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Google不動産撤退から学ぶこと。

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不動産業界にここ数日少なくとも衝撃が走っている。『Google不動産撤退』というニュースが流れたからです。




昨年の夏に『地図から不動産が検索出来るシステム』が世の中に衝撃デビューをしました。




当時はこういう時代が不動産業界にもついに来たんだな~と思ったのを昨日の事のように覚えている。




アナログがまだまだ残る不動産業界では画期的な不動産物件検索システムだった。ただ、そのシステムも思った以上に浸透せず今回の撤退となったようです。






グーグルの説明文(一部抜粋)


Google は日々、ユーザーの皆さんがより効率的、かつ便利に「探している情報」に辿りつける方法を様々なやり方で探求しています。それは、このようなアプローチが本当に人々の生活を変えるような、真に革新的な製品を生み出すことにつながると考えているからです。Googleサジェストや、Googleマップも、独創的なアプローチから始め、様々な成功や改良を重ね、今の形に至っています。しかしながら、必ずしもすべてのプロジェクトが成功するとは限りません。

2009 年 7 月に米国で、2010 年 8 月に日本でも開始した Google マップの不動産検索機能は、「多くの物件情報を一度に地図上に表示する」というコンセプトを非常に高く評価していただきました。しかしながら、実際のサービスの利用増加にはなかなか繋がらず、様々な側面から検討した結果、断腸の思いではありますが、本年 2 月 11 日をもって、サービスを停止することになりました。サービスの停止は、日本を始め、今日同サービスを提供しているすべての地域(米国、オーストラリア、ニュージーランド、英国)が対象となります。






ここに書いてある通り2月11日で世界同時に使用が出来なくなるということです。驚くのはその決断と実行の早さではないでしょうか?




これだけ多くの不動産会社が参加をして国内最大のサイトになったにも関わらず、実際の利用増加に繋がらなかったという理由でわずか半年という短期間で撤退という判断を下して完結させてしまうのです。




外資の恐るべき決断力とも言えます。我々はこれからグローバルな時代を生きていく中で、一事が万事という考えでこの事を覚えておかなければいけません。




さっきまで当たり前に使用出来ていたシステムが一瞬で利用できなくなるというリスクがあるという良い見本です。




そのシステムに今ままで時間と労力をつぎ込んで蓄積してきたデータがある場合、一瞬で消失する可能性もあると言う事です。




常にデータのバックアップやいつ閉鎖されても良いようにリスク管理は徹底しないといけません




本当に要注意です。




私のブログも『FC2』を使用していますが、FC2さん、大丈夫ですよね?いきなり明日でサービス停止ですなんて恐ろしい事言わないで下さいよ~。




私の毎日更新が水の泡になったら、いじけて起きてきませんよ私・・・。










■ ファミマの『俺のエクレア


平成23年1月31日 001

久しぶりに『品川駅』で用事があり下車。昔と変わったような変わらないような。


蒲田に住んでいた時、飲んでて終電がこの品川駅止まりになってしまい、このタクシー乗り場で人生初の『白タク』に乗ってしまった想い出がある。確か運賃だけで6000円も取られましたよ~。


平成23年1月31日 008

私もよくお邪魔しているナレーター&声優八所かおりさんのブログで『俺のエクレア』が紹介されていた。


『美味しそうだな~なんて思っていたら、今日、ふと入ったファミリーマートで偶然にも目の前にこれが現れました。しかも1.5倍なのでデカイ!即購入しました。


平成23年1月31日 009

『食べ方心得三カ条』なんてありますよ~。全部守って食べました。


これ230円ですが、味は一流です。しかもボリューム満点。三種のチョコとアーモンド、クリームとココア生地が合わさった時の味がなんとも一流スイーツです。是非お試しあれ。


平成23年1月31日 002

俺のエクレア』を買って帰ったら、家ではこの『リンゴケーキ』が完成していた・・・。やばい、デブまっしぐらだ。












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2011.01.31

『年収』と『家』の関係。

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あるデータで『年収と家』の関連性がどうなのか?を新築マンションを購入した4000人に調査をした結果が出ていた。




データによると購入者の約6割が年収400万円~700万円の人だそうです。




世帯年収別に購入価格・広さ・自己資金・贈与額・住宅ローン借入額・毎月支払い・ボーナス払い・世帯主平均年齢などの平均数値が出ていました。




驚く数字もありましたので、その平均数値の一部を年収別に見てみましょう。





【年収300万円未満】


購入価格       : 2753万円
広さ           : 61.0㎡
自己資金        : 878万円
贈与額         : 752万円
贈与割合       : 37.2%
住宅ローン借入額  : 1962万円
毎月支払い      : 6万4809円
ボーナス払い     : 9万8867円
世帯主平均年齢   : 33.8歳




【年収400万円~500万円代】


購入価格       : 3229万円
広さ           : 69.4㎡
自己資金        : 633万円
贈与額         : 603万円
贈与割合       : 32.7%
住宅ローン借入額  : 2702万円
毎月支払い      : 8万895円
ボーナス払い     : 12万8637円
世帯主平均年齢   : 33.1歳




【年収600万円~700万円代】


購入価格       : 3889万円
広さ           : 72.1㎡
自己資金        : 809万円
贈与額         : 734万円
贈与割合       : 26.9%
住宅ローン借入額  : 3088万円
毎月支払い      : 9万3376円
ボーナス払い     : 15万4323円
世帯主平均年齢   : 35.4歳




【年収800万円~900万円代】


購入価格       : 4380万円
広さ           : 74.1㎡
自己資金        : 1013万円
贈与額         : 740万円
贈与割合       : 24.8%
住宅ローン借入額  : 3408万円
毎月支払い      : 10万4237円
ボーナス払い     : 19万1450円
世帯主平均年齢   : 36.8歳





調査の結果を見てまず驚いたのが、年収300万円以下の人の方が年収400万円~700万円の人よりも自己資金が圧倒的に多いという事です。




堅実に貯金をして購入に踏み切っているということなのでしょう。




あと約30%前後の人が新築マンション購入の際に贈与を受けているのも正直驚きました。




新築と中古では少し状況が違うのかもしれませんが、私が中古の仲介営業をしていた時は、贈与を受けている人は多くはいなかったと記憶しています。時代が変わったのでしょうか?




最初は中古を検討している人が、親が『新築にしなさいという意向の方も多かったので、割高になる不足分を親が贈与するという流れなのでしょうか。どちらにしても贈与率には驚きです。




多く稼いでいるから貯蓄があるということではないのかもしれませんね。以前、私の金融機関担当者がこんな事を言っていた。




『銀行内で一番返済滞納を警戒しているのが、年収2000万円以上なんですと。




お金があるので『いつでも払える』という安心感から、浪費も多く資金管理出来ていない人が多いのだそうです。




みなさんはこのデータを見て何を感じましたか?











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2011.01.30

ある意味ピンチだった『大家検定2級認定講座』 (in 本厚木)

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本日は本厚木で開催された大家検定2級認定講座に参加してきました。




いつもは講師陣2人体制で開催することが多かったのですが、今回はいつもの私と山下講師に加え、湘南の高橋講師と小川講師も加わり初の4名体制だったのです。




本当に運が良かったのですが、いつも一緒に開催している山下講師が風邪をこじらせ参加出来るかどうか?という状況の中、私も3日位前から風邪&30日の講義が急用で参加できなくなる状況に。




小川講師も風邪から体調を崩しているようでしたので、本来であれば余裕の講義開催のはずが、気がつけばギリギリで乗り切るという状況になっていた。




今回は工藤支部長と芳賀支部長、細山講師は同日に1級認定講座を別会場で開催しているのでヘルプも物理的に無理だった。




高橋講師と小川講師が加わってなかったら、このピンチの認定講座はどうなっていたんだろう?と。考えるだけでも恐ろしいです。




ある意味、こういうリスクもあるんだな~と、開催する側として勉強になりました。





平成23年1月29日 008

今回2回目となる本厚木駅に到着。朝からにぎやかな場所で良いですね~。まだ風邪気味ではあるのでボーっとしていましたが、ここに着いて少し気持ちが引き締まった。


平成23年1月29日 009

タリーズコーヒーが出している缶コーヒー、これがウマイ。130円と少し高いが実は今日3本も飲んでしまった。風邪なのにコーヒーばかり飲んで懲りませんね私は


平成23年1月29日 010

本日の大家検定2級認定講座が開催される会場です。デカイです。


平成23年1月29日 011

午前中と午後で研修ルームを移るという今日のスケジュール。午前中はこんな感じのところで開催します。キレイですね。


平成23年1月29日 015

よく考えたら小川講師と一緒に講座をやるのは初めてでした。落ち着いた講義で安心して聞けました。それにしても『小川眞一郎』という名前がカッコイイ私は苗字が一文字なのでこの苗字2文字・名前3文字に憧れがあります。


平成23年1月29日 016

今回は高橋講師が旅行に行くのですか?という位に大きなカバンで登場。その中からはいろんな最新機材が登場。いつも驚かされますが、受講者も講師陣も気持良く出来る環境を持ってきてくれます。高橋講師、いつも有難うございます。


平成23年1月29日 017

風邪でダウンしていた山下講師も途中から駆け付けてくれました。『今日はこれないかも』と講師陣が話していただけに根性ですよね。


平成23年1月29日 018

私は本日3時間の講義をさせて頂きました。少々ノドが痛かったのと微熱ぎみでしたが、受講生が一生懸命聞いてくれるのでパワーを頂きながら最後まで務められたという感じでした。


受講生の皆さま、本当に今日は有難うございました




人柄の良い受講生の方ばかりでした。夜の懇親会に出席したかったのですが急用があって早々に会場をあとにしました。2級合格をしてまた会いましょう!!




そして『祝杯カンパーイをしましょう。







■ 母親からプレゼントされたジェンガって?


平成23年1月29日 006

数日前、誕生日ということではないのでしょうが、母親から満面の笑みで『これ面白いからやってみて。わざわざ買ってきたのよ。』と言われ渡されたのが『ジェンカ』というおもちゃ。見た目から状況が理解出来ない私は『・・・・・』。




これ、数日放置してますがおもしろいの???






















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2011.01.29

『不眠症』の人の気持ちが少し理解出来た日。

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昨晩は風邪がひどくほとんど眠れなかった。実はベッドに入ったら1分で眠れるのが私なので『眠れない』ってあまり経験したことがなかったのです。けっこう辛いですね。




夜中の時間が長く感じるし、早朝、外が明るくなってくると『早く寝ないと~って焦りますよね。でも焦りから余計眠れなくなるという悪循環。




こんな時は昔親から『羊が1匹』『羊が2匹』なんてやると眠れるというのを思い出したので早速実行してみた。




結果




『羊が234匹、羊が235匹・・・・。




おおぉぉ~~、全くネムレナイ!羊が何匹来ても結果は一緒!
しかも羊の途中、なぜかドラえもんが歩いてくる始末。途中自分で笑ってしまいましたよ。




人間、思うようにいかないと自分をコントロールしようといろんな事を考えるものです。




『眠らなきゃ、眠らなきゃ』って思うから眠れないのだから、逆に『起きていないといけない』と思えば眠れるだろうと単純に考え実行。





結果




本当に朝まで起きていた!(万事休す)なんでこうなるのかな~?





お陰様で今日は5秒で爆睡できそうです。





昨日のブログの続きではないですが、日本国債各付けの格下げに対し経済相は『増税への催促』と受け取ったようです。




確かにその通りかもしれませんが、今までこの10年間、国債問題はあったのだから増税しなくても良い対策がいくらでも取れたはず。




ここにきて増税ですら『世界に言われたので仕方ないんです』という責任転嫁に格下げを利用しているようにしか見えないのは私だけでしょうか?




先日の衆議院本会議で管首相は『死亡等によって長期利用のない休眠口座の預貯金を金融機関から国家へと移譲する法改正を行い、それを元手に新しい公共施策を展開する』と発言。




これ、国家規模の詐欺に近いですよね。




銀行口座の預金は国民一人ひとりの財産ですが、合法的に国が取ろうというのですから来るところまで来たという感じです。死亡しているとかは関係ないですよね。




その預金を国に取られたら『金融機関の財政悪化⇒貸し渋り⇒企業融資受けられない⇒倒産増加⇒更なる不況』という図式になることが考えられる。




本当にお金がないんですね、日本。




ここ数年、国は国民一人一人の財産の把握管理強化に努めてきたように感じる。その代表格がタンスに眠っていた株券の電子化であったり、振り込み制限など。




本格的に海外資産分散をする時がきたよです。











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2011.01.28

日本には『プレゼン能力』が欠如している。(風邪の誕生日)

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本日は私の誕生日でした。祝うような歳ではありませんが。1月27日は国旗制定記念日でもあり、わが日本の『日の丸』が出来たメデタイ日なんですよ。





同じ日に生まれた有名人は大韓航空機爆破事件の金賢姫ガーーンあまり嬉しくないな~。あっ、モーツアルトさんも一緒なんですよ。こちらは嬉しい。





『誕生日』というと本人が祝福されますが、昔おばあちゃんがこんな事を言っていた。『お誕生日の日は、あなたのお母さんが一番頑張った日なんだよと。




自分の誕生日は同時に母親に感謝をする日でもあるんですね。昔の人は良いことを言いますよね。




ただ、お祝い気分でいても、少し目をやると『殺人未遂』や経済の苦しいニュースが嫌でも入ってきます。ニュースを見ていても『日本、本当に大丈夫?』と感じることが多くなってきた。先行不透明とはまさにこの事。




先日も平成23年度末の国債と借入金、政府短期証券を合わせた国の債務残高が、過去最大を更新する997兆7098億円に達するとの見通しになったそうです。




国の借金が空前の1000兆円に迫り、赤ん坊まで含めた国民1人当たりで換算すると、なんと約783万円にのぼるそうです。財政の悪化はかなり深刻化しています。




そしてついには米格付け会社のスタンダード・アンド・プアーズ(S&P)には、日本の長期国債の格付けを「AA」から「AAマイナス」に引き下げられてしまいました。




以前から問題になっているにも係わらず、国債発行での国民からの借金体質の対策がなされていない事から、2020年まで改善される可能性が少ないという見方で各付けの引き下げとなったようです。




これは、建設的な政府の政策が全く見えないと世界から言われたようなものです。




その一報を受けた管首相はこう言ってました。




『その事は私うといんで・・・』




万事休す!一国のリーダーが国債各付けについてうといんですって




深刻な経済の対策がなぜ何もなされないのでしょうか?私は国のリーダーの『プレゼン能力』がかなり影響をしているのではないか?と考えます。




同じくサブプライム問題から厳しい状況であるアメリカと比較してみましょう。




先週行われた米中首脳会談で、オバマ大統領は中国から航空機を購入してもらうなどの4兆円近い商談をまとめ、これによって23万5000人の雇用を支えられると明快に答えていました。





一方、日本の菅首相は24日に行った今年の施政方針演説の中で、環太平洋経済連携協定(TPP)への参加を呼びかけた『平成の開国』『最小不幸社会の実現』などを訴えています。




この管首相が言っていた内容の詳細を見ると、首相はお金を出すことだけを明らかにして、その効果のほどを述べない内容でした。




日米の大きな違いは国のトップの『プレゼン能力』だと言えます。




今後は国のトップの行動力格差がその国の経済格差にそのまま反映されそうですが、今の民主党政権をみなさんはどう思いますか?







平成23年1月27日 004

今日は誕生日なのですが実は風邪気味。こんな時は『霜降り宮崎県産黒毛和牛』を食べて復活を誓います!!私は風邪を引いた時こそ『肉』を食べるのです。世間とはずれてますよね。









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2011.01.27

『喜怒哀楽』を堪能した一日。

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今日は『喜怒哀楽』をすべて堪能した一日だった。




生きているといろんな事が起こるとは言いますが、1日でよくもここまでいろいろ起きたな~という日でした。




正直、深夜のブログ更新でヘロヘロです。




そんな中、J-RECの芳賀成人支部長と工藤一善支部長から誕生日お祝いメッセージを頂きパワーを頂きました。本当に嬉しいことです。




芳賀さんからは実体験の熱~いメッセージを、工藤さんからは元気付けられるグリーティングカードが送られてきており、今日の私には特効薬でした。




ありがとうございました!!




東京駅で楽天上半期スウィーツ部門総合1位を獲得した、割れチョコ専門店チャベ・ド・チョコラ』でマカダミアナッツ入りのチョコを購入。

平成23年1月26日 002

この割れチョコの欠片みたいなのが4つくらいで約580円。確かにおいし~。今日楽しかったのはこのチョコを食べている時だけだったかも。




こんな日もあるさ!と自分で自分を慰めたりしてみました。





もう書けないので今日はこのへんで。おやすみなさい。









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2011.01.26

地名から歴史を知ってみる。

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地名の歴史というのは、街の歴史と言い変えることが出来るかもしれない。逆を言えば、地名から街の歴史を知る事も出来る。




以前このブログでも『地名から見る自然災害リスク』という内容の記事を書かせて頂いたことがある。




地名からは、あらゆる『自然災害』の歴史がそこの地名となって残っていることが分かりますよね。その記事でも書きましたが、水害に関連性がありそうなのが、『沼・池・沢・窪・淵・海・川・河・田』でしたよね。




こう考えると日本語は世界の言語の中でも、一番便利な言葉だと感じます。(他の国のことは知りませんが




初めて見る言葉なのに、その意味が分かってしまう事って多いですよね。例えば法律で『個人情報保護法』というものが平成17年に施行されていますが、内容を知らなくても何となく意味は分かりますよね。




同じ考えで、自分の住んでいる地名の由来であったり、漢字から意味するものを知るだけでも意味深いものがけっこう多かったりする。




例えば、『東京』という地名は京都に対する『東の京』という意味だと言われていますよね。あと合併した地名というのも意外と多いものです。




私が以前住んでいたことのある東京の大田区は『大森区』『大』『蒲田区』『田』をくっつけて『大田区』となったのです。




ただ何も考えず住むのではなく、少し調べてみるだけで住宅選びのヒントになったり、自分と相性の良い土地が分かったり、愛着が湧いたりするかもしれないですよ。




ちなみに東京23区で合併した11区は・・・


千代田区(麹町区+神田区)
中央区 (日本橋区+京橋区)
港区  (芝区+麻布区+赤坂区)
文京区  (小石川区+本郷区)
台東区 (浅草区+下谷区)
墨田区 (本所区+向島区)
江東区 (深川区+城東区)
品川区 (品川区+荏原区)
新宿区 (四谷区+牛込区+淀橋区)
大田区 (大森区+蒲田区)
北区 (王子区+滝野川区)





こう見るといろんな歴史を辿って今の地名になっていることが分かります。




世界を見ると面白い地名や島も存在します。(けっきょくこのお笑い方向に行ってしまうんですよね私・・・




例えば・・・



オナラ スカ(Onalaska、アメリカ合衆国)
テキサス、ウィスコンシン、ワシントンにそれぞれあるようです。


ハゲ(韓国)
そのままです。


シリフケ(Silifke、トルコ)
イスタンブールから「アダナ」経由で行く場所です。


パンティ(Panti、マレーシア)
「パンティ山」も存在するそうです。


キンタマーニ(バリ島、インドネシア)
ツアーパックでも有名。


アホ(Ajo、アメリカ合衆国、アリゾナ州)
メキシコとの国境付近に存在。


エロマンガ島(Erromango、バヌアツ)
本当にマンガの世界。




日本も負けてませんよ。




福島県には『牛鼻毛』『牛の舌』という地名がありますし、福岡県には『寿命』なんて地名も存在するのです。




地名ではないですが、岩手県の無人島では『がっかり島』、北海道の夕張郡に『ヤリキレナイ川』という川もありますよね。




嫌なことがあったら、水に流しましょうという感じでしょうか。




みなさんの今のお住まいの地名はいかがですか?













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2011.01.25

今時のバレンタイン事情。

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ここ数日、なぜか携帯にいたずらメールがよく入る。今日の送り主は『AKB48のSAKI』と書いてあった。文章を見ると『48歳既婚・まずは写真だけでも確認してみて下さい。と。




『AKB48』の48は歳ということ?『AKB』『アッカンベーの略でしょうか。どちらにしても、クリスマスやバレンタインの前後はどこからかこういうメールが多く入る。




ブログにはとても書けない文ですが、読んでみると意外と面白い。このメールの文を作っている人はこの文章作成能力を他に活かした方が良いですよね。(一応、違った意味で面白いので読んでみたりしてます。




そして2週間もすると『バレンタイン』(この時点で今日は堅い話しを書くつもりゼロ




企業の商売戦略なのか、最近は女性から男性へというだけでなく、男性から女性へというのもあるそうですね。この場合、ホワイトデーはどうするんでしょうかね?




『本命チョコ』『義理チョコ』だけでなく、今では女性から女性へ贈る『友チョコ』『感謝チョコ』なんて言うのもあるみたいです。




いろいろ考えますよね。『感心チョコを上げたいくらいです。そのうち『離婚チョコ』とか『別居チョコ』なんて出てきたりして。




『バレンタイン』というと苦~い思い出があります。




小学校低学年の時でしたが、学年でも人気のある女の子からバレンタインの日にチョコレートを貰ったのです。嬉しかったですが、1ヶ月後のホワイトデーにお返しをするという制度を知らず、私はお返しをしないでいたのです。




3月15日からその子は私と机の席を異常に離し、目も合わせないのです。何も理解していない私は『どうしたの?そんなにふくれちゃってー?と。




友人から『ホワイトデーにはお返しをするんだよ』と聞いて、慌てて『クッキー』を買って自宅に届けました。




2日後、私の家のポストに1通の手紙が入っていた。その女の子からでした。




手紙の中を見ると『私の好きな人ランキング』というタイトルだった。更に見ると・・・


≪私の好きな人ランキング≫

1位.〇〇 〇〇 くん
2位.〇〇 〇〇 くん
3位.〇〇 〇〇 くん
---------------------- ←蛍光ペンの赤ラインがあった。
4位.西 富士男 くん
5位.〇〇 〇〇 くん




げーーー!俺4位って!!それにしてもこの蛍光ペンのライン『不合格』ってこと?3位と4位はどんだけ差があるのさ~?




子供の世界は、時として大人の世界より残酷です。それにしても、たくましいすごい子だったなぁ。




今では淡く切ない想い出です。この件以降は、ホワイトデーにはしっかり返してます。




みなさんもバレンタインの想い出はありますか?


















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2011.01.24

『契約をしてください。』という言葉。

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本日は朝から底冷えはしましたが、基本的には気持ちのよい穏やかな天気でしたね。こんな日は1万歩ウォーキングが最高です。


平成23年1月23日 001

川沿いをウォーキング中、カモの群れを発見。13羽位いましたよ。みんな同じ顔して草を食べている。かわいいですね~。

白鳥のような鳥も見かけたのですが、シャッターチャンス逃しました。一応これでも東京です。







さて本日のテーマですが『契約してください。』という言葉です。




何のことだ?と思いますよね。




生活をする上で私たちは少なくとも『契約』という行為をしています。営業マンならセールス側で、購入するなら消費者側で経験しているはずです。




最近ある商品を購入しようと検討していたところ、月末ということもあり提案している営業マンが私にこう言いました。




『契約してください。』と。





この言葉、私自身が営業マンをしていた時には一度も口にしなかった言葉です。意識して言わなかったと言った方が近いかもしれない。




なぜなら、逆の立場で考えると分かるのですが、自分が本当に欲しいものなら電車に乗ってでも『これ、下さい』と言いますよね。




このような行動をとるのは『本当に欲しいからですよね。かなり単純な事です。




きっと、お客様がまだ『欲しい』と思っていない状況なのに契約をしたがるから『これで契約をして下さい。』という平身低頭なお願いになってしまうのでしょう。




ただ、このような平身低頭な姿勢で契約をしたお客様に限って、あとからクレームになったりすることが多いのです。




なぜなら、契約の時点で営業マンのお願いを聞いてもらっているというお客様に対しての借りが出来ていますし、時にはクレーム・要望から価格交渉をするという代償と交換するはめになるのです。




このような不利な関係を営業マン自らが作ってしまっているのです。これでは利益は出ませんよね。




欲しければ買いに来るという図式がある以上、基本的にお客様と営業マンは50:50の関係であると思います。何も必要以上にへりくだる必要はないのです。見方を変えると頼りない営業マンでもありますよね。




『契約してください』は簡単に口にするべきではないと思います。











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2011.01.23

花粉症と大失態のはなし。

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『ハッ、ハックションッ!いやいや失礼。あ~~、づらい~~~。




昨日からクシャミや鼻水でティッシュ大量消費中です。でも風邪というほどヒドイという感じでもない。この症状はいつだか経験したことがあるぞ。もっ、もしかして花粉症かぁ~。




6年前までは毎年花粉には弱く、いつも目と鼻が大変なことになり仕事も手につかなかったのを覚えている。新卒新入社員が入社してきた際の1日研修をしなければいけない時は本当に地獄だった。




なぜか6年前からパッタリと症状がおさまり、花粉症の人を見ては『その気持ち分かるよ~、大変だよね~なんてまるで他人事のように思っていた。




『もう自分は花粉症にはならないんだなんて勝手に思っていたら、この症状。また戦わなければならないのか、この辛さと。




というか花粉ってこの時期でしたっけ?




私には『花粉』というと思い出す、営業マン時代の大失態の話しがあるんです。




あれは12年くらい前のこと、私は売却依頼を受けていた空部屋物件でオープンルームを開催していました。




オープンルームとは、不動産業者が予め『興味のある人はお部屋を見に来てね~』という宣伝をしておき、営業マンが部屋内で待機をして成約に結び付けていくという手法です。




その物件は『緑に囲まれた閑静な住宅街』なんてキャッチコピーでしたが、その物件の緑とはスギの木のことで、私にとっては花粉地獄な環境だった。




花粉症の人は分かると思いますが、へたな風邪よりも辛く、酷くなると眠気まで襲ってくるのです。




その物件がオートロックだったので、お客様が来場されれば音が鳴るだろうと思い、あまりにも辛かったので用意していたソファーで横になっていました。簡単に言うと寝ていたんです。)




半分意識が遠のく中、玄関から『すいませ~ん!』と声がした。




私は『あれ?オートロックなのになぜ玄関まで人が来ているんだろう』と思いましたが、対応をするため起きようとしたら、ここでアクシデント発生!






カ・ナ・シ・バ・リ!!(金縛り)





声は聞こえるのに体が動かない。万が一お客様がお部屋に上がってきて、営業マンが『寝てたなんていったら大変なことです。




そんな時お客様は容赦ありません。




『オープンルームだから勝手に上がって見ても良いんじゃない?』という声が。




靴を脱ぐ音まで聞こえ万事休す!




結局、年輩の女性2人のお客様に肩を揺すられ金縛りが解けたんです。




正直に『花粉症が辛くて横になっていたら、金縛りにあってしまいまして・・・と言ったら、大笑いされて『洒落たこと言うわね~、会社には言わないから大丈夫だよ~』と。




『本当に金縛りだったんです~、信じて~』と言いたかったが、寝ていた事実があるので金縛りを理解して頂いてもしょうがないと諦めましたが、本当に大失態の経験でした。




10年以上経ったので、もう時効ですよね。









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2011.01.22

増収減益 VS 減収増益

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最近、電車に乗っていると『ゴホッゴホッという咳をする人が多くなりましたね。




ただ気になるのはマスクをしていない人に限って咳をしていること。やっぱり当たり前のマナーは守ってほしいと思います。





さて本日のテーマは『 増収減益 VS 減収増益 』です。




企業の業績を判断する上で『増収減益』『減収増益』という言葉をよく聞きます。社長さんなら、決算が近づくと自分の会社がどちらの状況なのか?は気にかかるところです。




なぜなら、ほとんどの企業は銀行から融資を受けて運営しており、新規の融資でも、追加の融資でもどちらに転ぶかで今後の融資の行方が変わってくるのです。




もちろん『増収増益』が一番良いのはご存知の事と思いますが、では『増収減益』と『減収増益』ではどちらが良いのでしょうか?




金融業界の長い歴史を見ると、ある問題が起きるまでは『増収減益』の方が銀行にとっても融資をする理由になってきました。以前は融資した資金をきちんと返してさえくれていれば、追加の融資がされていました。




実は2008年のサブプライム問題以降はそれが出来なくなってきたのです。その理由としては、まず銀行自体の体力が衰退しと事と、銀行自体の問題で『貸し渋り』『貸し剥がし』を行っていたからです。




自己査定をする中で、あまりに内容が悪くなっていたら融資をしたくても融資が出来ないのです。そして保証協会の保証割合が100%から80%になったのも大きいです。




このような状況がある以上は、利益を出して減価償却を適正にやらない限り、新規も追加の融資が受けられないということになるのです。




ただ、自己査定に基準については、銀行によって異なりますので注意です。都市銀行で要注意という扱いでも信金なら正常先ということもあります。




よって、銀行は同規模の複数銀行とお付き合いするのではなく、都銀・地銀・信用金庫というように規模と扱うエリアが異なるところとお付き合いをする事をおすすめします。




それがかしこい金融機関との付き合い方だと思います。(リスクヘッジにもなりますしね)




話しを戻しますが、結局、サブプライム問題以降は銀行側からすると『減収増益』の方が融資をしやすいという傾向になったのです。




売上が下がってもコストの見直しをして利益を出せれば、せいぜい折り返しの融資程度の範囲で収まりますし、返済財源も増えることから銀行側が安心するのです。




営業利益がある程度出ているということは、お金を回せるだけの本当の体力があるという証拠でもあるので、売上が下がっていても利益を出したほうが評価は高いと言えます。




銀行は企業の売上と利益のバランスを両方良く見ています。




そう言った意味では、銀行は売上至上主義だと思われている方が多いかもしれませんが、現在では利益重視主義に大きく変わったと言えます。




『損して得をとる戦略』を実践出来る企業や経営者が残っていく時代なのかもしれませんね。












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2011.01.21

1粒5万円のいちごって?

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今日は妻の実家で飼っていた犬が亡くなってちょうど1年だったので、大好きだった魚の缶詰と巻き寿司を作って線香をあげてきました。




かなりわんぱくな犬だっただけに存在感が大きく、いないということが今だに信じられないですが、お腹から出す大きな吠える声が聞こえてきます。




きっと喜んでくれたことだろう。17年生きたのでもう家族同然ですよね。でも1年は早いと実感しました。




今日はあまり時間がないのでラフな話題となりますが、最近驚いたのが『1粒5万円のいちごがあるのご存知ですか?




最近はメディアでも多く取り上げられているらしいのですが、私は今日知りました。




岐阜県の超特大高級いちごで、その名も美人姫だそうです。それにしても1粒5万円は高すぎですよね~。でもこれがとぶように売れているというのですから驚きです。




桐の箱に入って届くらしくまさに『いちご様』ですよね。でも話題作りには良いのかな?私は貧乏性なので、きっと食べても『このひと噛みで2万4千円位かな~』なんて言って食べているのが目に浮かびます。




もしご興味のある方は頼んでみるのもよろしいのではないでしょうか?インパクトのあるプレゼントとしては良いのかな?(HPはコチラ





本日は久しぶりの友人から電話が入った。その内容が『今付き合っている彼女と結婚をしようと考えているんだけど、困っていることに結婚をしても名前が変わらないんだよ』という相談だった。




そうです、彼の名前は日本で一番多いとされる『鈴木』で、彼女も『鈴木』。女性は結婚をした実感の1つとして苗字が変わるということがあるのに・・・




そこで私が答えた内容が今振り返るととんでもないことを言ってしまった




『名前が変わらないだけならマシだよ。もしかしたら世の中には結婚をすると『恥ずかしい名前』や『面白い名前』になってしまうので結婚をためらうカップルも存在するだからさと。




『かな子』さんという女性が、大場さんという男性と結婚すると『大場かな子』=『おおばかなこ』になるのは有名な話し。『なつ』さんとう女性が『安藤』さんと結婚をして『あんどうなつ』=『アンドーナッツ』も有名。




このスタンダードな例を出せばよかったのですが、私が言ったのは・・・。




『伊達』さんという男性が『まき』さんと結婚すると『伊達まき』=『だてまき』『かんぴょう』さんと結婚しても『かんぴょうまき』だよ!なんて言ってしまった。というか『かんぴょう』さんなんていないでしょう。




どうこう出来る相談ではなかったので、この時点で友人とは笑いながら電話を終わらせた。




が私はまだまだ浮かんでいたのです。




『まきさん』っていろいろありますね。最近は見かけませんがタレントの『真木蔵人』さんが、この『まき』さんと結婚すると『マキマキ』になっちゃいますね~。




さすがに『マキマキ』という名前で人生送る自信はないな~。




『木村拓也』さんが、『千』さんの家に養子に入ったら『せんたくや』になる。ん~、考えていると面白いけど、へたをしたら友人をなくすところだった。




あ~、すいません。どうやら今日は疲れているようです。今日はここらへんで。










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2011.01.20

祝!愛車が退院。クルマの残価設定ローンって?

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今日は久しぶりに工藤一善支部長と人形町で打合せをさせて頂きました。




工藤支部長が立派な提案書を作成して頂き挑んだのですが、打合せは二転三転過去へ行ったり未来へ行ったり現実に戻ったり、八方塞がりかと思ったら急に開けたりと、まぁジェットコースターのような打合せでした。




人と会って何かを探し続けることを継続出来る人は、きっと最初から会わないで何もしない人より『将来、何かをつかみ取る可能性が高い』と確信しています。




工藤支部長、話しがまた急転しましたが地道に頑張りましょう。今日もお忙しい中、有難うございました。感謝です。




話しは変わりますが、年始から入院していた我家の愛車がやっと退院してきました。『おかえり~~と大きな声では恥ずかしいので言えなかったが、なんだか家族が帰ってきたような少し嬉しい気持ちになりました。




クルマの無い生活を経験したおかげで、クルマの便利さ、有り難さを再実感。




愛車が入院している間、今まで手軽にクルマで行っていた所も歩いて行くことになったので、ある意味健康的ではあったが。明日からもクルマには頼らず意識して歩ける所は歩こうと思います。





さて本日のテーマ(大家検定と全く関係ないな?ですが『車の残価設定ローン』についてです。




最近まで気に入った商品を自分のモノにするためには『商品=適正価格での購入』しか手段方法がないと勝手に思い込んでいました。




それが常識だと思っていた。




最近では『お試し』『仮使用』『気に入らなければ全額返金』なんていうシステムも目にするようになった。ただ、この類は比較的安価な商品のモノが多いですよね。




驚いたことに、高価なモノでこのシステムを取り入れたものがついに出てきたのです。




それは『クルマ』です。




『車の残価設定ローン』というシステムをご存知だろうか?




車をローンで購入の際、あらかじめローン支払終了時の予定買取り価格(車の価値)を設定し、その分は新車購入価格から差し引いてローンを組むという斬新な仕組みです。




例えば、新車価格が200万円の車の3年後の価値が80万円(残価=買取り価格)だとする。




その残価である80万円を新車購入時に差し引くので、120万円のローン支払いをして200万円の車が使用出来るということになるのです。




消費者にも大きなメリットがあり、金利も差し引いた120万円について発生するので支払いが安くすみます。




ただし、ローン期間が終了すると次の3つの選択をしなければなりません。


①買い替えをする

②車を返す(手放す)

③残価で自ら買い取る





①②は残価の支払いの必要はありませんが、③の場合は残価の支払いが生じますので注意が必要です。




個人のライフプランに合わせて①②を選ぶのもよし、車に愛着が出てきて自ら購入をして③を選ぶのもよし。




今は車でさえも、消費者がいろんな選択肢のもと安価で利用をする仕組みが完成したことから『一度買ったら数十年は持ち続けなければもったいない』という時代はどうやら終わったようです。









■ 自家製パン完成


平成23年1月8日 001

自家製パンの完成です。 中にハムとチーズが入ってます。焼き立てパンはやわらかふっくらで美味しいです。



ちなみに私は食べる係ですけどね。ドンッ!ドンッ!と生地をたたく音は聞いてましたが、それが何か









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2011.01.19

しつこい勧誘で不動産会社が22日間の業務停止処分!

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また不動産業界のイメージを悪くしてしまうバッドニュースがありました。




以前にもこのブログで触れていた不動産会社に悪質勧誘が急増!について、また業務停止処分が出てしまいました。ちなみにそのニュース記事はコチラ




私が横浜エリアで営業をしている時に、今回行政処分された会社の『グリフィンシリーズ』のマンションは本当に多く見かけました。言ってみればそれなりの大手の会社です。




業界をリードするべき立場にある会社がなぜこんな事を・・・。残念でなりません。




営業会社なので業績を残すことは当然必須達成事項であることは認めます。赤字なら倒産してしまうわけですから。




ただ、業績を残すまでのプロセスをどう考えているのか?が間違っているのだと感じます。




不動産投資物件を勧めるのにあたり、お客様が断わっているのに勧誘を続け、さらには中傷までしたと言うのですから開いた口が塞がりません。




これだけネット普及が進み、小さな現場での社員の態度姿勢が『口コミ』という掲示板を通して一瞬で広まってしまう世の中を考えたら、経営者として常識の判断をするなら普通は出来ないはず。




そのあたりの取り巻く環境を『理解していなかった』のか『理解をしていたがあえて社内方針で行った』のかは定かではありませんが、どちらにしても『時代の変化』に対応していなかったと言えます。




進化や変化が出来ず、昔ならではの『不動産屋』のやり方を引きづっていたのでしょう。




最近では意識を高く持った会社も多くなっているのですが、こういう問題を起こす会社が1社でるだけで『イメージ』が悪くなり、業界として悪影響を与えられてしまうのです。




この一件で『お宅の会社は大丈夫でしょうね?』なんてお客様から言われる営業マンもいるのではないでしょうか?非常に迷惑な話しですよね。




以前、このブログでも『結果よければ全て良しは誤り』というタイトルで綴ったことがあります。




残念ながら、不動産業界の悪しき慣行がまだ続いているということかもしれない。




この業界は反省するべきことです。




私が今携わっている『大家検定』では業界の悪しき慣行や習慣を業者側に意識を変えてもらう事と、消費者側にはダマされないようにするという両サイドからの知識・認識を与える内容になっている。




そのようなJ-RECの活動は『不動産業界』の悪しき慣行・習慣から脱却をするための活動でもあり、いつしか日本の業界意識改革が実現出来るものだと信じています。




海を渡ったアメリカでは、不動産会社の仕事というのは弁護士等の法律家と同等の立場なんです。




『不動産会社で働いている』と言うと、日本でいう『弁護士をしています』というのと同じ感じなので、尊敬すらされる業種なのです。




日本でも不動産を取り扱う人達については、法律家くらいの地位や意識を持ち、それが『当たり前』にする必要が今後はありそうです。




同じ不動産業なのに、海外と日本ではどうしてここまで差があるのでしょうか?











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2011.01.18

ゲームセンターに通う高齢者が急増中?

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11月中旬から続いている懇親会や忘年会、祝い事の席に新年会で飲み食いを例年よりも多くしてしまいました。その影響からか最近どうも内臓の調子がイマイチ。




世の中は不景気で下降ラインのトレンドを辿っているのに、私の健康診断の数値は上昇ラインのトレンドを辿っている。




『肝腎要』という言葉があるように、その意味からも人間の体の中で最も重要なのが肝臓・腎臓ということなのでしょう。




でも『要』ってどこのことなのでしょうかね?字から想像するに『腰』でしょうか?




そんなわけで肝臓・腎臓には良いとされるモノが登場



平成23年1月17日 001


ジャーーーン!ザ・ウコン(粉末)です!! 実家で作っているウコンをもらい、粉末にして1日2回飲んでいます。はたして効果はいかほどに。(体はいたわりましょうね)





資産運用とかいろいろ考えていると、避けては通れないのが老後のことです。むしろ老後が心配なので資産運用をしている人も多いかと思います。




ビジネスでは、人の意識や行動というものに敏感でなければなりません。その中でも特に高齢者の意識や行動については気にかかるところです。




実は最近この高齢者の行動の部分で気になるニュースを目にしたのです。




なんと『ゲームセンターに通う高齢者が急増しているそうなのです。




『なんで?』って感じですよね。




今までの老後の娯楽には、競馬やパチンコといったものがスタンダードだったそうです。最近では『お金がないから行けないという経済的理由があり、近場のゲームセンターに行くという流れだそうです。




その他にもボケ防止のためとか、にぎやかなので寂しい気持ちが薄らぐという理由などがあるようです。




中には弁当持参でゲームセンターに終日いる人もいるとか。(なんだか少し寂しい感じを受けるのは私だけでしょうか?)




高齢者にはコインゲームが人気だそうです。




昔ながらのアナログ系のゲームであるピンボールやダーツ、競馬のコインゲーム等を揃えた『高齢者専門のゲームセンター』を作ったら流行るのでしょうかね?無料マッサージ機を設置したら多く集まりそうですね。




ゲームセンターというと若者が学校から帰るときに、友人と寄り道するところというイメージが私にはあります。なので高齢者と言われるとどうも違和感があります。逆に若者は減っているそうです。




恐らく最新のゲーム機器が家庭に入り込んだことにより、わざわざゲームセンターに行く必要がなくなったということでしょう。




最近では『高齢者の方には50枚のコインを無料サービス』なんて高齢者向けのサービスを始めたゲームセンターもあるのです。驚きますよね。




年金不安がある時代なので、老後という意味ではお金のことについて考えることは皆さんもあったかと思います。




ただ『老後の日々の暮らし方』はリアルに考えたことがなかったかもしれない。このような事実を目の当たりにすると考えさせられます。




80歳になって『大家検定の講師です。約半世紀の講師歴があります。なんて行ったら渋くてカッコイイかもしれませんね。




みなさんは『老後のリアルな日々の暮らし方』、考えた事はありますか?












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2011.01.17

人脈を広げられる人の共通点とは?

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ビジネスの世界では『人脈を広げよう』と思いセミナーや研修会で新たな出会いを求めてくる人は多い。ただ、そこで名刺交換をしただけでは何も広がらない。




不動産の売買営業マンをしていた頃、著名な方とも何度も接触をさせて頂き取引もありました。




その方達はやはり人脈が多くあり、雑談の中で相談させてもらったりすると『それなら知人で知っている人がいるから今聞いてみるよ』という具合で、疑問や困難がすぐ解決してしまうという事がありました。




こういった人脈が広い人と取引をさせて頂いているうちに、ある時にある共通点があることに気がついたのです。それは『些細なことでも自ら電話をしてくる』ということです。




『電話くらいは誰だってするよ~』と思われるかもしれませんが、地位も名誉も財産も人を動かす力も持った人が、不動産会社の一営業マンに直接電話をかけてくるのです。




『明日から海外に行くので携帯ではなくメールに送ってね』『海外から帰ってきたよ』『何か変わったことはあった?』『今度テレビでるから見てね』など絶対しなければいけない内容ではなく、そのほとんどが特別な用事ではないのです。




こういう電話でのやりとりがきっかけで、相談にのったり、のってもらったりという関係が継続していくのだと感じました。これもすべて『電話をかける』という行為から始まっているのです。




コミュニケーションツールとして主流となったメールという手段がある中で『電話をして声を聞く』という行為は、今や深く人間関係を構築するうえで、差別化のツールになっていくのかもしれない。




これを自分に置き換えてみると、例えば疎遠になってしまった人に電話をかけるという行為は非常に勇気のいることです。




電話をかけてみて『忘れられていたら・・』『迷惑そうだったら・・』『その人の性格が昔と変わっていたら・・・』と心配する気持ちが、電話をすることに対して躊躇させてそれっきりの関係になるということも多いのではないだろうか?




仕事関係ともなると、意味のないプライドで『なぜ私からかけないといけないのか?』『用があるなら、向こうからかけてくれば良い』と言って自分から電話をしない人も多く見てきた。そしていつしか人との縁は切れていく。




ここで逆の立場で考えてみて欲しい。




久しぶりに自分のことを思い出してくれて、わざわざ電話をかけてくれた人がいた時のことを。果たして不快感を抱く人はいるだろうか?




基本的に自分という存在を『覚えていてくれた』『気にとめてくれた』という思いに加え、電話をかけるという行動までしてくれるのだから、嬉しいものですよね。




何かの本でこんな言葉を目にしたことがある。




『成功をする人は、自分がされて嬉しいことを、まずは自分から先に相手にやってあげられる人』とあるのを思い出しました。




みなさんは今、疎遠になった人で電話をかけられる人は何人いますか?意外と身近な人を喜ばせること、電話1本で出来るのかもしれない。





たった1本の電話をかけるか?かけないか?その小さな決断の差は、数十年したらとてつもなく大きな差となっているんだろう。









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2011.01.16

大家検定2級認定講座に講師として参加!(in 武蔵小杉)

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本日は細山勝紀社長が開催する『大家検定2級認定講座 in 武蔵小杉』に講師として参加してきました。




土日の短期集中コースで1日6時間×2日というハードスケジュール。受講生の方は大変ですが、この1つ1つの地道な努力が必ず将来に結び付きますので頑張って下さい。



hei 001

今回で2回目の『武蔵小杉』。東京にもすぐアクセス出来ますし、横浜方面にもアクセス出来るので便利な街ですよね。おすすめの街です。


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会場に向かう途中、私の心をくすぶる昭和レトロな商店街が出現。夜はきっと日本酒があいそうな雰囲気ですよね。


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ユニオンビルが今回の認定講座会場です。2回目でしたがやっぱりデカイ


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少し早く来すぎたかな~と思っていたら、何やらパソコン等はセッティング済みだった。私よりも更に前に細山社長が会場入りしていました。サスガです。それにしてもキレイな会場です。


hei 005

細山社長の総論から講義スタートです。若くして社長でありながら、高飛車なところが全くない。一度お会いすると分かりますが『人柄』が本当に伝わってきます。なかなか出来ることではありませんよね。


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百戦錬磨の芳賀成人社長の登場です。いろんなセミナー&研修に参加をしていますが、本当に芳賀社長は講義が上手いです。アッという間に時間が過ぎている。あっぱれです。




私も2時間ほど講義をさせて頂きました。なかには風邪で体調があまり良くない受講生もいたのですが、一生懸命真剣に聞いて頂いて感謝します。




受講生の一人が『1級を合格して、賃貸経営コンサルティングマスターまで目指します』と宣言していました。正直、すごく嬉しいことですね。




達成したいこと、願いごとは『口に出して言ってみること』が私は大切だと感じます。




私の場合は心底では『難しいかもな~』と思っていたことも、口に出したことで実行力が強化され『意外と簡単に達成してしまった』という経験を何度かしています。




宣言をした受講生とは近い将来、講師として一緒に活動出来る日も近いと思います。楽しみですね。




新しい仲間と言えば、今日は途中から、今年『賃貸経営コンサルティングマスター』の資格をとり私たちの仲間に加わった尾嶋健信さんが講師側で参加されました。




尾嶋健信さんは賃貸管理のスペシャリストなので私も教わることが多いと思います。今後一緒に活動出来ることが楽しみでなりません。宜しくお願いします。




普段は、立場やおかれている環境が全く違う人達が、一緒の方向にベクトルを向けて1つのことに向かうパワーはすごいですし、何事にも変えられないやりがいを感じます。J-REC講師の方々、感謝です。




夜は近くの居酒屋で懇親会。いつものように楽しかったですが最後に芳賀社長が作った鍋の後の『おじや?』最高に美味しかった~。ちょっとした工夫であそこまで味が変わるとは。家でやってみよう。




芳賀社長の奥さまの写真をチラッと拝見。お世辞ではなく本当に『すっごいキレイな人でした。幸せオーラが出ていてこちらまで幸せな気分になってしまいまたよ。




今日も1日楽しかったです。そしてパワーを頂いた。受講生の皆さま、今回声をかけて頂いた細山社長、有難うございました。







それと芳賀社長!本日はオメデトウございます!











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2011.01.15

意外に重要な『名刺』について

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学生から就職をして、社会人になったことを自覚するのは、恐らく自分の名前の入った『名刺』が出来て、受け渡しをする時ではないだろうか?




今ではこの『名刺』もビジネスの宣伝ツールの1つとして様々な工夫がなされています。




2つ折りタイプでより多くの情報を伝えるモノもありますし、紙質の良いモノ、デザイン、顔写真が入っているモノ、キャッチコピーが奇抜なモノ、丸い形のモノ等、名刺はいかに『記憶に残してもらえるか?』が勝負ですよね。




人と人が出会うときの『自己紹介カード』ですし、パンフレットやチラシ類の販促物とは違って『捨てずらいモノ』でもあるので、将来に渡って宣伝してくれる武器と言えます。




そう言った意味では名刺は思った以上に重要なモノだと言えます。




特に記憶に残ったのが、昨日のアロマテラピーではないですが『香りがする名刺』も頂いたことがあります。数十年前に頂いたのですが、かなり印象深く、今だにどこの誰に頂いたのか顔と名前まで浮かんできます。




現在使用しているJ-RECの名刺も障害者が点字で読めるようになっているんです。これも数名からインパクトがあったらしく『点字になってるんですね~』と感心されました。




仲介営業をしている新人時代に先輩の『名刺の差し出し方』について疑問を感じたことがありました。後から気がついたのですが、名刺交換をするほとんどの営業マンがそうしていたのです。




私が感じた当時の疑問とは、お客様の家に宅訪したとき『名刺をご主人にしか渡していない』ということです。




商談をはじめると渡した名刺が机に置かれますが、その名刺を横から覗くように見ている奥さまの姿を多く見かけました。




単純ですが、その姿を見て『どうして奥さまには名刺を渡さないの?と思ったのです。




奥さまだって自分の住む住宅を探してくれる人が、どういう会社の人で役職や資格等、どうしても気になりますよね?




多くの営業マンは商談の決定権者が常にご主人にあると思い込んでいるのです。



以前にこのブログでも綴りましたが、購入の決定意思は奥さまの意向で決定していると言っても過言ではないのです。




私は営業マンで独り立ちをしたその時から、初めてお会いする際にはご家族全員に名刺を渡しました。(会社からは異常に名刺発注が多かったので不思議がられてましたが




ご案内の際も友人が一緒に来たり、祖父母が一緒に来られれば、その方達にもすべて渡しました。




そしてある契約をした奥さまからこんな一言を言われました。





『私(奥さま)に名刺をくれたとき、お客様扱いしてくれるんだ~と嬉しかったです。だって他の会社の人はくれないですから。この人なら安心して任せられると思ったんですよ。』と言われた事もあります。




誰でも出来る単純なことが、他社との差別化になることもある典型例です。是非お試しください。




その後も、購入するか迷っているご主人に対し『奥さまの怒涛の説得で契約を多く取れたことは言うまでもありません。




男性は女性の説得には弱いんです。あっ、あはっ、あはは・・・。




みなさんは『名刺』についてはどのようにお考えですか?











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2011.01.14

空室募集にアロマテラピー?

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すっかり今年に入ってから日本各地で大雪続き。いつもは降らない九州地方の方は慣れていないので事故が多発しているようですね。




このブログも私が九州出身ということもあるのか、九州の方がよく見てくれているのでエールです。九州頑張れ!!


平成23年1月12日 003

最近自宅の近くにある大公園の中にある池ですが、完全に凍ってます。 一応これでも『東京都』ですよ。






本題ですが『空室募集にアロマテラピー?』です。




大家さんを悩ませることと言えば、何といっても空室問題




入居者募集をかける時に、見せるという意味で物件にいろんな工夫をされているのはテキスト本が多く出版されているのでご存知のことと思います。




募集の際、お部屋にポップを貼ったり、花を植えたり、ミニバスケットを用意したりと勉強をしている大家さんにはもう常識になりつつあります。




このように今までは視覚に訴えるものは多いのですが、嗅覚に訴えるものというのは『芳香剤』を設置するということくらいしか見かけたことしかありません。




しかもこれは空室ならではの嫌な臭い(トイレや下水やカビの匂い)をなくすという意味での予防的なものでした。




そこで今回は『香りのアロマテラピー』に注目してみたのです。




実は年末に小旅行へ行ったときにこんな経験をしたのです。宿泊したペンションは築年数が古く、あまりお部屋には期待していなかったのですが、ご案内をされて部屋に入った瞬間『アロマのすごく良い香りがしたのです。




そのギャップにも驚かされましたが、良い香りがすることでお部屋の印象も格段によくなり、何とも言えない良い気持ちになりました。




その日はチェックインして部屋に荷物を置いたら、すぐ観光をしようと思っていたのですが、あまりの心地よさに部屋で40分ゆっくりしてしまったのです。そこで思ったのは・・・




『これは空室募集に使えるかも~』でした。




物件をご案内の際、借主様が見ている時間が長ければ長いほど成約率は上がるというデータがあるのです。




香りでリラックスをさせ心地良い空間を作れたら『少しでもこの部屋に長くいたい』と思われ、効果絶大ということになります。




香りの印象は強烈に頭に残りますので、競合大家さんの物件を数件見られたとしても、後から思い出すのは『香りの物件』となる可能性も高いと言えそうです。




その後、アロマテラピーを自宅用で購入したのですがわずか数千円です。少量の水と液があれば手軽に出来て、10畳位の広さなら1分もしないうちに香りが部屋全体に広がります。




手間入らずも物件募集に向いていますね。




興味があったので参考までにアロマテラピーについて調べて見たら、驚くべき効果があるようです。




アロマテラピー(Aromatherapy)とは香り(Aroma)を使った療法(therapy)のことで、植物から抽出した芳香性の物=精油(エッセンシャルオイル)を用いて心身の健康や美容に役立てる植物療法のひとつだそうです。




その効果は香りの選択にもよりますが、リラックス・不安解消・冷え性・快眠・疲れを癒す・気分高騰・虫よけ・花粉対策・痛みをとる・坑ウィルス作用まで様々です。

(効用について参考サイト⇒コチラ




自宅用としても、空室募集用のアイテムとしてもアロマテラピーの活用はおすすめします。




参考)アロマグッズ専門店(アロマの素)
      
   








平成23年1月13日 006

自宅用なのでこれで十分です。1分くらいで香りが全体に行きわたります。空室募集用ならばオブジェにもなりそうなお洒落な商品もありますよ。お試しあれ。





■ 癒しの『落花生』


平成23年1月12日 010

年始に購入した落花生を食べていたら、愛らしい形の落花生が入っていた。ヒザを抱えて座っているようにも見えますね。


平成23年1月12日 008

2つ並べて見ると『肩を寄せ合う仲の良い夫婦』にも見えるな~。見ているだけで幸せになるな~。こんな事していたら、愛着が出てしまい結局食べれませんでした~。












≪お知らせ・特典あり≫

【本厚木で大家検定2級認定講座を開催】

開催日程:1月29日(土)30日(日)!!


≪特典≫

当ブログ経由で認定講座の申込みを頂いた方には、浦田健代表理事と神奈川支部長の工藤一善氏、芳賀成人氏の対談音源(もちろん非売品)プレゼント致します。(しかも3つも同時に)


1.大家検定の説明

2.「100年に一度の大不況を乗り切るアパマン経営術」

3.「賃貸住宅フェア2010 in 東京」パネルディスカッション




J-REC神奈川支部で開催する大家検定2級認定講座を1月29日(土)30日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい。



~開催日程~ 

(当講座は神奈川第1支部と神奈川第2支部の共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2011/01/29(日) 09:30-17:00
2日目 2011/01/30(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



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2011.01.13

『仲介営業マン』の本音。

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全国で『伊達直人』さんや『矢吹丈』さんが増えているようですね。




この現象はまさに現代風のムーブメントなのかな?一人目のフォロワーはマスコミ?あまり過熱しすぎるのもどうかと思いますが、なんとなく微笑ましい感じはしますね。




日本っていつからこんなに洒落っ気のある国になったのだろう?




そのうち今の子供は『伊達直人』『矢吹丈』というと『ランドセルをプレゼントしてくれる人ということになるんでしょうね。時代によってキャラクターのとらえ方が変化していくのでしょう。




戦争や殺人のニュースを毎日耳にするよりは平和で良いですけどね。私のところにはまだ『伊達直人』さん来てないな~?






さて、1月に入り不動産業界にとっては年間を通して一番の需要期に入りました。




特に仲介会社の営業マンは1月~3月の需要期に年間売上の6割~7割はこの期間で作れるとも言われ、逆に『この期間に業績を上げられない人は他業種に転職した方が良い』なんて言われるくらいお客様が激しく動くシーズンなのです。




実はこの『3月末』はキーポイントで、不動産需要期に売却をするにしても、空室を埋めるにしても決着をつけることが得策と言えます。




日本の風習はまだまだ『4月1日』に向かって大きく動きをとる傾向にあります。




年度末という言葉があるように、学校でも階級や学年が上がり、卒業や入学、入社、退職、転職、転勤、それに伴う一人暮らしや引っ越しといったように家族が大きく変化をする日とも言えます。




ただ4月1日から動いたのでは住宅の場合は遅いので、1月~3月に選定をして決定していく時期なのです。これが需要期と言えます。




お客様の数が圧倒的に多いので、成約出来る可能性が高い時期とも言えますが、賃貸の場合は自分の物件から退去者が出る可能性も高い時期とも言えるわけです。




3月末を過ぎるとやはりお客様の動きは鈍化することから、売却している場合は値下げを余儀なくされますし、空室が埋まらなかった大家さんは家賃の値下げを迫られるケースが多いと言えます。




本来はやることをきっちりと物件所有者と不動産業者が連携してやっていれば、4月1日以降でも値下げをしなくても成約できるとは思いますが、やはり営業マンも人間です。




年始から3月末まで休みもあまり取らず、業績を残そうと死に物狂いで走ってきた営業マンにとって『3月末』というのは節目であり、業界全体が一息入れてしまうケースが多いのが現実なのです。




需要期を終えた4月にもなると、不動産会社の営業マン同士でこんな会話を多く交わします。『今年の需要期の動きはどうだった?』と。




必死に走り続けている営業マンならば、こういう言葉を交わす余裕はないですよね。一息感のある証拠です。




何よりも怖いのが、お客様が圧倒的に激しく動く需要期に決まらなかった物件というのは、他社の物件であっても営業マンは意外と覚えているものなのです。




『需要期で決まらなかった物件』というレッテルを貼られると厄介です。




へたをすると『あて馬物件』と言って、他の1ランク上の物件を最終的には決めたいがために、比較対象の意味で自分の物件を案内されるということにもなりかねません。(実際にこういう話しはよく聞きます




ノルマに追われている仲介営業マンは、成約報酬ですから『案内をすればすぐ決まる物件』を優先したいというのが営業マンの本音でしょう。




そういった意味で『需要期に決まらなかった物件 = 営業マンからは決めずらい物件』という印象となり、あまり良いとは言えません。




このように4月1日以降はお客様の単純な動きの鈍化に加え、肝心な物件紹介をしてくれる営業マンのモチベーション低下も大きく影響をしているのです。




ですから物件所有者は、売却にしても、賃貸にしても『3月末までに決着(成約)』をすることにこだわる必要があるのです。






具体的に何をすれば良いのか?は別の機会に綴ります。











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2011.01.12

ムーブメントを起こすために必要なこと。

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昨日は成人式で、街には着物をきた新成人が多かったですね。大人として独立独歩の精神で責任と自覚を持って行動してほしいと願います。




それにしても着物姿の女性が携帯片手に電話をしてる姿・・・今だに慣れません。




さて、本題ですが『ムーブメントを起こすために必要なこと』です。




9日に開催されたJ-RECの『キックオフミーティング』で浦田健氏が熱く今後の展開等を語るなか、ある動画が紹介されました。




その動画が『ムーブメントを起こすために必要なこと』について大きな気づきを与えてくれるものでした。




私達は生きていく上で、すべての基本は他人とどう繋がっていくか?そのキッカケをどうつくっていくのか?ということだと思います。




それをビジネスの世界では『集客』と呼んだり、『勧誘』『宣伝』という言葉に置き換わってくるものだと思います。




いつの時代も『お客が集まらない』『売れない』という組織・企業は多いのではないでしょうか?




そのような閉塞感すら漂う企業や組織が大きく変わるため、もっと大きく言うと国が変わるためのヒントがこの動画にはあると感じます。リーダーシップとフォロワーの関係は見逃せません。




ではその動画をご覧ください。









この動画では最初の1人のフォロワーが良い働きをしたことによりムーブメント(目標)が達成されるという流れになっています。




確かにその通りです。たった3分でそこにいる全ての人の価値観の逆転まで起きてしまっているのですから本当にスゴイ現象です。




ただ忘れてはならないのは『最初に裸で踊るバカ男』です。




”無”から”有”を生む彼の行動は誰でも出来るものでない。そしてこの動画で一番重要とされている1人目のフォロワーも彼がいなければ存在しなかったのですから。




これを『強烈なリーダーシップ』と呼ぶのだろう。




みなさんはこの動画を見て、人生に、会社に、組織に、私生活に、どう活かしますか?そしてリーダーになりますか?フォロワーになりますか?




私はJ-RECの中では神奈川でお世話になっています。神奈川は幸運にも2人の強烈なリーダーシップをとれる巨匠(工藤一善氏芳賀成人氏)がいます。




あとは同じ場所にいる私達が良きフォロワーになれるかどうか?が大切だと痛感しています。




大切なのは『本気で実行すること』ですよね。時折くじけそうになることもありますが、新メンバーも加わることだし、ムーブメントを起こすぞ!頑張ろう!












■ 建築士設計ミスで妊婦が転落・女児死亡


ネットでニュースを見ていたら、1986年築のアパートでベランダの手すりが外れ妊婦が転落し、緊急出産したが女児は死亡したというのが目に入ってきた。(ニュース記事




強度の高いベランダ用の手すりではなく、窓用の手すりが取り付けてあったのが原因らしく、そこの設計をした男性建築士は業務上過失致死容疑で書類送検されたそうです。




住宅に係わるものとしてあってはならない事故。特に中古の古い物件は点検(メンテナンス)が必要ですね。命を預かる事業として大家さんも再認識をし、今後は慎重にやらないといけませんね。本当に残念な事故です。












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2011.01.11

J-REC 『キックオフミーティング & 懇親会』 in 銀座

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無事に帰還できました。 ただ、風邪なのか、二日酔いなのかは分からないですが若干頭痛ぎみです。




昨日はJ-RECの『キックオフミーティング&懇親会』が銀座で開催され、参加をしてきました。全国から100名以上の賃貸経営コンサルティングマスター(講師)が銀座に集結しました。




平成23年1月9日 007

やっと到着です。今日は久しぶりの銀座でキックオフミーティングです。


平成23年1月9日 008

会場に入る前に電話があり対応をしていたら、遅れてしまいました。J-REC 浦田健代表理事が熱く理念を語っています。J-RECに係わる事の意義・意味を再認識できました。今後生きていくために必要なエキスが沢山ある内容でした。


平成23年1月9日 009

全国講師の報告&発表のあと、表彰がありました。東京の山口浩明支部長です。


平成23年1月9日 012

東京チーム、記念撮影。


平成23年1月9日 020

北海道支部の原田哲也支部長三森英雄講師実は私と時同じくして学んだ同期なんです。北の大地から伝わってくる活躍はいつも刺激になっています。


平成23年1月9日 026

沖縄支部の宮城裕支部長です。南の地からも、沖縄県人らしいユーモアのある話しが聞けて楽しかったです。


平成23年1月9日 028

場所を移動して懇親会開始です。会場はGINZA 1st.5 GARDENというホテルの最上階を貸し切りで行われました。



懇親会会場へ向かう途中、電話をする用件があり遅れて入ったのですが、乾杯の音頭をとったのが我らが神奈川の工藤一善支部長だったのです。工藤さんの乾杯逃した~!!見たかったな~。残念・・。写真誰か持ってませんか???


平成23年1月9日 029

全国から集まった講師陣同士、新人も加わり名刺交換の嵐です。ここからまたドラマが始まるのでしょう。


平成23年1月9日 036

ホロ酔い気分になり、本音トークがあちらこちらで繰り広げられ楽しそうです。同じ目標を志す仲間って素晴らしいですよね


平成23年1月9日 037

あっという間に時間は過ぎ、大友哲哉理事西山雄一理事が締めを行いました。


懇親会(浦田健代表)

会場を出る前にお約束の浦田健氏との記念撮影。神奈川の高橋秀徳講師も一緒にポーズ!


平成23年1月9日 039

浦田健氏の両脇にいるのが名古屋の小林大祐支部長小林義治講師実は親子なんですよね~。親子で同じ事を出来るってスゴイことだと思います。


平成23年1月9日 041

餃子の美味しいお店で二次会をすませ、いよいよ三次会はカラオケです。真ん中で真剣に曲を選んでいるのが東京の大川克彦支部長と今年から講師になった鹿児島の久保力也講師と沖縄の具志一郎講師です。


平成23年1月9日 043

北海道支部の原田哲也支部長の松山千春さんは『聴かせる歌』で良かった~。手前におられるのが、そうです我らが神奈川のもう一人の巨匠、エンターテイナーの芳賀成人支部長です。もちろんこの後は芳賀さんのオンステージ!噂には聞いていたが、本当に凄かった!






矢沢さ~ん(写真大きいと不都合が生じそうなので小さめ)

平成23年1月9日 052





最後まで大盛上がりでした。アゴが外れるのではないかと思うくらい笑った。このカラオケの部屋には北海道から沖縄までいたのには驚いた。こういうご縁を与えてくれるJ-RECには感謝です。




この後、電車の方向を間違えたりと帰宅までは大変だったが、それも良い思い出になりそうです。




J-RECの講師陣、最高!!ありがとうございました!










細山勝紀社長に感謝



7月に私が開催した大家検定の認定講座を受講して頂いた大家さんの物件が、半分以上長期の空室という厳しい状況でした。




管理会社があまり対応が良くないということで、J-RECの講師でもある細山社長を紹介し9月くらいに管理を変更。年末に見事満室を達成してくれました。




自分のことのように嬉しかったです。細山社長は勿論ですが、満室までに一生懸命協力して頂いた社員の方、お礼申し上げます。




こういう困った人を助けることが出来、しかもそのきっかけが『大家検定』であったことに深い意味を感じます。つながる所がつながれば良い結果が出るという見本のような出来事でした。




年始から幸運パワーをもらいました。感謝です














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2011.01.10

やってしまいました(汗)

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今日はJ-RECの『キックオフミーティング&懇親会』だったのですが、その後二次会から三次会へ。ワインしか飲んでいなかったのにだんだん酔いが回ってきた。




帰宅しようと電車に飛び乗った瞬間に爆睡。



今、駅員に起こされて某駅のホーム。(寒い・・・極寒です。手がかじかんでキーボードの字がうまく打てない



しかも見た事ない駅。そうです、自宅とは逆の方面に乗ってしまった。



家に電話しようと思ったら、携帯の電池切れ



どこでもドアがあれば良いのにな~なんて本気で考えている。これは怒られるぞ~~~。



とりあえず電車は来るみたいだけど、帰れるのかな~。



ジワジワ酔いのくるワイン、恐るべし。



明日、今日の出来ごとはブログに書きたいと思います。











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2011.01.09

記念すべき『200記事目』だったのですが・・・。

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昨日『七草粥』をしっかり食べて『今年も健康に過ごせるかな?』と思っていたら、今朝、風邪の引き始めの症状があり体調がどうもイマイチ。




七草粥を食べた直後に風邪をひいたなんてシャレにもなりませんね。




と言うことで今日のブログは思っていることをツラツラ書く日記帳になりますがご勘弁を




ブログを初めて6カ月、記念すべき『200記事目だったのに、この体調思うようには進まないですね。地道に頑張ります。




今日から3連休という人も多いのではないでしょうか? 私は年末に具合の悪くなった車を6日から入院(修理)させているので、しばらく車なしの生活を強いられそうです。神様に健康のために歩けと言われているようでもありますが




戸建に住んでいるのですが、駐車場に車がないという風景はどうも殺風景で寂しさすら感じます




駐車場に車があって初めて住宅っぽくなるんだな~と勝手に感じたりしています。人とかでも『いなくなって初めて存在の大切さが分かる』なんてよく耳にしますが、それに似た気持ちになっています。




きっと最近大切に扱わなかったので車も病気になってしまったのでしょうね。




そう言えば昔、車メーカーの整備をやっている友人がこんな事を言っていた。




『車は人間と同じで愛情を注がないと本当に病気になるんだよ』




雨の日も風の日も、寒い日も暑い日も、何一つ文句も言わず私のために働いてくれたのだから、もう少し愛情を注いでおくべきだったと反省です。




皆さんも、自分の愛車には愛情を注いでいますか?







■ 肉食女子と草食男子


平成23年1月8日 008


昨日の新聞折り込み広告に入っていました。コレ逆であって欲しいですよね。『男なら焼き肉屋に行ったら肉をガっツリ喰え』と思わず言いたくなってしまいます。




私はこの店だと『肉食女子セット』を食べたいですが、これだと頼みずらいですよね~。




昔、六本木で刑務所を再現した居酒屋(アルカトラズという名前だったような?)に行ったことがあるのですが、檻の中で飲み食いするのです。鍵がかけられているのでトイレに行く時は『仮出所お願いしますと言わないと出れないという店でした。




そこの店のメニューも普通の名前のモノはなく、その中でも『援助交際サラダは頼みずらかったな~。面白いこと考える人が世の中いるもんですね。










という事で今日は風邪気味なので、まとまりのないブログになってしまいましたが、明日はJ-RECの『キックオフミーティング&懇親会』があります。




体調を整える意味でも、外出はせず家で休んでいようと思います。(でも外は雲1つない快晴で気持ち良さそうだな~










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2011.01.08

『共有名義』のデメリット & 怖~いはなし。(男性必見)

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不動産を購入しようと考えたときに最後必ず確認されるのが『名義はどうしますか?』ということです。




名義とは、購入した不動産を誰がどの位の割合で所有しているのか?という事を、登記をしてハッキリさせるとうものです。




ただ自分が一人で購入をして、自分一人の名義を登記するのなら何も問題はないのですが、奥様と名義を入れるという場合は『共有持ち分』を決めないといけません。




税務上から言えば『名義持ち分は、出した金額に応じて按分する』という考え方が基本です。




例えば3,000万円の物件購入に際し、妻の貯金で600万円を頭金として支払い、残りの2,400万円を夫が住宅ローンで組んだとします。




この場合は、夫の持ち分は5分4、妻の持ち分は5分1という比率で登記が必要となります。




よく購入者から聞かれるのが『夫婦で購入するので、妻は資金を出さないが共有名義にしたい』とか『妻の貯金から頭金をだしたが、必要ないので共有名義にしたい』というケース。




結論から言うと、資金を出した人を共有名義にしないと、親子であろうが、親族であろうが、夫婦間であろうが贈与とみなされ、贈与税が課税されてしまうのです。




ですから安易に資金を一銭もだしていない妻に財産を譲ろうという思いで、購入物件の登記に共有名義とすると、逆に課税されて損をしてしまうことがあるので注意が必要です。




妻に財産を譲りたいという想いと、税務上のことはきっちり分けて考えないといけないという事です。




よくある勘違いの1つとして、共有名義にすると住宅ローン減税が2人で受けられると思っている方がいます。ローン減税の対象者は『ローン支払者(債務者)』なのです。




ですから、2人が別々のローンを組んで合算で1つの不動産を購入する場合は、2人とも債務者となるわけですからローン減税は受けられます。




長期優良住宅は平成23年入居までは最大600万円控除とされていますが、実際は自分の所得税が上限なので注意が必要です。




共有名義にして最大のデメリットは『離婚』になった場合です。




離婚時には住宅を売却したいと希望される方も多いのですが、売却をしたいと思ったときに共有者の承認がないと勝手には売れないというデメリットがあります。




そういう意味でも共有名義の場合、離婚の際に財産分与が難しくなるケースが多いのです。




メリットはこの逆で、離婚時に自分の持ち分を主張出来るので追い出されるということはないですし、勝手に売却されることもないというのがメリットになってきます。




どちらかが亡くなった場合、相続税が軽減されるというのもメリットですね。




いずれにしても『離婚しないこと』が一番良いのですが、近頃の日本の離婚率40%弱を考えると頭の片隅に入れておかなければいけない事なのかもしれませんね。




そう言えば『共有名義』については、売買仲介営業をしていた時に強烈な経験(怖~いはなしがあります。




その日は、ある夫婦に物件を見て頂き、めでたく購入の申し込みサインをして夫婦仲良く満足してお帰りになられました。




その時の奥様の印象は、ご主人の一歩後ろを歩くような謙虚さで、いつも微笑んでいるようなキレイな奥様でした。『きっと大和撫子ってこんな感じなんだろうな~』なんてスタッフとも話していました。




その数時間後、なぜか奥様が一人で来店されたのです。そして小さな声でこう言いました。




『将来の離婚のことも考え持ち分を自分に増やすことは出来ないか?』と・・・




『女性ってしたたかで怖~っ!











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2011.01.07

誰も得をしない『ムダな供用施設』とは?

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少子高齢化・人口減少という局面を迎えて、住宅市場はいろんな意味で『差別化』をはかろうと努力しています。




新築マンションデベロッパーは売却するため、賃貸住宅を供給する大家さんは入居者獲得のために必死です。




その差別化が『実需にマッチングしたものであるかどうか?』と問われると、疑問に感じるものが非常に多いのが現状です。




ここ5~6年の大型新築マンションの共用施設は一流ホテル並みと言っても過言ではありません。




キッズルーム・展望ラウンジ・キッチンスタジオ・パーティールーム・AVルーム・フィットネスジム・温水スパ・ゲストルーム等、まるで豪華なリゾートホテルにでも来たかのうようです。




実際、このような豪華施設のマンションをご案内したことがありますが、最初はお客様も感動します。『凄~い!このマンション良いね~となるわけですが、いつも問いたくなるのです。




『あなたにとって、この施設が本当に良いモノですか?』と。




このような豪華施設は『見かけ』は良いものの、意外と利用者が少ないのが現状なのです。




実際に私もこのような物件をご案内している時に、ほとんど真っ暗で使用しているところはあまり見掛けませんでした。




例えば、新築時に噴水がシンボルだったマンションが数年経つと水が止められていることがよくあります。水道代がかかると抗議の声が住民から上がり、おまけにアオコも発生し衛生面でも問題が出てきたのです。




託児施設やジムはよく『月千円で使い放題』とうたわれています。千円を超える部分は管理費から出ていることを忘れてはいけません。管理費を払っているのは住民です。




託児施設の場合、住人1人が何年使用するのか?と考えると本当にある価値が分かりません。ただ、この施設がある以上は維持費は管理費という形で住民が使わなくてもずっと払っていくわけです。




豪華な施設は、そのぶん管理費としてはねかえってくるのです。使っている人には便利でも、使用しなくなった人にとっては、利用者の分まで余分に費用を支払わされているという図式なのです。




最近はマンションの1階部分にコンビニやクリニックが入っているケースを見かけますが、こうしたテナントの運営維持費も管理費から出ているなんて物件も実際に存在しました。




一見便利で重宝しそうな豪華な施設ですが『月〇〇円で使い放題』『利用は無料』とあり直接的には支払いが少なくても、間接的に負担しているのが現状です。そうしないとビジネスにはなりませんので。




自分のライフスタイルや家族構成を冷静に考慮して、本当に自分たちに必要な施設があるのか?を見極め判断しないと余計な負担をするだけのこととなってしまうのです。




見た目だけの豪華な供用施設は客寄せ的なところがあると思っていて良いかと思います。




不動産投資で新築をしようと考えている投資家の方は、差別化という魔法の言葉でムダな施設を作ってしまうことだけは注意して下さい。維持費もかかる上に空間をムダにするわけですから、キャッシュフローも悪化します。




キーポイントはお客様(借主様)が『困った』『あると便利』というモノで、世代に関係なく利用されることに資金をかけた方がよっぽど経営者としては優秀です。宅配ボックス設置は入居者に喜ばれる設備の1つですよね。

ちなみに『宅配ボックス』については過去記事『今、求められる賃貸設備とは?』を参照して下さい。




自ら居住用で購入を考えている方も、不動産投資で新築する方も、過剰なサービス、ムダな設備・施設には注意をしましょう。










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2011.01.06

『通信販売』のリスクとは?

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今日の朝は『スカスカ謹製おせち』のニュースが多かったですね。12月、友人に『グルーポンというサイトは安くて良いよ~』と聞いていたので早速訪問。


偶然にも年末にこのグルーポンでの『謹製おせち』を目にしていました。


お節料理2


その時見たのがコレ。美味しそうですよね~。購入するつもりはなかったのですが『おせちまで通販の時代なんだな~』と妙な気持ちになったのを覚えています。




ところが年明け早々、年末見た『謹製おせち』が大問題になっていました。




なぜなら届いたのがコレ らしいのです。 


お節料理3

お節料理4

お節料理

(あまりにもお粗末なので写真小さくしちゃいました。



見本の謹製おせちを期待して注文をした方は、この『スカスカ謹製おせち』が届いたら怒りますよね~。 新年のお祝いの雰囲気を壊してしまいましたね。注文された方、お気持ち察します。




ただ、ここで注意しなければいけないのは『おせち』だけの問題ではないという事です。今ではあらゆるモノが通信販売というツールで購入することが可能な時代です。




気軽に頼める『通信販売』というものを消費者側としてもう一度、どういうリスクがあるのか?を考えないといけません。




パソコン1台、クリックのみで注文が出来る『通信販売』は今でこそ我々の生活の中で『当たり前』になっています。




一昔前の通信販売と言うと『怪しい』『ニセモノ』『ダマされる』『商品届かないかも?』というイメージで消費者側にも警戒心が強くあったものです。




PCを取り囲むインフラがここまで普及すると大手企業も積極的に参入し、今では『通信で購入した方がプレミアな商品が手に入る』なんて場合もあり、質もかなり上がりました。これと同時に通信販売というシステムにも信用度が上がったと言えます。




ただ、根本的には通信販売を取り囲む環境(リスク)は消費者にとっては何一つ変わっていないのです。




消費者側からすれば『作り手が見えない』ということがまず上げられます。




今回の『謹製おせち』についても『価格が安い』ということに目がいってしまい『作り手(企業)』のことはあんまり気にしていなかったということが本当のところではないでしょうか?




すでに『行ったことのある店』であれば良いのですが、通信販売の場合はほとんどがネット上で初めて出会ったお店ということが多いのが現状ですよね。




メールで売買が完了してしまうので、人との接点が無いと言っても過言ではありません。あったとしても電話くらいです。我々が一昔前に感じていたリスク・不安はまだ消えたわけではないのです。




そう言った意味で今回の『謹製おせち』の件は、薄れかけた通信販売への消費者の警戒心を、消費者側に再び思い出させる良いきっかけになると感じます。




ただ『こういう事が起きるかもな~?』と頭で分かっていても慣れてしまうのが人間なんですよね。




あと、この事件が発覚してすぐに社長が辞任をしたという発表をした事実もどうかと思います。




『辞任=責任をとった』という主旨なのでしょうが、社会的地位を失うという事はあるにせよ、基本的に辞任をしたこと自体が責任をとったことになるとは思えません。




この事件に対して、まずはしっかりと社長という立場で購入者に説明とお詫びをし、誠意ある態度で事態を収めるべきです。




その後、辞任ではないかと思う。どうも順番が逆なんです。




事件発覚直後の慌ただしい中、ホームページに『辞任しました』と過去形で言われても与える印象は『逃げた』というのが第一印象です。残された従業員はどう思うのでしょうか?




この『辞任=責任をとった』という図式は、悪い政治家の影響でしょうかね?みなさんはどうお考えでしょうか?




≪参考までに≫

年始におせち料理を食べていて『きっとこの具にも意味があるんだろうな~?』と思っていました。疑問だったので調べて見ました。



栗きんとん

黄金色の小判をイメージした栗きんとんは、財産がたまるようにという願いがかけられています。


黒豆

黒豆には、まめに暮らせるようにという願いがこめられています。


昆布巻

昆布は「喜ぶ」、巻は「結び」を意味しています。


たつくり

江戸時代に高級肥料として片口いわしが使われたことから豊年豊作を祈願します。


くるみ

くるみには、「実り」と「家庭円満」への願いがこめられています。
「家庭円満」は、くるみの硬い殻が家庭を守ることに由来しています。


数の子

数が多いことは良いことであり、子孫繁栄になぞらえています。


かまぼこ

赤は魔よけ、白は清浄を意味しています。


伊達巻

巻き込んだ形が、進化、教養、文化を表しています。


海老

腰の曲がった姿を老人に例え、長寿の願いがこめられています。


紅白なます

人参と大根で紅白のおめでたい色を表し、平和の願いがこめられています。


たたき牛蒡

豊年と1年の息災を願う食材です。


里芋

子芋がいっぱい付く里芋は、子宝にめぐまれるようにという願いがこめられています。


くわい

芽が出ること、また子球がたくさんとれることから子孫繁栄への願いがこめられています。





わ~、何も考えず食べてましたよ~~~








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2011.01.05

『住んで後悔!こんなはずじゃなかった』シリーズ1

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夢のマイホームを購入した人から『こんなはずではなかったのに。という後悔の声を売却理由として多く聞いてきました。




今日はそんな『失敗した人から学ぶこと』も大切だと思い『住んで後悔!こんなはずじゃなかったシリーズ』と題して、実際にあった話しをお伝えしていきます。住宅選びの予防の参考として頂ければと思います。






■ 駅まで徒歩6分のはずが


この方は以前お住まいだった物件がバス便で時間もかかり、毎日のことなので不便を感じていました。そんな時、不動産チラシで『〇〇駅徒歩6分の好立地!!』というキャッチコピーの物件に一目惚れし即購入をしたのです。



実際に住んでみると、最寄り駅までに行く道中に『開かずの踏切』があり、酷いときは15分以上開かないなんてこともあるそうです。バス便の時の方がまだ早かったというのです。



不動産広告の『〇〇駅まで徒歩6分』というのは、1分=80mで換算されているので、踏切や信号機の待ち時間は入っていないのです。




必ず広告で徒歩〇〇分と書かれていても、現地に行って直接歩いて確認することが必要となります。




同じ徒歩10分の物件でも、坂道だらけの10分と平坦な道の10分では全く程度が変わってくるので注意が必要です。




タワーマンションの高層階の物件では、途中階での乗り降りが多いことから、出勤時間帯にエレベーターが上層階まで来るのが非常に遅く4分~5分待つなんて話しは多く聞きます。朝の確認はしないと怖いですね。






■ 公園が目前の物件で好環境のはずが


この方はお子様が産まれる予定の時に、家の近くで子供と遊べる環境を求め引っ越そうと『公園目前なので、日当たり良好!お子様と休日に楽しめます』というキャッチコピーに惹かれ購入をしました。




実際に住んでみると、休日は朝早くから子供たちが大声で遊んでてうるさく、ゆっくり眠れなかったり、ボールが飛んできてガラスを割られたり、夜は不良の溜まり場となることもあって、良い環境とは程遠いものだったのです。




実際に子供を連れて公園に遊びに行ってみると、自分が住むマンションで日影となってしまい暗くて寒い。土も固いので小さい子供の遊び場としては機能していなかったそうです。




洗濯物を干していても、公園の砂ほこりが飛んできて汚れてしまうこともあり風のある日は外に干せない状況なんてことも。




物件の目前に公園があることから『下見がじっくり出来る』という窃盗犯にとってはこれ以上ない好環境であることから、窃盗犯罪が多発気軽に窓も開けられない生活を強いられていたそうです。






■ 幹線道路の恐ろしさ


この方は、広さを求め物件を探しましたが、予算の関係上閑静な住宅街の物件はなく、幹線道路沿いの物件がほとんどだった。幹線道路の音も確認をして、我慢出来る騒音の範囲の物件を見つけ購入しました。




実際に住んでみると、夜中24時過ぎと早朝4時過ぎから大型トラックが多く走っており、騒音で全く眠れない日々を過ごしたそうです。




騒音だけでなく、大型トラックが通るたびに振動がして部屋が揺れ、酔うこともしばしばだったそうです。体調不良が改善されないので売却したいという話しでした。




実はこの方、購入時に幹線道路の音を確認したのが昼間だけで、深夜・早朝の状況を確認していなかったのが大きなミスでした。






住宅選びの際は、不動産会社のキャッチコピーに惹かれ、その情報が正しいと思い込みがちですが、あくまでもセールスです。確認に次ぐ確認をするくらい慎重さがあって良いのです。




不動産購入の際はご用心です。










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2011.01.04

『神社・寺・大師』の違いとは?

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箱根駅伝は面白かったですね。それにしても一生懸命走っている姿は感動します。『必死』ってこういうことを言うんでしょうね。




各ランナーが自分の区間を走り抜いて、タスキを繋いだあとの立ち上がれない姿を見ると本当に考えさせられます。
『自分は日々ここまで必死に生きているだろうか?と。




そして箱根駅伝は1人だけいくら早くても1位にはなれない。今回、11時間を切る大会新記録で総合優勝をした早稲田大学は、全ランナー10名のうち1名しか区間トップタイムで走っていないのです。




個人力よりもチーム力がある方が勝るということを証明してくれました。




総合力の勝負というのも、どこか会社のビジネスに通じるものがありますよね。




『今年も頑張ろう!』と思わせられるものとしては、箱根駅伝はこれ以上ないリアルなドラマです。年始にあるのは有難いイベント。




みなさんはこのリアルなドラマを見て何を気づき、何を思い、何を決意しましたか?




『一日一瞬を必死になって生きる。』そんな姿勢に学ぶことは多い。日々を意外と必死にはなっていないものです。ですから今年は意識して日々の時間を大切に過ごしたいと思いました。






それと元日にお参りに行ったときに疑問を感じた『寺・神社・大師』の違いを調べて見ました。




【 寺 】

御本尊として仏様が安置されています。その仏様とは例えば、大日如来、薬師如来、釈迦如来、聖観世音菩薩、文殊菩薩、地蔵菩薩、不動明王などです。



僧侶、尼さん、住職などがいるのがお寺。外国から来た「仏教」という宗教。合掌して参拝して線香を上げる。お経を上げる。お寺、〇〇院、〇〇庵、〇〇坊、〇〇寺などがある。皇室では仏教儀式や仏教行事を行なわないそうです。



他界したら仏葬を行い、位牌をまつり、仏壇に礼拝し初七日、四十九日、一年忌、三年忌などの法要をおこなう。




【 神社 】

御祭神として神様が祀られています。例えば、伊勢神宮の御祭神である天照大神、八幡宮の御祭神である応神天皇、稲荷神社の御祭神である倉稲魂尊などで、神社は日本古来の神道といった宗教概念の中に入ります。



神職、巫女さん、宮司などがいます。拍手をして参拝。玉串を捧げる。祝詞(のりと)を上げる。お宮、おやしろ、神宮、大社、宮などがある。皇室は神式で儀式を行なう。



他界したら神葬祭を行い、位牌ではなく霊璽をまつり、仏壇ではなく御霊舎に拝礼し、10日祭、50日祭、一年祭、十年祭などの年祭を神式で行う。仏教より歴史が長い。




【 大師 】

偉大なる師という意味で、仏などに対する尊称。また、高徳の僧への敬称として使われる。
真言宗を開いた空海の事をしめす。また真言宗の寺のことを大師と呼ぶ場合がある。




ちなみに『大社』とは、島根県の出雲大社のことをだけを示し、戦後、一部の神社が大社を勝手に名乗る例が出てきている。




こうやって見ていくと、馴染み深いのはやはり『寺』でしょうか。今まで私は、神社=初詣、寺=お仏関係、大師=御払い、というイメージしか持っていませんでした。本当に浅はかですよね。




今年は喪中だったので、神社ではなくお寺に行くべきだったのかな~なんて少し考えてしまいました。




日本の風習・文化は昔からいろんなものがありますが、全てに深い意味がある。そこには先祖様からのメッセージがあると感じることもあるので、風習・文化は調べてでも学んでいきたいと思います。




そう言えば九州にいた頃は『3社参り』といって、地域の守り神である氏神様のいる神社、自宅から恵方に鎮座している神社、自分が信仰する神社と3つの神社に参拝を初詣でするのです。こういった風習、今でもやっているのかな?




やっぱり『知らない』って何事も駄目ですね。




生まれてずっとやってきた年始のお参り。本当の意味を何一つ知らないままやっていたという事実。今年は探究心を持って挑みます。


 







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2011.01.03

7つの世代で変わる住宅への傾向と考え方

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『大家検定』の講座で受講をして頂いた大家さんと話しをしていると『空室問題』は深刻化してきているのがよく分かります。特に年末退去が多かったという声は多く聞きました。




基本的に不動産投資は学生向けがメインである事が多いのですが、空室問題を解決する1つの方法として、この先は入居者の幅を広げないといけません。




高齢者や障害者・外国人という今まで敬遠していたところに門扉を開くことによって、空室率は改善され競合大家さんに差をつけることが可能となります。(ただ、リスクがあるので注意です。そのリスクについては大家検定で学んで下さいね




1ルームを所有している大家さんは、若い学生だけをターゲットにするのではなく、核家族化が進んでいる状況ですのでいろんな世代の方が一人暮らしをする可能性が高いと考え対策をとるべきです。




その育った環境や傾向を知っておくと、どんな住宅提供をすれば良いのか?が分かります。




本日は『7つの世代で変わる住宅への傾向と考え方』と題して、世代別の傾向を簡単にお伝え致します。




世代間の考え方の違いをよく『ジェネレーションギャップ』と言いますよね。ここ数年よく聞くのが若い人のヘアースタイルの考え方の違い。




上司が『会社なんだからその寝癖をなおしてこい』と言っても、新入社員は『お洒落でやっているのにな~?』という大きな価値観の違いがあるのです。




でも生き残っていくためには、この寝癖風のヘアースタイルを理解していかないといけない時代なのです。




まずは世代別にその特徴を見ていきましょう。





【キネマ世代 1936年~45年生まれ】

日中戦争・太平洋戦争の最中に生まれる。戦中戦後の物不足と、その後の大量消費時代を経験しているため、消費に対して堅実で節約志向。男尊女卑の考え方を持った両親のもと育った人が多い。『世間体』を気にし、『人並み』を重視する。現在では子供も独立し、第二の人生を謳歌している。


~住宅への傾向~

キネマ世代は、自然環境豊富な和風住宅で生まれ育った人が多いことから、住宅にも和のテイストを好む。健康への感心は強いと言える。リフォームの潜在需要もあるが、ネットが苦手という方も多く情報やチャンスがなく、我慢しているのが現状。




【団塊世代 1946年~51年生まれ】

第一次ベビーブーム世代。学生運動やニューファミリー世代でもある。親や古い価値観に反発し、自己主張が強く理屈好きでうんちく世代とも言われている。反面世話好きでもある。現在では、教育費・住宅ローンも終了時期に入っており、経済的にゆとりが出てきている。


~住宅への傾向~

10代で高度成長経済を経験し、新しいモノが出るたびに生活の豊かさを実感しているため、多機能商品を好む傾向がある。アメリカ中流家庭の生活への憧れもある。子供が独立しているためペットへの関心も高い。




【DC洗礼世代 1952年~58年生まれ】

DCブランド全盛期に、オシャレな若者として注目された世代。高度成長達成後の『三無主義』『シラケ世代』であり、モノによる個性の発揮と他人との差別化を重視した最初の世代。学生時代からレジャー体験が豊富で消費への関心は高い。現在は、教育費・住宅ローンで経済的には苦しい人が多いと言える。


~住宅への傾向~

自分らしさの表現としてブランドを好み、他人との違いを『個性』と感じる一方、マニュアル志向でもある。プライベートな時間への欲求が高いので、男性は書斎、女性は家事室などの『ひとりになれる間取り』を好む。




【ハナコ世代 1959年~64年生まれ】

『軽薄短小』高度消費社会の申し子世代。女性たちのバイブルが『Hana-Ko』という雑誌。バブル景気下で、人との差別化にこだわり、情報社会で培われた情報収集力の高さが特徴。
男女雇用均等法の影響で女性のパワーが強く、消費意欲も旺盛。女性の実家をうまく活用し、近居やパラサイトの傾向がある。現在では、独身からDINKS、子育てまで混在している。


~住宅への傾向~

一億総中流意識のもとに、ワンランク上の生活志向。友人を招いてのホームパーティーなど、家族のイベントを好み、リビングダイニングにいは観葉植物やダウンライト、オーダーカーテンなどをするのがおきまりパターン。




【ばなな世代 1965年~70年生まれ】

豊かな社会に育ち、小説家吉本ばななの作品に登場する人物と類似するキャラクターが多い。20代前半で好景気と不景気の両方を経験し、消費や生き方に対して、柔軟かつ堅実。不景気やリストラを目の当たりにしていて、安定・堅実志向である。


~住宅への傾向~

他人との差別化ではなく、自分らしさを表現しようとする一方、定番消費を好む傾向もある。男性にも公私の区別をつけ、家族との時間を大切にする。非日常よりも日常を重視するため、リビングは客間ではなく居間としての機能を重視する。




【団塊ジュニア世代 1971年~76年生まれ】

第二次ベビーブーム時代。生まれた時から生活環境が豊かだった。10代前半で『渋カジ』を生み出した中心層。生活全般がカジュアル感覚。ファミコン世代とも言える。お仕着せを嫌い、『東京ウォーカー』のように情報が選別されているメディアを好む。現在は、結婚適齢期を少し過ぎ、ベビー市場の主役。


~住宅への傾向~

豊かな消費環境で育ったため、マイブームと言ったオタク的こだわりを持っている。不安要素が多い社会で、家族や友人と過ごす時間を大切にしており、リラックス・ヒーリング・マイコレクション・自分らしいカスタマイズなどが住宅へのキーワード。




【プリクラ世代 1977年~83年】

両親とも戦後生まれである初めての世代。『コギャル』と呼ばれ、ルーズソックス・厚底シューズなど、何かとファッションの中止となり話題を独占。無理せず・楽に生き・何か障害があると、ゲームのようにリセットする傾向がある。短絡的で既成概念にとらわれず、自由な発想で、型破りな面もある。



~住宅への傾向~

自由裁量を、早ければバブル景気下の中学生で経験した人もいる世代。ハナコ世代ににたミーハー感覚もある。ワンランク上よりも今を楽しめキープ出来ればよいと考えている。リサイクルやオークションといった中古にも違和感なくなじめ、中古住宅市場はこの世代に一気にブレークする可能性もある。






いかがだったでしょうか?これが全てとは言いませんが、あくまで傾向です。世代間の考え方や傾向を知るためにはやはり『直接話す』のが一番の方法です。




世代間の会話を増やし、大家さんと借主様が『Win/Winの関係』を築き、お互いが幸せになれる住宅環境を実現して欲しいと願います。








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神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2011.01.02
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