとも相撲協会は恩恵を受けている。




そう考えると『国技だから』『伝統だから』という過去の常識も、どこかで見る側が国技である相撲に対しての価値観の物差しを、変えていかなければいけない時代が来たのかもしれませんね。




話しは元に戻りますが、『真』『偽』についての判断は基本的に常識が基準だと思います。




浦田健さんが先日出版した本にもあるように、不動産業界では『不動産に対する国民の当たり前の常識』が国家政策でのコントロールだったという事もあるのです。




今、あなたが持っている『当たり前の常識』をもう一度、頭の中を真っ白にして疑ってみることも大切なのかもしれません。












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2011.02.11

『電車広告』に見る日本経済とは?

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こんな寒い日にアスファルトの隙間から咲く一輪の花を見かけました。なんて生命力があって力強いのだろうと感心してしまった。自分もこんなに力強く生きたいなんて思ってしまう。





最近、電車移動をしていて思うことがある。電車内の広告ですが、ここ数年かなり変化してきている事にお気づきでしょうか?




今から5年前の2006年頃は、電車内は隙間がない位広告で埋め尽くされていた。しかも人材求人広告のオンパレード。その数は凄まじかった。人を採用したい企業が多く、完全に買い手市場だった。




ところが2008年のサブプライム問題のあとは求人広告は姿を消し、借金問題や離婚相談のような法律事務所の広告が急増した。




そして現在はどうなっているか?




広告自体がないのです。あっても隙間だらけでパラパラとあるくらいです。電車の広告って日本の経済状況を身近に反映し、判断出来るものなのかもしれない。




ちなみに私が今日乗った電車に貼られていた数少ない広告がこれです。


平成23年2月10日 001

東京都の都民住宅『家賃値下げ


不動産業界で年間を通して一番の需要期である2月の真っ只中にこの広告。お客様が一番動く時期に値下げして満室にしてしまおうという考えなのでしょうが、今までは考えられないことです。


平成23年2月10日 002

その向かいにあったのがこの広告。これもUR(旧公団)の1ヶ月フリーレントの広告。不動産賃貸は供給過剰で埋めるのが厳しいのが伝わってきます。


公的機関がこのようなサービスをされると、民間大家さんは打撃が大きいですよね。




この需要期に『家賃を値下げをする』という一番楽な方法で満室にするということが本当に良いのだろうか?




実は値下げをすることは最終手段であり、その前にやるべき事が多くあるのです。やるべき事をやれば値下げをせずに満室にすることも難しいことではありません。




何をするべきか?については『大家検定』で伝授していますので、興味のある大家さんは受講をおすすめ致します。




これからは知識(ノウハウ)を知恵に変えて実行していかないと厳しい時代です。知識を得るための勉強代は惜しんではいけないと思います。







■ 今日もやっちゃいました(汗)


平成23年2月10日 002

朝から打合せのため横浜駅に参上。何気に撮った写真ですが、ブログ掲載をしようと見ていたら真ん中に写っている青と白の車、巨大な缶ジュースでも乗っけているのでしょうかね?何だこれは?


平成23年2月10日 003

朝一で缶コーヒーを1本。セブンイレブンが発売している無菌充填製法(なんですかコレ?の挽きたてコーヒー。98円は安い。


平成23年2月10日 004

本日2本目は伊藤園の『劇的微糖』あまり劇的な感じは受けなかったですけれど・・・。極めて普通です。


平成23年2月10日 001

本日3本目はサントリーのグッドスタートもはや意味が分かりません。でも美味しかったです。




缶コーヒー3本は健康的にはどうなんでしょう。でもやめられないんですよね。




そして極めつけがコレ 


平成23年2月8日 002

また買ってしまった!『俺のエクレア』美味しいのは認めるがカロリーの宝庫



どうして美味しいものってカロリーが高いのでしょう?意味の分からない疑問まで沸いてくる始末です。





こんな時は『寝る』のが一番!ではみなさん、おやすみなさい。









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2011.02.10

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今日は朝起きたら、なんと雪・雪・雪 寒いのは嫌ですが、今年はまともに見た雪は初めてだったかも。いざ降ると少しワクワクしましたし、2月を実感しました。滑らないように注意して下さいね。




昨日のブログ記事で大家検定(J-REC)の代表理事である浦田健さんが1年半ぶりの新刊『お金が貯まる!家の買い方』を発売されたことをご報告しました。




本日、朝から個人の携帯やPCメールにも『これは読んでみたい。どんな内容?』という反響が多くあり正直、驚きました。なぜ驚いたのかというと普段は不動産投資にあまり興味がない人達からのメールだったからです。




その中でも『家を買ってお金が貯まるってどういうことなの?』という質問が多かったことからも、いかにこの本が『家』に対しての考え方の価値観を変えるものであるかが分かります。




内容自体は新刊を購入して読んで頂ければと思いますが、簡単に言うと知識を知恵に変えて実行するだけで、夢のマイホームと大家さんの立場(事業者)を同時に得れるということです。そして誰でも実現できます。




そして、先行不透明で不安な時代をどう生き抜いていくのか?というノウハウ&考え方を、不動産を通して導いてくれる『人生・道標本』という感じです。




きっとほとんどの人が人生上で不安だと感じていることが、この本を読み終わる時、解決していると思います。




不動産に詳しくない人でも理解が出来るような構成になっておりますのでご安心を。




不動産投資というニッチな世界において、ロバートキヨサキさんの『金持ち父さん・貧乏父さん』の本は今だに『あの本を読んで不動産投資を始めたのです』という不動産投資家は多い。




人生の価値観を変えてしまうほどの本に出会える事は幸せな事だと思います。




今回、浦田健さんが出された本は不動産投資というニッチな世界だけではなく、住宅に係わって生きていく人(国民ほとんどですがの価値観を変え、今後の人生に影響を与える事も十分考えられます。




是非読んで頂きたい。




もしかしたら近い将来『あの本を読んで家に対する価値観が変わり、幸せな今があるのです』という人が出現してくることが容易に想像つきます。




正直この本、私が自宅を購入した8年前に出して欲しかったな~。また違った人生があったかも・・・なんて想像したりしてます。





その人生の道標本である新刊購入はこちらから↓
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当ブログに浦田さん本人から熱~いメッセージが届いてますのでご一読下さい!

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こんにちは浦田健です。

投資家であれ、普通のサラリーマンであれ、誰もが必要に
なるのが「家」です。

この誰もが必要とする「家」の賢い買い方がわかれば、
成功率100%、誰でもお金持ちになることができる
のです。

これから「大家さん」になりたい人、
アパートを買っても、家賃がなくなるわけではありませんね。

しかし、自分の「住処」を賢く見直すことで、
リスクなく、不動産投資と自分の家を両立させることが
できるようになるのです。

本書を読めば、ズバリ

今後10年間、全く収入が増えない人でも、
家を買って1000万円貯められるようになります!!

また、人生のステージにあわせて効率よく住み替えること
もできるようになります!!

マイホームを夢見る人は多いですが、
家を買って30年もローンに縛られれば、
人生の選択肢は狭くなってしまうのです。

小遣いも減り、外食もできない。
家族で海外旅行も夢のまた夢・・・

そんな人生あなたは耐えられますか?

私は絶対に耐えられません。

私の会社には、ローンで家を買ったのに、年間100万円
以上も貯金ができるようになった社員がいます。

私のクライアントさんにも、土地つきマイホームを新築
したのに月々のローンが3万円の人や、

ローンを払っても逆に3万円もプラス収入があるという
人もいます。

自慢話に思われるとイヤなので、いままでナイショ
でしたが、かくいう私も時価1億円の家に、
実質的に住居費負担ゼロ円で住んでいます。

詳しい内容は、本書で明らかにしますが、
書いてある内容は、正真正銘、一生ものの知識である
ことを保証します。

もし、今あなたが、

・そろそろマイホームの買い時だと考えている
・賃貸派だけど、やっぱり持ち家が欲しい
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今あなたの近くに、「家を買おうかなぁ」という知り合い
がいたら、2冊買っても1890円です。

ぜひ、2冊買って、1冊プレゼントしてあげてください。

きっと、
「教えてくれて、ありがとう!危ないところだったよ」

と、感謝されることになるでしょう。

本書は、今までの「家」の価値観が180度ひっくり返る本です。




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「家、買っちゃった」という人も、安心してください!
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既に、家を買ってしまって、「ローンで苦しい」人も
本書でリカバリーできる方法をお教えします。

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本書にも書きましたが、
不動産は「知識」がないと絶対に損をしてしまいます。

ぜひ、本書と無料プレゼントをフル活用して、
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浦田 健








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2011.02.09

【浦田健さん新刊】 『お金が貯まる!家の買い方』

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みなさん、突然ですが今日は大きなニュースがあります。




私も講師活動をしている大家検定(J-REC)の代表理事であり『金持ち大家さん』シリーズで有名な浦田健さんが、なんと1年半ぶりに新刊を発売しました。



平成23年2月8日 003

ジャーーーン!! タイトルは『お金が貯まる!家の買い方』です。私はすでに購入済です。




定価たったの945円で、こんなに言っちゃっていいんですか???というほどの内容です。
しかも、今なら1万円で販売中のあの教材を無料でプレゼント。




945円の本を購入して1万円の教材がプレゼントって脅威の利回り1000%、いや恩恵10倍返しではありませんか!!(浦田さん、これはやりすぎでは・・・少々心配です




『善は急げ』という言葉を今ほど大きな声で言いたい時はない。


恩恵10倍返しの新刊購入はこちらから↓
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常に不動産投資の世界で新しいノウハウにチャレンジしてきた浦田さんですが、今回のテーマは『家』です。



この本で日本人の『家』に対する価値観は180度変わるでしょうね。それほど衝撃的な内容です。





当ブログに浦田さん本人から熱~いメッセージが届いてますのでご一読下さい!

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こんにちは浦田健です。

投資家であれ、普通のサラリーマンであれ、誰もが必要に
なるのが「家」です。

この誰もが必要とする「家」の賢い買い方がわかれば、
成功率100%、誰でもお金持ちになることができる
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人もいます。

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今あなたの近くに、「家を買おうかなぁ」という知り合い
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きっと、
「教えてくれて、ありがとう!危ないところだったよ」

と、感謝されることになるでしょう。

本書は、今までの「家」の価値観が180度ひっくり返る本です。




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「家、買っちゃった」という人も、安心してください!
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既に、家を買ってしまって、「ローンで苦しい」人も
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さらに、本書には書ききれなかった部分の特典音声、
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不動産は「知識」がないと絶対に損をしてしまいます。

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浦田 健








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2011.02.08

面白い酔っ払い ( by 京王線 )

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本日は1日中移動の日となった。




それぞれの駅で用件があったのですが、朝から横浜⇒町田⇒八王子⇒新宿⇒品川⇒東京⇒中野⇒恵比寿⇒渋谷とまぁいろいろ動きました。今日の万歩計も2万歩強すこし疲れてます。




今日、新宿から京王線で八王子方面の電車に乗っている時のことですが、すごい酔っ払いが車内にいました。




もう泥酔に近い状態だったのですが、つつじヶ丘の駅でドアを閉めようとしたら、なんとわざとその酔っ払いがドアに挟まって電車を止めて楽しんでいるのです。




挟まれた時にすごい音がしたので酔っていなかったら間違いなく痛いはず。




駅員の放送で『6両目のお客様、ドアに挟まれるのは危険ですのでお止め下さい!!と流れる始末。




その酔っ払いは『何がやめろだとぉ。管総理を今連れてこいっ。俺が説教してやるぅ!と分けの分からないことを言っている。




車内の乗客を見たら、この人と係わりたくないと言わんばかりに90%の人が(恐らく)寝たふり。




無事にドアが閉まって電車が走り出したのですが、その間もロレツが回っていない状態で、何か政治家に対して文句を言っている。




次の駅は調布駅という所に止まるのですが、車掌があまり運転が上手くなかったのか急停車ぎみで止まった。




当然、酔っ払いは足元フラフラなので急停車で軽く転んでしまったのです。




その酔っ払いは『何だ今のは!管(総理)の仕業か!!』『俺を誰だと思ってるんだぁ。おい、何とか言ってみろ!という感じで見えない誰かに叫び続けている。




再び電車が走り出し車内放送が流れた。




『次は府中、府中に止まります。』




その酔っ払いがその放送を聞いて『俺も舐められたもんだ。そんな赤ちゃん言葉でどこまでバカにしてやがるんだ!




一瞬、何を言っているんだろう?と思ったが、すぐその言葉の意味が理解出来た。




きっと酔っ払いは前の駅で急停車された事に腹を立てていて『何だ今のは!答えろ』と言ったのに対し『次はふちゅう(赤ちゃん言葉に勘違い)に止まります』と聞こえたのでしょう。




その瞬間周囲を見渡したら、寝ているはずの乗客のほとんどが笑うのを我慢している表情だった。酔っ払いは迷惑だけど少し面白かったです。







平成23年2月7日 001

町田に行ったあと八王子へ。久しぶりに八王子に下車しましたが、再開発が始まっており雰囲気も一変。


平成23年2月7日 002

八王子に来たときはこのジャズ喫茶に寄ります。と言ってもジャズを楽しむためではなく『ロマン』という店には絶品煮カツサンドがあるのです。


平成23年2月7日 003

近くの壁にもその煮カツサンドの写真が・・・。美味しそうですね。ここでは食べず、今日はせっかく八王子に来ているので、あるブロガーがやっている店に行こうと決めておりました。


平成23年2月7日 006

ガーーーーン!!閉まってる・・・。このお店は数年前から私がよく見ているブログで犬のいる生活【八王子発信!】の方が経営している和んたん食堂なのです。いつか行ってみようと思っていて楽しみにしていただけに残念。


平成23年2月7日 005

とりあえず、暖かい飲み物が欲しいと思い、トマトバジルスープを購入。これが意外と美味しかった。


平成23年2月7日 007

そして夜は2日連続の渋谷へ。2時間の打合せを終えてフラフラでスクランブル交差点を渡りました。やはり渋谷は『夜の街』ですね。活気があります。




今日は1日よく動いた。グッスリ眠れそうです。









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2011.02.07

不景気の産物とは?

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2月に入り暖かくなってきたように感じるのは私だけでしょうか?2月って例年は雪が多く降って一番寒いイメージでしたが、今年は様子が違うようです。




温暖化でそのうち北海道が気温的に快適な地になったりするんですかね。




サブプライム問題のあと、日本の景気もそろそろ良くなると言われ続けながら、現実はくすぶっている状態です。回復しそうで回復しない景気。




失業率の増加や金利の低下と言われるいわゆる『不況の産物』と言われる状況が起きてくる。




特に長引く不景気が与える一番の影響と言えば、やはり商品の値段が下がること。最近では牛丼チェーン店に値下げ競争が有名ですよね。




物価が下がれば所得が下がり、消費が抑えられるので更に物価が下がる・・・。この流れがデフレスパイラルというものです。




デフレスパイラルの時には商品の価格だけでなく、実は品質も低下するという所も注意しなければいけません。




例えば、商品が売れなくなるとメーカーはコストを抑えようとします。より安価な材料や部品、人に至っては低給料で雇おうとします。




流通系では効率化を重視して生産ラインを急がせるため、商品の検品などもおろそかになることもあります。




メーカー・企業側からすると、厳しい局面をギリギリのコストまで削減した努力の結果ということになりますが、結局はこうした不完全な生産ラインが粗悪品を生む確立を高めているのです。




商品そのものの品質を落としてしますケースが多いのです。




品質を落とすと、今の消費者は目利きがスゴイのですぐ見抜きます。購買意欲は下がり、さらに商品が売れなくなるという悪循環を招いてしまうのです。




古くは第2次石油危機後の家電トラブル、ここ数年では大手自動車メーカーのリコール隠し、食品偽装、不動産では社会的大問題になった欠陥住宅などもあります。これも悪例の氷山の一角でしかありません。




消費者の信頼を一度失うと回復することは至難の業と言えます。こういう不況の時こそ良質な商品提供が求められるのではないでしょうか?




これは不動産投資での住宅提供でも全く同じことが言えますよね。







■ 変わり続ける『渋谷』


平成23年2月6日 003

本日は朝から渋谷で用事があり参上です。渋谷の交差点もまだまだ人が少ないです。


平成23年2月6日 004

私が高校生の頃、このセンター街は『チーマー』という人達が多くいて危険とされていた。


今では『歩きたばこ禁止なんて旗まであるんですね。渋谷というと昔はタバコがあちらこちらに落ちていて汚いイメージがありましたが、ほとんど落ちていない。


街の取り組みによってここまで変わるんですね~。


平成23年2月6日 005

いろんなラッピング広告のバスを見ましたが、なぜ東京渋谷に『富士サファリパーク』の広告が? でもかわいいですね。


平成23年2月6日 006

少し奥を歩いていたら、緑の作業着をきた若者を発見。実は道路に落ちているタバコやゴミを拾っていたのです。


おそらくボランティアなのかな?でもこういう方がいるので街がキレイになるんですね。感心しました。


平成23年2月6日 008

これだけ人が集う渋谷でも缶ジュースは100円になっているんですね。確実にデフレです。



久しぶりに行った渋谷の街中。街は生きているんだな~という印象を受けました。渋谷は良い意味で変わった街になっていました。









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2011.02.06

意外と多い『ローン奴隷』。

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自宅用のマイホームであれ、不動産投資用であれ、ほとんどのケースで係わってくるのがローン。




不動産投資の場合、レバレッジを効かせて収入を得るということが何よりもメリットであり、ローンなくしてこのメリットは成立しない。




私のローンに関する考えは過去ブログ『銀行の貸し手責任とは?』で綴っている通りで、貸し手責任もあるというのが基本です。




ローンを抱えて一番懸念するのが、返済不能になったときの事ですよね。




もともとは政府が不況を改善しようと、手っ取り早く一番大きなお金が動く住宅ローンに目をつけ、破れかぶれでとった政策が住宅ローン減税です。




ここ10年強、日本の金利は世界でも例を見ない超低金利です。国民の懐に眠っているお金を引き出させて不動産を購入してもらい不況を乗り切ろうという政策でした。




ただ、住宅ローン控除があるからと言って、慌てて購入することは何より避けなければいけません。相場より高い金額で購入してしまっては意味がありませんから。




忘れてはならないのは、低金利といってもいつまでこの状況が続くとは限らないのです。むしろ金利上昇という事態が発生する可能性の方が高いのは明らかなので、その事も視野にいれてローンを検討しましょう。




ローンを組むことは自分の人生がローンに縛れれないことが何より大切です。『ローン奴隷になってはいけません。




ローンを組んだがために精神的に返済に追われ、人生そのものが金融機関の奴隷に陥ってしまう人がいますが、あまり良い話しではありません。




昔、ローンの返済が出来なくなり、生命保険で払おうと電車に飛び込んで自殺をしたという話しを実際に聞いたことがある。その親族の方は『支払い』なら良いが『死払い』は絶対に駄目と強く言っていた。




ローンを組むがために、夕食が数品減るとか、楽しみを削ってまで返済を優先させるとか、ましてや違うところから借金をしてまで支払いに当てるなんてとんでもないことです。




きっと家庭崩壊、人生崩壊に繋がる要因です。この理由で売却相談を受けたことも多数あります。




何のために夢のマイホームを手に入れたのかが、分からないですよね。




そもそも金融機関への返済順位は人生において一番優先ではないと思います。実はアメリカでの常識は『食・寝・職・学・遊』の次くらいにローン返済なのです。けっこう低いのです。




日本人は借りたものは、命に変えてでも返済するのが当然だと考えている人がいます。よく考えてみて下さい。金融機関側からすれば、お金の貸し借りは商行為なので、成功もあれば失敗もあるのです。




どうしても厳しい局面があるならば、しかるべき人・組織に相談をして淡々と冷静に対応していき、次の人生のスタートをするまでです。




その間だって、『食・寝・職・学・遊』は止める必要は全くありません。これは人生の楽しみですから。




日本人って本当に真面目なんですよね。その真面目さを逆手にとって国の法律や金融機関が、いかにも逃れられないようなイメージで利用しているだけです。何度も言いますが、貸し手責任も本来はあるべきなのです。




住宅ローンを組む場合は3つのポイントを押さえて借りましょう。



1.借りれる金額ではなく返せる金額を借りる(不動産投資は別)
2.ボーナス払いはしない
3.退職金も当てにしない





と基本的なことです。(でもほとんどの人がこの基本が守れていないのが現実なのです)




将来の収入に関しては希望的観測の収入を一切排除することが安全な住宅ローンを組む上での秘訣です。






くれぐれもローン返済を命で引き換えるような『死払い』なんて考えないようにしましょう。




ローンと命、比べるのもバカバカしいくらい『命』の方が重いし尊いに決まっています。










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2011.02.05

『地域密着』 から 『顧客密着』 の時代へ。

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今日も良い天気で気持ち良かったですね。実は私、毎日万歩計を付けているのですが昨日の歩数を見たらなんと約3万歩強。疲れるはずです。昨日はおかげで良く眠れました。




これからもブログの毎日更新と1日1万歩を目指しジミ~に頑張っていきます。




さて本日の本題ですが『地域密着から顧客密着の時代へ』です。




私たちは普段の生活で不動産に係わらず生きている人ってなかなかいないですよね。賃貸でも持家でも家がある以上はその時点で係わっているのですから。




ライフプランに合わせて住宅を変えるという人は多い。例えば結婚をするので将来の子供のことも考え、大きめの家を購入するというのがスタンダードなパターン。




このようなライフプランの変化が生じ住宅選びをする際、あなたは数ある不動産会社をどう選定していますか?




希望エリアで仲介会社を探すと言っても、その数は意外と多く迷う人も多いのではないでしょうか?




ご希望の不動産を探すエリアが広い範囲であるならば、広域でチェーン展開している大手の方が何かと便利です。




物件情報自体は業者もネットで全国どこでも取得できますが、実際にご案内となった場合、地域密着の会社の営業マンに遠方物件を見せてくれと言っても、なかなか積極的にはなってくれないものです。




一方『この駅からこの駅の間で』というように範囲が限定出来る場合は地元密着型の会社が豊富に物件情報を持っていて積極的に対応をしてくれたりします。




ただここで大切なのは『大手会社が一番良い』『CMやっていて有名なので』という先入観は捨てることです。




大手会社と言っても、強引な営業手法でトラブルを起こしている会社もあります。安心とは限らないのです。




特に物件探しの依頼をするという事は、お引っ越しの理由として年収や勤務先、本当は言えない家庭内事情など、友人にも言わないような事を営業マンには伝えなければなりません。




この事から考えると、不動産選びは『営業マン=人』で決まるのではないかと強く感じます。




良い物件と出会えるかどうかは、良い営業マンと出会えるかどうかで決まると言っても過言ではありません。




親族同様の気持ちで接してくれる営業マンが一番良いはずです。過去の人生で苦労をしてきた営業マンは、比較的親身になってくれます。お客様と一緒に家庭事情を聴いて泣いているトップ営業マンを見たことがあります。




ただ、不動産業界の営業で『良い人』はお客様にとっては『どうでもイイ人』になりがちなので注意が必要です。




特に中古物件の場合は施工管理等の建築の知識や、購入の際は住宅ローンの金融知識、そのエリアの歴史や地域の知識、売主様との条件を調整してくれる交渉折衝能力も求められます。




良い人の中でこのような能力がある、または感じられる人と出会うまで探してみて下さい。そこに労力を惜しんではいけません。




メリットばかりを伝えてくる会社や営業マンは危険だと考えて間違いありませんメリットとデメリットをしっかりと説明出来る人や会社を選びましょう。




あなた自身が、営業マンを査定することが何より大切なのです。




不動産会社のみなさん、どうやら『地域密着』ではなく『顧客密着』の時代が来たようですよ。





















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2011.02.04

初体験!映画試写会(洋菓子店コアンドル)

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今日は本当に移動の多い1日だった。風邪の影響もあるが正直もうヘロヘロです。




帰りの電車で『今日はブログ絶対に更新できないな~と思っていましたが、何とかパソコンの前にいます。




朝から横浜と新富町で打合せをし、昼には新宿へ。パワーを付けようと昼食は新宿メトロ食堂にある人気店墨絵(すみのえ)でランチを食べました。ここのパンと明太子パスタは最高に美味しいが、カロリーがまたまた心配。


平成23年2月3日 002

新宿副都心のビル街。ビルの合間から覗く青空がとてもキレイです。


平成23年2月3日 004

新宿駅前の風景ですが、何やら白くモヤがかかっていますね。写真が悪いわけではなく、これタバコの煙なんです。


喫煙者がどうという事ではなく、タバコを吸う場所は駅前ではない方が良いのでは?これでは新宿のイメージ悪すぎます。


平成23年2月3日 007

少~し時間があったので、高島屋のイベント、チョココーナーへ。バレンタイン特集でにぎわってました。


その中でもピエール何とかという所が一番盛り上がっていて、この方がその創業者なんですかね?みんな記念写真を撮ってました。


平成23年2月3日 009

夜は生まれて初めての映画の試写会に参加。新聞の応募で当たったらしく、映画(洋菓子店コアンドル)の試写会が行われる九段会館に行ってきた。




何が驚いたかって、年齢層の高さです。普通の映画館では考えられない。はがき応募の結果はこうなるんだろうな~と感じました。




試写会で並んでいるおばあちゃん?の会話が耳に入ってきたのですが、日本人っていくつから自分の歳を聞いてもいないのに言うようになるんでしょうかね?




少なくとも女性は若い時、年齢は言いたくないものですよね。今日聞いたのは『(聞いてないのに)私はもう今年で87になるんだよと。

今までもこれに似たセリフをよく聞いた記憶がある。




『元気だね~、おばあちゃん』『若いね~』と言われたい心理もあるのでしょうね。なんだか可愛いですね。






ちなみに一足先にみさせて頂いた、江口洋介さんと蒼井優さん主演の映画『洋菓子店コアンドル』は、笑いあり・涙あり・怒りありでけっこう面白かったです。2月11日から放映だそうです。




では私はこのへんで・・・おやすみなさい。









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2011.02.03

『富士山』が大噴火した場合の経済ダメージは?

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霧島山の新燃岳の噴火は収まるどころか大噴火を繰り返しているようですね。近隣住民の方の心労を察します。ガンバレー!




20年前の長崎県・雲仙普賢岳の噴火で火砕流というのを初めて知り、その噴火の恐怖を知りました。




九州の経済に与える影響も大きいですし、火砕流が発生しないことを願います。




今後、噴火という意味で気になるのは、やはり日本一の山『富士山です。




普段のキレイな姿からは想像し難いですが、富士山は古来より幾度となく噴火を繰り返してきた山なのです。




その富士山が大噴火を起こしたら、我々の生活や経済への影響はどのくらいになるのかを考えたことはありますか?




実は国と地方自治体が組織する『富士山ハザードマップ検討委員会』という所が、富士山噴火の影響と被害額を発表しているのです。




この発表の根拠は、今から約300年前に起こった宝水噴火が現在起こったらどうなるのか?という被害を想定しています。




この大噴火と同等の噴火が降雨の少ない時に起こった場合、その被害総額は推定で1兆円から1.5兆円にもなるそうです。梅雨だと2兆円から2.5兆円だそうです。




雨が降ると積もった火山灰の重さが増し、木造建築物などに大きな被害を与えてしまうためだそうです。




具体的な影響は、噴火が起きると火山灰と噴石が噴出して火口の周囲に降り積もります。復旧するまでは周囲の住民や観光も当然出来ません。この時点で観光への影響は大きい。




経済的な被害を大きくもたらすと言われているのが火山灰。偏西風に乗って首都圏や京浜工業地帯といった人口密集地帯を覆ってしまいます。




空の便である羽田や成田の空港は全面ストップ。東名高速道路や中央自動車道も通行不可、東海道新幹線や南関東の電車もストップして、完全に物流は途絶えます。




人災としては帰宅難民も出たりと、交通機関の被害だけでも約690億円と言われているのです。




不動産的なことでは、蓄積した火山灰の重みで倒壊する家屋は約280万戸~700万戸。洪水で約400万戸~1万1000戸が浸水、土石流による全壊は約1900戸になるとされ、建物の被害額は約4700億円とされています。




その他生活面では、電気・ガス・水道のライフラインも停止。細かい灰などによりコンピューターが故障し、金融システムや通信、放送なども混乱する可能性もあります。この被害が約450億円と試算されています。




食にも影響は多くでます。農作物や畜産に与える影響も大きく約9000億円になると推定されています。




ここ数年、深部で低周波地震が多発している富士山。日本最高峰のキレイな山というだけでなく、いつ大噴火をしてもおかしくない危険な山という認識も持たなければいけないのかもしれません。








■ 健美家から本のプレゼント


平成23年2月2日 004

私のブログも健美家さん認定のブログとなっており、記事更新をするたびに健美家さんのホームページに表示されています。


健美家株式会社の荻原知章社長が『一番確実なのは不動産投資だった』という本を出版されたようで、ブロガーにプレゼントされたのです。


一番確実なのは不動産投資だった!一番確実なのは不動産投資だった!
(2011/01/28)
萩原 知章

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荻原社長のプロフィールを見たら、なんと私と同学年ではないか?凄すぎる




そして、この新刊がどういう内容なのかしっかりと堪能させて頂きます。荻原社長、有難うございました。







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2011.02.02

ビッグマック指数とは?

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ここ数年、マクドナルドが『i'm lovin' itというキャッチコピーで印象に残る宣伝を多くしています。




かつての藤田田(ふじたでん)社長が経営をしていた頃は、価格破壊をやり過ぎて経営を圧迫。数百店舗の撤退なんてニュースを聞いたこともあった。




ここ数年は商品開発や宣伝の出し方を見ても、取り組みは積極的そのもの。最近では『アイダホバーガーに力を入れてますよね。



アイダホバーガー


これが『アイダホバーガー』。是非食べてみたい1品。でも個人的には『フィレオフィッシュ』が1番好きなんですけどね。




世界各国の通貨の価値を理解するために、基準通貨であるアメリカドルと比較することでその国の経済状況を判断することは、世界経済を読み解く上での基本中の基本と言えます。FXやっている人は知ってますよね。




FXや外貨に普段係わらない人はあまりピンとこないですかね?





そんな人のためにとても分かりやすく世界各国の経済状況を知る方法があるのです。




それは通貨ではなく、世界中のどこの国に行っても全く同じ商品を売っているものを取り上げ、その価格を比較することで、その国でどれだけの価値があるのかを比較すれば良いのです。




そこで数年前に発想されたのがマクドナルドの代表商品である『ビッグマック指数』なのです。




ビッグマックは、世界中のどこの店でも同じ牛肉やレタス、ピクルス、そしてパンを同じ量だけ使用して作られているのです。




世界中で全く同じ商品が売られていますが、当然国によって値段が異なる。そこで各国のビッグマックの値段を比較して、購買力平価を出すというアイデアが生まれたのです。




購買力平価とは、1つの商品がある国とある国とで同じ値段で売られていることを前提に比較したものです。




例えば、日本でビッグマックが330円だとして、同じビッグマックがアメリカで3ドルで販売されていたとする。1アメリカドル=110円という計算になります。




この時、実際の為替レートが1アメリカドル=80円だったとすれば、アメリカでは日本円でビッグマックを240円で買えることになり、為替レートの計算よりも90円もの差があることになるのです。




しかし購買力平価の考え方でいけば為替レートは1アメリカドル=110円のはずなので、現在は円高傾向にあるということが分かるのです。




『ビッグマック指数』はひとつの目安ではありますが、マクドナルドのハンバーガーが世界中で食べても全く同じ商品であるという事を利用して、為替を手掛かりに、世界経済を概観するとはどういうことなのかを教えてくれる数字です。



ビッグマック指数


ある国のビッグマックが日本のよりも高いか安いかを知るだけで両国の通貨の力関係が分かるので面白いですね。ノルウェーが一番ビッグマックが高いんですね。







マクドナルドで思い出しましたが、関東圏では『マック』と言って、関西圏では『マクド』と言いますね。




ただ最近の宣伝を見ると『100円あったらマックへ行こう!』と言っているから正式には『マック』ということ?












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2011.02.01
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