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2010年は『縁』の年でした。(感謝)

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『2010年』も大晦日となり、いよいよ明日からは『2011年』という新しい年を迎えます。  みなさんにとって2010年はどのような一年でしたか?




よく漢字一字でその年を表すということをやっていますが、私は2010年を漢字一字で表すなら『縁』です。




私にとって2010年は『人との別れ』も多い年でもありましたが、それ以上に『人との出会い』も多く、とても喜ばしい年となりました。




人との出会いは、生きていく上で何よりも価値のある財産ですよね。




今年新しく出会った方には、私も講師を務める『大家検定』を運営するJ-REC(日本不動産コミュニティー)本部の方々を始め、全国の講師陣、なにより熱き血の流れる神奈川エリアの講師陣。




特にJ-REC神奈川の支部長でもある工藤一善さんには、大変お世話になりました。




『大家検定でかしこい資産運用』という当ブログを始めたことにより出会った多くの方々、復縁をした方々。




特にコミュニティサイト『あし@』を通しては、世代やジャンル、エリアも越えての出会いが多かったのは私にとっても大きかったです。




普通に過ごしていたら、出会うことのない人達との交流は『気づき』『学ぶこと』が非常に多く、当ブログについても、いつも励まされるコメントを頂けました。




本当に感謝申し上げます。




実はブログ内の『おきてがみ』が正常に作動していない事が発覚したので、登録のやり直しを行おうと手続きをしていたら、『あし@』に間違って登録してしまったというのが最初のキッカケなのです。




でもその間違いの登録から、良い出会いがあった。どこで『縁』が生まれるかわかりませんよね~。




間違ったことが良い方向にいく事自体、今年の私の運勢を表している感じです。




一般的には新しいご縁が多くなってくると、古くからのご縁はどこかフェイドアウトしていくという動きになりがちですが、新しいご縁も得ながら、古くからのご縁まで復活してお付き合いをさせて頂いています。




私、かなり欲張りなのかもしれませんね。




『2011年』はこの『縁』をより深く強く出来たらと願っております。




来年はスタート早々の1月9日に、J-REC『キックオフミーティング&懇親会』が東京であります。著名人が多く在籍しているJ-RECの『賃貸経営コンサルティングマスター』が全国から集結します。




今年『賃貸経営コンサルティングマスター』の資格取得をされたニューフェイスの方も参加されるとのことなので、2011年もまたまた『新たなご縁』からのスタートとなりそうです。


J-REC キックオフミーティング風景
(2010年 J-RECキックオフミーティング&懇親会風景)





まだスタートして半年のブログですが、来年も不動産ネタ中心に綴っていきたいと思います。最後にご縁のあった皆様に感謝申し上げます。そして来年も宜しくお願い致します。




良いお年をお迎え下さい。









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2010.12.31

楽しい、楽しい『年末のデパ地下』 & 満室祈願お札

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1週間位前から、いろんな方のブログで『今年最後の更新です』というフレーズを多く見かけるようになりました。




私も年末と年始の三が日ぐらいは『ブログの記事更新は休もうかな~』と思っていたのですが、やはりやることにしました。理由は自分でも分かりません。




不動産の記事だといつも重くなるので、この時期は遠慮しますね。




ということで、今年も年末恒例の『デパ地下巡り』に行ってきました。年々、訪れる人の数が増えているように感じるのは私だけでしょうか?試食をどんどん店員から渡され、昼食前にお腹いっぱいになってしまった。




どこを見ても『笑顔・笑顔・笑顔』、本当に幸せ空間です。




平成22年12月30日 032


見て下さい、この混雑ぶり。生鮮のコーナーはなんと入場制限までありました。人間って不思議ですね、入場制限されると入りたくなるものです。『その先に何があるのか見てみた~い』となるんですよね。




いくつかの『デパ地下』を巡りましたが、今年は二極化しているように感じました。全てが混雑しているかと言えば、パラパラしかいないデパ地下もあった。




店員同士がお客様が来ているのにおしゃべりをしていたり、つまらなそうに立っていたりしていました。『これでは誰も買わないだろうな~』と感じました。




やっぱり人って『楽しい』と思えるところにお金を使いますよね。というか『お金は楽しいところが好き』なんでしょうね。




活気のあるところは店員も活き活きしてますし、その活力がこちらにまで以心伝心で伝わってきます。こういう活気のあるデパ地下に行って帰ってくると『なんでこれ買ったんだろう?』というのが必ずいくつかある。




でもこれで良いんです。楽しませてもらったのですから。おめでたい雰囲気のところに行くと、プラスのパワーを頂いたようで得した気分になります。




人生は良い事ばかりではないですよね。ただ、つまらないからと言って家にこもっていたのでは何も変わらない。そんな時は『楽しそうな匂いのする所を私は探します。探したら出来るだけ行きます。




そう言えば、遠い昔に仕事がハードで連休も何年もとらず働いていた頃に、その1日の休みで『日帰り北海道』なんてバカなことをやったこともあった。朝一番の飛行機で羽田を出て、一番遅い飛行機で帰ってくる。




やってみると分かるのですが、1日という限られた時間しかないので『欲望のままに行動する』ようになるのです。ウニ・いくら・カニ・中トロという海鮮物を欲望のまま食べました。観光地を巡って帰ってくる。




でも、普通の休日の1日をいつものように過ごす事と比べたら、本当に充実した1日だった。飛行機も早朝と夜間割引もあり安いのもメリットです。体力は使いますが、気力は充電したくらいみなぎったのを今でも覚えている。




楽しい匂いのするところへは、とりあえず行ってみようという考えになった1つの経験です。今やれと言われたら、出来ませんけどね。




今年も百貨店の店舗閉鎖が相次いでいますが、全ての商売の基本は『楽しい匂いがするか?』にあるように思う。そのヒントは『デパ地下』を見れば分かることだと感じます。




デパ地下以外の階に行くと、ほとんど閑散としている状況です。これはどこに行っても同じ感じです。『デパ地下』は繁盛するためのヒントの宝庫だと思います。少なくとも私にはそう見える。学ぶべきことが沢山あるのです。







■ これが噂の『満室祈願お札』


これは『金持ち大家さんになる五ヶ条』と書かれたお札であり、大家検定を運営するJ-RECの理事長でもある浦田健さんのサインが入ったとても縁起の良いお札なのです。



年末のこの時期に、このブログを見て頂いた大家さんのために『満室祈願』の願いを込めて掲載しました。





平成22年12月30日 034




空室を抱えている大家さん、頑張れーーーっ!!










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2010.12.30

『長寿国ニッポン』 知恵のある高齢者のチカラ。

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世界保健機関(WHO)によると、世界の平均寿命は男性が66歳、女性が70歳、男女平均が68歳と発表されました。



日本人の平均寿命は、男性が79歳、女性が86歳、男女平均が83歳で193カ国中1位だそうです。日本では女性は男性よりも7年も長生きするんですね。



ここで少し注目したいのが、最も平均寿命が短い国。アフガニスタンとジンバブエでなんと42歳で、日本とは倍近く寿命の差があることになります。



国の貧富の格差ゆえの医療施設の充実とか、いろいろ理由はあると思います。



同じ地球に同じ人間として生まれてきたはずなのに、ここまで寿命年数が変わるというのも驚くべき事実です。



地球上の中でも最も長生きが出来る国に生まれた私達。『長寿国ニッポン』というフレーズを見たりすることもあります。



ただ『長寿』が本当におめでたいことなのか?と考えると、今の日本ではあまりにも不安がありすぎて、両手を広げ喜べない現実がありますよね。



年金不安から始まり、長寿の統計に関してもズサンな役所の管理体制も発覚しました。年金不正受給の問題も記憶に新しいところです。



今日のニュースでも年金不一致100万人に達するなんて記事がありましたね。



そのほかにも全く進まない景気対策、国民の税・医療負担増に収入減、国家の莫大な赤字体質、これから先はインフレも可能性が高い。冷静に見れば見るほど先行不透明で不安なことだらです。



私はこういう時代だからこそ『知恵のある高齢者』が必要なのではないか?と考えます。積み重ねた知恵で若い人達や世の中を導いていける人のことです。



困っていることがあった時に、高齢者の『一言の助言』で解決した経験ってありませんか?



実は私が小さい頃、おじいちゃんと川に釣りに行ったことがあります。私は生物辞典とかで魚の生息する所や種類を把握していました。



ただ『全く魚が釣れなかった』のです。そこでおじいちゃんが、長年の経験と勘から『そこの岩の後ろに糸をたらしてみな』と一言助言。



そこに糸をたらすと1分も経たないうちに『何匹も魚が釣れた』のです。



そのおじいちゃんは実際に魚を釣るための『知恵』を持っていたのです。あとで聞いたら、川の流れや光の当たり具合、空気もあるんだそうです。『知識』では釣れないわけです。



このころから、必要としているのは『知識のある』ではなく『知恵のある』高齢者なのです。



パソコンの普及によって今は取りたい情報はいつでもいくらでも取れます。『知識』を多く持っている方は多いと思います。『知識』とは知って認識理解することです。



『知恵』は物事の道理を判断し処理していく心の働きです。つまり『知識』は頭にインプットしただけでは、全く役に立たないのです。『利用できるもの』に変える必要があるのです。



簡単に言うと、知識で出来ることは『評論』であり、知恵で出来ることは『実践』となります。



『知恵』の原料が『知識』ということです。石炭や原油もその成分を知っただけ(知識)で、その現物が置いてあるだけでは、何も役には立たないですよね。



『知識』が必要ないということではなく、苦労して得た『知識』という原料を『知恵』という実践に役立てられるエネルギーに変えないといけないということです。



そして『知恵を出せる人間の勘』はどんなマニュアルよりも鋭く正確ではないかと思います。



これから先は『知恵を出せる高齢者』のチカラが必要であり、そういう知恵の出せる高齢者に自分もなっていきたいです。



『知恵』を出せれば、お金で解決することに頼ることはないので、建設的に実践するので、どんな苦境でも活路を見出せるはずでです。そう信じたい。




そして、私たちが『知恵の出せる人間』になるために、今後何をするべきか?も考えないといけない時代になったと感じます。








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2010.12.29

『お酒』について考えてみる。

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12月という月は、日本人の風習からか、祝い事や連日の忘年会で『お酒を飲む機会』が圧倒的に多いですよね。



『お酒は飲んでも飲まれるな』とは昔の人は本当にうまいことを言ったものです。



誰でも『お酒にまつわるエピソード』はいくつかあるのではないでしょうか?



ただ『なぜお酒を飲むのか?』って考えたことありますか?そんなこと普通考えないですよね。(なので考えてみました



1つは祝い酒や付き合い酒などの社交場の飲酒で外在的動機があります。ノミュニケーションなんて言葉もありましたよね。



もう1つは緊張や不安を解消する、失恋などの苦しみを忘れるといった理由で飲酒する内在的動機があげられます。



後者はぞくに言う『やけ酒』というもので注意が必要です。



お酒は百薬の長と言われるように、適度な飲酒は体にも心にも良いとされていますが、度を超すとその効力は薄れ、かえってストレスを溜めてしまいます。



以前、ストレスと飲酒回数の関係を調べた調査結果を何かの資料で見たことがありますが、毎日飲んでいる人は週2日~3日の人に比べて、ストレスに対する抵抗力が少ないとありました。



毎日、少しのお酒なら良いのかもしれませんが、度を超すと逆効果という結果なのです。



最近では、主婦のアルコール依存症が急増しているのです。



長引く不況の影響から『夫の帰りが遅い』『浮気をしているのではないか?』『将来どうなるの?』と言った理由から、夫婦間が円満でないことが原因とされています。



もう1つ大きな理由があるのです。それは『住環境』です。



主婦に対して行った調査結果によると、居住空間が高層ビルなどの上の階に行けば行くほど飲酒頻度が高いという驚くべき結果が出たのです。



ちなみに高層ビルに住む主婦の飲酒割合は5階までが10%、10階になると約20%、15階以上になるとなんと25%に達しているのです。



これ以上上層になれば更に主婦の飲酒率は上がると考えられます。タワーマンションが沢山建っているので、主婦の飲酒率はますます上がるということでしょうかね。



どうしてこんなことが起きてしまうのでしょうか?



人間は常に新しい刺激で五感を刺激していないと軽い錯乱状態になるそうです。高層マンションに住んでいることを想像してみて下さい。



地上の風景は全く見えず、人や自然も見えません。見えるのは座っていると空だけです。外からの物音もほとんどしない。



このような環境に一人きりで長時間いると、知らず知らずストレスを抱え込むことになり、逃避としてアルコール依存に繋がっていくのです。ひどくなると体調にも現れ、頭痛・不眠・めまいなどの症状になる人もいるそうです。



飲酒をすると『泣く人』っていますよね。これも聞いた話しですが、人間は本来『泣く指示』がずっと脳から出ているそうです。普段はその指示を理性で制御しています。



お酒が入ることにより、その理性が外れた瞬間に『泣く』という行動になるのだそうです。でも私はお酒をいくら飲んでも『泣く』ということは今まで一度も経験していません。



人によっても違うのかもしれませんね。



どちらにしても、お酒の付き合い方によっては心身共に健康維持も可能なモノにもなりますし、人生を狂わせてしますようなことを起こすこと(海老蔵さん?)もあるということです。



楽しいお酒を飲める人生でありたい。









■ シクラメンと花言葉

平成22年12月25日 007

駅前で路上販売をしていた『シクラメン』です。これで1500円は安い。 ついつい購入しました。


こんなにキレイなんだから、きっと花言葉も良い言葉なんだろうな~?と思い、早速調べてみました。





その気になる花言葉は・・・





『内気・はにかみ・遠慮がち・疑いを持つ』 

え~~~~っ!










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2010.12.28

『見た目』で中古物件を見極める方法。

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先日の車の故障から、なんとか自宅に無事帰還しました。応急処置のおかげで助かりました。ヒヤヒヤしますね~。



年末にむけて『車の点検』という項目も実施された方が良いかもしれません。(経験者は語る)




本日のテーマですが『見た目で中古物件を見極める方法。』です。



自宅用にしても不動産投資用にしても、中古物件の見極めって意外と知らないものです。本日は素人でも見れば避けられる悪い物件の見極め方を教えます。



まず中古の最大の特徴は新築と比べて、購入する時にはすでにその物件の歴史があるということなのです。



歴史とは建築されてからの管理や修繕記録、事件事故など事実を知ることが出来るのが最大のメリットだと言えます。善し悪しがはっきりと分かるということです。



その中、注意しなければいけないのが『管理』です。中古の価値は管理で決まると言っても過言ではありません。



『管理の良し悪し』は物件の表情に現れると思って間違いありません。駐輪場やゴミ置き場はその代表格。居住者が使用するもので、定期的に清掃されているはずの場所です。



ゴミが散らかっているようであれば、清掃が行き届いていないか、マナー違反の居住者が多いかのどちらかであると考えるべきなのです。



マンションの入り口付近は管理状態の情報が豊富にあります。エントランスホールが木の葉だらけだったり、天井照明が切れているかを確認します。



郵便受けは空室確認も出来ますし、郵便物が溜まっていて汚くなっていないかの確認も出来ます。



掲示板の状況も是非見て下さい。掲示板は手っ取り早くマンションの管理レベルが分かるものの1つです。掲示物の日付が古くないか?も大切です。掲示物の内容も見て確認をすることもお勧めます。



通常は管理組合が活発に動いている情報(点検日や全員に広報したいこと、ルールなど)が書かれているはずです。そういう内容にそぐわないなら、その物件の管理は???とお考え下さい。



中古物件検討の第一段階では、不動産の難しい知識を知っている必要はありません。なぜなら大きな選別は『見た目』で分かるからです。



『物件の見た目』と言っても、デザインとかではなく、目に見える異変に気がつくかどうか?ということなのです。



まだまだあります。例えば、建築的なところでは壁のクラックと言って、よく雷の稲妻のようにマンションの壁にヒビが入っているのを見たことがありませんか?



築年が浅い物件だった場合は何らかの欠陥があるものと思われます。基本はそのヒビに名刺を入れてみて、入ってしまうレベルなら欠陥住宅である可能性が高いと言えます。



マンションの基本構造は、コンクリートと鉄で出来ているのがほとんどです。鉄は酸化すると錆びてきますので、アルカリ性のコンクリートが鉄を覆うことで、錆から守っている関係なのです。



よく『鉄筋コンクリート(RC)造り』なんて見かけますよね。



コンクリートがもろかったり、厚みが不十分だったり、耐震性が弱いことから地震の揺れに耐えられなかったりすると、コンクリートの表面にヒビが入ります。



そのヒビの間から、空気や雨水などの酸性でコンクリートが中性化し鉄を守れなくなり、錆が進行して劣化するという流れです。



劣化すると白い粉が出たり、放置していると赤錆が流れでている物件もあります。



これは『見た目に危険信号が現れている』と言ってもよいでしょう。



タイル張りのマンションの場合は、そのタイルが剥がれていないか?の確認が必要です。管理組合にタイルの検査が定期的に入っているかの確認をするだけで、管理の良し悪しが分かります。



すべて目で確認できる範囲の『見た目』で良いのです。







■ コンクリートは築後1年~3年が良い



コンクリートとは、セメントと水を混ぜて練り合わせたセメントペーストに、砂や砂利を加えて固めたものです。



コンクリートがドロドロしているのは大量の水分を含んでいる証拠です。流し込んだコンクリートは、水分が蒸発して乾燥すると固まってきます。この水分が蒸発するのはなんと約1年~3年かかると言われています。



つまり1年~3年くらい経過しなりと、コンクリートは乾燥しきっていない状況で、まだ不安定とも言えるのです。



実際にこのコンクリートの湿気が原因でフローリングがうねって、床から浮き上がってきた物件を知っています。恐らくコンクリートが十分渇く前にフローリングを敷いてしまったのでしょう。



6月でしたので、梅雨の湿気とコンクリートの湿気でうねってしまったのです。(怖いですよね~





不動産の専門知識は無くても『見た目』で管理やその状況がある程度は見極められることにご理解頂けましたでしょうか?



今後、中古物件をご購入予定の方は、まず現地でこのようなポイントを意識して見てみて下さい。



最後に基本的なことですが、物件に住んでいる居住者同士が挨拶を交わさない物件はあまり良くないと感じます。










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2010.12.27

山奥で車が止まり大ピンチ。人の暖かさに感謝。

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実は今、静岡に来ています。熱海で所用があったのと小旅行も踏まえてです。



今朝、車で東京を出発してから数時間、熱海で所用を済ませ、やっとの思いで静岡に到着。



少し早く宿に着きすぎたので、遅い昼食をすませてからまた来ようと思い、車でグルグルと走っていた。



ある食事処で昼食を頂き、車を発進させようといつものようにエンジンをかけ、ギアーをドライブに入れて『いざ前進』と思ったら『ブーーーーン』(エンジンのふかし音だけ)。




『あれ?』




『車が前に進まない・・・』




『エンジンふかしているだけ?』





何度やっても駄目だったのです。最初はいつもの楽観視で『何度かやれば大丈夫だろう』なんて思っていたが、30分も動かないとだんだん不安になってくる



なぜなら止まった場所はクマでも出てきそうな、かなり山奥の食事処の駐車場。宿まで歩いても40分位はかかる。



それより何より、このまま車が動かなかったらどうなってしまうんだろう?という不安が大きくなり、ここでやっと焦り出した。



まず頼るは車関係に詳しい友人。さっそく電話をした。



ギアーをドライブに入れても車はパーキングに入ったままで全く動かないという状況だった。ボンネットを開けたりしながら友人に言われるがままにいろいろやったが、やっぱり動かない。



一番最初に思いついたのが『JAF』だったが、JAFは場所によっては実は行けないと断わられることもあるのです。(以前海の海岸脇で動かなくなった時断わられた経験がある)



そんなわけでJAFはそんな苦い経緯が過去にあるので当てにならないと思い、脱退していたのです。



さらに友人に相談したところ『JAFはキロいくらという形で請求されるので、そこの場所だと高くつく。JAFは最終手段。出来れば地元の車屋さんがあればそこがベスト』というアドバイスをもらった。



早速、食事処のご主人に調べてもらった。途中通りかかった年輩の男性が数名、声をかけてくれて寒さが厳しい中なおそうとしてくれました。



その年輩の男性が知り合いの近くの車屋さんに電話をしてくれて、今日は休日だったはずなのに来てもらい約1時間で修理してもらいました。(本当に助けられました。)



応急処置なので東京についたら、修理に出さないといけないですが、車が動いたという事実が本当に救われ安心しました。



数名の友人に電話をしてしまったので、解決したあとも何人かが仕事中にもかかわらず心配して電話をくれました。



アドバイスをくれた友人、知人、見知らぬ私に声をかけてくれた地元の方、休みなのに駆けつけてくれた車屋さん、寒い中お茶を出してくれた食事処の方、本当にありがとうございました



今、こうして旅館からブログ更新が出来るのも皆さまのおかげです。



そして人間の暖かさを知った。



車が動いたときに、自分のことのように喜んでくれて本当に嬉しかった。『知らないことのトラブル』に遭遇したとき、頼りになるのは心暖かい人たちでした。



そう言った状況の時、ひとりでは何も出来ないのが現実だと思い知らされました。



なんだか今日はヒヤッとする経験と同時に、人のやさしさみたいなものも感じ、嬉しい1日にもなりました。



何かのかたちで恩返しをしたい。



自分も何かに困っている人がいたら、迷わず助ける・声をかける人間になろうと強く決意した日になりました。









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2010.12.26

『よけいなひと言』には注意。

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みなさん、クリスマスはいかがお過ごしですか? 私はクリスマスになりきっていたせいで、ブログまで変えてしまいました。



でも自分で自分のブログを昨晩見てみたら、かなり違和感がありましたね。



スタンダードがすでにベージュ色で濃いブログなので、クリスマス仕様であるホワイトカラーベースの爽やかさに『間違えた』と思って帰ってしまった方もいたかもしれませんね。



そんなクリスマスの真っ只中、ある本を読んでいました。『よけいなひと事』という本です。


平成22年12月25日 008



『口は災いのもと』なんてよく言われますが、全くその通りですよね。誰でも『あの一言よけいだったかな?』とか『つい言ってしまった』なんて経験ありますよね。



そんな一言をまとめた特集本みたいなものですが、読めば読むほどけっこう心当たりがあったりする。もちろん、言っている方でも言われた方でも。



例えば・・・



相手の心に突き刺さるひと事

・この程度なの?
・君が言うことじゃないよ。
・それでいいの?
・○○すべきだ。
・何がしたいんですか?
・変わってるね。



相手の反感を買うひと事

・○○はまだなの?
・君のためを思って・・。
・その必要はない。
・僕はそうは思わないよ。
・君には向いていたね。
・納得できません。
・あの時はこうだったじゃない。
・君はいいよね。
・情けない。



自分自信の可能性をせばめるひと事

・忙しい忙しい
・今どきの若いひとは・・。
・くだらない。
・とりあえず。
・しょうがない。
・今さら○○したって・・・。
・とは言うものの、ムリです。
・なんであの人?
・でも、○○ですね。
・一生懸命にやっているのに。

 


という事が書いてありました。みなさんも当てはまるところありませんか?



実際にはこの言葉に関しての事例が多く取り上げられていて、細かく解説されている本でした。感想は『けっこう身に覚えがあるので、注意しないといけない』でした。(反省反省



この中で不動産業界にいると多く聞くのが『あの時はこうだったじゃない』です。



不動産というと一昔前までは、バブルの象徴でした。その時代に良い経験をした不動産営業マンがこの言葉を本当に良く使うのです。



『バブルの時は、給与のお札が縦に立ったよな~』『バブルの時は会社の経費で温泉にも行ったよな~』『バブルの時はタクシー乗り放題だったよな~』などです。



私は、バブル崩壊後の就職難のときに就職しているので、当時の先輩社員は経済的に良き時代のバブルを懐かしむ人が多く、今だにこの言葉を耳にします。(バブルってすごかったんですね)



ただ、残念なことにこの言葉を多く使用している人に限って『個人業績が悪い』という傾向にあったのも事実。



華やかだった昔のことを言いたい気持ちは理解出来るのですが、言ったところで・・・というところもありますよね。



『あの時』『バブルの時』は二度と戻ってこないわけなので、私は”今”と”これから”を幸せにするためにパワーは注いで行きたいと常に思っています。



みなさんは、いかがですか?







■ ケーキ買ったけど『値段が高っ!!』


普通のショートケーキタイプはよく買っていましたが、クリスマスイブの昨日は奮発して『1ホール?』いや『1台(というらしい)』を買いました。


百貨店で美味しいと強く勧められたのを購入したのですが、値段を聞いたらなんと5,000円!!



私の感覚では1500円~2000円が相場かと思っていたので驚いた。散々『美味しいですよ』と聞いていたので今さら断ることも出来ず購入。(まぁ、クリスマスだからいいか!とすぐ開き直っていましたが


クリスマスケーキ1

なんかもう、包装から重厚感がある感じですよね~。何も知らず私が購入したこのケーキは寺井則彦シェフのお店で『AIGRE DOUCE』というところのものみたいです。


クリスマスケーキ2

ジャーーーーン!!これがAIGRE DOUCEのフランボワーズです


やはり他のケーキとは別次元の美味しさでした。1年に1度くらいは良いのかもしれない。


食べてる時『これで1200円分だな~』と言ってしまうのは、これこそ『よけいなひと言だったかもしれない。








■ 3日連続クリスマス特集動画(Just the Two of Us:君と二人なら)


天才サックス奏者のグローバーワシントンJrの代表曲『君と二人なら』は、まさに大人のクリスマスをロマンチックに彩るにはおすすめの一曲です。



哀愁漂うサックスの音は素晴らしいです。










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2010.12.25

聖夜の色彩

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サイト間違えてないですよ~。 『大家検定でかしこい資産運用』のサイトですよ~。せっかくのクリスマスなので2日間限定で模様替えしてみました。




すっかりと街は彩りはじめ、手をつなぐ恋人たちが多くなってきましたね。こういう光景は微笑ましいものです。



今日は『クリスマスイブ』なので、不動産のお堅いお話しはなしにして素直に祝いたい気分です。



大好きな人と過ごす人、恋人と過ごす人、家族で過ごす人、友人と過ごす人、遠くに相手がいて会えない人、仕事で会えない人、ひとりで過ごす人、このクリスマスという日は1日の過ごし方を一年のうちでも『誰と過ごしたいか?』を強く考える日ではないでしょうか?



意外と多いのは『一人で寂しく過ごすクリスマス』。私も独身時代にありました。明石家サンタをひっそりと家で見ていたのを今でも思い出す。



『誰かと一緒に過ごすクリスマス』が訪れたとき、今から考えるとその経験がより『幸せに感じさせる』ということになりました。



一人で過ごしている方は、近い将来『本当の幸せ』を味わう権利が出来たと思っていて間違いありませんよ。




『クリスマス』というと、何か世界中のキリスト教徒が家や教会に集まって祈りを捧げるというイメージがありますが、実はそうではないんだそうです。



小さい頃に『うちはキリスト教ではないんだけど、クリスマスだけはキリスト教になるんだ~』なんて冗談交じりで、誰もが一度は言ったことがあるのではないでしょうか?



『クリスマス』は、もともとはキリスト教以前の冬至のお祭りで、それが南方に伝わって謝肉祭やカーニバルのお祭り騒ぎとなり、北へ伝わった時に初めて今のような、宗教的・家庭的なクリスマスになったのだそうです。



なので日本のようにキリスト教と無関係なお祭り騒ぎのクリスマスがあっても良いのだと思います。



クリスマスでは今日24日のことを、前夜際という意味で『イブ』と言われています。



本来、この『イブ』とは『イブニング(日本語:夕方・晩)』の略なので、24日であっても昼間はまだ『クリスマスイブ』とは言わないんだそうです。



キリスト降誕当時のユダヤの暦では、日が暮れると日付が変わることから、私達が言っている前夜の『クリスマスイブ』は、本来夕方・晩以降で『クリスマス当日』となるそうです。



よく考えたらキリスト教に全く関係がない人でも、絶対に係わっているということがあります。それは『西暦』です。



『西暦』はキリストの誕生を割り出す方法として作りだされたもので、キリスト生誕年が紀元1年とされ、現在ではそこから2010年経過したということなのです。



そして、キリストが生まれる前のことを『紀元前○○年』と良く言います。



紀元前を『B.C.○○年』と表現するのですが、実はこの『B.C.』とは『before Christ(キリスト以前)』の略なのです。



ということは地球上に『キリストの時間基準』に係わっていない人はいないということになるんですよね。こう考えると、身近に感じたりもしますね。



ちなみに、日本ではクリスマスが明けた12月26日には、街並みが一変して仏教の正月シーズンに入りますが、ドイツやフランスでは1月6日までは『クリスマス・シーズン』として祝っているのです。



やはり日本は正月の文化があるので、これは難しいのでしょうね。









■ 3日連続クリスマス特集動画(聖夜の色彩)


クリスマスのイメージというと『華やかでキレイ、少しセンチメンタル』という感じです。そのイメージをチャーチオルガンとピアノ、映像で見事に表現された見事な作品です。


クリスマス動画の中で、実は一番好きです。










ちなみにクリスマス写真は11月に綴ってました ⇒ こちら







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2010.12.24

『昭和56年(1981年)』というキーワード

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今日は朝から快晴で気持ちが良いですね~!!そして『クリスマスイブイブ』ですから夜は楽しまなくては。(クリスマスにかこつけて飲み食いしているだけですが



実は年末に温泉でも行こうかと思い、宿泊先を探したりしています。



以前は会員でないと宿泊出来なかったはずの『かんぽの宿』が一般開放されたんですね。施設もそれなりで値段はかなり安い。試しにどんな感じなのか行ってみようかな~




さて、本日のテーマですが『昭和56年(1981年)というキーワード』です。



このブログでも不動産の基礎的知識の記事はあらゆる角度から綴ってきましたが、ある意味一番大切なものを忘れていました。



それは『耐震』に関する重要なことです。



世界で発生する地震のうち約20%が日本で発生しているという地震大国であることから、自ら居住であろうが、居住部屋を提供する大家さん側であろうが、不動産に係る以上『耐震』ということに目をそむけることは出来ません。



やはり地震で一番怖いのが、阪神淡路大震災でも記憶に新しい光景でもある、建物倒壊による圧死の被害です。



日本には昔から、耐震を目的とした建築基準法という法律があります。



ただ、残念なことにいつもこの法律は『大きな地震が起きてから改正する』という後手後手の歴史を歩んできたのです。(被害が出る前に改正するべきだったのに)



大型地震の発生があるたびに、建築基準法は改正されてきたのですが、その中でも最も重要視するべき改正年が『昭和56年(1981年)』なのです。



昭和53年に発生した宮城県沖地震では、耐震が弱い建物・ブロック塀の下敷きとなり圧死するという大きな被害をもたらしたのです。



この地震の教訓を活かし3年後の昭和56年に法律が大きく改正されたのです。



その内容は『震度7程度の大規模地震に対して、建物に被害が出たとしても、建物にいる人命に危害を及ぼさないことを目的』としています。



それだけ、建物を建築する際の耐震基準が厳しくなったということです。



逆を言えば、この昭和56年以前の建物は『既存不適格建物』と呼ばれ、耐震基準を満たしていない危険な建物ということになってしまうのです。



阪神淡路大震災で倒壊したのは、昭和56年以前に建てられた建物がほとんどだったことは有名な話しです。



実は阪神淡路大震災の直後の状況を実際に私は見ましたが、隣り合っている2つの戸建のうち、1つが全壊でぺっちゃんこ状態。もう1つはほとんど損傷なしというのを目の当たりにして驚きました。



この2つの戸建はその建築時期が『昭和56年』以前か以後かの違いだけでした。そのくらい基準の厳しさが違うのです。



ですから、中古の不動産購入をする場合は『昭和56年』より前の物件なのか?を確認することが重要だと言えます。



昭和56年より前の物件を所有している方は、1日も早い耐震調査とその補強をする必要があるので実行して下さい。



最近では、国も耐震に力を入れているので、耐震補強工事には市町村や自治体が補助金を出すところもあるので管轄のところでご確認頂ければと思います。



いずれにしましても『生命を護る』こと以上に優先すべきことはないと思います。



『昭和56年(1981年)』というキーワードは必ず覚えておくべき年号なのです。
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■ 3日連続クリスマス特集動画 (ラストクリスマス)

まずはクリスマスソングの王道です。お楽しみ下さい。















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2010.12.23

必見!進化する防犯カメラ、『監視社会』の到来。

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今日は『冬至』だと言うのに、千葉では気温が20度近くを記録したそうですね。観測史上3位の温暖冬至だそうです。やっぱりおかしいぞ地球。



そしてこれから訪れるのが年末年始。このような長期休暇を、里帰りや行楽に出掛ける人も多いことでしょう。もう予定は決まりましたか?



ここで注意しなければならないのが、長期間、家を留守にする際のセキュリティー対策です。



明らかに留守になることを知っている空き巣犯は、そのタイミングで激しく活動をし、留守宅を狙っているのです。



その対策については、当ブログ内の過去記事で『防犯知識とその活用』という事で、最も身近な『空き巣』について全3回にわたって、空き巣の習性から対策まで綴ってますので、是非年末に向けて参考にして下さい。


防犯知識とその活用(空き巣編 その1)
防犯知識とその活用(空き巣編 その2)
防犯知識とその活用(空き巣編 その3)


参考資料:便利な犯罪情報マップ 







この基礎を踏まえて本日のテーマ『必見!進化する防犯カメラ、監視社会の到来。』をお送りします。




実は大阪市立大大学院の鳥生隆教授がものすごい開発に挑んでいるのです。




その開発とは、24時間防犯カメラの映像で人の動きを感知・分析して、予め異常とされる行動(犯罪者の行動パターン等)をデータベース化しておき、自動で見極め、なんと通報まで行ってしまうという技術開発を始めたのです。




鳥生隆教授によると、防犯カメラと同じ場所に距離を測定するセンサーを設置。システム解析で、柱やベンチなど初めからある物は『背景』として除外し、人や物を『対象物』として位置関係や大きさを立体的に測定するそうです。




これが実現されると、対象物の動きをグラフ化して分析が出来るので『同じ場所をウロウロしている不審者』『不審な物を不自然に置いていった人』『けんかが起きた』『具合が悪く急に倒れた』『老人が同じ場所でうずくまっってしまった』という場合でも『異常行動パターン』としてとらえ通報してくれるのです。




これはへたをしたら『命を救う』システムになりますよね。




それとメリットとして、今までマンパワーに頼ってきた監視員の負担が大きく軽減されます。




何か起きた時のモニター確認は監視員が行っている場合がほとんどで、この作業は肉体的・精神的に大きな負担を与えており、同時に『見落としのミス』も多いのも現実でした。




鳥生隆教授『実用化できれば監視員の負担がかなり軽減される。犯罪抑止に加え子供やお年寄りを見守るインフラとして定着させたい』としています。




本当にスゴイ社会貢献度ですよね。




ただ、便利になる反面、私たちが普通に行動をしていることが、今後データ化され情報として監視・蓄積されていくと思うと、それはそれで何か怖い気もするのは私だけでしょうか?




こういう技術は悪用されないことを心から願います。







■ 心暖まる感動動画(バトンタッチ)


今年の12月は、なぜか私の周囲で結婚が多かった。どんな結婚式でも娘を送り出す父親の想いは『表情』から伝わってくるものです。この動画は数々のリアルな父親の表情が描かれていて『言葉はいらない』という感じです。


ではご覧下さい。





この唄を歌っているのはJULEPS:ジュレップスというグループで、昨日のブログで紹介した感動動画『象の背中~旅立ちの日~』も歌っているアーティストなのです。


本当に良いコーラスで歌詞が良い。もっと売れても良いのにな~。








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2010.12.22

断られないようにするための発想。 (感動動画あり・4日連続)

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日々の仕事やプライベート、いろんなことで『断られること』ってけっこう多いかもしれない。小さなことから大きなことまで。



逆の立場で『断ること』をしている場合もそれなりにある。



私は営業マン時代に、ちょっとした発想の間違いをしていたことで、ある『負の連鎖』を経験している。



営業マンはご存知の通り、営業成績という数字で会社からは全てを判断される。私は比較的新人の頃から順調に成績は伸びていました。ところが少しずつ時の経過と共に環境が変わってくる。



立場や役職が上がるにつれて、個人よりも店・あるいは会社として前年に対しての数字が求められるようになる。



順調に伸びていた成績が、ある時点で急に伸び悩んだことがあった。



『前年よりももっと数字を上げたい』というあせる思いから、私の頭の中は『昨年とは違う斬新なことをやらねば』『新しいことをやらねば』という一色だったのです。



あせって出した斬新なことは、当然に失敗・・・。その結果、またあせるという『負の連鎖』にハマったのです。



そんな時、その想いを断ち切らせるある本のある言葉と出会った。



そこに書かれていた言葉は『勝つ手を打つな!負けない手を打て!』という言葉だった。



頭の中がスッキリと晴れ渡った感覚になったのを今でも覚えている。



『勝つ手』ばかりを考えていると、ついつい大きな手ばかり打ちたくなる。大きな手というのはリスクも伴います。



負けない手を考えれば大勝はしないまでも、コンスタントに安定した成果が残せるのです。



もちろん、この後店として大きな結果を残したことは言うまでもありません。



不動産賃貸経営の空室問題に関しても同じです。



『空室を埋めよう埋めよう』とあせって、大きな資金を投入して新しい設備や外見の変更ばかりを手当たり次第やっている大家さんを見かけます。



『お部屋を見て頂いた方に、断られないようにするにはどうするか?』と発想の転換をしてみてもよいのではないでしょうか?

(ちなみにその手法は大家検定で学べます。宣伝です



そのヒントは『すでに知っていること』にあるのかもしれません。



基本は『借主様の立場に立って精一杯のサービスを提供する』ということです。



英語の『Understand』という言葉があります。アンダーとは『下』を意味し、スタンドは『立つ』ことを意味します。



つまり『相手の立っている下に行って理解する』という意味なのです。



上記のような大家さんは、外観変更や設備も『やれば完了』と思っていて、完全に自己満足状態。



その商品提供が、相手の立場に立っていないので、お金をかけても『選ばれない住宅』になってしまっているのです。 これでは意味がありませんよね。



この前、ある定食屋でこんな会話を目にしました。



定食を注文する時に、年輩のお客様が『ライスはすこし少なくして下さい』と言ったら、即座に店員が『半ライスですね』と答えていた。これでは全くお客様の立場に立っているとは言えないですよね。



仕事だけではなく、全てにおいて『相手の立場に立って考えられる人』になりたいものです。





■ 『クスリ屋さん』は意外な穴場なんです。

平成22年12月21日 002


風邪ぎみだったので『クスリ屋さん』に寄ったのですが、最近はクスリだけではなく食料品まで売っています。そして意外にもその食料品がスーパーなんかよりも安かったり、手に入らないものまであったりします。


『Picola』もその1つで、チョコやいちご味はコンビニでも見かけるのですが、この『北海道産ミルク味』はなかなか出会えません。 どこか懐かしい味で美味しいんですよ。



皆さんもクスリ屋さんに行ったら、クスリだけではなくて、少し店内を寄り道してみると『思わぬ出会い』があるかもしれませんよ?









■ 感動動画の紹介です。(象の背中~旅立つ日~)

『永遠の別れ』の瞬間の想いをしっかりと描いた感動動画です。

最後までご覧下さい。










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2010.12.21

『良い競争』 と 『悪い競争』 / (感動動画あり)

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私たちは生まれて物心ついたその日から『競争』の中で生きています。



学校に入ればテストの点数(成績)で競い、やがて受験戦争を迎え、社会に出たら営業成績や出世競争が待っている。



競争自体が『良い』とか『悪い』ということではなく、『良い競争』『悪い競争』がこの世の中にはあるのではないか?と思います。



厳しい競争社会では、希薄な人間関係の増長という意味で『自分だけが良ければいい』という社会の現状を作ってしまったとよく言われています。



確かにそういう一面もあるかと思います。



勝ち負けだけに価値を置いた競争『悪い競争』ではないかと感じますし、負けた者が自分の長所や弱点を知って『克服する』『伸ばす』ことをしたならば、それは『良い競争』だと思うのです。



『次は頑張るぞ!』と明るく心の仕切りがしっかりと出来るような競争は『良い競争』だと思います。



数年前にこの『競争』というものを、間違えて捉えているのではないか?と思わせる信じられないニュースを見ました。



それは小学校の運動会でのニュースでした。その学校ではリレーをやるのですが、なんとゴール直前で走者が一列に並んで、一緒にゴールをするという内容でした。



『競争は良くない』『遅い走者がかわいそう』という考えから、順位を付けない、みんなで一緒に仲良くゴールしようという流れになったのでしょう。



こんな環境で育った子供が、過激な競争社会に対応できるのでしょうか?



私達は、人それぞれ得意なことって違いますよね。計算が得意な人・記憶が得意な人・文章が得意な人・走ることが得意な人・泳ぐことが得意な人等、さまざまです。



先ほどの学校では『走ることが得意な子』はどうなるんでしょう?



得意な事をさらに伸ばしていくことは何事においても大切なことだと思いますが、このシステムではせっかく走ったのにみんなと一緒にゴールで、しかも順位をつけないという事は、その子にとって何の結果もないということになります。



成長の芽を潰しているとしか思えません。



いろんな競争の中で、自分がこの分野では何位で、どれくらい出来るのか、早いのか、遅いのか、長所と短所・弱点を知ることはとても大切なことです。苦痛が伴っても良いと思います。



テストにはしっかりと点数をつけるのに、リレーには順位を付けないなんて私にはとても理解が出来ないのです。



大切なのはリレーで『負けた子供』に全てを合わせるのではなく、『勝った子供』は褒めて、『負けた子供』に対しては、その子が走るのを嫌にならないように、次も走ってみたくなるようにすることこそが教育者の責務ではないでしょうか?



今の教育は順序が逆で、何かがズレているように思います。みなさんはどのように感じますか?







■ 借主のブラックリスト化が現実味


本日の朝刊で『広がる家賃滞納調査』という記事がありました。

平成22年12月20日 011


昨年から話題にはなっていましたが、いよいよ本格的に始動するのでしょうか。



このシステムが一般化すると『過去5年間の間に家賃滞納歴がある人は、次の入居審査で落とされ入居がなかなか出来ない』ということが起きてくるのです。住宅ローン並の審査となります。



ただこのシステムを導入するには、問題が多々あると思います。



解雇や派遣切りにあった人たちにとってみたら『セーフティーネット』という観点からしっかり作らないと、先週起きた取手駅での無差別殺傷事件みたいなことが、また起きてしまうかもしれません。



かといって大家さんサイドに視点を置くと、新法で家賃滞納者に対して退去してもらうという事自体が困難になってくることから『なかなか出せないのなら、入れる時に審査を厳しくする』という意識になることも理解が出来ます。



この制度は、しっかりやらないと大変なことになりますね。









■ 感動動画です(くずかごに頭を)

誰かのために、こういう行動とれますか?本当に良い動画です・・・











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2010.12.20

室内空気汚染の脅威!健康に最も悪影響を与えている。

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私が『ブログ更新をしてくれるのが楽しみだな~』と思っているブロガーの1人、人気ブログ『2年で月収600万円を稼ぐ!不動産投資日記』の不動産投資家たまさんが、当ブログの記事をとり上げてくれていました。たまさん、ありがとうございます。



取り上げて頂いた記事はコチラです。



私もたまに動画を紹介していますが、たまさんのブログ内の動画は本当にユニークなのが多く、けっこう私のツボにハマってます。最近では『 吉幾三さん × MCハマー 』のコラボ動画は必見です。


不動産投資家たまさんのブログ ⇒ コチラ




さて、本日のテーマですが『室内空気汚染の脅威!健康に最も悪影響を与えている。』です。



マンションの建築技術が発展を遂げ、今では外気を遮断する『機密性』は本当にレベルの高いものになっています。しかし、この外気を入れない『機密性』が逆に健康問題になる可能性が出てきたのです。



私たちは1分間に約10リットルの空気を吸い込み、1日にするとなんと15kg~20kgの空気を吸い込んでいます。約4畳半の室内に匹敵するほどの量です。



あるシミュレーションによると、人間が体内に取り入れている重量比で比較した場合、食べ物・飲み物で約13%、外気約15%、室内空気は約70%、その他2%と言われているのです。



いかに生きて行く中で室内空気を吸い込んでいるのかが分かります。



外気を遮断する『機密性』が高いお部屋であるという事は、同時に室内に溜まった悪い空気を外に出さないとも言い換えられるのです



ですから、現在では一般的に室内の空気は大気の空気よりも4倍~5倍汚れているのが実態なのです。



風邪をひかないようにと、よく外に行く時にマスク等の自己防衛をする人が多いですが、実は風邪は室内でひくものという認識の方が正しいのです。



ちなみに室内空気汚染の汚染源は3つあります。



1.化学的因子

建材・内装材・タバコから発生する有害化学物質、生活用品である化粧品・抗菌グッズや、合成化学物質であるホルムアルデヒドや有機リン系殺虫剤も一つです。


『シックハウス症候群』『化学物質過敏症』はこれが原因である可能性が高い。


2.物理的因子

電磁波やプラスイオン、大きな社会問題にもなったアスベスト、結露・ハウスダストなどです。ハウスダストはアトピーやぜんそくの原因にもなります。


3.生物的因子

カビやダニ、シロアリ、バクテリアや臭いもその一つと言えます。




食べ物や水の汚れというのは、見た目や味ですぐ分かったりします。ただ、健康を維持するための一番の要素である『空気』は目には見えないため盲点となってしまうのです。



その中でも『室内の空気』に関しては、あまり関心がない方が多いのが現実と言えます。



実は世界ではこの『室内空気汚染』については生命に係わる大きな問題として、協会や機構が警戒を促しているのです。



◆ WHO(世界保健機構)

『建物の40%が、室内の空気汚染のために健康にとって深刻な脅威となっている』とし、年間300万人の死亡者のうち、280万人が室内空気汚染によるものであると試算まで出しているのです。(スゴイ率です)


◆ EPA(米国環境保護庁)

『室内の空気汚染は、人々の健康を害している最も深刻な環境問題である』


◆ 米国アレルギー患者協会

『病気の半分とアレルギー問題のほとんどは、室内の空気感染が原因である』



と発表されており、世界ではすぐ取り組むべき大きな問題として常識なのです。




これからは『見えないもの』『感じられないもの』の脅威に対して対処・予防をしなくてはいけない時代になったと言えます。



機密性の良いマンション・戸建にお住まいの方は、今すぐ出来る事として『空気の換気』をこまめに行うことをおすすめします。



この時期は寒さも厳しく、空気の換気は消極的になりがちですが、健康を維持する上で最も大切なことなのです。このブログを見たのをきっかけとして、意識を持って頂けたら私も嬉しいです。



近い将来『空気をお金で買う時代』がきっと来るんでしょうね。今では当たり前のように売っている『水のミネラルフォーター』も30年前には考えられないことだったのですから。



みんなで換気をして、健康の維持をしましょうね。






■ この動画、家族の絆を感じます(笑)


あるブロガーさんが紹介していて、思わず微笑んでしまいました。最後はみんな揃って良かった~と思える動画です。ご覧下さい。










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2010.12.19

よ~く見ると『新聞』って奥深いんです。(感動動画あり)

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このブログを書いているのは早朝4時。というかまだ半分夜だぞこれは。ん~、眠たい今日は1日ブログ更新が出来ない可能性があるので、早起きして書いているのです。(アップは夜ですけどね)



『早起きは三文の徳』なんて言いますが本当でしょうか?今日は徳することあるかな?楽しみです。



早起きをすると、なぜか新聞をじっくりと細かく見るようになるのはなぜだろう?眠たい目をこすりながら見る新聞もなかなか良いものです。



『新聞』を細かくみていたら、今まで全く気がつかなかった点に気がついた。まずはこちらをご覧ください。


平成22年12月18日 001

新聞トップ記事のところに『しつもん!ドラえもん』というコーナーがあった。質問が出されていて、新聞内のどこかにその答えがあるという仕掛けになっているようです。

子供は探しますよね。では探してみましょう。


平成22年12月18日 002

おおぉ、本当にありました。明太子を食べている愛らしいドラえもんが答えを出しています。面白いですねぇ~。



今まで新聞はザックリとしか見ていなかったことが良くわかります。作り手はいろいろ子供にも見てもらおうと努力をしているのですね。涙ぐましい努力です。



ちなみに『新聞』についてはまだ知られていない事があるんですよ。


平成22年12月18日 004

よく新聞の左上に『12版』とか『13版』と書かれているのをご存知でしょうか?


実は新聞というのは、1日に何回も作りかえられるのです。『12版』が最初に作ったもので、次が『13版』、最新が『14版』となります。


記事が作りかえられなかった場合は『12版』となっていて、緊急的記事が入ったりして作りかえられると『13版』とかになるんですよ。面白いですよね。



ではついでに・・・


平成22年12月18日 006

新聞の右上にあるこの番号。これは1号である創刊号を出してから何合目に当たるのかが分かる数字なのです。


1日1号なので朝刊と夕刊は同じ番号です。単純にこの番号を365日で割っていくと、この新聞がどの位続いているのかが分かることになります。


朝日新聞ですが、44771÷365=122.6となるので、約122年続いている新聞となることが分かります。けっこう歴史があるんですね~。



『新聞』って見るものなのに『新しく聞く』って書くんですね。これは何故だろう?



あと新聞に使用されている字体(今風だとフォントというのか?)は新聞会社が独自で作り上げたものであると聞いたことがあります。



確かに似た字体はPCとかで見てもあるのですが、微妙に違うんですよね。



新聞離れは深刻で、先日も我家には『1年半先まで加入して下さい』なんて営業マンも来ました。ただ、こういう努力をしていることも見てしまうと、新聞は活字を読む良い訓練にもなるので継続していこうと考えています。



みなさんは、いかがですか?ネットがあるから止めようというお考えですか?





■ おまけ(エイプリルフールの新聞)

4月1日のエイプリルフールの新聞記事はけっこう面白いことをやっているのはご存知ですか?ではその一部始終をご覧ください。


面白い新聞1

ウワッ、凄すぎますこの冗談記事。エイプリルフール記事だと知らなければ驚きますよね


面白い新聞2

自由の女神いなくなってますね~。あれ?確か数年前にお台場にいたような気がする


面白い新聞3

『憲法9条』を世界にアピールしたかったのでしょうか?平和であることは良い事です。


面白い写真4

ここまで来るとファンが怒りますよね(笑)


面白い新聞5

ワーーー、ノーコメントで


面白い新聞6

ツリッター1文字1円追加料金 希望者にオプションって


面白い記事7

人に突進してくる『ツノゴキブリ』。良く考えるな~


面白い新聞8

このラジオ体操の続編を動画で見たことがある。プロでもやっと出来るくらいの難易度の高い体操でした


面白い新聞9

誰か『我こそは』という人、応募して上げて下さい。




ということでいかがだったでしょうか?来年のエイプリルフールの新聞には要注意です。



最後に分かったことは『日本は平和である』ということかな。





■ 新聞が若干からむ感動CM動画です。(こういう夫婦になりたいね)











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2010.12.18

恐るべし、世の中を動かす『女性』の無情。

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今日、車の運転をしていて、すれ違った大きなトラックの運転手をふと見たら普通の『女性』だった。



少し前までは『100%男性の仕事』と思われていたものまで今や『女性』が進出している。タクシーも女性ドライバーは普通ですものね。



という事で今日は『恐るべし、世の中を動かす女性の無情。』と題し、女性にスポットを当てようと思います。



『女性』と言うと何といっても買い物好き。洋服・宝石・インテリア・・・。あれこれ迷いながら商品を選んでいるときの顔は幸せそのものです。



最近、ある大手デパートにいく機会がありましたが、夫をエスカレーターの横ベンチで待たせ、買い物に命をかけている女性が多いことに本当に驚いた。



しかも買い物に失敗すると非常に落ち込むのも女性の特徴。安いと思って買った商品が後日バーゲン商品だったりすると、もの凄い後悔をする。



こういう悔しさから世の中の女性は『ダマされまい』『買い物スキル』を日々磨いているのです。



そんな『女性』を不動産で見て行きましょう。





■ 不動産営業マンに対する女性の評価は厳しい


不動産仲介営業の経験からすると、どんなに偉い有名な社長さんでも、奥さんには叶わないという人が本当に多かった。



『選ぶのは奥さん、お金を払うのはダンナ』という家庭がほとんどと言っても良い。



この事からも結局、世の中は『女性の意思中心で回っている』と言わざるを得ない。



そして、買い物スキルを身につけた女性は営業マンに対してもすこぶる評価が厳しいのです。



『あの営業マンったら・・・』『気が利かないのかしら・・・』等、女性の本音を聞いたらあまりの辛口さに驚かされることだろう。



そんな『女性』の本音とは・・・



『自分の都合で連絡をしてくるのはキライ。でも放ってかれるのもキライ。』ん~、どうすればよいのでしょう?



簡単に言うと、自分が必要としている時に連絡をよこしてほしいという事なんですよね。



『押しの強い営業マンは嫌だけど、ひ弱な営業マンも嫌。』これも難しい問題です。



時代的には自分の価値観を押し付けるような昔の強い営業マンは嫌われ、情報通で適度なナビゲート力のある、気さくな男性営業マンが好かれているのです。





■ 女性に通じない営業3悪トーク


昔は当たり前のように営業マンが使用をしていたが、今は通じなくなったというトークがある。



1.『お願いします』


月末になると営業マンは営業成績を残そうと必死です。『今月何とか契約をお願いします』とお願いコールをしても、今の女性は『お断りします』『いや~、結構です』とキッパリとその言葉を言い放ちます。無情・・・。



契約をする為のスタンス・ペース・ラインは絶対に崩さない傾向にあります。



2.『まかせて下さい』


今の女性はこだわりが強いし、強引さは嫌います。住宅に関しては耐震偽装問題以降、今や『他人任せにはできない』と考える女性が急増。この営業スタイルは受け入れられなくなってきているのです。



3.『値引きします』


熾烈な競争社会であるがゆえに、『値引きしますので』と値引きを切り札にして契約をとろうという営業マンは多いのではないだろうか?



買い物スキルを身につけた女性にこの一言を言おうものなら『なぜ値引きが出来るのか?』という理由を明確にしないと逆に『何か裏にある』『手抜きをするの?』と言ったように不信感さえ与えてしまうのです。



ここで言えるのは、商品が安くても気に入らなければ絶対に購入はしないということなのです。



今の女性はプライベートでも仕事でも『新人種』として対応をした方が、かしこいのかもしれません。



全国の男性諸君、がんばりましょうね。








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2010.12.17

『ボーナス』の本当の意味。(女性必見)

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みなさん、風邪は引いてないですか?今日は本当に寒かったですね。さすがに軽いコートを着て家を出ました。



電車の中で咳をしている人が多かったので、マスクをするなり自己防衛が必要かもしれません。注意しましょう。



私は新聞をとっているのですが、ここに来て折込み広告の量の多さに驚かされます。年末商戦に企業は懸けているのでしょうが、それにしても凄まじい量です。



その要因の一つに『ボーナス』の時期というタイミングであることも大きいです。



ボーナスの使い道というのは人それぞれで、堅く貯蓄をする人もいれば、パーっと使いきってしまう人、旅行や趣味等さまざまです。



ただ、当たり前のように楽しみにしているこの『ボーナス』という言葉、その意味をご存知でしょうか?



その意味を知ると、実は使い方にも影響が出てくる可能性があるのです。



実は『ボーナス』とはそもそも日本語ではなく、ラテン語が語源なのです。『ボー』は英語で言えば『GOOD』に当たり、日本語では『良いこと』を表わす言葉なのです。



『ナス』女性を表わす言葉で、よく『ビーナス』という言葉にも使用されています。



ということは『ボーナス』とは『女性に良いこと』と訳すことが出来るのです。(これも女性のための言葉だったのですね~



『ボーナス』というものは日本独自のもので、諸外国ではこの風習は見られません。この事を考えるとファミリーではボーナスは『妻の喜び』、ボーナスの日は『妻の喜びの日』ということになるのです



夫が外で働き、その裏で家庭を護り、良き夫の援助者として毎日毎日家事やその他のことに専念しているのですから、その陰で支えていることへの苦労に報いる意味で『喜びの配分』を差し上げるという意味になってくるのです。



独身男性でしたら、彼女に、彼女がいない人なら母親に、なんてことになってくるのでしょう。



本来の『ボーナス』の意味を知った男性諸君、身近な女性に『喜びの配分』をして分かち合いましょうね。




こんな記事を書いたら女性のファンが増えたりするのかな???







■ 工藤一善支部長と人形町で打合せ(小春軒のカツ丼)


本日は人形町で工藤一善支部長と同行をして打合せがありました。


その打合せの前に昼ごはんです。


知人に人形町で美味しいところを知らないか?と聞いたら『小春軒のカツ丼を喰わずして人形町は語れないよ』なんて言われたので早速、行ってみました。


小春軒(平成22年12月16日)

『ここか~』打合せ場所と近くだったので助かりました。明治45年創業の超老舗中に入ると良き昭和の時代そのままって感じでした。その知人がおすすめしてくれた『カツ丼』を注文。


小春軒(カツ丼)

ジャーーーン。なんだこのカツ丼は?普通の店のとは少し違うぞ?カツの上にジャガイモ・タマネギ・ピーマン・ニンジン等の煮詰めた野菜が乗っかっているではないか。


しかも味も濃すぎず美味しい~。これが伝統の味なのか。実はこの真ん中に半熟卵が隠れていて、これまた二重に美味し~~。1200円はランチにしては少々高めですが、おすすめです。


(ちなみに小春軒の動画 ⇒ コチラ



本日もお付き合い頂いた工藤支部長、ありがとうございました。



やっぱり『ポジティブ』が良いですよね~、工藤支部長。(いつも感謝です








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2010.12.16

10代はパソコン離れが加速している?

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新聞や雑誌といった紙媒体の時代から、インターネットの電子媒体の時代になったことは誰もが周知の事実です。



ただ3日くらい前の新聞で『パソコンをしない10代』というタイトルで記事が載っていたのです。若い世代は時代に逆行していくのか?と思わせられる意外なものだった。


平成22年12月15日 008



この調査は5年に一度行われる無作為抽出によるもので、全国2500人を対象にしている。メディア接触の実態についての数少ない定期的かつ大規模な調査だと言えます。



ここで注目する点は10代の自宅パソコンによるネット利用時間は1日に12.8分で、5年前に比べて5分あまり減少したという事です。大幅減少ですよね。その中でも利用している目的はユーチューブなどの動画が多かったそうです。



逆に利用が圧倒的に増えたのが、携帯によるネット利用で66分でほかの年代よりも10代は圧倒的に長い。



調査した対象者全体では、この5年間に自宅パソコンによるネット利用時間は大幅に増えているのにも関わらず、10代だけが大幅に減ったという事実は大きな変化なのかもしれない。



この変化は今後のビジネスにも大きな影響を与えると考えられます。



10代の人にパソコンが利用されない一番の理由は『立ち上がりが遅い』ということだそうです。逆を言えば『携帯でならネットをすぐ見れるから』ということなのかもしれない。



携帯本体の機能向上も理由としてはあるでしょうけれど、それは全ての世代に当てはまること。なぜ10代だけが、パソコン利用が減るのか?疑問です。



私はインターネット時代になって、今後は年が若くなればなるほどパソコン利用度・依存度は上がるものだと思い込んでいました。それだけにこのデータはショッキングなものだった。



学生を対象とした不動産投資物件を所有されている方は、携帯に対応した物件紹介HPや情報発信、入居後のサービスも携帯用にしておかないと、ある意味『的を得ない経営』となる可能性すらあるということです。



これは今後の動向を見守り、何らかの対応をする必要が出てくるものと思われます。



電車に乗っていて、前に座っている乗客7名全員が携帯を操作している姿を見ると『完全に人間はコンピューターに支配されたな~』なんて、おおげさかもしれないが思ってしまいます。



何事にも『人間が先で、人間が発明したモノは後』であってほしいですよね。そんな文を書いている私自身も、まさに今パソコンの前に座っているというのが現実ですが。






■ 紙媒体の代表・雑誌はいまや0円


平成22年12月15日 003


駅やコンビニ、スーパー、いたるところで見かけるフリーペーパー。今はタダで雑誌を手に入れられる時代になったんですね。



しかも、情報の量と質も悪くなっているどころか充実さえしている。



よ~く考えると、全てがタダでビジネスが成り立つわけがないんですよね。誰が払っているのでしょう?



フリーペーパーは消費者にとってはタダなだけで、雑誌に掲載されている会社から広告料を取って成り立っているのです。



ということは雑誌に載っている先の商品価格には、しっかりと広告料が上乗せされていると考えるのが自然なはずです。



結局、その商品を購入した消費者は、広告料を上乗せされた商品を購入しているわけなので、広告料は消費者負担という図式になるのです。



フリーペーパーってそういう仕組みなのです。いろんなことを考える人がいて感心しますね。









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2010.12.15

実在した伝説の不動産物件。

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不動産業界にいると、いろんな意味で『伝説の営業マン』『伝説の物件』というのに遭遇したり聞いたりする。



今日のブログは半分事実・半分冗談くらいの気持ちで読んでほしい。




■ 伝説の物件『トキワ荘』


昭和27年に伝説の物件『トキワ荘』が東京都豊島区に完成します。戦後7年目ですので、四畳半、共同炊事場、共同便所の二階建アパートでした。



トキワ荘は築後30年目の昭和57年に取り壊される歴史があるのですが、その30年の間に『語り継がれる伝説物件』となるのです。



トキワ荘は何が伝説なのか?ということですが、実は入居者が伝説なのです。



後世まで語り継がれるであろう偉大な『漫画家』の入居者が、多数入居していたことで有名な物件なのです。



例えば、マンガ界の巨頭、手塚治虫さんをはじめ、藤子不二夫さん、赤塚不二夫さん、寺田ヒロオさん、森安直哉さん、坂本サブローさん、永田竹丸さん、石ノ森章太郎さん、園山俊二さん、つのだじろうさん、藤本弘さん、水野英子さん等、マンガ界のオールスターともいうべき巨匠たちがこの『トキワ荘』に住んでいたのです。



これぞ正しく『伝説の物件』と言えます。



本当に凄い人達ばかりです。同じところに住んでいたなんて信じられません。今でいうパワースポットってやつですかね?


トキワ荘1

これが伝説の物件、トキワ荘の写真です。



トキワ荘2

1968年くらいのトキワ荘2階の見取り図です。スゴイ人の集まりですよね。




どうせ不動産投資をするのであれば、記憶に残る不動産物件を目指し、例えば入居者は『社長を目指す人限定』とか『俳優限定』なんてやると、将来伝説の物件になるかもしれませんよね。(かなりリスク高そうですが






■ 田園都市線の戸建で家賃8千円の怪


私が不動産業界に入ったばかりの15年前のことです。賃貸営業をしていた私は田園都市線の某駅徒歩8分、戸建で家賃なんと8千円という激安物件をご案内することになりました。



物件に到着すると玄関回りは草ボウボウで中は見えなかった。恐る恐る敷地に入り玄関を開けると、なんとそこには『便器のおまるがお出迎え。使用は出来なくなっているが印象は最悪



奥の和室まで行くと妙に明るい。上を見たらなんと天井に大きな穴が開いていたのです。雨風しのげない物件。凄すぎる。



思わず私は『ここは夜キレイに星が見えますね~』とわけの分からないことを言う始末。さすがに『この物件は止めましょう』と言いました。



極めつけは浴室、1階廊下の1m75cm位の高さの壁に、一人入れるかどうか位の大きさの穴があり、そこからジャンプしてよじ登って入るというアクロバット物件でした。



よじ登って見たらその先にはちゃんと浴槽が見えました。



会社に帰ってから、興味半分でその物件の管理会社の担当者に聞いたところ『和室の天井穴は大家さんから聞いているのは、隕石が落下したそうです。入居希望の際は天井を借主さん側で修復するという契約になります。』と言われた。



ありあえない。ある意味『伝説の物件』です。



ウソのような私の実体験したホントの話しなのです。ご用心ご用心。








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2010.12.14

営業マンシリーズ(数打ちゃ当たる型)

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それにしても急に寒くなりましたね~。みなさん、風邪をひかないように注意しましょうね。



昨日のブログの『爆笑看板14連発』が大好評で、あちらこちらから『面白い!』というメールが(笑)メールを頂いたみなさま、ありがとうございました。またやります。






さて本日は第2回目となる『営業マンシリーズ』です。(ちなみに1回目はコチラ



不動産業界によくいる営業マンのタイプを、分別してその特徴をお伝えしているのですが、本日は『数打ちゃ当たる型』です。



何のことだ?と思われた方も多いかもしれませんが、実は意外とこの『数打ちゃ当たる型』の営業マンは不動産仲介会社には多いのです。



数打ちゃ当たるとは『物件紹介』の数のことです。自宅用であろうが、不動産投資用であろうが、まず購入しようと思った際に物件紹介を仲介会社からされないと購入のきっかけもありませんよね。



はっきり言うと、数ある営業マンタイプの中でも『全てに安易で何も考えていないタイプ』と言える。



みなさんも自分が不動産を探した時のことを思い返して欲しい。あるいは想像して欲しい。



不動産物件の情報収集はチラシや情報誌をはじめ、一番はインターネットでの検索ということになりますよね。



その中で興味のある物件があった場合、その取り扱いをしている会社に問い合わせるか、行動力のある方は直接出向いて物件を見せてもらうということもあるに違いありません。



実際に物件を見てみると、期待していた物件(環境)と違うということは多々あります。その時のお客様の断わり文句は『また何かあったらお願いします』と社交辞令で言います。



成功報酬型で働く不動産仲介の営業マンからすると『またお願いします』は完全に『私の見込み客』と感じているのです。



私から買う気があるので『またお願いします』と言ってくれているのだと、勘違いしているケースも多い。



その後の物件紹介でお客様の求めている条件(エリア・価格・環境・大きさ等)を細かく考慮し、予め絞り込んで紹介してくれる営業マンなら優秀です。



ただ『数打ちゃ当たる型』の営業マンは、自分の見込み客だと思った瞬間から、お客様の細かい条件はあまり聞かず、新規物件情報をとりあえず買ってくれるまで多く送り続けるのです。



『物件紹介の数は多いんだけど、的外れな物件ばかり』という経験ありませんか?



きっと『数打ちゃ当たる型』の営業マンがあなたの担当なのではないでしょうか?




ここで『数打ちゃ当たる型』の特徴を上げておきましょう。


・物件紹介ロボットのように無表情なケースが多い。
・お客様のことを何も考えていないので、必要以上の条件を聞いてこない。
・店カウンターでの紹介の場合、机上が物件資料で一杯になる。
・自身が絞り込みが出来ないので接客と案内するまでの時間が長い。
・言葉のキャッチボールが出来ない(一方的)。
・お客様からの立場だと流れ作業的接客に感じる。
・メールや郵送での物件紹介の数だけはマメにこなす。
・案内している最中でも『また資料は送ります』と言ってしまう。
・思考が単純なため、応用を利かせる質問には答えられないケースが多い。
・車での案内時、コース(道順)の要領が悪い。
・多くの物件を紹介するわりには、何も知らない。




こんなタイプは『数打ちゃ当たる型』の営業マンと言えます。




このタイプの営業マンが担当となると、一番のリスクは『時間の浪費』です。良い物件を見つけるという目的達成は困難と言えます。契約後のクレーム処理も危なっかしいと思っていて間違いなさそうです。



このタイプにはご用心です







≪お知らせ・特典あり≫

【本厚木で大家検定2級認定講座を開催】

開催日程:1月29日(土)30日(日)!!


≪特典≫

当ブログ経由で認定講座の申込みを頂いた方には、浦田健代表理事と神奈川支部長の工藤一善氏、芳賀成人氏の対談音源(もちろん非売品)プレゼント致します。(しかも3つも同時に)


1.大家検定の説明

2.「100年に一度の大不況を乗り切るアパマン経営術」

3.「賃貸住宅フェア2010 in 東京」パネルディスカッション




J-REC神奈川支部で開催する大家検定2級認定講座を1月29日(土)30日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい。



~開催日程~ 

(当講座は神奈川第1支部と神奈川第2支部の共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2011/01/29(日) 09:30-17:00
2日目 2011/01/30(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



今年宅建を受験された方も、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!


皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。





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2010.12.13

電柱ステ看板にダマされるな。(爆笑看板14連発)

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本日12月12日は『漢字の日』だそうです。『1(いい)2(じ)1(いち)2(じ)』 という語呂合せだそうです。『いい字一字』ということですね。



今年の世相を象徴する漢字一字を全国から募集し、京都の清水寺で発表をしているのです。ニュースでよく見ますよね。



今年は『暑』だそうです。ん~、確かに暑かった。でも寒くなってから発表されても、なんだか違和感があると感じたのは私だけだろうか。





本日のテーマは『電柱ステ看板にダマされるな。』です。



週末になると、どこからか現れてくるのが街中の電柱に貼られている、不動産会社の誘導ステ看板。



最近では取り締まりが厳しくなったことと、ネットでの誘導が普及しているので昔ほどではないが、まだまだ多く見かけます。



これらのステ看板は、本来貼るところの持ち主に許可を得ないと貼れないのが原則です。電柱ですとNTTに許可を得るというように。ただ、許可を得て貼っている業者は皆無と言っても過言ではない。



電柱・ステ看板を大別すると次の2タイプに分かれる。



1.新聞折り込みチラシを見てきた人の誘導看板

『現地案内』『新築現場』『販売現場』『オープンハウス』『オープンルーム』等々の表示で矢印で案内されている。


2.目玉物件を強調した引っ掛け看板

『新築未公開』『特選物件』『格安1980万円』『二度と出ない、超高級物件』等、希少性や割安感を前面に出したものです。



1番のステ看板は実在する物件に対し誘導をしているケースがほとんどと言っても良いかと思います。ただ看板を過剰に貼りつけている業者は要注意かもしれません。



注意しなければならないのが2番の看板です。これらのは引っ掛け看板と言って、そこに書かれているキャッチコピーも本来は使用してはいけないとされている文字のオンパレードなのです。



では使用してはいけない用語を見ていきましょう。


1.全く欠けることがないことを意味する言葉

『完全』『絶対』『完ぺき』『万全』など。


2.他業者よりも優位であると感じる言葉

『日本初』『日本一』『業界一』『超』『当社だけ』『他に類を見ない』『抜群』など。


3.最上級を現わす言葉

『最高』『最高級』『極』『一級』など。


その他

『特選』『厳選』『買得』『土地値』『格安』『投げ売り』『破格』『掘り出し物』『激安』『最安値』などあげだすときりがありません。



でもこれらの言葉、よく見かけませんか?



『業界一』とかありますが、本当に業界一でその証拠が証明できるのであれば、使用制限はありません。



ただ、このようなキャッチコピーを使っている業者はほぼ『確信犯』と考えて間違いないです。





■ 『新築未公開』『新規未公開』の看板は要注意


この看板も良く見かけますよね。結論からいうとこの看板は『客寄せパンダ』なのです。



この看板を見ると『この標識に従っていけば、未公開の新築物件がすぐ見れる』と感じませんか?



でも実際に行ってみると、その先には土地だけがあったり、古家があったりして、そこには机が1つ置いてあり、暇そうな営業マンが待ち構えています。



話を伺うと確かに新築は建てる予定なのですが、まだまだ先の話し。『代わりにこの物件はいかがですか?』とすすめてきます。そうです、客寄せなのです。



『新築未公開物件』という標識に惹かれてくるお客様は『早めに不動産物件が欲しい』という方が多く、業者側からすると『購買意欲の高いお客様』ということになります。その心理をうまく利用したキャッチコピーなのです。



知らないって怖いですよね。こういう看板標識にはご用心ご用心。







■ 『爆笑看板14連発』です。



どうぞ、あごを外して笑って下さい(笑)



面白い写真1



面白い写真2



面白い写真13



面白い写真14



面白い写真10



11面白い写真



面白い写真12



面白い写真15



面白い写真16

あれ?これは看板ではなかったですね~(笑)


面白い写真4



面白い写真5



面白い写真6



面白い写真7



面白い写真8




大家検定ブログでこんなのやっていいのかな~(笑)。楽しいから良いですよね~、たまには。 人生、息抜きも必要です。J-REC本部からの苦情は一切受け付けませんよぉ~~(笑)







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2010.12.12

これで良いのか?相続税改正。(資産家は海外に?)

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本日のブログ記事は実は前日に書いているものなんです。



ある事情から11日はブログ更新が出来ない可能性があると思ったので、予め記事を作っておいて本日アップするようにしたのです。(いや~便利便利 )



このブログはFC2というのを使用しているのですが、本当に多様な機能があり使いやすい。



毎日更新を掲げている私にとってはとても便利でありがたいです。FC2さんありがとう。




本日のテーマは『これで良いのか?相続税改正。(資産家は海外に?)』です。



『相続』なんてまだまだ先のこと、なんて思っている方はいませんか?



相続は生前にどのくらい対策を立て実行出来るかが大切なんですよ。(詳しいことは当ブログカテゴリーの相続を見て下さい)



さて相続税についてですが、ほぼ半世紀ぶりの大幅増税となりそうなのです。これが半端ない実質の増税で、基礎控除額も4割減らされるという内容なのです。




今までですと相続税は財産(土地・株・預貯金等)から基礎控除となる『5千万円+1千万円×法定相続人数』の合計額を試算し、その数字に税率をかけていました。



例えば・・・


夫が亡くなり妻と2人の子供がいる場合は相続人は全部で3名。


基礎控除額は上記算式に当てはめると8千万円となります。


総資産が1億円あったとするならば、その控除額8千万円を差し引いて残りの2千万に対して課税されるという仕組みです。



これに対して増税改正案が通ると・・・



基礎控除額は『3千万円+600万円×法定相続人数』となる予定なので、総資産1億円という同じ例で考慮すると、控除額は4,800万円ということになり課税対象額はなんと5200万円に増えてしまうのです。



結果、今までならば相続税の支払いは約100万円だったのに対し、今後は300万円強ということになるのです。このケースだと納税額が3倍にもなってしまうのです。



税金について昔から政府は、


『税金は取りやすいところから取る。』
『取れる見込みのあるところから取る。』
『取っても選挙に悪影響のないところから取る。』



という方針であるというのは頭では理解は出来ています。



実際、消費税を上げると言った政権は、ほとんど選挙で敗れているという過去の事実があります。



そこを考慮すると、税収補てん先の転嫁で、これから多く発生するであろう相続税に白羽の矢が立ったのでしょう。



でも税金って、ただ『税金』と言って我々が一生懸命働いたお金を徴収しているわけではないですよね?『○○税』と必ず名称があるはずです。



その『○○』という部分の事柄が、国民が必要としていることで、財源不足が深刻で納めてほしいというのなら、まだ納得が出来ます。



先日のニュースで『子供手当』の不足財源は『相続税』からなんて記事も出ているのです。



これでは国民が本当は何のために税金を払っているのかが分からなくなり、不信にならざる得ません。



そして今回の相続税改正については、日本を支えてきた資産家をいよいよ海外に移すかもしれない大きな改正なのです。



海外に移すということは目に見える資産だけでなく、資産を築いた優秀なノウハウまでも日本から離れていくことを意味します。



これは目先の国民に受け入れられそうな(例:子供手当等)財源として相続税をアップさせようとしていますが、中期・長期的観点から見ると、取り返しのつかない、とんでもない損失になると考えます。



本来の趣旨なら消費税を上げるべき内容です。(その前に削減もしてほしいですが)その負担を(相続税に)転嫁しても良いことなど何もありません。



国民から猛反発されても、中期長期でその国民の幸せを願い、信念を持って改革をするサッチャーさんのような政治家が出てきてほしいですね。(ん~ムリか








■ 身に覚えのない本

平成22年12月11日 001

先日のブログでも紹介した相田みつをさんの本と一緒に見つかったのがこの本。松下幸之助さんの『社員心得帖』ただ、全く記憶にない。恐らく読んでもいない。


でもここで発見するというのは何かの縁。こういう時って必ず何かヒントになることが書いてあったりするのです。


恐る恐る読んでみます。








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2010.12.11

不況を勝ち抜く経営思考とは?

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本日も暖かい1日となり、歩いていて気持ち良かったです。12月ってこんなでしたっけ?まぁ、気持ち良いのだから良しとしましょう。



昨晩遅くに数名の北陸のブロガーの方とメールをしていたのですが突風・落雷・豪雨と凄かったらしいですね。



落雷の危険と隣り合わせの状況で、パソコンからメールを送ってくれたのには嬉しい限りです。リスクありますもんね。感謝申し上げます。





本日はある待合室で待っていたら、私の隣にいた社長さん2名が会話をしていた。



一人の社長さんが『本当に商品が売れないんですよね。不景気ですよ。営業が売らないから困るよ。』と言ったら、もう一人の社長さんが『実はうちもなんですよ。とくにここ数年で採用した新卒の若いやつが全く使えない。営業力がないから厳しい』という会話があった。



私は思った。『この2社はこの社長が経営している以上長くは続かないんだろうな』と。



なぜなら私は、売上げが落ちたり伸びなかったりすることを、安易に営業マンの責任にする人は経営者ではないと思っているからです。



むかし『売上げは天時・地利・人和の総合結果である』という言葉を聞いたことがる。戦いに勝つために最も重要なのが社会環境だと言っているのです。



『天時』とは、時代の流れに沿っているかどうかということです。時代に合わない商品・サービスは、いくら頑張って売っても寿命を少し伸ばしただけで、必ず消えます。



『地利』とは、よく『地』の利と言いますが、目に見えている地理的な『地』だけではなく、商品の存在価値を示すマーケットにおける位置の『地』のことです。



時代に沿ったビジネスでも自分の身の丈にあったビジネスであるかどうかも大切で、流行っているからと何でも手を出したら火傷します。



『人和』とは、人の和のことです。会社では『組織力』とか『団結力』『結束力』とも言えます。広義な意味で言うと『和』は『共有』や『集中』という意味も含まれます。



『理念の共有』『情報の共有』が今の社会環境下では必要だと言えます。



今後勝ち続ける企業とは、時代に沿ったビジネスを行い、市場での位置を明確に打ち出し、全組織レベルでの理念共有と情報共有を実現できる企業です



簡単に言うと総合力での勝負ということです。



逆に勝つための条件を無視して、負けた理由を営業マンだけに求める経営者は大きな怠慢であり、営業の本質を知らないとしか言えません。



こういう会社に限って『営業は営業部門だけの仕事』と思っており、本当の営業活動はしていないのが現実です。



実は不動産投資の賃貸経営も、いろんな方の協力があり『満室』が達成できるのです。経営という意味では大家さんも総合力で勝負する時代なので当てはまることなのです。



あなたの会社、営業マンだけにその責任を押し付けていませんか?







■ 相田みつをさんの詩集を発見

平成22年12月10日 013

本棚の間から数年前に行った相田みつをさんの生誕80周年展で購入した詩集が出てきた。


平成22年12月10日 008

短い詩ですが一番のお気に入り。意味が深いんです。雨・風を全面的に受け入れて共に生きる。雨の日を天気の良い日と比べて『悪い日』と思うのは人間中心の考え方。この雨や風は次から次へと起きてくる人間の悩みや迷いなんだそうです。


平成22年12月10日 010

ただになることって、むずかしいです。


平成22年12月10日 009

全ての人がこう想い合えたら良いのにな~と思う。


平成22年12月10日 012

生きていて苦しいときにこの『道』は見にこよう。きっと心が救われるはず。



なんだか心が洗練された感じがする。購入時に見たときは今ほど感情移入は出来なかったように思う。私も変わったということか。どう変わったのかな?









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2010.12.10

営業マンシリーズ 『月末せまる型』

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本日は新たな試みとして『営業マンシリーズ』というのをやってみたいと思います。 ほぼブログで私が楽しんでいます。スミマセン




私自身が賃貸・売買の仲介営業を長年やってきた経験から、他社様の営業マンを直接見る機会や、共同取引きをすることが多くありました。



今回は実際に見てきたその個性的な営業マンを、タイプ別に分けて『営業マンシリーズ』としてお伝えしていこうという少し変わった企画です。



記念すべき第1回目の営業マンシリーズは、不動産業界では最も多いであろう『月末せまる型』です。



このタイプはどこのエリア、どこの会社を見ても必ず1人はいるタイプです。



ハウスメーカーの営業とは違い、仲介会社の営業マンはじっくりと時間をかけて売るというよりも『その場で決めてほしい』と考える営業マンがほとんどなのです。



これは仲介会社の営業マンの報酬システムに影響されています。簡単に言うと仲介会社の報酬システムは『1件売ったらいくらもらえる』という世界なのです。



ただでさえ『成功報酬で大きく稼ぎたい』という人が集まっている業界なので『その場で決めてほしい』となるわけです。



月末に締めて、翌月に報酬支払いをするケースが多いので『月末せまる型』が多発するのです。



経験の浅い若い営業マンですと、会社からのノルマという理由もありますが、月初と月末のお客様に対する対応が全く違うなんてことも表情や態度・姿勢から分かったりもします。



もちろん月末になればなるほど『目が怖い』です。




ここで『月末せまる型』の特徴を上げておきましょう。


・とにかく月末が近づくと『今日決めて下さい』と契約を迫る。
・『契約して下さい』とお願いする営業マンもいる。
・『早く決めないと他の方で決まってしまいますよ』と焦らせる。
・偶然近くを通ったのを装い、夜遅くに飛び込み営業までやる。
・月末は一方的に営業マンが話しまくる。
・説得のDM・手紙・メールが異常に送られてくる。
・上司をつれて同行営業をする。
・全体的に落ち着きがなく早口な営業マンが多い。
・申込みから契約までの時間が異常に短かい(数時間とか)




こんなタイプは『月末せまる型』の営業マンと言えます。



ただ『月末せまる型』の営業マンが悪いと言っているのではないのです。一生に一度買うか買わないかの高額購入となる不動産の場合『決断できない』というお客様が多いのも事実なのです。



このような方に、仲介会社の営業マンは決断をするためのに『背中を押してあげる』ということも大切な仕事なのです。



物事はすべてバランスです。上記のような特徴を書きましたが、実際はその会話の中で良い営業マンか悪い営業マンかを自らの目で見極めないといけません。







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【本厚木で大家検定2級認定講座を開催】

開催日程:1月29日(土)30日(日)!!


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J-REC神奈川支部で開催する大家検定2級認定講座を1月29日(土)30日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい。



~開催日程~ 

(当講座は神奈川第1支部と神奈川第2支部の共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2011/01/29(日) 09:30-17:00
2日目 2011/01/30(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



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2010.12.09

『耐震』 『免震』 『制震』の違いとは?

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『海老蔵・海老蔵・海老蔵・・・』どこを見ても、何を見てもほとんど海老蔵さん一色。もう社会現象ですね。



先日の海老蔵さんの記者会見を見て『キレイな会見すぎて、心が全く伝わってこない』というコメントをしている専門家?がいた。



弁護士同席会見であるということは、最悪裁判という事も視野に入れての会見のはず。



『感情論&現場での事実』についてはへたに話すと今後不利になるため、当然話せない(相手に餌を上げるようなもの)状況だったのでしょう。



それを認識していてのコメントだとしたら専門家でも何でもなく『よっぽどあなたの方が心ないコメントですよ』と言いたい。



全国ネットのテレビを通じて、意見を述べることへの『言葉の重さ』の影響をもう少しその専門家の方には考えてほしいと本気で思った。



あの痛々しい姿で、退院と同時に会見に挑んだ事実については認めてあげるべきです。(罪の有無は別として)1日も早く回復して、元気な姿でのご活躍を願っております。






本日のテーマは『耐震・免震・制震の違いとは?』です。



全てに『震』という字が入っているのでもうお分かりだと思いますが、建物の地震対策として、その揺れにどう対応するかの構法が大別して3つあるという事なのです。



まず簡単にそれぞれを説明していこう。



『耐震』とは、柱や梁、壁などの構造部分の仕様と配置によって、強度と揺れに『耐える』方法。



『免震』とは、建物と地盤を切り離して間に緩衝装置(特殊なゴムを挟む)を入れて、地面の揺れを建物に直接伝えないようにして、揺れを『免れる』方法。



『制震』とは、制震装置により揺れに抵抗したり、揺れを吸収することによって、揺れを小さくしたり止まるまでの時間を短縮したりして揺れを『制する』方法。(コントロールする方法)




簡単に言うと地震の揺れに対して『耐える』『免れる』『制する』という違いがあるのです。




どの方法が一番良いのかという事になりますが、土地の形状・規模・予算・敷地の広さなどの条件によって総合的に判断が求められるので、これが一番ですということは言いきれないのが現状です。



阪神淡路大震災のあと、圧倒的に増えたのは『免震』『制震』です。



地震による建物に与える変形の程度からすると『耐震』は一番大きく、『免震』『制震』は比較的小さいと言えます。



とくに『免震』の建物の変形は小さく、しかもゆっくり揺れるので、家具の転倒や棚にある品物の散乱なども起こらない



震度6強を記録した2004年の新潟中越地震のときは、震源地近くにあった免震構造の介護老人保険施設は家具の転倒や棚からの食器の落下なども被害がなかったのは有名な話しです。



『耐震』に比べるとコストは高くなります。万が一の地震後の莫大な補修を心配されるなら『免震』はお勧めです。『免震』は風に対する揺れを免れる役割は持っていないので注意です。



地震は必ずくるものなので、自宅用・投資用を問わず対処を出来るだけしておきたいものです。



※建築についても『大家検定』では学んで行くんですよ。(宣伝です)







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2010.12.08

高層ビルでの落雷対策とは?

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寒い季節の小さな幸せというと、帰ってきたときの『ホットコーヒーの美味しさです。暖かさがより暖かく感じるんですよね。



ブログでよく缶コーヒーのことを載せていますが、実は私、大のコーヒー好きなんです。自宅で飲む時は豆から焙煎したのを飲んでます。



酸味が無くて深みのある味が好みなのですが、最近、どんなコーヒーでも飲む前にある事をすると深みがあるように感じる方法を発見したのです。



それはリンゴを食べてからコーヒーを飲むんです。なぜか深みのあるコーヒーに変身してしまうんです。どうしてなのかは全く分かりません




今日のテーマは『高層ビルでの落雷対策とは?』です。



私は昔から苦手なものが1つあって『雷』なのです。子供のころ落雷を目の前で見てからどうも苦手。無差別殺人だとずっと思っていました。



本日スポットを当てたいのが、ここ数年急激に増えた超高層タワーにおける雷についてです。



雷というと『上から落ちてくるもの』というイメージがあります。ただ高層タワーの上階では上からではなく、建物側面に『雷が横から落ちる』のです。


こんな感じですかね~

落雷(側面)1




約1万ボルトの電流ですからその被害ははかり知れません。家庭で使用する電圧の100万倍です。直撃されるとやけどやケガ、最悪は即死なんてこともあります。



建物に落雷すると衝撃も大きく、建物の一部が破壊されるなんてこともよく起きている。国会議事堂の塔頂部や東京都庁の41階部分に落雷をして外壁が破損したのは大きなニュースになりました。



最近では外部だけでなく、IT機器の被害も多くあります。通信線や配電盤、建物内部の鉄骨や鉄筋から異常な電圧・電流がビル内に流れパソコンなどの故障が起きている。



貴重なデータ消失については予めバックアップ等の対策をとっておく必要があります。



雷は高いところに落ちやすいことから、日本の法律では20メートルを超える建物には避雷針を設置しなくてはいけないことになっています。



最近では超高層マンションが多くなったこともあり、『側撃雷』が多発してきています。この事から60メートル以上の建物の側壁に避雷誘導体(避雷針の横バージョン)を設置するケースも増えているのです。



落雷対策はまず、外部と内部の対策が必要です。



外部対策は避雷針の設置、内部対策は電流電圧の絶縁コントロールとその保護、建物内の電位均等化があげられます。何より保険に入っておくことです。(私も2年前に近所で落雷があり、IT機器を保険で新品にしてもらった経験がある)



雷自体を避けることは不可能という事実と『災難は忘れたころにやってくる』ので用心しましょう。








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2010.12.07

手作りの結婚式って良いね~。

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みなさん、いかがお過ごしでしょうか?私は若干二日酔いでございます。昨日は大変オメデタイ日だったので飲みすぎてしまいました。



先日はある『結婚式』に新婦さん側で参加をさせて頂きました。場所は南青山にある『南青山サンタキアラ教会』というところで、まだ先週オープンしたばかりの新教会です。



どうやらフジテレビプロデュースの教会のようです。(オープンしてすぐ結婚式出席できるなんて得した気分ですよね



東京のど真ん中なのに、いきなり緑や自然のオアシスが現れた感じの教会でこれには本当に驚いた。思わぬマイナスイオン伝授です。



ちなみにこんな感じの教会です↓






平成22年12月5日 018

2日くらい前まで台風のような天気だったので心配はしていましたが、なんと雲1つない超快晴。ご結婚されるご両人の普段の行いが良かったのでしょう。


平成22年12月5日 002

式が始まる前の様子です。それにしても本当にキレイです。神秘的な感じさえする。新婦さんがお父様と歩いて出てくるシーン、誓いのことば、本当に感動したなぁ。


平成22年12月5日 024

このお花は新婦さんが自分で手作りしたそうです。素晴らしい。澄んだ青空の下、フラワーシャワー、記念撮影をすませ披露宴に向かいました。


平成22年12月5日 025

同建物の2階にあるレストランで披露宴開始です。圧巻だったのはすべての席にある『お花』全部新婦さんの手作り。手作りに勝るものってないですよね。


平成22年12月5日 027

披露宴は新郎新婦さんが1階から階段を上がってくるのを、拍手で迎えるところからスタートです。『階段気おつけてよ~』と実は心配してました。


平成22年12月5日 039

なんとあの有名な植竹隆政シェフではありませんか?みんなすごい勢いで写真を撮っていました。当然料理は上品&美味しくて最高です。


平成22年12月5日 026

目つき悪ッ。(彼はわざとやっているんですけどね)20代の時に仕事&プライベートで苦楽を共にした元同僚。6年ぶりの再会です。でも不思議なもので会って1分で昔のノリになって違和感ゼロ。



ただ、この元同僚は盛り上げるのが上手く、一緒にお酒を飲んでいると私がだいたい先に酔っぱらってしまうのです。酔わせ上手?



新婦の結婚をするという嬉しさと元同僚との再会でお酒がいつもより早く回ってしまいました。1杯半で酔ったのは人生で初めて。



そんな中『次のスピーチ、新婦さんの~で西富士男さんどうぞ』と聞こえてきた。



前に立ってみたが、すでに景色が二重に見えていた。スピーチ冒頭の方で『すみません。大分お酒が回ってきてしまったようです』なんて正直に言ったのだけは覚えている。



こういう話しをしようかな~と頭にあった事とは、本番スピーチで8割違うことを言っていたように思う。もしかしたら言葉も言語不明瞭だったかもオメデタイ場とはいえ、お酒のペースには猛反省です。



スピーチ依頼を頂いた新婦さん、許して下さいね。(でも楽しかったんです)



平成22年12月5日 048

ケーキ入刀のあと、新婦さんが新郎に食べさせるところです。新婦さん、その量どう見ても一口にしては大きいですよ~。口にベッタリクリームがついてます。



笑いあり、感動あり、涙ありの結婚式でした。最後の新婦さんのご両親への挨拶で、感極まって言葉が詰まってしまったのを見て、こちらも涙しそうになりました。



でもその想いは十分ご両親に伝わったと思います。会場全体が暖かい雰囲気でしたね。 手作りの結婚式最高です。


平成22年12月6日 005

名前まで入れてくれて嬉しいですね。大切に使います。


平成22年12月6日 007

新婦さんからの手紙&お花(ブリザーブドフラワー)。このお花も手作りなんです。

平成22年12月6日 008

妻のお気に入り。『かわいいから暫く飾っておこう』と言っていた。このほかにも本当にいろいろ頂きました。



そう言えば新婦さんより1ヶ月前に『何色が好きですか?』と言われ『ベージュ』と答えたことがあった。頂いたもの全てベージュで統一されているではありませんか。この心遣いが嬉しい。




披露宴で私と同じテーブルに同席して頂いた新婦ご友人のみなさん、酔った私に快く接して頂き有難うございました。



新郎新婦のお二人、末永くお幸せに・・・。










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2010.12.06

ひとりでは生きていけない

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本日はある結婚式と、そのあと昔、苦楽を共にした元仕事仲間と原点ともいえるある場所で飲んでいました。気がついたら深夜0時を回っており終電ギリギリで帰宅。



いろんなことを感じた1日ではあったが『ひとりでは生きていけない』ということをシミジミ感じた。



正直かなりお酒も入り、気分よく酔っているのでブログ記事もほどほどにし、今日はその余韻にしたってそのままベッドに身をなげたい。



明日のブログでその内容も少し綴ろうと思う。(反省もふまえ)



ではおやすみなさい。









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【本厚木で大家検定2級認定講座を開催】

開催日程:1月29日(土)30日(日)!!


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2.「100年に一度の大不況を乗り切るアパマン経営術」

3.「賃貸住宅フェア2010 in 東京」パネルディスカッション




J-REC神奈川支部で開催する大家検定2級認定講座を1月29日(土)30日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい。



~開催日程~ 

(当講座は神奈川第1支部と神奈川第2支部の共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2011/01/29(日) 09:30-17:00
2日目 2011/01/30(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


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2010.12.05

『女性』を敵に回すと怖い。

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もう春ですか?と言いたくなるほど穏やかな暖かい1日でしたね。私がもし『桜』だったら間違いなく勘違いして咲いちゃってます





本日のテーマですが『女性を敵に回すと怖い』です。



ある意味恐ろしいテーマなので、書こうかどうか正直迷いましたが、勢いで書いてしまいます。



社会の流れかもしれませんが、女性が社会に進出をしてきてから世の中の流れの基本は女性が握っていると言っても過言ではない。



今や仕事上での取引相手とかでも、優秀な女性上司が登場するなんてことは日常茶飯事です。もしかしたら男性の社会的評価も作っているのは、女性たちかもしれない。



私も働く女性という意味では、20代の新卒新人から80代の方までいろいろ仕事を通して勉強させて頂いた。20代半ばの時は年上の部下なんてのも経験してきた。



そういった経験で行きついた結論は『女性ほど敵に回すと怖いものはない』ということでした 



ただ逆を言えば『女性を味方に付ければ、これほど心強いものはない』と言い変えることもできる。



人間関係が気まずくなったとき、男性であれば一緒にお酒でも飲んで腹を割って話せば、再び共鳴できることは多々ありますが、女性の場合はそうはいかない。



もちろん女性の中にも、過去には一切こだわらない『竹を割ったような性格の人』も少ないが存在はする。(例えばこの方の奥様のように・・・ツィッターで過去を見ると奥様とのやりとりが面白いですよ。しっかりとした奥さんだと思います



ほとんどの場合で女性は、悪く言うと執念深い。良く言うと男性ほど単純ではない。一度信用を失うと、取り返すのは至難の業だと思っていて間違いない



そして女性の方がより物事の判断が感情的である傾向があります。女性の男性への評価は比較的『好き・嫌い』によってされているのが多い。



男性なら『あいつは嫌いだけど、できる奴だ』という評価はありますが、女性は嫌いなものは嫌いで一切認めないという傾向が強いのです。『生理的に嫌い』というレベルまでいくとほぼ手に負えません



女性の部下に対して『ごまかす・嘘をつく・だます・傲慢』という行為をすると、一切聞かなくなります。その反面『誠実に・真剣に・本気で・目を見て』という人には、男性社員以上に必死でついてきてその能力を発揮してくれます。



ですから男尊女卑の思考を今だに持っている(軽視している)人は、女性から怒りを買っている。実際に私も社会人1年目の新人女性から相談を受けたことがある。



男性上司は気がついていないかもしれないが『女性は平気な顔を装っていても、深いところで傷つき怒っている』のです。小さな態度姿勢・仕草を冷静にしっかりと見て判断しているものです。



恐らくこれからの成功(出世も含む)をするための必要スキルは『女性に嫌われない人』であるのは間違いなさそうです。




全国の男性諸君、がんばりましょうね









■ 日本語(漢字)にみる『女性』の凄さ


日本語って、時代の背景や歴史・力関係から表現されたものなので便利ですよね。ただ、今日のテーマ『女性』について見て行くとショックな事実が発覚。


世の中の主要としている感情の動きの漢字には『女編』が必ず入っているのです。


感情の代表格は『好』『嫌』、さらには『媚』『如』『嬉』『始』『妖』『奴』、極めつけは『嫉妬』なんていうのもあり、数えきれません。


でもこの漢字だけでもすごいですよね。昔も女性が中心だったことがよ~~く分かります。


『男編』の漢字はないのかな~と思ったら1つだけありました。


『嬲る』。これで『なぶる』と読むそうです。1つしか見当たらない男編の漢字、きっと良い意味なんだろうと思い調べてみました。




『人をもてあそんだり、からかったり冷やかしたりすること』





全国の男性諸君、『女尊男卑』の時代を生き抜きましょう。








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2010.12.04

仲介業者と売主の関係

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『ゴゴォォォーーー』すごい音が外からしてきて、今日は早朝から目覚めました。



まさに豪雨です。台風のときよりすごい音だった気がします。昼は台風一過のように晴天で少し暑いくらいだった。どうなっているんでしょう地球は。でもこういう時って地震が起きるんですよね。注意しよう。




本日は『仲介業者と売主の関係』です。



一般的に買主と仲介業者の関係はイメージがわくと思いますが、売主と仲介会社となると意外と知らないものなのかもしれない。



不動産の取引をする時は、ほとんどの場合において仲介会社が介在している。新聞折り込み広告なんかを見ると『取引態様』という言葉があるのですが、見たことありますでしょうか?



そこに≪売主≫と書いてある場合は、その対象物件の所有者である業者が直接エンドユーザーに売却するという意味なのです。当然ながらこの場合『仲介手数料不要』と書かれたりもしています。



これに対して≪仲介≫≪媒介≫と書かれていることもある。この場合は、仲介会社を介してでないと売主から購入が出来ないということであり、仲介手数料も発生します。



仲介の中にも『専任媒介』『一般媒介』という契約形式がある。



前者は専任契約をしている仲介業者を介していないと売主から物件を購入することが出来ない。一般媒介はどの仲介業者からでも売主から物件購入が出来るという違いがあるのです。



売買においては専任媒介の方が成約率が高いのが事実です。



不動産会社というのは一番費用がかかるのが広告料です。仲介の場合は成約報酬といって契約をすることが出来れば手数料を頂ける。契約が出来ないと1円も入ってこないというスタンスです。成功か失敗かだけの世界とも言えます。



一般媒介契約をして複数の会社に依頼をしている売主の物件については、広告料をかけるだけかけて宣伝をしたのに、他の会社で成約される可能性がある。



当然ながらその場合は1円も入ってこない。そういう意味では業者にとっては一般媒介は大きなリスクとなってしまうのです。



その反面、専任媒介契約なら必ず成約になる場合は自分の会社を介しなければいけないので、手数料が必ず見込める。広告活動も積極的にやる傾向があるのです。



専任媒介には『任せる』という字が入ってますよね。一般媒介には入っていません。



ただ、一般媒介契約でも仲介業者は依頼を受けた当初は一生懸命広告を打つ傾向にある。新規物件というのは、早期契約の可能性を秘めているからでです。



一般媒介契約の場合は、ある程度最初は広告を打っても、成約に至らなさそうと感じると全く広告活動をやらなくなり、悪い言い方をすれば『放置』されるというリスクもある。



エリア内で競争力のある物件ならば話しは別。業者が競い合って高値で売れるなんてことも珍しくありません。



まだまだ書きたい事はたくさんありますが、仲介会社と売主の関係を知っておくだけでも、物件の価値や希少性、時期によって売却をするときにどんな契約をするべきなのか?を迷わず選ぶことができます。



これから先は『出口戦略』と言って、いかに売り切れるかが大切です。不動産投資も全く同じことが言えます。



長期的観点でしっかりと対策を立てましょう。







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2010.12.03

不動産登記の『中間省略』とは?

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今日は街中に若い警察官を多く見かけた。何かやっていたのでしょうか?それとも私だけが偶然にも警察の方と遭遇していたのかな。



ただ、何もしていないのに警察官をみると『ドキッ』としてしまうのは私だけでしょうか?




さて本日のテーマですが『不動産登記の中間省略とは?』です。



『中間省略』とは建売住宅を購入する際にときどき使用される登記の手法なのです。実は法律用語でも何でもなく、単なる不動産業界用語という感じです。



例えば、建築条件付き土地の場合、建売業者がその土地を地主さんから取得するときに、売買契約の内容の支払い条件を契約時に5%~10%とし、残金は所有権移転と同時に支払うという条件で契約するケースが多い。



残金決済日の期間は数カ月と定めているケースがほとんどで、その残代金決済時までにエンドユーザーに売却をしてしまえば、建売業者の借入れが少なくて済むということになります。



通常、不動産を購入したら、残代金決済時に売主は買主に対し所有権移転登記をする。



ところがエンドユーザーが決まった場合は、建売業者は自分に移転登記をしないで、直接地主さんからエンドユーザーに登記の移転をする。



つまり、中間の登記(地主さんから建売業者への所有権移転登記)を省略してしまうのです。



なぜ『中間省略』を行うのかと言うと、所有権移転登記をするための登録免許税や司法書士の報酬等が高額なので、少しでも削減するためです。(高額報酬を払って所有権移転してもまたエンドユーザーに移転するわけですからね)



この『中間省略』の場合の注意点があります。エンドユーザーが建売業者に売買代金を渡すとき、地主さんも同席をして目の前で金銭の授受と登記に必要な書類を交換することです。



ただ建売業者さんからすると、仕入れ値と売値の差額で儲けるビジネススタイルなので、地主さんが同席するということはいくらで土地を購入したかが分かってしまいます。



ほとんどの場合は、2つの決済室を確保して行ったりするのです。エンドユーザーとしては、間違いなく決済が出来るかどうかの確認は必要不可欠です。



購入する土地に地主さんの抵当権が付いている場合などは、間違いなくその抵当権が抹消されるのかも必ず確認しなくてはなりません。



第三者的な司法書士に必ず事前確認をしてもらうことをおすすめします。






■ 高校時代に挫折した『ギター』を家の倉庫から発見。


平成22年11月30日 003


高校1年生の頃(20年くらい前?)に初めてバイトをして購入した『ギター』が家の倉庫から出てきた。このギターは高校の学園祭の時に使用して以来、1度も使っていないので、ほぼ新品状態で残っている。(意外にプレミアだったりして)



ただ、このギターには苦い思い出がある。『俺はギターリストになるぞ~』なんて意気込んで当時13万円位で購入。(高校生のバイト代にしては高額です)



友人もベースを購入しており、ある程度独学で演奏出来るようになったら一緒にバンドをやろうなんて盛り上がっていた。



早速、初心者用のギター教本も購入し独学練習に励もうとした。ただ、その教本が最悪だった。(間違えた教本を買ってしまったという方が正しい)



教本によると、基本のFの3コードをまず覚え、習得したら、3コードで演奏できる有名な歌で実践という流れだった。教本に添ったかたちで、いよいよ実践へ。





その記念すべき人生初のギターデビュー演奏曲とは・・・







『津軽海峡冬景色』







ショックを受けながらも果敢にチャレンジした




『♪うえのはつの~、やこう~れっしゃ~おりたときから~~♪♪』なんて一人でやってたら、むなしくなってきた。



あまりにも夢と現実のギャップが激しすぎて完全挫折。その年の学園祭の曲だけは丸暗記で演奏をして乗り越えた苦い思い出がある。



でも今となっては青春の1ページです。みなさんもそんな経験ありますか?









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2010.12.02
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