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不動産会社の宅建番号にダマされてはいけない。

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今日のテーマですが『不動産会社の宅建番号にダマされてはいけない』です。



不動産会社のチラシやHPの社名のそばに『国土交通大臣(4)第12345号』『東京都知事(1)12345号』といった表示があるのはご存知でしょうか?



これは『宅建免許の番号』と言われているもので、宅地建物取引業を行うためには、宅建業法に基づく免許の取得が必要なのです。



2つ以上の都道府県に事務所を設置している場合は『国土交通大臣』、1つの都道府県内では『都道府県知事』の免許を受ける必要があるのです。



ここで注目したいのがカッコ内の数字です。この数字は5年ごとの免許更新時に与えられる数字で、更新毎に数字が増えていくというものです。



つまり(1)という免許番号なら、その不動産会社は5年未満の若い会社ということが分かるのです。



注意しなければいけないのは、このカッコ内の数字を見て業者選定をしてしまう事です。『免許番号が(8)で長いので良い会社だ』と安易に考えることは危険です。確かにカッコ内の数字が大きい程長く経営をしているということになります。



長く経営しているという事は『お客様から選ばれている証拠』の可能性が高いですが、最近では二代目社長が見つけられず、別の経営者に経営を譲るというケースも多くあるのです。実質、会社名は同じですが、経営者が変わっているので全くの別会社になっているということです。



その逆もあります。(1)の若い会社が悪いかといったらそうとも言えません。今まで都道府県内だけで営業をしてきた会社が事業拡大によって2つ以上の都道府県にまたがって営業をする場合は国道交通大臣免許になります。



このように国土交通大臣免許の場合は新たに申請をするというケースがあるので、初めて免許を取得した会社だとは限らないということです。その反面、都道府県知事免許の(1)は初めて免許を取得した会社であると言えます。



何が言いたかったかというと『初めて免許を取得した会社が、必ずしも初めて不動産取引を始めた会社であるとは限らない』ということなのです。



例えば、宅建業法に違反をして過去に免許を取り消された会社の同じナンバーが、新会社の名前で申請をして『別の会社』として不動産取引を始めるケースもある。



違反建築の建物を平然と取引をして、悪質な不動産取引を確信犯敵に行っていた会社が、その会社を解散・休眠させて、新会社の名前で申請し『別の会社』として不動産取引を始めるケースもあるのです。



宅建業法の違反歴のある会社は、申請時に番号が更新されないのです。営業年数の割に番号が小さい会社も要注意ということになります。



業者の宅建番号だけで安易に業者選定をするのではなく、少し用心深く調べることも必要なのです。








■ 賃貸住宅フェアの準備(in大さん橋ホール)


明日、J-REC神奈川支部で『賃貸住宅フェア』に参加をします。ブースの設営準備のため会場へ出向きました。


平成22年11月30日 006

時間ギリギリでしたが『日本大通り駅』に到着。この駅は夏の花火以来です。


平成22年11月30日 008

駅から歩いて5分くらい。あの奥に見えるのが『大さん橋ホール』かな?


平成22年11月30日 009

会場に向かって歩いている最中の横浜港。夕方の景色も最高ですね。ここで仲良く記念撮影している人がいるな~と思ったら、高橋講師と小川講師でした。


平成22年11月30日 012

あれ?『上海万博』でこんなの見ましたよね。それかお台場にもテレポートセンターという似たのがあります。


平成22年11月30日 016

大さん橋ホールに入って会場に向けて歩いていたら、こんな雰囲気の下りの道が。ここであっているのかな~と講師陣は不安気。とりあえず真っすぐ行ってみよう。


平成22年11月30日 017

あれれ?半分シャッターが閉まっているけど、大丈夫かな? よ~し、くぐってその先まで行こう。


平成22年11月30日 018

行き止まり。ん~、まるで人生のようですね。この会場、アドベンチャーです。この後、会場の方が近くに見えて入れてもらえました。


平成22年11月30日 023

会場に一歩入っても、まだ飾りっ気のない感じです。ガラ~ンとしている。


平成22年11月30日 021

出版掲示コーナーもまだ搬入してきたばかりという感じです。内容が充実してそうです。


平成22年11月30日 024

カタログコーナーはまだ何も置いていません。これが明日はにぎわっているんですから不思議です。


平成22年11月30日 026

ここはもしや明日、工藤一善支部長が講演をするところですね。デカイ


平成22年11月30日 020

わがJ-RECのブースに到着。少し小さめですが位置はなかなか良い。荷物を置いて飾り付けスタート。


平成22年11月30日 031

大分、ポスターとかも貼ってきて見栄えがよくなってきています。


平成22年11月30日 030

みんな真剣です。やはり男は体力仕事が『ザ・労働』という感じでしょうか。


平成22年11月30日 032

工藤一善支部長・芳賀成人支部長が何やら真剣に打合せしております。


平成22年11月30日 033

まだ飾り付けは完ぺきではないですが、今日のところはここまで。なかなかのものですよね。少し雑談をしながらも、明日のために解散をしました。


平成22年11月30日 035

会場を出たら、もう真っ暗。でも横浜の夜景も見れて満足満足。キレイでしょう?



こういう地道な準備をして明るい日と書いて『明日』を迎えます。(金八先生風)



では明日『賃貸住宅フェア in 大さん橋ホール』でお待ちしております。声をかけて下さいね。








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2010.11.30

『駐車場』 と 『カースペース』の違いとは?

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今日は11月29日なので『イイ肉の日』ですかね。私の大好きなデパ地下で何か『イイ肉の日のイベント』でもやっていたのかなぁ~。最近行ってないので行きたくなってきた。




さて本日は時間がないのでサクサク行きますよ。



よく建売広告や電柱に貼ってるチラシを見ると『カースペース有り』という表示をよく目にします。なぜ素直に『駐車場』と書かないのかな~と思っている人も多いのではないでしょうか?



テキストがあるわけではありませんが、実は不動産業界特有の表現のからくりがあるのです。カースペースと駐車場とでは、言葉の意味が違うのです。



いつからこの『カースペース』という言葉が出てきたのかな~と考えたら、開発が進んで人気のエリアで十分な土地が確保できなくなってきたあたりから出現してきた言葉なのです。



一般的に駐車場として考えるスペースは、スムーズに駐車できる広さとして考えると、最低でも幅2.5m、奥行き5mは必要です。



ところが不動産業者による『カースペース有り』の現場に行ってみると、軽自動車しか入らないケースがほとんどだったりします。



簡単に言えばカースペースは『軽自動車専用駐車場』と言いかえられそうです。



通常の乗用車を入れると、車のドアが半分しか開けられなかったり、横を通るのに苦労をするといった感じです。この様なカースペースでは、駐車する前に買物袋を先に下ろしてから駐車に挑む主婦を見かけることもあります。



『カースペース』という表示があったら、まず自分の車が入るのかどうか?をチェックすることをお勧めします。



ちなみに不動産ポータルサイト等では、一戸建ての駐車設備について、壁や屋根があるタイプを『車庫』と言い、コンクリートや屋根などなんらかの造作を施したタイプを『カーポート』と言い、これら以外で駐車が出来るスペースを『カースペース』と言っているそうです。



ただ、ここ数年は車自体が小さくコンパクトになってきているので、カースペースであってもスムーズに入れるなんてケースもあるのかもしれませんね。



駐車場については現地確認が重要ですのでお忘れなく。





■ またまた工藤一善支部長を呼んでしまった。


今月は20日にJ-RECの忘年会や認定講座、来月1日には賃貸住宅フェア参加&準備等、イベントが目白押しなのでかなり忙しいはずなのですが、またまた工藤一善支部長にご足労頂きました。(完全に頭上がりませんよ)


平成22年11月29日 017

16時から人形町で打合せでしたが、時間ギリギリ。少し焦りました。でも何とか間に合いました。


今日の工藤一善支部長『判断力・決断力・切り捨て力が凄かった。切り捨て力って言葉はないか。でもバッサリ駄目だしをしていたので、切り捨て力って感じだったのです。(理解してね)


平成22年11月29日 018

時間がなかったと言いながらも、少し走ったので喉がかわいた。今日の缶コーヒーは『プライムショットデミタス』なんかカクテルの名前みたいですね。小さめの缶コーヒーはコクと深みがあるケースが多い。でもこれはかなり普通だった。



今日は3時間近くのミーティングとなりましたが、いろんな案件の中で絞り込みをして、次やるべき事が見えてきたので前進と言えます。工藤支部長、ありがとうございました。




こういうめでたい日はお鍋&ビールで『カンパ~イ』と思ったら、家のビール切らせていました。 良いことばかりは続かないんですね、人生(ビールがないぐらいで大げさか








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J-REC神奈川支部で開催する大家検定2級認定講座を1月29日(土)30日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



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2010.11.29

投資マンションの悪質勧誘が急増。(対処法とは?)

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小林さんに浅田さん、どちらの『真央さん』も状況は違えど大変そうですね。2人ともテレビ画面を通じて国民に元気を与え、いろんな意味で『一途』『信念』を感じさせる人なので、本当に頑張ってほしい。



さて、本日は時事ネタになりますが不動産業界のことです。



国民生活センターのホームページで『ますますエスカレートする悪質な投資マンションの勧誘』とありました。注意をするように警告しているのです。



一昔前(バブル時)に比べたら非常識な勧誘を行う悪徳業者の数自体は減っているように感じますが、現在では一部の業者が頻繁にその行為を行うため被害が急増しているのだと思います。



ちなみに国民生活センターに寄せられた相談事例(一部抜粋)は次の通りです。


•断り続けると営業員に胸ぐらをつかまれ、足を蹴(け)られた

•勧誘を断ると「生コンを流しに行く」「車でひき殺す」と脅された

•朝10時から15時間に及ぶ勧誘で無理やり契約させられた

•絶対に儲(もう)かるといわれて契約したが赤字になり、物件価格も7割に下落していた

•路上で名刺交換の練習だと声をかけられ交換すると、電話で勧誘されるようになった

•水まわりの点検のはずが投資用マンションの勧誘だった





本当にこんなことが起きているんですね。同じ不動産に係る人間として残念でなりません。




私も不動産業界に入る前までは『不動産業界=少し怖い』というイメージがありました。



恐らくバブル時のマスメディアの影響が大きかった。ドラマやアニメとかでも『縦じまのダブルスーツを着たパンチパーマの人が、地上げをしようと老夫婦を脅して追い出す』なんてシーンが良く使われていたためです。



不動産業界に対しこういうイメージを持たれている方は、けっこう根強くいますよね。(営業時代にお客様からよく言われました)



私は15年前に不動産業界に入りましたが、その様な悪徳不動産屋はバブル崩壊と共にすでに姿を消していました。



ただ、今の起きている事実を見ると『姿・形』が普通の若い営業マンに変わっただけで、一部の業者については根本は何も変わっていないんだと感じます。



路上でソフトな新人営業マンに名刺交換をさせて、後日上司を連れて不動産投資物件を強引に押し売りしてくる手口を見ると、むしろその手口が巧妙になったとも言える。



私はこういった悪徳業者はやがて姿を消していくのが世の常だと信じています。(そうあってほしい)



それにバブル時と現在では、消費者として1つ大きな違いがあります。それはネットの普及です。今は好きなときに好きなだけ情報がとれますので、こういう事件が多くなっているならば、その手口や対策方法もすぐ入手できます。



予防をすることが出来るので、常にアンテナをはり情報収集をして『知っておく』ことが大切なのです。



勧誘等でも『少しおかしいな~』と思ったら、その場で即決するのではなく、必ず調べてみて冷静に判断をすることが大切です。場合によっては警察に報告しても良いし、相談センターに持ちかけるのもありだと思います。



相手は勧誘のプロです。消費者が返す『断り文句』なんて想定済み。切り返しトークはすでに持っているものです。相手は二枚も三枚も上手なのです。



私も若かりし頃、教材を売るためにテレアポをやっていたことがある。裏ルートで手に入れたであろう名簿をもとに、1日500件位は平気で電話をかけていました。



そこで習うのが『応酬話法』『YES・バット話法』『例話法』というもの。はじめて話す人に売っていくためには、こういう話法テクニックを駆使して、営業マンが商品を売っていくのです。



念のため、予防の意味でどんな話法なのかを簡単に書いておきますので覚えておいて下さい。



『応酬話法』

相手の言う事(断り文句)をあらかじめ想定し、それに対し『切り返すトーク』を用意することで会話を終わらせない話法と言えます。勧誘電話で『断ってるのになかなか会話が終われない』って経験ないですか?

あれが応酬話法です。



『YES・バット話法』

『あなたのおっしゃる通りです。しかし~』と一度相手を認めることで聞いて頂ける関係を築き、やわらかく反論意見を言っていくという話法です。相手に『はい、そうですね』としか答えられない質問をして、購買意欲を上げるトーク話法もこの一種です。



『例話法』

『となりの○○さんもこの商品購入したんですよ~』というように身近で使用している例を話し、安心させて売っていくという話法です。



このほかにも沢山ありますが主にこの3つを駆使していると思って間違いありません。(実はこんなトークを私は高校生の時からバイトで身につけていました




決してこの話法が悪いと言っているのではないのです。お客様に本当の理解を頂くための良いビジネスで活用するならともかく、残念ながら詐欺等の悪徳商法でも多く活用されているのが現実なのです。



そこで大切なのが『あやふやに答えるのではなく、毅然とはっきりと断る意思態度を示すこと』です。



場面にもよりますが、『お断りします』『買う気は全くありません』『契約はしません』『帰ります』等、このように言い切ることが大切です。



基本的にこのような業者の営業スタイルは『断わられたところからが本当の営業スタート』と考えていますので。(かなり厄介ですよね。でもホントなんです



たとえ切り返しトークを何回かしてきても、毅然な態度で余計な言葉は一切出さず、何度も同じことを言いきるのです。そうすると相手は次のターゲットに行った方が時間的にも良いと判断し、たいがい諦めます。



油断もいけません。新人で若い営業マンだからと言って、上記記載のように路上で名刺交換をしてしまうと後から面倒なことになります。(でもこれもよく考えれば分かりますよね)



見知らぬ新人を名乗る営業マンには『名刺は渡さない』ことを徹底して下さい。名刺は立派な個人情報ですから。





『自分の身は自分で護る』




これしかありません。ご用心です。









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2010.11.28

生きていくうえで『刺激』はどこまで必要?

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ある人と一緒にラーメンを食べていたら、驚く光景を目の当たりにした。ラーメンに人間とは思えない位の大量の『七味唐辛子』を入れて食べていたのです。つゆは真っ赤っ赤という状態。  どう見ても不健康になる量です。


ちなみにこんな感じです

激辛ラーメン1

辛そうですよね~~、見ているだけで舌が痛い



よくよく聞くと、最初から大量に入れていたのではないという。最初は少し入れて食べてたら、だんだん慣れてきて、もう少し、もう少し、と繰り返してたら今の状況になったらしい。



その方は『この辛さの刺激がないとダメなんですよ』と言っていた。



昔から『人生をいきいきいつまでも過ごすためには刺激が必要だ』なんて言われますよね。どうも人間は『刺激』を求める動物のようです。



刺激はないといけないとは思いますが、基本的にエスカレートしていくものです。刺激に身を捧げてしまうと痛い目にあいます。きっとラーメンの彼は健康上の問題が出てくるでしょう。



知り合いの医師の方から、昔こんな話しを聞いたのを思い出しました。刺激を追い求めると究極はどこに行きつくか?という話しでした。




その結論は『人の命を奪ったら刺激的だろうな~』となるそうです。




より強い刺激を追い求めすぎると、人間はそうなってしまうんだよと言っていたのでしょう。殺人事件とかでも『快楽犯』というのはその象徴かもしれない。罪の意識とか善悪の観念もなくなってしまうケース。



これって私達の普段の生活においても他人事ではなく、いつ陥ってもおかしくないことだと思いませんか?平気で殺人のゲームもあるし、ネット上で現実離れした架空の刺激的なエンターテイメントもある。



これを吸収し続けていると人間どうなるのか?ということです。 想像するだけでも恐ろしい。



きっと、現実に戻ったとしても刺激のなさに耐えられなくなるはずです。そしてまた架空の世界へ。気がついたら架空の世界と現実の世界の境が分からなくなる。結果、現実の世界で『親を殺していた』なんてこともあるのです。



殺人を犯したニュースで、周囲の方のインタビューで必ず『ふだんはおとなしい良い子でしたよ』と言われます。それもそのはず、普段は『ネット上の架空世界にいる』のだからおとなしくて当然です。



作家や漫画家、執筆系の人というのは、いかに想像して巧みに刺激的なものを作りだしていくか?というところで生きています。きっとこういう方に自殺者が多いのも、刺激という意味で現実に戻れなくなったということもあるのでしょう。



『刺激』はたまにあるから『刺激』であって、刺激ばっかりだとそれは刺激にはならないということです。



私もたまにですが1つの事に集中しすぎる傾向があるので、注意しないといけないですね。



みなさんも『刺激を求めるのはほどほど』にしましょう。









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2010.11.27

賃貸住宅フェアにJ-REC神奈川が参加(告知3つ)

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今日は車でしたが、移動距離200km以上という1日になりました。もう肩パンパンです。



本日は私のブログでは珍しく≪告知ブログ≫になりますので最後までお付き合い下さい。




≪告知その1・参加無料≫


12月1日に横浜・大さん橋ホールで行われる『賃貸住宅フェア』に大家検定(J-REC神奈川支部)が参加致します。1人でも多くの方とお会い出来ることを楽しみにしております。



J-REC神奈川支部の参加者は、工藤一善支部長芳賀成人支部長細山勝紀講師山下隆盛講師高橋秀徳講師小川眞一郎講師と私の7名です。他支部の講師がお見えになるかもしれませんね。


(この資料は工藤一善支部長のHPで見つけました)

賃貸住宅フェア

横浜大さん橋ホールの地図 ⇒ コチラ


14時50分から工藤一善支部長の講演もありますのでお見逃しなく。


『大家検定』ってどんな資格なのかな~と疑問に思っている方は、是非お気軽にお越しください。お会いできることを楽しみにしております。





≪告知その2・特典あり≫


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開催日程:1月29日(土)30日(日)!!


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■ 久しぶりに『蒲田』へ


実は8年前に幼馴染みの友人を自殺で亡くしている。それから毎年11月の彼の誕生日かその前後には、どんなに忙しくても時間をつくり必ずお線香をあげに行っている。



飾ってある写真がだんだん若く見えてくるのにはショックでしたが。


平成22年11月26日 003

友人のお宅に伺うのに何か手土産でも持っていこうと思い、多摩にある美味しくて有名な『グラン・クリュ』というお店のロールケーキを購入した。


平成22年11月26日 011

ここから『蒲田』までは2時間半の長時間運転。眠気に襲われてもいいように缶コーヒーを買った。今日の缶コーヒーはなんと『緩みの極み』です。運転するのに緩んじゃダメなんですけどー。


平成22年11月26日 007

道中もどうせなら昔営業をしていた所を寄りながら行ってみよう。青葉区すすき野という所です。すっかり紅葉で秋を感じさせます。


この近辺の分譲マンション、すすき野エリアだけで100件以上売買の契約をさせて頂きました。懐かし~~


平成22年11月26日 017

車を2時間走らせやっと『蒲田駅』に到着。九州から静岡を経て一番長くいたのがここ『蒲田』。約10年強いました。『蒲田・川崎・鶴見』あたりはよく友人と遊んでいたので、故郷のようで落ち着くんですよね。


平成22年11月26日 018

日本でも屈指の商店街が並ぶ蒲田。暮らすには不便することはありません。『サカゼン』しかないと思ったら大間違いですよ。


昔この広場で、歌手の泉谷しげるさんが大島噴火の募金活動でギター一本でチャリティーライブをやっていた。私に『おいおまえ、ボーっと見てないで募金しろー』と言われ、半ば強制的に募金を払わされた思い出がある。


平成22年11月26日 015

お線香を済ませたあと、少し時間があったので昔よく行ったところを巡ってみた。蒲田では有名な『タイヤ公園』これ全部タイヤですよ。よくここで遊んだり喧嘩もしたりしました。


平成22年11月26日 016

街は開発とかで大きく変わっており少し寂しい気持ちにもなりましたが、25年前と全く変わらない『おでん屋さん』がありました。しかもおばちゃんも同じ人。思わず車を路駐して止めて行きました。


小学校のとき、塾の帰りにみんなで競争してこのおでん屋さんに来たのです。子供のこずかいでも買えて、安くて美味しい『はんぺん』『ちくわぶ』の数に限りがあったためです。


今日も『はんぺん』『ちくわぶ』に加え数品食べましたが、独特な味噌の味が昔と何も変わっていない。涙がでそうになる味とはこのこと。


おばちゃんに『昔と変わらないものがあるって嬉しいですね』と言ったら、喜んでくれました。


最後は心暖まる気持ちで蒲田をあとにしました。パワーをもらった感じがします。








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2010.11.26

イギリスから学べる『日本の将来』

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みなさん『年末ジャンボ宝くじ』は買いましたか? 私はまだです。新橋では初日から長蛇の列だったようです。一体どこが不況なんでしょうかね



今年はいろんな景品が当たったりと、運が見方をしてくれている年みたいなので、明日にでも私は購入しようと思っています。



でも宝くじは『売っている人がすごい儲かっている』んですよね。その記事はコチラ




本日のテーマですが『イギリスから学べる日本の将来』です。



何を言っているんだろう?と思われるかもしれませんが、実は歴史を見ると今の日本がおかれている状況を、すでに経験し歩んできた国があるのです。それが『イギリス』なのです。



日本で起こる現象は、ほぼイギリスで起きてきたと言っても過言ではありません。



イギリスと言えば、かつては世界の中心であり、大英帝国なんて呼ばれていた時期もありました。世界最強の国だったのです。莫大な富を得たイギリスはやがて苦難に立たされました。



その原因は会社等の組織が硬直化したことです。富が当たり前になったイギリス国民は、変化をすることを嫌ったのです。世の中はどんどん進化しているのに『いまさら組織を変えるのは嫌だよ』という思考停止状態です。



人間は『今』に満足をすると『変化』を嫌います。その時は無理して変化しなくても困らないし、そのままが『一番楽』だからです。



この状態は、他人事ではなくここ数年の日本にも当てはめられるのです。ただここからがイギリスと日本の違いです。



イギリスはサッチャーという超リーダーシップのある改革者が出現しました。規制緩和を行い、弱い会社はどんどん潰して経済の根底を強くするという荒治療的な政治を行ったのです。



今こそ『サッチャーはよくやった』と言われていますが、その当時はいつ殺されてもおかしくない程の抵抗があったと思います。信念を持って改革したのです。



それに比べると日本の今の政治はどうでしょう?今後を考えるだけでも背筋がゾッとしてきますよね。



これからの時代は『変化』することを恐れ、一歩を踏み出さないなら、衰退・後退という結果があるのみです。






■ 住宅市場でもイギリスの後追いをする日本


日本の賃貸市場の大きな問題と言ったら、何といっても人口減少です。1億人を割っていくのも予想がついています。かつてのイギリスでも同じ状況がありました。



人口が減っていくと活性化する市街地と全体が閑散とする死んだ街とに分かれていきます。人は高齢化が進むと、便利な街でないと暮らせなくなるのです。



警察もなく治安が悪かったり、病院や市役所まで1時間もかかるような場所には住めないのです。



イギリスのロンドンは大都市で栄えていますが、郊外に向かって20分も車を走らせると、何もない原っぱが続いています。原っぱを抜けていくとまた小さな町が現れる。そしてまた原っぱが現れ、また小さな町・・・というようにこの繰り返しなのです。



イギリスは昔からこのような状況だったわけではなく、昔は今の日本の都市と同じように人が住んでいる街がずっと続いていたのです。時代と共に人口の高齢化をむかえ、人々が便利な都市型の街に集中していき、その間にある街はなくなったということなのです。



日本では東京の中心部からどの方向に20分車を走らせても、まだ人が住んでいる街が続いていますよね。将来はこのイギリスと同じ断片化した街が続いていくことが考えられます。



逆を返せば、賃貸投資物件の購入エリアは、長期保有で考えるなら高齢者に選ばれる市役所や病院・警察・消防署といった、生きていく上での万が一のときに必要とされる施設があるところを選ぶべきだと思います。



そういった街に人口は集中していくということがイギリスから学べるのです。



こういった海外事情を勉強し、日本の人口動態を予測して物件購入をしていかないと、数10年後は『原っぱになってしまった』なんてことが起きるかもしれませんね。







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2010.11.25

今、求められる賃貸設備とは?

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それにしても『北朝鮮の韓国砲撃』のニュースは衝撃的でしたね。軍事政策というのもここまでくると、ある意味末期症状なのかもしれませんね。



交渉の席につかないアメリカに対しての意思表示なのでしょう。隣国だけに他人事ではありません。注意深く動向を見守りたい。




さて本日のテーマですが『今、求められる賃貸設備とは?』です。



不動産の賃貸経営を行う上で認識しておかなければいけない事と言えば、少子高齢化の加速、不動産はすでに供給過剰という事実です。このような状況で大家さんにとって一番懸念することは『空室問題』です。



少ない借主様を多くの大家さんで奪い合うという戦国時代へと突入しているからです。その競争は激しさを増していくことが予想出来ます。



大家さんとして競合大家さんに競り勝ち、満室経営を継続していくためには『借りたい人から選ばれる住環境提供』は最低限必要なものになってきます。



簡単に言えば競合大家さんの物件と大きな差別化を図る必要があるのです。



その差別化の1つとして本日注目したいのが『宅配ボックス』です。まずこのランキングをご覧下さい。


平成22年11月24日 014

このランキングは賃貸ポータルサイトのSUUMOから提供された賃貸設備ランキング(ひとりくらし)の抜粋です。

宅配ボックスはなんと2位に入っており、ファミリーランキングでも4位に入っている人気ぶりなのです。



時代の背景を現わすのが、求められている設備ということになりますが、なぜ『宅配ボックス』がこんなに人気があるのでしょうか?



現在では、女性の一人暮らしが増えており、防犯上の問題で家にいたとしても玄関先で対面したくないという人が多いのも理由です。あとはお風呂上がりとかお化粧をしていないとき等、タイミング的なものも多いと言えます。



最大の理由は何と言っても通信販売の普及があげられます。『商品を見に行って持ちかえる時代』から『ネットで商品を注文し、家で受け取る時代』に変化しました。



『商品を家で受け取る』という機会が多くなっているので、仕事をされている人は日中の留守が多いことから、宅配ボックスは非常に都合が良く、便利なものと言えるのです。



届くモノ(貴重品)によっては『外出することも我慢しなければならない』なんて経験をされた人も多いのではないでしょうか?



このような『安全・確実・効率的』というキーワードを全て兼ね備えた宅配ボックスは、働く人に求められて当然な設備なのです。



話しは戻しますが、この事実を大家さんの立場で考えましょう。



空室問題を解決するなら、借主様が求めている住環境を提供することが何より近道ですよね。



これだけ求められている『宅配ボックス』を設置することにより、他物件との差別化になる事は間違いないと言えます。



そして『宅配ボックス』は分譲マンションがほとんどで、賃貸物件に設置をしているのはまだ少ない事から、物件の魅力付けとしては大きな武器と言えます。



昔の宅配ボックスとは違い、大きさも多様にありますし、キーも暗証番号タイプだけではなく、磁気カードタイプ、非接触キータイプ・非接触カードタイプなどかなり進化しているのです。



番号を忘れてしまった時も比較的簡単に大家さんが対応できるシステムとなっており、完成度は高いです。



エントランスの空きスペースをうまく利用して運営してみるのも面白いかもしれませんね。



今回、なぜこのうようなテーマにさせて頂いたかというと、J-RECの工藤一善支部長の紹介で株式会社プロボックスの米倉正社長が手掛けているのです。



全国から問い合わせがあるらしく、今後はさらに発展していくと思います。



宅配ボックスの設置については米倉正社長にご相談してみて下さい。



平成22年11月24日 013

かなりしっかりとした資料で細かく説明して頂けますよ。







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2010.11.24

J-REC 神奈川支部ミーティング( in 鶴見 )

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本日は予想以上に時間に追われる1日となってしまった。今日メールを返すと言っていた数名の方にも送ることができなかった。時間の使い方については反省です。



J-REC神奈川支部のミーティングが19時より芳賀社長のある鶴見でありました。来週に迫った『賃貸住宅フェア』についてがメインだったが、認定講座の開催日程をいつやるのかを全体で決めました。



開催日程についてはこのブログでも後日発表をさせて頂きたいと思います。



来年は年初より猛スタートを切る形になります。やはり最初が肝心ですよね。



朝を制するものは1日を制し、1日を制する者は1年を制する、1年を制する者は生涯を制するなんて言葉もある位なので、1年の年初を制することは大切です。



こういった講師陣の地道な努力があって今の神奈川支部の盛り上がりがあるのだと感じます。先駆者である、工藤一善支部長、芳賀成人支部長、細山社長の3名の継続している功績は大きい。



そう感じた1日でした。



でも基本的には本人達も楽しんでいるということが何より大切です。



平成22年11月23日 003

久しぶりにきた『鶴見駅』です。まだ駅ビル完成していないんですかね~。


平成22年11月23日 006

いつもと違う道で芳賀さんの会社へ向かうところです。少し顔に疲れが見えてきているかな。


平成22年11月23日 011

裏道に『ばってん』なんて風合いのある店発見。九州出身の私にはなぜか気になるお店です。


平成22年11月23日 012

ここが打合せの会議室です。ここからJ-REC神奈川支部の前代未聞の数々の伝説を残した発想が生まれてくるのです。

それは講師陣全員が冗談を言いながらも、受講生をどう楽しませて幸せにするかを考えているのです。



約2時間強の打合せを終えてみんなでいつもの『餃子の美味しいお店』へ直行。



ビールでカンパ~イをしました。円卓のテーブルで濃い男同士が集まって話したテーマは『長続きする夫婦とは?』みたいな感じでした。



ここでは芳賀さんが絶好調。人生経験豊富なのでいつもいろんな話しが聞けて楽しい。芳賀支部長は心の引き出しをいくつ持っているのでしょうか?感心します。



芳賀支部長の話しには仕事の面では共感出来ることも多くあり、正直嬉しかった。



用事があり途中で帰った工藤支部長、芳賀支部長、細山社長、小川講師、いろいろな立場で仕事・プライベート・家庭でいろんな経験(苦労)を積んで今があるんだと実感。



20代では味わえない会話が今日はあったように感じた。歳をとっている嬉しさを感じた1日でもあった。



違う環境で頑張っている者同士が、こうして1つの場所で共鳴し合えることは幸せなことです。



今日は帰りの電車の中でもあわや降りるのを忘れるくらい楽しかった。



J-REC神奈川の講師陣、ありがとうございます。



本日の会議で、工藤支部長が紹介して頂いた『宅配ボックス』の活用の話しを聞いてきました。非常に興味深い内容だったので、明日詳しくアップします。






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2010.11.23

クリスマス & うれしい手紙

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街中はすっかり『クリスマス』ですね。今日は11月22日ということで『良い夫婦』の日でもありますよね。



クリスマスと言えば私がまだ小さい頃、両親がイブの日に『サンタクロースが今から家にプレゼントを持って来てくれるからお利口にして待ってなさい』と言われました。



心躍らせていた私は、待ちきれず2階の窓から下を見てサンタクロースが来るのを心待ちにしていました。待つこと数分、なんとサンタクロースがタクシーに乗って現れたのです。



しかも、タクシーから降りて家の玄関に入るまでの歩き方が、まるで疲れたサラリーマンそのもの。



子供心にショックを受けたのを思い出します。今となれば両親の素晴らしい手の込んだ演出だったんですよね。今では良い思い出です。



お子様のいるご家庭は、このような演出をする時は細心の注意をしましょうね。一瞬で子供の夢は壊れますので。



あとクリスマスと言えば、1つ疑問があります。



クリスマスは『Ⅹ'mas』と書きますが『 ’』があるのでこれって略語ですよね。



でもよく見かけるのは『Christmas』なぜ頭文字の『Ⅹ』『C』に変わってるんでしょうかね?ん~~、分からん。



Christmas』の赤字の部分はキリストって読めなくもない。キリストといえば十字架。それで『Ⅹ』なのかな~なんて勝手な解釈をして楽しんでいます。



暗いニュースが続く昨今、クリスマスは夜の街を彩り幸せな気分にさせてくれます。どうせならとことんクリスマスを楽しみたいと思う今日このごろでした。



みなさんも素晴らしいクリスマスを。



では一足早くクリスマス気分になれる画像でもお楽しみ下さい。


クリスマス画像1


クリスマス画像2


クリスマス画像3


サンタクロース画像1


クリスマス画像4


クリスマス画像7


クリスマス画像5


クリスマスケーキ画像2


クリスマス画像6


恋人画像1








■ 大家検定受講者からうれしい手紙


平成22年11月20日 002


7月に町田で開催した『大家検定2級認定講座』の受講生から便箋3枚のお手紙を頂きました。簡単に送れるメールが当たり前になっている時代に、ひと手間かけた直筆の手紙は心が伝わり本当に嬉しいです。




~ 一部抜粋 ~

『お陰様で長年の悩みから解放され、心がすっと楽になりました。助けて頂きまして、余りにも有り難く、何をどのように申し上げたらよいか・・・。きっと良い方向に進みます。ご親切にしていただきまして、本当にありがとうございます。』






何のために大家検定の講師をしていくのか、何のために仕事をしていくのか、もっと大きく言えば何のために生きていくのか?がこの一文で分かったような気がしました。



明日からも頑張ります。







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2010.11.22

工藤一善さん主催の大家検定に講師で参加。

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昨晩の『大家検定 忘年会』の余韻も冷めぬ中、朝から工藤一善支部長の主催である『大家検定2級認定講座』に講師として参加してきました。



今日の受講生も昨晩の『忘年会』に参加をしていたので、朝一からの講座『大丈夫かな~』と正直心配しておりましたが、無事全員集合して100%の出席でした。(良かった良かった)



昨日6時間の認定講座を行ったあと、夜は『忘年会』の進行役をしていた工藤支部長が誰よりも早く会場入りしてました。これには感心です。



昨晩のことをあまり覚えていない感じでしたが、朝は『ビシッ』と決めてます。(さすがです)



平成22年11月21位 002

少し時間が早いが『上星川駅』に到着。『きょうされん』に向かいます。


平成22年11月21位 004

ついさっきまで声がかすれていたのに、講義が始めるとしっかりと声が出ている。なぜだ?


平成22年11月21位 011

私も講義スタートです。昼食を挟んでの講義だったので、集中力をなくさないように注意しました。大家検定は平日障がい者が働く『きょうされん』の会場を使用しているんですよ。


平成22年11月21位 022

今注目のゲストハウス・シェアハウス等の講義は細山社長の右に出る人はいない。最新情報&実体験なんですから。受講生はラッキーですよね。私も勉強になります。


平成22年11月21位 007

後ろの席に富裕層向けの雑誌『グローバルオーナーズ』が置いてあったので、目を通してみた。


平成22年11月21位 005

なんと芳賀成人支部長が一面に出ているではありませんか。『借地権賃貸経営の極意』だそうです。さすが借地権のスペシャリストですね。


≪ちなみに芳賀講師の著書≫ 
 
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(2009/05/29)
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J-RECの神奈川支部の講義風景を見ていて1つ気が付いたことがあります。それは、受講生に伝えようという熱い気持ちからなのか、かなりオーバーリアクション&楽しそうという事です。


ではその特集画像をお送りいたします。(今日のブログ、私遊んでます


平成22年11月21位 033

楽しそうですよね~。


平成22年11月21位 031

体全体で伝えようという熱意が分かりますよね。


平成22年11月21位 029

細山講師は背丈が大きいので、迫力あります。


平成22年11月21位 010

あれ?私はなんだかニヤニヤしてますね~。しかも眠そうにも見える。


平成22年11月21位 039

朝の声がガラガラはどこへやら。いつものニコニコパワー講義に戻ってます


平成22年11月21位 032

極めつけはこの1枚。スゴイです。両手からパワーが溢れ出ています



見て頂いて分かったと思いますが、神奈川支部の講師はかなり『熱い人』が多いのです。でもこういうところで学べるのは受講生もハッピーだし、講師も同じ支部で一緒に出来る人はハッピーです。



本日、大家検定2級認定講座を受講して頂いた受講生のみなさま、本当に有難うございました。また1級でお会いしましょう。



今日は楽しい1日でした。






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2010.11.21

日本一早い『大家検定 忘年会』

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本日は夕方より横浜駅の近くで『日本一早い大家検定忘年会』に参加してきました。なんと40名以上の参加者がありにぎわいました。



久しぶりに会う方、初めてお会いする方、今月大家検定2級認定講座を受講して頂いた受講生、J-REC本部の方、どこかでお会いしたことがあるな~という方など、さまざまが方が交流をはかっており楽しい時間を過ごしていました。



利害関係のない集まりってやっぱり楽しいですよね。全ての人が立場を超えて今知り合った人のためにアドバイスをしたりしている。こういう光景は本当に見ていて気持ちが良い。



大家検定のビジョンは『不動産を通して人と人をつなげ幸せにする』でした。



本日お集まり頂いた皆様、ありがとうございました。



平成22年11月20日 003

横浜駅に到着しました。すっかり駅前はクリスマス一色です。キレイですね~。


平成22年11月20日 008

忘年会会場の入り口付近です。これもキレイだ。前の川とのコラボレーションがたまらないです。


平成22年11月20日 013

今日は40名以上の参加ということで店を貸し切りでした。なかなかお洒落なお店です。店員の方が非常に気持ちの良い対応でマナーが行きとどいていると感じました。


平成22年11月20日 012

スゴイ。なんだか偉いパーティーが行われるみたいです。


平成22年11月20日 016

私は本日、受付担当を任されました。実は忘年会が開始してから1時間強、ここで電車等で遅れてくる方を待っていました。(それにしても私の顔、寝不足のため完全にむくんでます)

中に入れない私を見て、声をかけてくれたり、食べ物を持ってきてくれたり、ビールを持ってきて頂いたりと、その気遣いがとても嬉しかったです。宮川恒雄社長高橋秀徳講師ありがとうございます。


平成22年11月20日 018

いよいよ『忘年会』がスタートです。工藤一善支部長の挨拶から勢い良く始まりました。受付の外にいても聞こえる大きな声です。工藤支部長にはマイクいらなかったのではないかと思う)


平成22年11月20日 020

でました。みんなで『カンパ~イ』この一瞬のために生きているな~。ビールがウマイ。


平成22年11月20日 022

仙台からわざわざ参加をして頂いたkikoさんが、なんとお土産まで持ってきてくれました。しかも大量に。

工藤支部長のはからいで女性陣優先で配っているところです。こういうところが憎い演出です。


平成22年11月20日 027

その後は景品が当たる『じゃんけん』で盛り上がりました。私は1回も勝てなかった。

景品の1つで『ナンバーズの宝くじ』があった。その場で削って『1等にリーチしもしかして当たるかも』という緊張感が会場を包んだが、残念ながら惜しくもハズレだったようです。買ってきた工藤支部長が責められていました(汗)


平成22年11月20日 023

遠くからお土産を持ってきてくれたkikoさんが一足先にお帰りです。なんと女性陣総出でお見送り。(なんとも羨ましい光景)

ここで芳賀成人支部長が集まっている女性陣によからぬことを言っていましたが、私の口からはとても言えません。

でも芳賀成人支部長がいると盛り上がるんですよね~これが。



平成22年11月20日 028

女性陣も盛り上がっています。盛り上がりも冷めぬまま『忘年会』は終了となりました。楽しい有意義な一日となりました。本当に今日集まってくれた方に感謝です。




≪おまけ≫

平成22年11月20日 032

忘年会ではあまり食事がとれなかったので、小腹が減ってきた。コンビニで面白い菓子パン発見。この顔が20個くらい並んでいて、個人的にはかなりウケマシタ。







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2010.11.20

『30年一括借上げ』の落とし穴

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今日は穏やかな1日になって気持ち良かったですね。こんな日がずっと続いてほしい。



ブログを始めてから、いろんな方とお知り合いになれて嬉しい限りです。先日『あし@』というサイトに登録をしたら、多くの方からメールやコメントを頂いており本当に楽しいです。



特に『あし@』にいる方は、即ブログ訪問もしてくれたり、感想までくれるので感謝です。登録して良かったと実感。



ご訪問頂ける方が増えていくのに比例して、実は参加している3つのブログランキング順位がジワジワ全て上昇中です。



皆さんの応援あっての結果だと思っています。ありがとうございます。





今日のタイトルは『30年一括借上げの落とし穴』です。




まずは先週掲載された新聞広告をご覧下さい。



平成22年11月19日 002


かなりインパクトのある広告です。この赤ペンは私が書いたものではなくこういう広告なのです。CMとかでも『30年一括借上げだから安心』なんてやってますよね。


この広告、右側から左側にかけてだんだん字が小さくなっています。

では、一番左の一番小さな米粒みたいな字を拡大して見ましょう。


平成22年11月19日 004

『2年毎に毎月の家賃の更新を行います』と書いてあります。これは2年毎に家賃を見直すという事なのです。



『30年一括借上げ』と聞くと30年間同じ賃料を頂ける約束をされたように勘違いしている方が多いのです。



実際には30年間同じ家賃収入は難しく、2年毎に見直され下がっていくというデメリットがあることを認識しておかないといけません



平成22年11月19日 006

さらに『築15年目安の弊社長期修繕プログラムに基づくメンテナンス工事の実施が前提となります』とあります。



2年毎の家賃見直し以外にも、更に負担があるという事です。メンテナンス工事って一体いくらなんでしょうかね?キャッシュフロー、大分悪くなることが容易に想像できます。



こういった広告はお客様にとってメリットのありそうなことは大きな字で書き、デメリットは小さな字で書かれている事がほとんどです。



小さな字ほどよ~く見て理解をしてから冷静な判断をしましょう。



実は『大家検定』ではこのようなリスクの部分の勉強まで行うのですよ。『知らない』と『知っている』のでは大きな差がありますよね。



将来のために不動産投資をはじめたい方は『大家検定』でしっかりとした基礎を学んで下さい。





■ 時間がない時はコレに限ります

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今日の昼食は10分しかとれなかった。そういう時は『緑のたぬき』です。これ昔から好きなんです

私の中では『緑のたぬき&冷めたライス』はゴールデンコンビです。冷めたライスが良いんですよね。

かき揚げを熱湯を注ぐ時に入れるのではなく、食べる直前に入れるのがミソです。少し『カリッ』というくらいが美味しいんです。(もしかして私、すこし変ですかね~


平成22年11月19日 001

山の向こうから何かが現れそうな雰囲気だったので、思わず1枚撮りました。神秘的






明日の夜は『大家検定・神奈川支部』の忘年会です。40名以上も参加だなんて凄すぎる


その様子『カンパ~イは明日アップします(酔っていなければの話しですが)







≪緊急お知らせ≫ 

大家さんのバイブル的商品『元祖金持ち大家塾』が発売記念キャンペーンを実施中です。

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あなたが浦田健先生に直接相談を出来るチャンスです。

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2010.11.19

人間は『退化』している。

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今日はいつもと違ったテーマで『人間は退化している』です。



最近、自然のあるところに意識して行くことが多いせいか、自然を見ていると人間は退化しているのではないか?と感じることがある。



人間には生まれもっての『五感』というものがあります。この『五感』が最近ではインターネットの出現によって、どんどん絞り込まれ『一感』に特化してきているように思えてくるのです。



普通であれば、モノを目の前にしたら五感で、見たり、聞いたり、嗅いだり、触れたり、味わったりすることが当たり前でした。



しかし、今はインターネットの大量の情報で五感で感じ取っているかのような疑似体験をすることが可能となりました。でも現実はただ画面を『見ているだけ』なのです。



見ることだけに頼っているということが、人間の持っている感覚を狭めて1つに制限してしまっていると思うのです。



スマトラ沖地震のときも、動物達は迫りくる津波の音や匂いでその危険を予知していたそうです。



一方の人間は見ることだけで判断しているので、一度引いた波を見て危険な海に出て行ってしまい、その後大津波に襲われ多数の死者が出てしまったということがあります。



自然界が発する危険信号を感じとることが出来なかった1つの例です。この事からも人間は進化どころか退化しているとしか思えません。



このような事から、ブログでも過去に綴ってますが、私は『人と直接会って目と目を見て話すこと』を重要視しています。



直接会って『五感』をフルに働かせていると、人やモノに対して関心が強く沸いてくるものです。逆に欠けると何事にも関心が薄れるという事態がおきます。



無関心な人が増えるということです。



インターネットやゲーム、テレビなどの文明の機器は大変便利ではあります。外の本物の世界を五感で感じることなく、画面の中の世界に自分を閉じ込めてしまうと、やがて人間は壊れていきます



壊れるとは、人の命の重さやモノの大切さが分からなくなったりすることです。子供が人の命を奪ったりという事件が平気で起きてきます。



モノについても、昔は職人さんもプライドがあったので故障をすると意地でも修理して使用したものです。作り手のモノに対する愛着がありました。



今でも古都と言われる京都や金沢に旅行に行くと、モノや文化を大切にする気持ちの承継が残っていて嬉しく感じます。



今は、ビジネスということもありますが『壊れたら新しいモノを買って下さい。修理すると高いし、部品はもうありません』というやり方です。儲かるか儲からないかだけという感じさえします。



文明の進化は、便利で効率的ですが、その代償は本来人間として持っていなければいけないものを衰退させているのです。


 
みなさんはどう思いますか?








■ 手作り『栗パイ』


平成22年11月18日 006

私が2階でブログを打っていると、1階でもの凄い音が。『ドンッ!ドンッ!!』どうやらこの栗パイの生地を打っていたようです。半分格闘技ですよね。


中に入っている栗は夜な夜な苦労をして作った『渋皮煮』だそうです。


自分で作れるもんなんですね~。(ちなみに私は食べる専門ですから )自分で作れると楽しいんだろうな~なんて思ってしまいました。


平成22年11月18日 007

そう言えばブログに載せたりするなら『栗パイ』ではなく『マロンパイ』って書いてくれって言われてたんだ


一体、その2つの名前の違いってなんですか?


夏の夕方の天気と、山の天気と、女心はどうも分かりません







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2010.11.18

不動産を 『購入することがゴール』 と考える人の結末。

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寒い寒い。みなさん、いかがお過ごしですか?今日の朝は本当に『冬』を実感しましたね。私はベッドから出たくない日々が続きそうです。



実は昨年の今頃、都内某駅から徒歩3分の土地に購入申込みをいれて、新築の賃貸住宅の計画をしていました。ところが、突然売主さんが他の人で契約をすると言いだしたのです。



実はその土地の売主さんは競売寸前の財務状況で、1日も早く現金化をしたく売り急いでいたのです。そこにローンを組む予定の私ではなく、現金買いの人が現れ乗り換えたのです。



不動産投資用の物件ではよくありがちな話しです。



そして今日、近くに行くことがあったので『あの物件どうなったかな~』と思い寄ってみることにしました。



行ってみると、すでに新築アパートが建設されて半年は経過している。ただ様子がおかしい。



なんと10戸中7戸が空部屋だったのです。都内某駅から徒歩3分・新築物件でこれはあり得ません。



現金買いなのでよほど余裕があるのでしょうか?しっかりとした賃貸経営をしていれば間違いなく即満室になる物件です。



新築とは言え、外見からその物件が満室にならない理由がいくつも目につきました。



建物は新しいけれど、エントランス横の草は伸び放題、ポストはチラシが溜まって一部落ちている、掃除をしている形跡はない、落書きまである、掲示板に貼っている紙が破れて斜めになっている等、この物件を見にきた人の第一印象は良くない。



新築だけど、全体的には『汚い印象』だったのです。『古い』と『汚い』は別モノです。



築年が古い物件でも満室が多くあることがその証明です。




これでは申込みは入らない。



この物件は駅から徒歩3分という立地ですが、1本奥に入った道沿いなので夜は暗くなることが予想できた。



物件の前に明るさをもたらす街灯の設置・演出がないと、まず女性入居者は逃すとその当時私は思っていました。



当然、新所有者の大家さんは何もしていないので、夜は恐らく真っ暗です。女性入居者が運良く一度入居しても、退去していく可能性は高いと言えます。



物件がこのような状況の場合、仲介業者や管理会社とのコミュニケーションもうまくとれていないケースがほとんどです。きっと半分以上空いているという事は維持費を考慮すると赤字でしょう。



まさにこの状況は『不動産を購入することがゴール』と考える人の典型的な結末(パターン)です。



大家検定の受講生にこの物件の運営をさせたら、間違いなく即満室になります。物件が可哀そうです。今日はやりきれない気持ちで帰宅しました。



このように『現場にすべてのヒントがある』のです。



管理会社を選定するときも、そこの管理会社が管理している物件を見に行くことが善し悪しを判断する近道です。



まずは現場に行くこと、自分の目で確認することが大切です。





■ パン屋店員のあり得ない接客応対に唖然


平成22年11月16日 014

私は最寄りの駅にあるパン屋で『ホテルブレッド』という美味しいパンをよく買って帰ります。昨晩はもう1斤少し固めのパンをプラスし合計2斤+菓子パンを数個購入していました。


ところが家に帰って開けてみたら、袋のパンの入れ方が悪く正方形のパンが押し潰され凹んでいたのです。


レジの店員が袋に詰めるときに、パンの持ち方が乱暴で、明らかに小さな袋に押し込めていたのです。


思わず『ちょっと大丈夫ですかそれ?』と言った位です。その後、大きい袋に入れ換えるということがありました。


黙ってても仕方ないので『こんなことがあった』という程度に店に電話をしました。しかし、そこでの店員の態度に驚かされる。



私:実は~と状況の説明をする

定員:今、担当者がいないので、あとでかけてもらっても良いですか?

私:私がかけ直すのですか?こういう場合はそちらからかけるのが普通でしょう?

店員:じゃぁ、明日かけますのでそのパンは食べないでおいて下さい。

私:明日の朝、食べようと思って買ったんですよ、お客様に対して食べないで下さいはないのでは?



こんな調子で数分会話を交わしました。



接客業のマナー研修を自ら社員に行ってきた経験があるので、この接客対応はあり得ません。怒りを通り越して呆れます。


結果、責任者から深くお詫びがあり、本日パン1斤にしては大げさな位の包装で新しいパンを頂きました。


食べ物は美味しければ良いというものではないですよね?気持ちよく食べてもらって『美味しい』ですよね。







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2010.11.17

借金国家から資産を護りながら増やす方法

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このブログでも何度かお伝えしてきましたが、日本は国の借金が900兆円を超えている借金国家です。



加えて政権が変わりましたが、根本的な問題解決をする政策は見えず時間だけが経過しています。



結論から先に言うと『資産を護るためには海外も視野に入れるべき』です。



日本は海に囲まれた島国ということもあり、日本を離れるという意識が今まであまりなかったと言えます。



しかし、海外では『国』に対して国民一人一人が非常に敏感で、国の将来ビジョンが見えなかったり、経済状況、雇用状況、政治状況が悪くなると判断すると、その国から脱出をします。



例えばドイツやフランスならスイスに移住している人も多いです。スイスに移住してもフランス国民であることは変わらないですが、資産を移すことで資産保全が出来るのです。



先日の相続税等の増税を始め、日本では国民負担率は上がり、景気対策は行えてないので収入減、年金は支払贈で受給減、物価は上昇していくという国です。普通に考えたら、国民が海外に目を向けて当然の結果と言えます。



国自らが国民が安心して生活出来ない国にしているのですから。



このような『借金国家から資産を護りながら増やす方法』は次の3点にポイントを置いて投資することをおすすめします。



1.重視するのは流動性

流動性とはいつでもお金を引き出せる状況を言います。かつて日本が実際に行った『預金封鎖』や『国家破綻』が起きることも考え、円であれば普通預金などに入れておくという事です。


2.『短期の投機』ではなく『効率の良い投資』を行う

効率の良いとは『取るリスクに見合ったリターン(利益)をとる』ということです。金融資産を100として、外国への株式投資・債券・ヘッジファンド・金・不動産などのリスクも考慮して分散投資が有効です。日本と海外のバランスが大切です。


3.資産を保全する

資産を国から引き離すという発想で、円を外貨に換えることです。アメリカドルや欧米ユーロ・最近では中国の人民元などに分散します。国家破綻をした場合の円紙幣が紙くずになってしまった場合のリスク回避です。




明らかに日本国内だけの資産形成はあまりにもリスクが高いと言えます。



そう言った意味では換金性の低い不動産で全ての資産を形成することはリスクが高いと言えます。場合によっては、競争力に乏しい物件は現金化をして海外に資産移転するという判断も必要になります。



みなさんは今後の『資産形成』はどのように考えますか?





■ まえがきからショックな『本』


平成22年11月16日 001


5~6年前に購入した『短くて説得力のある文章の書き方』という本。


軽い気持ちで目を通したら『まえがき』からショックな記事が。


文章を書くとき『 。』をなかなか書けない人は優柔不断な生き方で、リスクを回避することばかり考えている人。


さらには『!』を使うほど感動はなくなる。


(笑)を使用するのではなく、文章を読むだけでこの人はここで笑っていたと伝えられないといけない。


文末の『・・・』は意思が弱い人で、女性なら可愛いが男性は使ってはいけない。



とありました。



ガ~~ン 全部当てはまるかも



このブログの過去記事、自分ではもう見れない。



自信損失・・・。あっ、間違えた。 自信損失。



明日からこのブログ記事が、変な文章になってても気にしないで下さい 







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2010.11.16

『資産価値』は管理で決まる?

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先日『あし@』というのに参加をしたら当ブログに来訪してくれる方がまた増えました。ブログ画面の左上に足跡みたいなのが登場してます(笑)けっこう可愛いですよね。



私もまだシステムを理解していないのですが、いろんな人が訪れた証拠に足あとを残してくれるというシステムらしく、サイト運営者としては単純に嬉しいです。アメーバの『ぺた』と同じ感じでしょうかね?



はじめて来られた方もどうぞ宜しくお願いします!!『あし@』から始まる出会いも楽しみです。



お詫びが1点あります。当ブログ左下にある『おきてがみ』ですが、数名から『手紙を書いておいたよ』と言われていたのですが、実は登録時の手続き上で問題があったようで、本人である私が管理画面に一切入れず、全く見れない状況が続いていました。



現在、設定元と検証をしております。以前の記録が残っているかどうかもあやふやな状況ですが、残っていた場合は必ず訪問挨拶をさせて頂きます。『おきてがみ』でのコメント返信が出来ていない事についてはご理解下さい。




さて本日の本題ですが『資産価値は管理で決まる?』です。



マンション・アパートの資産価値については『どれだけ高く売れるか?』が評価の基準となります。その基準は非常に広範囲で、『住みやすさ』『清潔感』『高級感』『安全性』『立地条件』などのポイントがあり、さまざまな要素が複合されて価値が問われます。



特に不動産賃貸投資物件のアパート売却の場合は、売却時に『満室』であることはもちろん、空室率も見られ購入者が判断をします。



ということはこの物件を『高くても買いたい』と判断して頂くためには、『高くても住みたい』と借主様に思って頂ける物件であることが求められます。実際に住まれる方の視線で『住みやすさ』の判断を考える事が重要となってきます。



例で出すと・・・



賃貸管理の活動はどうなのか?
管理会社の質はどうか?
管理費(共益費)や修繕費積立金の収支状況はどうか?
実際の清掃状況
管理規約・使用細則・ルールブックがあるか?
管理会社(オーナー含む)の応報活動




等が充実しているかがキーポイントと言えます。




実際には管理だけで資産価値は決まるものではありませんが、こうした点を随時見直すことが、今住んでいる住人の住みやすさにもつながるのです。(結果、満室経営なので高く売れる)



実際に共同住宅(マンション・アパート)に住み始めると、不便だったり、不満とまではいかないまでも『もう少しこうだったらよいのに・・・』と思った経験ありませんか?意外と多いものです。



一戸建てとは違い共同住宅では、トラブルとまではいかない小さな不満・少し迷惑だなと思う事は、無意識に我慢しているものです。とはいえ、一人が思うということは、同じ住民の多くが感じていることだったりします。



このトラブルまでにならない小さな不満を情報としてどう吸い上げるかが大切です。勉強されている大家さんは自分の物件のホームページを作成し、そこに意見や提案を行える場を作って、皆で検討し改善しているという方もいます。こういう大家さんの物件での『住み心地満足度』は高いといえます。



そして決定した解決方法を『伝える場』としても『広報』が重要です。ホームパージ上でニュースとして伝えたり、アナログ的なところでは現地の掲示板に貼り出したり、お知らせ手紙を各戸に投函するという取り組み方法があります。



こういった、意見収集も出来る広報活動は、過去の情報蓄積にも繋がり、新たな物件購入を検討している人からすると、管理面での資産価値が高い物件に見えるに違いありません。



海外では、購入したその日から高く売却するために管理を徹底する風習があります。日本もそのあたりはネット環境を大きく活用して達成させる必要が今後はあると言えます。



小さな努力を継続していく事が大切なんですね。資産価値を高める近道は『地道な努力』しかありません。







≪お知らせ≫

11月21日(日)J-REC神奈川支部 工藤一善支部長が開催する『大家検定2級認定講座』に講師として参加をすることが決定しました。

受講される方、どうぞ宜しくお願いします。


※前日の夜はJ-REC神奈川支部の忘年会・・・講義、大丈夫かなぁ(汗)







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2010.11.15

『おカネ』と『成功』と『人間関係』

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女子バレー盛り上がりましたね!!32年ぶりの『銅メダル』は立派です!!昨日のブラジル戦も勝てたのではないかな~と考えてしまうくらい強かった。特に木村沙織選手の勝つことへの執念を見たような気がしました。



やっぱりスポーツって、その瞬時に必死にプレイしている選手がいればみんな応援もするし見ますよね。



プロ野球が日本シリーズで半分もテレビ放送されないという人気の低迷ぶり・・・。選手が仮装をしたり、いろんなイベントに力を入れて人気挽回を狙っているのは分かりますが、私達が見たいのは人間臭い必死なプレイなんです。



数年前の斎藤選手と田中選手の投げ合いで盛り上がった真夏の甲子園決勝戦では、誰もが『両方優勝させたい』と思ったのではないでしょうか?勝負の域を超えていて、見る側を完全に魅了していましたよね。



改めて今回の女子バレーの選手にはスポーツの面白さ・素晴らしさを思い出させてくれました。でもメダルを取れて本当に良かった良かった・・・(祝)




遅れましたが、今日の本題は『おカネ』と『成功』と『人間関係』です。



社会人になり、人事部の経験もあるので今までいろんな相談を受けてきました。その中でダントツで多い相談が『人間関係』についてです。そして相談の中で一番残念だと感じるのが『会社の人間関係で悩んでいるんですが、おカネをもらっているので我慢しているんです』という人。



人間関係に押し潰されて、自分が生きているのかどうかも分からなくなっているような人もいます。特にまだ若者の場合は可愛想だなぁ~と思います。



人間関係はもともと喜びを生み出すものであるはずなのに、その若者を見ていると、あるのは苦しさだけで全く喜びなど感じられないのです。世間では手首を切って自殺してします人もいますよね。



ネット世代は家庭でも学校でも社会でも人間関係が気薄で、さらに自分を表現するのが難しくなっていることから、職場で差別されたり、仕事が出来ないと蔑まされたりすると、悪循環的に人間関係が悪くなってしまうのです。



でも『人を悩ます一番の要素が人間関係なら、人生を楽しくする要素も人間関係』という事を決して忘れてはいけません。



人間関係の基本はまず、良くも悪くも『自分』を知り相手に関心を持つことだと思います。



『おカネ』や『成功』のために、嫌な人間関係を我慢したり、つまらない関係を持ったりするのは私は不幸だと思います。



『良い人間関係』を築ける人は、あとから『成功』がついてきたりするものだと思います。



みなさんは『人間関係』はいかがですか?






■ 祖母の7回忌(in三島)& 和食処こばやし(in熱海)


三島駅(平成22年11月14日)

デジカメを忘れたので携帯で撮りました。


本日は早朝から三島まで出かけ、祖母の7回忌に行ってきました。時の経過は早い・・・。


お坊さんと話しをしたのですが、長生きをする人は人生に感謝と懺悔の気持ちを持っているそうです。常に気持ちが充実しているので、『悩みがあると眠れなくなり、不健康になる』という悪循環がなくなるということなんだそうです。


家熱海・礒

三島まで行ったので、熱海に寄っていつも訪れていた和食処こばやし(磯也)行ってきました。


ここの『アジの開き』は絶品です!!スーパーのアジの開きが食べれなくなるというリスクを背負っていますが・・・(汗)その位美味しいんです。


kobayashi_m2.jpg

どうですか、美味しそうでしょう?(笑)


実はここの社長さんの名前が私の『ふじお』と同じで、そんなところから良く話すようになりました。最近は熱海駅前の開発(30年位駅中にいた)で退去をさせられ、大分苦労をしたそうです。ただ、社長さんが元気で仕事をしている以上は大丈夫だと思っています。頑張って下さい。






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2010.11.14

『相続』と『贈与』って何が違うの?

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実は最近、すごく困ったことがあるんです・・・(汗)



それはある歌が頭から離れず、気が付くといつもその歌を頭の中で歌ってしまうんです。



その歌とは・・・



『♪ペ~コ~ちゃ~んとあそんだらぁ~♪♪ おなか~~がす~い~たよっぉ~~♪♪』というCMで流れている森高千里さんのペコちゃんの歌です(汗)



参ったな~ホント・・・。大事な打合せ中でも時々、頭は『♪ペ~コ~ちゃ~んが・・・♪♪』なんてことも(笑)どうしたら良いのでしょう?





冗談はそこまでとして、本日のテーマは『相続と贈与はどこが違うのか?』です。



実はこの質問はけっこうあるのです。確かに財産を与えるという意味では同じような感じさえしますよね。でも全く違うのです。



結論から言うと次の2点が大きく違います。



1.財産をあげる側・もらう側が同意しているかどうか?

2.赤ん坊に財産を与えられるかどうか?



と言えます。



贈与とは、家族や親しい間柄にある人同士で金銭や物品を『あげる・もらう』という行為をすることを言います。贈与税はこの時にかかってくるのです。



贈与税の対象になる財産は、特にその範囲を定められていないというのが現実です。不動産や株・貯金・預金も経済的な価値のあるものは全て財産とみなします。そういう意味では相続税がかかってくる財産とほぼ同じと言えます。



親から子供に土地を譲るときも、贈与税がかかりますので、この点は相続税と全く同じです。



相続と贈与の最も違う点は、同じ『あげる人・もらう人』であっても、相続はあげる人が亡くなった時点で始まるのに対して、贈与は存命中に行われる事が違いと言えます。



贈与は大きく分けて2つ種類があります。生前贈与死因贈与です。前者は自分が生きている時に贈与することであり、後者はあらかじめ取り決められていた約束を亡くなった時点で履行するというものです。



この点、遺言で一方的な意思を残しておく遺贈とは違います。注意点は死因贈与は贈与という名称がついていますが、相続税としての扱いとなり納税するのです。



『あげます・もらいます』という双方の合意があって初めて贈与が成立するのですから、相続は厳密に言えば亡くなった時点がスタートになりますので、もらう側の意思が生きてくるのは相続の放棄などの段階を得た先の話しになります。



という事は、意思の判断が出来ない赤ちゃんに財産を残すのであれば、贈与ではなく相続の方法という事になります。



ご理解頂けましたでしょうか?(少しややこしいですよね・・・)



そういえば最近『相続税「基礎控除」下げ…税収増へ対象者拡大』なんてニュースがありました(汗)



相続時の基礎控除額が現在の5000万円から3000万円まで下げるという内容です。これはスゴイ事ですよね。



国は国債等で借金が増えているので、一番確実にとれる(見込める)税収を実施したいという考えで、ついに亡くなっていく人から税金を多く取ろうという考えなんですね。本当に安易としか言えませんが・・・。



財政悪化の一途を辿る日本にとってこれしか方法はないのでしょうか? 疑問です・・・。



恐らくこの税制改正によって、本当の資産家はいろんな対策をこうじて資産を海外に移してしますんではないでしょうか?結果、日本のお金がどんどん海外に流出していく・・・なんて事も懸念されます。



みなさんは税金をとる場所についてどのようにお考えですか?





■ 元上司がキレイな花の画像を送ってくれました!!


バラ画像


11月7日のブログ記事で、家の庭に咲いたバラの写真をおまけで載せたら、それを見た元上司がキレイなバラを私の携帯に送ってくれました。


このバラも良い色してますよね。そして大きい!!『キャンドルライト』という名前のバラらしい・・。暖かいロウソクの色って感じでキャンドルライトなのかな?クリスマスっぽいですね(笑)


私が不動産業界に入った時の一番最初の上司(女性)です。私が若い時でお金も無かった時代に、その状況を知ってて私を大家さんの家に一緒に連れて行ってもらい、ご飯をご馳走になったりしていました(汗)。



本当にあの時は財政的に助かりました(汗)感謝感謝です。




今から考えると、ある意味『命の恩人』です(笑)



私のブログも見てくれているようで嬉しい限りです。Tさん、有難うございました&またご馳走して下さいね!!(笑)







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2010.11.13

浦田健代表理事と同行MTG & 危機一髪

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本日は都内某所でJ-RECの浦田健代表理事と神奈川の工藤一善支部長と私の3名である企業で打合せを行いました。



内容等はまだ言える状況ではないのですが、大家検定が今後認知されるスピードがどんどん広く早くなるという事だけは言えます。



他資格と比べても『実務に役立てられる資格』というのは実際は少ないことから、そう言った意味で『大家検定』は強い!!



なんといっても正式名称は『賃貸経営実務検定』ですから・・・。質が良い資格が今後は生き残っていくのだと実感しました。本物しか残れないということですね。



浦田健代表理事工藤一善支部長の大家検定の説明を横で聞いていて、改めてJ-RECの良さ・強み・ビジョンを認識することが出来ました。



不動産に携わる人というのは、どんな立場であっても社会に与える影響は大きいと言えます。住居に係らず生きている人はいないのですから・・・。やり方によっては社会への貢献度も高くなるということです。本日はそんな事を実感出来た1日でした。



明るい未来が楽しみです!!(笑)



本日は忙しい中、浦田健代表理事工藤一善支部長本当に有難うございました!!




■ 危機一髪の経験!!(別名:九死に一生スペシャル)


平成22年11月12日 002

昼食を食べれなかったので、打合せの16時までまだ時間がある・・・。この商店街のどこかで食べよう!!


それにしても活気のある商店街ですね。商店街が活気がある街は自治体が前向きに取り組んでいるところが多いんですよ。物件を買う時は近くの商店街を見てみることも大切です。


平成22年11月12日 003

商店街の1本奥の道沿いに『俺んち』なんて店を発見!!今日の昼はここにしよう(笑)。


例えば、まだ親交の浅い女性と昼ランチをする時、ここは誘えないな~。『じゃあ昼ごはん、俺んちに行く?』ってなるんですもんね(汗)へたしたら嫌われます・・。



平成22年11月12日 006

食欲も満たされ店を出ようとした瞬間、その出来事は起きました!!ドアを出た時に1台のトラックが私にスレスレ(少し当たっていたが・・)で通過していった。あと数秒店を出るのが早かったら完全に引かれていた・・・(恐)


道の自転車やコーンを投げ倒し暴走としか言えません!!即写真を撮ってやりました!!


平成22年11月12日 007

その後も次々といろんな物に衝突しながら暴走をし激突して止まった・・・。看板を破壊された店主が怒声を上げていて物々しい雰囲気でした(汗)


平成22年11月12日 008

前に回りこんで見ました。とんでもないマナー違反です!!


平成22年11月12日 009

引いて見ると、いかに狭い道路に無謀に入り込んできたかが分かりますよね。まさに危機一髪の経験でした(汗)


平成22年11月12日 005

暴走トラックが通過した後のある店の入口では『明日のジョー君』も落ち込んでるじゃないですか・・・。


平成22年11月12日 012

これから打合せだというのにスゴイ経験をしてしまった・・・。ここは気持ちを落ち着かせるために、コンビニで『ワンダの缶コーヒー』を飲んだ。夕方なのに朝専用の缶コーヒーを・・(汗)



その後、落ち着いて会議に参加をしてきました。ただ、大きな失敗が・・・



浦田健代表理事工藤一善支部長の貴重な2ショット写真を撮り忘れました!!






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2010.11.12

不動産投資を成功させる4要素とは?

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今日は11月11日ということで『ポッキーの日』だそうです。1の部分がポッキーに見えるからなんでしょうね。ということは『トッポの日』でも『プリッツの日』でも良いってことですよね?(笑)



さて本題ですが、実はこのブログ経由で自宅でも不動産投資の勉強ができる『ホームスタディー講座』を購入してくれている方が多いらしく、嬉しい限りです。有難うございました。



大家検定の認定講座に参加して頂くことが、本当は一番の理解への近道&仲間作りにもなると思いますが、忙しいこのご時世・・・。勉強はしたいけれどなかなか確定した時間に通う時間が作れないという方には『ホームスタディー講座』はお勧めです。



自分の好きな時間に好きなだけ勉強が出来ますから・・・。認定講座を受講して資格も取得したけれど、もう一度復習したい、大家さんになってもう一度あの税務のところを勉強したい・・・なんて時には活用が出来ると思います。



これから不動産投資をして大家さんを目指す方は、購入する前に購入した後のことを知識として蓄え、知識武装をして挑むことが大切です。



特にJ-REC『大家検定』では『不動産投資を成功させる4要素』を中心に教授しているのです。これから大家さんを目指す人にはピッタリの内容です



その4要素とは・・・



1.企画

大家さんを行う上での将来設計・物件の選別・マーケティング・収支計画等の投資全般における企画です。この企画で80%は成功するか失敗するかが決まるといっても過言ではありません。


2.ファイナンス

どんなに良い企画を計画したとしても、不動産の場合資金を確保しなくてはその企画は絵に描いた餅となり実現する事が出来ません。金融機関の知識はもちろん、商品や金利、全般的な傾向等まで学びます。


3.税務

企画も良く、金融機関からも融資を受けて購入をする事が出来たとします。やっと得れた家賃収入から税金を払わなくてはいけません。

どういう税金が不動産にはあるのかを知らないと、極端な話しですが、満室経営をしていても赤字なんて事があったりするのです。予防する観点での税務知識を学びます。


4.賃貸管理

企画も決定し、融資も受けて税務対策も完ぺきになったとしてもまだ安心は出来ません。

購入した物件でクレームやトラブルが続出したり、家賃滞納が多く発生したり、空室が多くなって家賃収入自体が得られなくなっては意味がありません。

大切なのは購入してからの運営ノウハウなのです。このノウハウをがっちり勉強します。




この4要素の理解をしないまま物件購入をして大家さんになるという事は、運転免許証を取得しないまま、目を閉じて車の運転をするようなものです(汗)間違いなく事故をおこします。



みなさんの不動産投資の安全運営が出来ることを祈っております!!



この知識を習得したいとう方はメールで私までお問い合わせ下さい ⇒ コチラ



自宅学習からはじめたいという方はコチラ ⇒ 
 






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■賃貸業界を変えるのは細山勝紀社長(J-REC大家検定講師)


平成22年11月11日 007

J-REC大家検定講師でもある細山勝紀社長の会社が企画運営している【シェ・トワ二子】が朝日新聞に掲載されていました。(スゴイですよね~)

今話題のシェアハウスを先駆けて取り組んでいたんですよね。本当に細山さんの活躍は刺激になります。大家検定でもゲストハウスとかシェアハウスを学ぶ項目があるのですが、細山さんが開催する講義は、その時間だけでも受講生は受講料の元はとれてますよね(笑)







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2010.11.11

『愛着』 と 『執着』 は紙一重?

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今日のニュースで「国の借金」908兆円=4兆円増で最大更新とありましたね(汗)。国民一人当たり714万円の借金を背負っているという計算です。しかも赤ちゃんも入れてですよ(驚)



借金のメインは国民から借金をする国債です。国債についてはこのブログでも『国に借金に協力してしますのが国債』と題して綴ってますのでそちらをご覧下さい。



本当にこのままで日本は大丈夫なのでしょうか?



全ての日本人が生まれ育った母国に対して抱く感情は、まさに『愛着』ですよね?



今日は私にしては珍しいタイトルで『愛着』『執着』についてです。



『愛着』というと、大好きな物への愛着、人への愛着、職業への愛着、職場への愛着、社長であれば経営への愛着、国への愛着と、いろいろありますよね・・・。仕事への愛着を持つことは良い事だと思います。モチベーションも高まりますし、想像力も発揮し結果も残す意味では大切です。



ただ、その想いが『執着』だったらどうでしょう?執着となれば自己中心的になり、大げさに言えば他人の迷惑になっていても気が付かないなんて事も考えられます。



よく『執着』している状況で、周囲から批判されると本人は『愛着』だと思いこみ、余計に反発してしまう・・・そんて人を多く見てきました。



そう言った意味では、長い年月を過ごした組織や空間に対しては、知らぬ間に誰でも執着してしまうと考えた方が妥当なのかもしれません。



お客様への愛着を口にする営業マンも多くいますが、客観的にお客様満足の向上に繋がっているかと言ったら、必ずしもそうなっているとは限らず、むしろ繋がっていないケースが多いように思います。



私が不動産の営業マン時代に、同僚の中に愛着が強すぎるがために『俺の客だ・・』とか『私じゃなきゃあのお客様は駄目なんです・・・』と他人に関わらせないという言葉を幾度となく聞いた。



お客様のニーズが多様化・高度化する現在『私』『俺』だけでは、すでに応えられないことが多いはずなのに・・・。このように愛着が強すぎると、必ずと言っても良いほど主観的になってしまう。



『客観』とは『客が観る』という意味ですよね(汗)。客観的に見てお客様を満足させるという事は、主観的な状況では成し得ないということになります。愛着は行き過ぎると執着にもなるということです。



ただ、仕事は愛着がないと上手くいかないと思いますが、愛着を持ちすぎても上手く行かないんですよね。難しいところです・・・(汗)



私も昔、部下に愛着があるあまり部下の言う話しを『聞きすぎて失敗』した事があります。今から考えると、この時もすでに執着だったかもしれない。



その失敗後は、私は常にもう一人の自分が自分を見ているかのように冷静に見るようにしています。



みなさんにとっての『愛着』と『執着』って、どんなことですか?





■ついに自家菜園の枝豆収穫です!!

平成22年11月10日 006

ついにこの時がやってきた!!思い返せば、水をやらないと元気がなかったり、急に『アブラムシ』に襲われたり、鳥に狙われたり・・・、手のかかる奴だったよ君は(笑)


時期外れの枝豆だけど無事によく育ってくれて嬉しい。



平成22年11月7日 002

収穫した枝豆を少し料理。ポテトサラダに入れてみたりした(笑)


この枝豆、こくがあり旨い!!いやぁ~、感慨深く涙が出てきますよ~(涙)見た目はイマイチだったが、味は最高じゃないか~(嬉)


今日は工藤一善支部長から『嬉しい吉報』もあり若干舞い上がっている。


こんな時は、この枝豆とビールで『カンパ~イ』です(笑)


平成22年11月10日 009

夕日が綺麗だったので一枚撮ってみました。夕日ってなんで赤いんだろう・・・。ん~、神秘的だ・・・。


平成22年11月10日 008

道路に公式な注意標識ではない注意標識が・・・。読んでみよう。


『いも虫注意、真ん中にいるよ~』


なんだか可愛いですよね(笑)。日本はまだまだ平和です(嬉)







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2010.11.10

大家が認識すべき 『クレーム・トラブル』 への対処

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本日は『大家が認識すべきクレーム・トラブルへの対処』についてです。



昔から『セールスは商品を売る前に、担当者の人間性(信頼)を売るものだ』とよく営業の世界では言われます。クレーム対応についても、特に対応をする担当者(自主管理の場合は大家さん)の人間性・信頼感が重要なポイントになってきます。



クレームにはいろいろありますが、結局『人が起こすもの』であり状況により千差万別です。特に賃貸で自主管理をしている場合、大切なのは大家さんの対応なのです。



大家さんにとっては日常業務であっても、借主様にすれば住宅関係のことは一生にそうある経験ではないので、クレームやトラブルに関する不安感や心労は計り知れないほどの苦痛を伴うものだと理解をしておく必要があります。



借主様とクレームが起きた時は、借主様の『痛み』が分かるような心遣いが大切です。



そして大家さんとしてプロである管理会社と管理委託契約をして任せているから『私は安心』なんて思っていたら大きな間違いです。



万が一、クレームが大きくなり訴訟等になった時は賃貸借契約の貸主である大家さん自身が責任を取らされる可能性も十分にあるのです



大家さんとして『クレーム・トラブル』を任せっきりにするのではなく、その内容をいち早く把握する必要があり、自ら対処改善が出来る事は必ず実行することです。



そしてクレームがいつの段階で大家さんに伝わってくるのかも重要です。例えば、訴訟が発生する位の大きなクレームになって初めて大家さんに伝わってくるのか、『借主様がこんな事を言いだしそうなんですけど・・』という予測の初期段階から伝わってくるのでは対処に大きな差が出ます。



末端で起きているクレームの情報が、業者から大家さんに伝わらない関係は良いとは言えません。なぜなら、基本は『解決しないクレームはない』からです。最後は司法に委ねれば決着はつきますよね(汗)。そういう意味では、いつの時点でどう解決されるかが大切であり、損害等の大きな影響を与えるリスクともなります。



仲介会社にしても管理会社にしても、いくら不動産のプロとはいえ人の子です。悪い情報より良い情報を伝えたくなるものです。大家さんとして大切なのは、悪い情報ほどいち早く報告されるように業者との関係を築くことが求められます。



管理会社さんとはいつでも情報がもらえるような血の通った関係を目指すべきだと言えます。



借主と業者、業者と大家さん等の関係者の『報告・連絡・相談』がしっかりしていれば絶対にクレームは起きないものです。もし起きたとしても小さなところで解決します。



そしてクレーム・トラブルは大きく分けると『調査不十分』『説明不十分』の2つに分けられます。



『調査』については、重要事項説明の内容はもちろんですが、説明対象者(買主・借主)に不利な事情がありそうな場合は、調査を十分行う必要があります。大家さんは物件のことで知り得ていることは必ず業者に伝えましょう。



その調査した結果の内容を十分に顧客が理解・認識し、判断できるようにしないといけません。



『調べたけど分からなかった』というのと『何も調べてなかったので分からなかった』では雲泥の差があります。こういったことも業者の責任になる事もありますが、最終責任は大家さんであるという事を賃貸経営者として肝に銘じておかないといけません。



大家さんとして一度経験をした、クレーム・トラブルの内容は記録し、事後に対処するための資料として、同じ事を二度と生じさせないように努力する事が大切です。



円満な賃貸経営を目指しましょう!!




参考:不動産トラブル事例データベース(不動産適正取引推進機構)








■『長谷川一夫』さんに似てる?


先日、お茶の水で打合せをしていた時のことです。先方に年輩の女性がいたのですが、どうも私の顔をじ~~っと、昔の恋人に再会したくらいの感じで見られていました(汗)



『西さんは大昔のスター俳優の長谷川一夫さんに似ているわよ~』と満面の笑みで言われました。



長谷川一夫さんという方は知らなかったのですが、そこまで似ていると言われると気になりますよね・・・。



という事で調べたら写真を発見しました!!




その姿は・・・







Ch#333;jir#333;_Hayashi



どうなんでしょう?(笑)どちらにしても私は大昔の顔ってことなんでしょうね・・・?(汗)







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2010.11.09

歳をとったら短所で勝負する!!

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昨日まで2日間『大家検定2級認定講座』を開催していました。その後処理しなくてはならない事が他にもあり、実は昨日から一睡もしていない・・・(汗)。



徹夜をした朝に『もう決して若くはないんだなぁ・・・』と思い知らされます(笑)ただ私の場合、疲れのピークを過ぎるとまたパワーが出てくるんですよ、不思議と(笑)



本日は、昼前くらいからJ-REC神奈川支部の工藤一善支部長と、ある打合せがあり同行していました。いろんなビジネスで忙しい工藤支部長を、最近あちらこちらにいろんな用事で呼んで来てもらっています(汗)。本当に嫌な顔1つもせず、いつも有難うございます!!(感謝です)



工藤支部長はどんな小さな案件でも真剣に取り組んでくれるし、新しい人と会う事でなぜかいつも新しい何かが発想し起きる。はっきり言ってこれ以上楽しいものはありませんよね(笑)。



『小さなチャンスを笑う人は小さなチャンスに泣く』という事を理解し実践しているような感じさえします。リーダーシップもあるしきっと会社の上司だったら最高です。



そしてJ-REC神奈川支部のSGとしては、いつか恩返しをしようという気持ちにもなります。(私も頑張らなくては・・・)



私も今までいろんな経験を『仕事』を通してしてきました。恐らく同年代の人に比べたら濃い経験を・・・。



不平等で、不公平で偶然が評価や成功を左右するなんて出来事も多く見てきました。報われる努力もあるけど、報われない努力もある。ただ、悪い方に左右されてしまった人の中にも、その苦境に身を置きながらも腐らず這い上がってくる人間も見てきた。



そこに共通している事は『世の中は理不尽な事がたくさんある』とその状況自体を受け入れて、失敗を味わい尽くしている人です。



私も失敗をした時はごまかしたり、慰めたりせず、徹底的に味わい尽くしています。自分と向き合い悶々と苦しんでいると、ほとんどの場合で弱点が分かるようになる。いかにどうしようもない人間かが分かるのです(笑)



その弱点に気が付いたら、今度は改善しそこを伸ばすのです。弱点は裏を返せば最大の長所になるかもしれないのです。



誰が言ったのかは忘れてしまいましたが、こんな言葉を思い出しました。



『若い時は長所で勝負をし、歳をとったら短所で勝負をする』



ん~、昔聞いた時は何を言っているんだろう?と思っていたが、今ではスゴイ理解出来る言葉です!!



本日は寝不足という事もあり、正直、頭が回っていません(汗)そんな時、楽である日記帳のブログを書いてしまう私のいい加減さ・・・。この弱点をどう克服し伸ばすかが今後の私の課題だ(笑)



頑張ります!!






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2010.11.08

勉強する人に明るい未来を!!『大家検定2級認定講座・最終日』

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本日も『大家検定2級認定講座』の最終日でした。2日間で12時間受講の短期集中講座でしたので、終わる時に少し寂しさにも似た感情が湧いてきたのには自分でも驚きました。



よーく考えたら、この2日間は家族よりも長く受講生ともいるわけだから、そういう気持ちになっても不思議ではないんですね。受講生の人柄もあったんでしょうね。今日は一生懸命受講をしている姿を見ていて、各受講生の目標を達成して欲しいな~と心底思えました。



現在、大家業をやっている方は満室実現とさらなる発展、これから不動産投資を始めようという方は大家さんになれるように頑張って欲しいです。



受講生との話しの中で『サブリース会社が滞納をして・・・』なんて信じられないような話しも聞きました。想像するだけで大変な想いをしたんだろうな~と思います。



その現実をしっかりと受け止めた上で、時間と労力を使って知識を得るために勉強をしている。こういう方は必ず成功を収め続けるんだと思います。勉強をしない大家さんとは日々どんどん差がつきます。



でも私個人的には自分が講義をした受講生には、特に強く全員豊かな人生を送ってほしいと願っています。少しでもそのお役に立てるのであれば嬉しい限りです。



やはり、人は他人のために生きるものだと思います。そこに生きる意味の全てがあるのだと感じます。



またJ-REC神奈川支部の忘年会も近く企画されているので、またお会いするのが今から楽しみです(笑)




平成22年11月7日 011

本厚木駅に到着です。今日は日曜日だというのに学生が多かったように感じました。本厚木は活気がありますね。


平成22年11月7日 012

昨日、コンビニで買った新発売のタリーズが出しているコーヒー。これが意外にコクがあり美味しい!!(少し値段が高いですが・・・)


平成22年11月7日 013

会場に向かう途中で、またもや私の前に現れました~。昭和チックなレトロな店・・・。共通しているのは、なぜか不自然に昔の郵便ポストがある(笑)。ポストの右側からピンクパンサーが覗いているの分かりますか?(笑)一度行ってみたい・・・。


平成22年11月7日 014

こちらが昨日から大家検定2級認定講座を開催しているプロミティ厚木です。けっこう大きいですよね。目の前にくると気合が入ります。


平成22年11月7日 019

山下隆盛講師です。本業が忙しく睡眠もあまりとっていない中、一生懸命講義してます。外国人の経験談は面白かったです。




~おまけ~


平成22年11月7日 008

家の庭にキレイな花が咲いたので1枚撮りました。最近、どうも『花』に惹かれます。この色も見ているだけで優しい気持ちになり安らげます・・・。こんな事を思うこと自体、少し疲れているのかな~(汗)







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2010.11.07

大家検定2級認定講座スタート!!(in本厚木)

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本日は『大家検定2級認定講座』の初日でした。場所は『本厚木』から歩いてすぐのプロミティ厚木という場所で山下隆盛講師と共同開催しました。



『本厚木駅』のホームで電車が来る時に流れる音楽が、なぜか他の駅と違うメロディーでとても心地よく印象に残りました。



私が大家検定認定講座を行う日は今だ雨が降ったことがありません。縁起が良いです。しかもいつも雲1つない超快晴!!気持ちの良いスタートとなりました(笑)



久しぶりにJ-RECの湘南平塚SGの高橋秀徳講師も見学に来られお会いできて嬉しかったです。



受講生の方も非常に勉強熱心で、これから不動産投資を考えている方や、夫婦で受講されている方もいました。やはり不動産運営を行う上でパートナーの協力・理解というのは何事にも変えられない強い味方です。休憩時間とかもパートナーが分からない事があると、ご主人が説明している姿もあり本当に微笑ましい光景でした。



運営がうまく行っている人は、パートナーの理解も深いケースが多いと思います。



2日間・12時間コースですので、1日6時間とはいえ『総論・ライフプランニングと不動産・不動産投資・税務・ファイナンス・賃貸管理』というとても頭が痛くなるような深い内容だっただけに、受講する方もハードです。一生懸命、知識を習得しようという意思が感じられ、講師をしている私たちが感銘を受けました。



実は受講生から教わることも多いんですよ。



今日は始めての大型の円形スタイルでの講義でしたので、少々講師陣にも戸惑いがありましたが、受講生同士も顔が見えるという利点もあり、通常のスクール形式よりも交流が深くはかれたように感じました。



『丸い円形』での講義、何となく優しさも感じて良いですね(笑)



ただ、本日は会場の関係で、午前中と午後で講義会場(部屋)を移動するというイレギュラーなケースだったこともあり、受講生の方にはご足労頂きました。そんな状況の中、集中力を切らせる事なく受講頂いたことには本当に感謝です。



自己紹介の中で意識の高い受講生もおり、最上級資格の『賃貸経営コンサルティングマスター』まで取ります!!と名言している方もいて嬉しい限りです。



こういう言葉を聞くと『明日も頑張ろう!!』という気持ちになりますよね。



ちなみに明日(後半)の講義内容は・・・

すご~く長いですよ・・・。


【Ⅴ賃貸経営運営】

1.満室経営維持に必要な管理実務知識の習得

(1)宅建業と管理業の違い

①契約まで宅建業、契約後は管理業

②マンション管理士・管理業務主任者について

③不動産業の分類

④賃貸借契約上の宅建業の規制

⑤宅地建物取引主任者の設置と義務

⑥直接行う賃貸借契約取引に規制なし

⑦仲介が得意な会社、管理が得意な会社を見極める

(2)管理委託と自主管理の違い、管理業務の内容

(3)家賃査定の方法

①家賃相場の調べ方
 
②統計情報の活用方法と注意点

③賃貸住宅の供給調査の仕方

④地域の空室率の試算方法

(4)賃貸条件の決め方

①賃料

②共益費

③管理費

④敷金

⑤礼金

⑥保証金・権利金

⑦鍵交換費

⑧損害保険料

⑨連帯保証人

⑩滞納保証会社

⑪水道光熱費込み

⑫インターネット利用料
  
⑬退去時クリーニング代

(5)入居募集の基本は募集チラシ

①反応が上がる募集チラシの作り方

②周辺マップで利便性をアピール

(6)早期満室にする為の物件情報公開戦略

①一般募集と専任募集

②募集営業の継続と募集状況の確認

③効果的な入居募集の媒体

④時期別の募集戦略

⑤3月31日までに満室にするテクニック

(7)早期満室にする為のクロージング戦略

①内見者の数と成約率の関係

(8)家賃アップの方法

①家賃アップを実現する具体的な方法

(9)テナントリテンションの追及

①誕生日やクリスマスなどにカードやメールを送る

②季節感の演出

③エントランスに花を飾る

④日常清掃

⑤虫除け

⑥各種工事や点検を通知

⑦宅配ロッカーの設置

⑧駐車所・バイク置場の整備

⑨24時間ゴミ出し可能

⑩防犯設備

⑪ドリンクの自動販売機の設置

⑫通信機器やサービスの追加、グレードアップ

(10)その他の収益アップの手法

①トランクルーム
 
②バイク専用ガレージ

③コインパーキング

④自動販売機

⑤携帯電話アンテナ

⑥コインランドリー

⑦広告塔

2.賃貸契約の種類と締結方法

(1)一般的な管理委託契約とサブリース契約の理解

①管理委託方式

②サブリース方式

③管理委託の注意点

④管理委託契約の始期、更新、解除

⑤サブリース契約の注意点

⑥賃料保証の種類

(2)賃貸借契約実務の流れ

①入居審査

②重要事項説明書

③賃貸借契約書

④損害保険契約

⑤その他条例の対応

⑥契約金の授受

⑦鍵引き渡し、ポスト番号、入居のしおりなど

(3)更新と再契約

①合意更新と法定更新

②更新と再契約に関わる費用の取扱い


③定期借家契約の再契約

(4)オーナーチェンジ物件における従前の入居者との
   賃貸契約の切り替え実務

①契約期間はどのように扱うか?

②契約書を作成しなおすか否か?

③以前のオーナーとの賃貸借契約書がない場合

(5)普通借家契約と定期借家契約

①普通借家契約

②定期借家契約

(6)契約解除と立ち退き実務に関する知識

①普通借家契約

②定期借家契約

③契約解除の実務

④敷金精算方法の種類

⑤敷金(保証金)生産の注意点

(7)賃貸借契約に必要な関連法規の理解

①一般法と特別法

②任意規定と強行規定

③消費者契約法

④個人情報の保護に関する法律

3.賃貸経営にかかわるリスクへの対処法

(1)家賃滞納の対処法
 
①家賃滞納は税金の計算上は損失ではなく売上

②滞納家賃督促の実務

③家賃不払いに伴う明け渡しの実務

(2)滞納リスクの回避方法

①滞納督促に慣れている会社に管理委託をする

②家賃は口座振替にする

③サブリース契約をする

④滞納保証会社を利用する

⑤少額訴訟で滞納家賃を回収する
  
⑥長期不在者への対応と残地物の主文について

(3)苦情処理、緊急事態への対応

①生活ルール及び生活マナーの始動

②苦情は2種類に分けて対応する

③空き巣、火災、自然災害への対応

(4)立ち退き実務に関する知識

①立ち退きに関する法律の知識

②円滑な立ち退きの進め方

③立ち退きリスクを回避する方法

(5)火災保険と地震保険

①重要な保険用語

②火災保険について

③保険の目的は建物と家財

④保険金額の決め方

⑤保険料の計算方法

⑥類焼(もらい火)について

⑦出火原因に対応する保険

⑧家賃担保特約について

⑨地震保険について

⑩地震保険の基礎知識

⑪地震保険の注意事項

⑫地震保険に加入すべきかどうか

(6)入居者が加入する家財保険

①主契約は家財保険

(7)入居者にもしものことが発生した時の対処法

①事件が起きてしまったときの対処法

②次の入居者に告知するかどうかの判断

③告知する期間について

④告知義務違反を問われた場合どうするか

⑤裁判の判例にどのようなものがあるか

⑥告知方法を宅建業者とよく検討する

⑦自殺、他殺の場合の損害賠償について

4.コンバージョン、リノベーション、リフォーム手法

(1)原状回復工事実務の基礎知識

①工事の種類

②各工事の基本単価及び見積に関する知識

③リフォーム工事見積もりの見方

④工事費削減とDIY
 
⑤原状回復工事におけるチェックポイント
 
⑥原状回復工事にいくらくらいまで費用をかけるか?

⑦室内クリーニングについて

(2)長期修繕計画と修繕費用の積み立て方

①修繕内容、時期、費用を把握する

②具体的な修繕費用(予算)を求める

③修繕計画表を作成する

(3)修繕費と固定資産(資本的支出)の違い

①修繕費とは?

②修繕費が固定資産になてしまうと大変な理由

③修繕費用を全額経費にする方法

(4)賃貸経営におけるカラープランニングの活用
   
①カラープランニングの基本

②色が人間に与える心理的影響

(5)断熱と結露についての基礎知識

①断熱とは?

②色が人間に与える心理的影響

(6)耐震診断及び耐震改修の促進に関する基礎知識

①建物の安全確保はオーナーの務め

②建物の耐震化の状況

③地方自治体における耐震改修促進計画の策定と助成

④耐震補強診断・工事の流れ

⑤住宅などに関わる耐震改修促進税制

⑥耐震改修工事の考え方

5.入居者の多様化に伴う実務知識の取得

(1)高齢入居者に関する実務知識

①高齢者の人口動態

②一人暮らしの高齢者

③高齢者住宅の種類と特徴

④介護保険が適用される公的入所施設

⑤将来に臨む居住形態

⑥家賃債務保証制度

⑦高齢者が安心して入居できるサービス

⑧高齢者住み替え支援制度

⑨高齢者の入居問題と対策

⑩NPOとの連携による高齢者・子育て対応多世代型賃貸住宅

(2)外国人入居管理実務

①外国人の賃貸マーケット

②在日外国人の実態

③留学生の実態

④外国人入居のメリット

⑤大家が考える外国人

⑥外国人を受け入れている管理会社

⑦陥りがちな勘違い

⑧外国人の集客方法

⑨外国人の入居審査

⑩外国人と連帯保証人

⑪外国人との契約

⑫外国人の管理

⑬外国人の退去

(3)ルームシェアの運営方法

①ルームシェアとは

②ルームシェア拡大の背景

③ルームシェア入居者のメリット

④ルームシェアオーナーのメリット

⑤ルームシェア向け部物件

⑥募集方法

⑦募集条件

⑧契約方法

⑨契約種別

⑩外国人との契約方法

⑪入居後の管理方法

(4)ゲストハウスの運営方法

①ゲストハウスの利用者メリット

②ゲストハウスの利用者デメリット

③ゲストハウスの重要

④入居者の募集

⑤ゲストハウスの貸手側メリット

⑥ゲストハウスの貸手側デメリット

⑦コンバージョン方法

⑧築45年、風呂なし、トイレなしの「老朽アパート」を
  「ゲストハウス」に再生した例

⑨契約について

⑩ゲストハウスの管理



ものスゴイ内容の充実ぶりですよね(笑)



明日も6時間講義となりますが、受講生の皆様宜しくお願いします。



ちなみにいつもの講義風景の写真がありません(汗)



なぜって?デジカメ持って行くのを忘れました・・・







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2010.11.06

なぜ ”今” 資産運用が必要なのか?

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先日のブログで『資産運用を始めない人の5つの理由』を綴りました。その『資産運用を始めない人』に向けて今日のブログは『なぜ”今”資産運用が必要なのか?』と題して書きたいと思います。



なぜなら『なぜ ”今”』をよく理解をし納得することによって、目標意識が芽生え、自分に合った資産運用を見つけだせるからです。



『なぜ”今”資産運用が必要なのか?』の理由は6つあります。(本当はもっと多くありますが・・・)




1.日本人は運用率の悪い『預金・現金』が大好き

日本の個人金融資産の総額は約1400兆円と言われています。国民一人当たり1100万円の資産を持っている計算です。その莫大な資産をどうしているのか?が問題なのです。海外では現金・預金の率はわずか15%~30%であり、その他は投資運用をしているのです。


他国に比べると日本では50%以上が『現金・預金』となっており、資産を積極的に運用しているとは言えない状況なのです。


人生のライフステージで活き活きと生活をする為には、この資産をもっと有効に活用するべきだと言えます。



2.高度成長・高金利時代はすぐにはこない

超低金利が続く近年では『資産運用』を見直す動きが、日本でも確かに増えています。経済の成長とともに所得が伸びて、貯蓄が増えて、高金利でさらに貯蓄が増えるなんてバブルの時代は遠い昔の話しとなりました。


銀行預金の利息を見てため息をつく人も多いのではないでしょうか?預金に頼っていては資産は増えません。


何しろ日本の金利は世界でも例を見ない長期の超低金利なのですから・・・。5年位前から政府も欧米型の『国民が資産を投資して運用する社会』への変革を打ち上げ実行しています。(逆を言えば、個人に対して政府は責任は持てないと言っているよなものです)


その代表例は郵便局で投資信託を売りだした事です。それまでは郵便局がリスクを伴う商品を窓口で販売することは一切ありませんでした。これは大きな変革と言えます。



3.インフレになれば『現金・預金』は目減りする

先日のブログでも書きましたが、物の価値に対してお金の価値が下がってしまうインフレが到来したときに『預金・現金』である紙幣価値は目減りした事になります。預貯金は額面上は元本割れのリスクはないので一見安心ですが、インフレリスクが起きた時は、事実上の元本割れが起きた事と同じなのです


インフレによる資産の目減りを避けるためには、物価上昇に合わせて資産価値も上がるような資産運用が必要です。



4.為替リスク

現在では毎日のように『円高』のニュースが流れています。円高なので今は海外からの製品は安く手に入れられます。ただ『円安』になる可能性も今後30年をみた時には当然考えておかなければいけません。


円安の場合だと、預貯金はリスクとなります。110円で海外製品を買えたものが150円出さないと買えなくなる状況が円安です。これは実質の預貯金の目減りと言えます。日本は輸入に頼っている国ですから・・・。


今後は為替変動に備えた資産運用も考える必要があると言えます。



5.財政難にあえぐ日本は頼りに出来ない

資産運用を今行う必要性の中で、この理由は大きいと思います。今後ますます進む少子高齢化の問題では、かつての日本は年間に270万人の子供が誕生していたのですが、今では100万人前後という状況です。


65歳以上の人口は増え続け、総人口に占める割合も20%以上となっています。


労働力が不足する中、税収や社会保険の財源も不足しており国の収入は減っていく一方です。年金や健康保険、介護保険の社会保険の支払いは増大するのですから、国は財政難にあえぐ危険度は高くなる事から、老後を安心して過ごすためには、ある程度の資産を形成する必要があるのです。



6.老後までに自助努力をする必要がある

年金は現役世代が支払らう保険料で高齢者の生活を支えるシステムです。2000年には高齢者1人を3.6人で支えていましたが、2025年には2人で1人の高齢者を支えるという見込みになっているのです。


当然、今後は支払額は増えて受給額は減っていくので、私たちが年金生活をする頃は、年金だけで生活をまかなう事は出来ず、非常に困難な状況であると考えるのが自然です。


現在でも、以前は必要のなかった高齢者の医療費負担も始まっており、今後ますます負担増になっていきます。社会の変化と共に高齢者の生活環境も厳しさを増していると言えます。この動きは時間の経過と共にさらに悪化すると予想出来ます。




このように、世界でも屈指の長寿国である日本ですが『長生きリスク』という言葉を使用しなければいけない程、残念な状況を迎えているのです。長生きすることを喜ばしいことにするためには、やはり1日も早く大切な資産の運用をして、将来に備える必要があると思います。



みなさんは将来に対しての運用はしていますか?







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2010.11.05

『資産運用』を始めない人の5つの理由

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ここ数日『クリスマス』や『紅白』と言った年末をイメージさせる言葉が目につくようになりましたね。もう年末ですかぁ・・・時間の経過が早いですね。



さて今日のブログですが『資産運用を始めない人』についてです。



私も『大家検定でかしこい資産運用』というタイトルでブログを書いているからだと思いますが、『資産運用』について話す機会が多くなったように思います。それは不動産投資だけに限らずです。



そこで最近気がついた事があります。相談をされたり、話しをしていると『積極的に資産運用に取り組んでいる人』『興味はあるが全く何もしていない人』に分かれている事に気が付きました。



資産運用をすでに行っている人は、自分のスタイルを見つけ積極的に取り組んでいます。その一方、興味がある人の中でも全く始めない人も多く二極化しているのです。



今日は『興味はあるけど資産運用を全く始めない人』にスポットを当てたいと思います。



運用を始めない人の理由として次の5つが上げられます。



1.『資産運用』は特別な人が行うものと考えている

特別な人とは資金が豊富にある人という意味なのですが、現在では株式にしても外貨(FX)にしても比較的少額から投資は出来るようになりました。リスクをしっかりと把握していけば少額投資を始めても良いと思います。



2.素人だから自信がない

はじめから資産運用が出来ている人なんて皆無ですし、最初は誰でも素人です。



例えば、大リーグのイチロー選手も最初からプロの技術を身につけていたわけではありません。誰でもはじめに行うキャッチボールから始めて、試合と練習を繰り返し技術を身につけたのです。1週間に1回しか練習をしない人よりも毎日練習をした人の方が上達が早いのは当たり前ですよね。出来れば良いコーチがいると尚良いと言えます。



資産運用も全く同じです。手元にお金だけあっても、運用を始めなければいつになっても素人です。少額からでも練習をし継続することが上達の近道です。始めることが大切なのです。



ただ、見切り発車をしても危険なので、少額からスタートする事と基本の知識習得をする必要はあります。



3.バブルを見ているので抵抗がある

バブル崩壊をした1991年頃は莫大な財産を失った人のニュースがかなり流れていたので、抵抗があるのは分かります。


ただ、当時は資産運用と言っても、株式や不動産、ゴルフ会員権等の選択肢に限られており、その金額が現在よりも大きすぎることから、かなりリスクが高い商品が中心だったと言えます。


現在では少額のリスクを最小限に抑えた投資スタイルも確立が可能です。時代の変化を見て下さい。



4.リスクが怖いので始める勇気が持てない

一生懸命働いたお金を投資するのは勇気が必要です。ただ、リスクには『何もしないリスク』もある事を知っておいて下さい。


例えば、100万円の貯金があったとします。今後インフレ時代となり円の価値が半分になったらどうでしょうか?


単純に言うと、何もしなければ100万円の価値が50万円の価値に目減りするリスクもあるということになります。これが『何もしないリスク』という意味です。


今後、日本は経済状況を見れば明らかにインフレになる可能性が高い国と言えますので対策が求められます。


勇気がないのは知識がないことが原因と考えられます。逆に考えると、知識を得ることで勇気が持てるようになるとも言えますよね。



5.どうやって始めれば良いのか分からない

確かに資産運用と一口に言っても、株式・外貨・投資信託・商品先物取引・不動産投資・債券(国債)・個人年金・金・預金等、いろんな種類があります。


まずは数多くの情報を得ることが必要です。


現在では無料で行っているセミナーも多いので参加をするとか、自身で書籍で勉強をすることもありです。ネットで情報取得をしてコミュニティーに参加をし先駆者からアドバイスを頂くなんてことも良い方法だと言えます。


どちらにしても自分自身の将来設計や年代・既婚か未婚か・現在の資産形成・使える時間等、トータル的に判断をして無理なく継続出来るものを選択される事が大切です。途中で止めては意味がありませんから・・・。




このように『資産運用を始めたい人の意思』を邪魔をする疑問や誤解は多くあるのです。『難しい』とか『怖い』というのは内容を知らないからと言えます。



そこで、投資を始める上で最も大切なことを3点お伝えしておきます。


1.投資の目的を明確にすること

2.自分お投資方針(スタイル)を確立させること

3.人任せではなく、自らを大切にすること




以上となりますが、参考になったでしょうか?(笑)




今後は少子高齢化社会を迎え、労働力不足や税収や社会保険の財源不足、健康保険や介護保険の負担増・公的年金は支払額増・受給額減と考えるだけでも背筋がゾッとする時代になってきています。



すでに節税や節約でまかなえるレベルではないのです。資金をどう運用していくかの『自助努力』が求められているのです。その中でも私は知識をしっかり持って挑めば『不動産投資』が長期的観点からみても有効ではないか?と考えております。



ちなみに私は20代はじめに国債を購入するところから投資が始まり、失敗を繰り返しながらも外貨や、実物資産である不動産・金等を運営してきました。なぜか株はやっていません。



これは投資ではないですが、26歳の時に自ら居住するための不動産を購入(金持ち父さんからすると利益を生まない負の財産だそうですが・・・)をしました。もちろん住宅ローン35年返済で借入しました。



35年で返そうなんて全く考えていませんでした。将来的リスクを考え、住宅ローンの返済は45歳になるまでには完済しようと目標を立てました。現在35歳ですが、実はすでに住宅ローンは完済してます。(最初苦労をしておけば後は楽です)



将来的リスクとは、自分が62歳(当初35年返済時の年齢)になった時『やっと住宅ローン完済』では、年金があてに出来ないと考えていたので、その後の生活は厳しいものになると思ったからです。特に家に対して支払う金額は、住宅ローンにしても家賃にしても収入に対しての支出率が一番高いため、その支出を早期になくそうと考えたのです。



このように一番高い支出を早期になくすという目標を持って、意識して資産運用を行った効果とも言えます。当初の住宅ローンをそのまま返済していたら62歳位まで返済する予定だったと記憶しています。



私のように出た利益で繰り上げ返済をするという方法は、短期で大きく資産を膨らませたい人には向いていません。短期でという方は一般的に出た利益をさらに投入して・・・というパターンが多いですよね。



あくまでも私の最初の目標は『早期に住宅ローンをなくす事』だったのです。



住宅費の支出がなくなれば、資産運用の第二段階に突入です。将来の蓄え的な運用は、住宅費を払っているつもりで単純に貯蓄していくだけでも20年もやれば相当な金額となります。1日でも早くスタートさせた方が効果も高いと当時判断したのです。さらに蓄えた資金を今度は複利運用するのです。(もちろん失敗もあると思いますが・・・)



私の場合、莫大な資産を築く必要はないので、情勢が悪化する事も考慮し、リスクの少ない資産運用で長期勝負をしていくつもりです。



日本がこんな状況でも『何もしないリスク』をとりますか?






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2010.11.04

アナログ戦略が逆に差別化になる?(手撒きチラシ編)

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先日のブログ記事が消えてしまうというアクシデントから一夜明けました(笑)天気は雲1つない気持ちの良い快晴!!頑張ろう。



今週末に本厚木で開催される『大家検定2級認定講座』の準備やテキストの再度見直し(勉強?)をしながらブログ更新してます。



もしかしたら受講生よりも勉強しているのは講師の方だったりします(汗)1つの事を教えようと思うと10知らないといけないですから。ですよね講師のみなさん・・・(笑)



今日はいろんな事情で所有している不動産を『売却』あるいは『賃貸』をする時に、それぞれ買主・借主をどのようにして見つけ出すのか?競合との差別化をどうはかるのか?をお話しします。宣伝方法の考え方と思って下さい。



まず、宣伝媒体には大きく分けて4つあります



1.電子媒体

ホームページやブログ、ツィッター、メール等、現在主流となっているものです。


2.紙媒体

新聞折り込み広告・手撒きチラシ・雑誌(フリーペーパー等)・郵便DM等、一昔前はメインの宣伝方法だったものと言えます。


3.紹介媒体

知り合いからの紹介・営業マンからの紹介等、人を通して問い合わせが発生するもの。


4.店媒体

路面店なら店自体・看板・不動産の場合は店頭掲示等があげられます。



私が今から15年位前に不動産仲介を始めた頃は、主な宣伝媒体は2番の紙媒体であるチラシでした。不動産営業マンは暑かろうが寒かろうが雨が降ろうが雷が鳴ろうが時間があれば、チラシ撒きをしていました。



なぜならチラシを撒いた数に比例して反響があったからです。(簡単に言うと体力勝負という感じでした)



ただ、インターネットが普及してくると直接ポストに投函されるチラシや新聞折り込み広告のような紙媒体の反響率はだんだん悪くなっていきました。



そこでよく聞かれる言葉が『もうお金をかけてチラシを撒く時代は終わったよ!これからはネットの時代だよね』という言葉です。この時、紙媒体を全てカットし、ネット広告に費用をつぎ込んだ会社も多く存在しました。



では本当に紙媒体は終わったのでしょうか?私は違うと思います。その証拠に紙媒体を全てカットし、ネットに広告費をつぎ込んだ会社は上手くいっていないケースがほとんどだからです。



確かに新聞折り込み広告等のチラシを入れて、そのチラシを見た人から直接の電話やメールでの問い合わせというのは確かに激減しています。昔はチラシを見ながら電話をしてきたという人がほとんどでしたから・・・。



ここで注意が必要なのですが、そのチラシを見た人は問い合わせを以後していないか?ということなのです。



実はチラシを見てから問い合わせをするという行動をするまでに、ある1つの行動が増えただけなのです。



その1つの行動とは『ホームページの確認』です。



チラシを見て興味があった場合、そこで瞬時に電話をするのではなく、まずはネットでその情報の詳細の確認をするという流れで反響となるのです。



当然、その情報が物件情報であれば、具体的にどういう雰囲気の物件なのかを写真掲載があれば確認できます。問い合わせをする会社が良い会社かどうかの判断も同時にしています。



この事から最終的に問い合わせをするかどうかの判断材料となっているのはメインのホームページと言えますので、ホームページの出し方は重要と言えます。いくら良いチラシを作ってもホームページが信用を失うような出し方ならまず反響はないと思って良いです。



このように、紙媒体は直接の反響媒体というよりは、電子媒体であるネットにつなげるためのツールとしては重要な役割を果たしており、まだまだ活用ができるということです。



よく紙媒体と電子媒体を分けて考えてる人がいますが、複合広告と言って両方の媒体を繋げて結果を出すということが本来あるべき考え方なのだと思います。



よくテレビCMとかでも、クイズ懸賞で興味を持たせておいて『答えはホームページで・・・』なんてやる会社もありますよね。あれもテレビとホームページの複合広告なのです。





■手撒きチラシは盲点!!実は競合との差別化にもなる


手撒きチラシというと、昔の営業の手段方法で体力・時間を使ったわりには、反響率が悪いというイメージがありますよね。



ここで、もう一度反響の流れを確認してみましょう。



『チラシで情報を得る(紙媒体) ⇒ ホームページで確認し最終判断(電子媒体)⇒ 問い合わせ』となります。



売却する・賃貸する自分の物件をピンポイントでホームページで見て頂きたい場合、競合相手に勝つためには入口部分の紙媒体でその情報を早く知らせる事が必要です。



なぜ手撒きチラシが良いのかというと、現在、紙媒体広告といえばほとんどが新聞折り込み広告となります。



ただ新聞をとっていない家には入りませんし、新聞をとっている人は激減しています。となると入口部分で知ってもらうチラシという観点で考えると、1枚も宣伝チラシが入らない家が多くなってきているとも言えます。



ここが盲点で、手撒きチラシをすることによって、競合が一切手の届いていない人達にいち早く宣伝アピールする事ができるのです。原始的なアナログ宣伝の『手撒きチラシ』が競合と差をつける盲点だったと言えます。



不動産を売却・賃貸をする時に『まずは隣から宣伝する』というセオリーがあります。



今だに対象物件から半径500m以内にお住まいの人で成約になっているケースが多いのも事実だからです。分譲タイプのマンションですと、隣の部屋を購入するなんて話しは珍しくありません。



自分の物件を決めるために、チラシを自ら撒くときは広さではなく、500m以内の人達に深く狭く(何回も)撒く方が効率的と言えます。



広い宣伝はインターネット(電子媒体)に任せればよいのですから・・・。誰からも宣伝されていない近隣の方へのアプローチが優先です。



自ら動ける大家さんは、宣伝活動をしてみても面白いのではないでしょうか?







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2010.11.03

ショック!!ブログ記事が消えた・・・・

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先日のブログで11月1日は1並びなので『何かをスタートさせるには縁起が良い日なのかもしれないですね~』なんて自分で書いたので、私も何かをスタートさせようと思いました。そして決めたのが・・・



にほんブログ村ランキングの参加です!!(たいしたスタートではないですね・・・)



不動産系のカテゴリーではなく『資格(検定)』に参加をしました。上位に行けるように頑張ります!!



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にほんブログ村には『検定試験』なんてカテゴリーがあるんですね。このブログはピッタリです(喜)



今日はなかなか本題に行かないのはなぜか?と言うと、実は今日のブログ記事を書くのが2回目なのです(汗)。



実は先ほど更新登録しようと思ったらなぜか作った文が全て消えてしまったのです・・・(涙)



正直1分位、放心状態でした・・・(汗)画面も真っ白だったが、私の頭も真っ白だった・・・。



体験した人じゃないと分からないですよね、この気持ち・・・。私は文章自体を作成することは苦にならないタイプですが、さすがに今日のは心が折れました。



しかも今日の幻のブログ記事は『相続と贈与の違いとは?』なんて、まじめに書いていたのに・・・あぁ~悔しい・・・。



きっと、何かをスタートをさせるなんて大きな事を言って『ブログ村のランキング参加!!』なんてやったものだから、毎日更新を掲げている私にとって最も厳しい試練が与えられたのでしょう・・・(汗)



以前も一度だけブログの文章が登録前に消えたことがるのですが、同じタイトルで同じ事を再度書こうと思うと意外に出来ないものなんです。新しい事を書いた方がよっぽど早いんですよね。



仕事でも以前作った文章を思いだしながら新しいものを作るのって時間もかかり苦痛ですよね(汗)あれと同じ状況です。



どちらにしてもこの試練を受けて、ならばその事実を記事にしてしまおうと思い、今日は日記みたいなブログになってますが許して下さいね。(ある意味、こんな感じが本来のブログなのかもしれないですが・・・)



文が消えたので久しぶりに自分のブログの過去記事を管理画面で見ていたらすごい事が発覚した。



『大家検定でかしこい資産運用』というタイトルなのに、ここ1ヶ月『大家検定』のことを何も書いていなかった(汗)。これは反省です・・・。



ということで少し大家検定の話題でも・・・



11月6日・7日の2日間『本厚木』で大家検定2級認定講座を行います。申込み頂いた受講生の方、宜しくお願いします。



テキストの内容をお伝えすることは勿論ですが、経験談もプラスで講義できればと思います。1つでも多くの知識を得て頂いて、実務に役立てて頂きたいと思います。係わった人がみんな幸せになればそれが一番です(楽)



ブログ記事が消えたショックを妻に伝えようとしたら、机の角に小指をぶつけてしまった・・・(痛)。ついていない時はこんなもんです。



『なんだよ、この机は・・・』と言ったら、妻が一言・・・『机は動いてないよ~。動いているのはあなただよ~』



もう寝ます・・・(悲)







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2010.11.02

『ありがとう』しか言えないブログ5ヶ月目・・・。

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早いものでもう11月ですね。11月1日ということで1並びですから、何かをスタートさせる意味では縁起が良い日なのかもしれません。(私も何かスタートさせよう、今から考える・・・)



スタートと言えばこのブログは7月のスタートでした。おかげさまで無事に5カ月目に突入です。



ブログ認知度を高めるための努力(SEO対策の基本である相互リンク)をほとんどしていないにもかかわらず、ブログの訪問者が日々増え続けている現実に本当に感謝し嬉しい限りです(嬉)



ブログスタート時に勢いで『毎日更新をします』なんて書いてしまったものだから、少し自分でも心配していましたが、何とか今日まで続けられています(汗)



周囲の方からは『毎日更新は厳しいでしょう・・・3カ月も続かないよ~』なんて言われ続けていたので、負けず嫌いな私は『止めるのはいつでも出来るじゃないか』と自分に言い聞かして、今日に至るまで意地でも更新しています(笑)←記事内容の善し悪しは別として(汗)



1日に数回ブログ更新をしている方を見ると本当にスゴイな~と感心します。私には無理です・・・(汗)



実は自らブログを始める前までは『ブログで私生活のこととかよく書くよな~、絶対に嫌だよ~』とブログを書いている知人等に強く言っていたのが私です。



そんな考えだった私が、2年前にブログタイトルにもある通り『大家検定』を運営するJ-RECとのご縁があり、講師活動をする事となりました。『少しでも多くの人に実務に活かせる正しい知識である大家検定を知ってもらおう』という気持ちから、宣伝をする1つの手段としてブログをスタートさせました。



ところがブログをスタートさせたら予想もしなかった良い誤算が・・・。



疎遠になっていた友人・知人や、学生時代の旧友、幼なじみ、元先輩、元後輩、元上司、元部下という仕事関係だった方々等、連絡を多く頂けたのです。過去の見失ってしまったような関係がまた繋がっていったのです。



よく人間が死ぬ間際には『人生が走馬灯のようにビデオを見るように場面が流れる』なんて聞いた事がありますが、『もしかして死んじゃうのか?』と思う位、全ての過去が繋がっていき、今では数名再会を果たし新たな関係が始まっています。



そして何よりブログを通しての新たな出会いが多くなったのも私にとっては貴重な財産となりました。




そんな想いを過去のブログ内で綴ってますのでついでにご覧下さい。

ブログのチカラ
縁の大切さ
15年ぶりの再会
筒井鮎美マイスター(元部下)
大家検定での新たな出会い(大家検定夏祭り)




最近、ブログを自ら綴るようになってから、他のブロガーはどういう風に記事を書いているのかな~?と思い、早速ブログ訪問へ・・・。どうせ行くなら今まで行った事のない、普段なら行く事のない他カテゴリーの人のブログを訪問してみようと思い行ってみました。



いつも見ている不動産ブログに慣れている私にとっては、特に美容系とかの女性のブログだったりすると、畑違いなところに来てしまったような、言葉の通じない外国に来てしまったような、そんな妙な気持ちにもなりましたが、これはこれで面白い・・・(笑)



そんな中、ある方のブログで心に止まる一文に出会いました。




(一部抜粋)
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実は、相手を心から思い、見返りなんて

期待しなければ

自分が相手にしてあげたことだけに

嬉しさや幸せを感じることができるのです。

それだけで満足できるのです。



だから、相手から何もされなくても

腹を立てずに済むのです。

いつでも笑顔でいられるのです。




人に良いことをすれば

良いことが帰ってくる

という考え方もありますが

心から行動を起こすことには

見返りなんて求めなくても

行動したことだけに

満足できるのです。



それで、幸せなんですよね。



ちゃんと愛すると

ちゃんと愛されます。



愛されたいのなら

自分が愛してあげるんです。


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『まず自分から愛すること』は良好な人間関係を築く上ですべての基本ですよね。最近忘れかけていたな~と反省・・・。



これからもブログという場を通して、まずは自らその想いを伝え続けたいと思う。『人と人との繋がり』を大切にする、みんなを幸せに導く・・・。そう想われるブログになれたら幸せです・・・。



これからも『大家検定でかしこい資産運用』を宜しくお願いします。



私とブログを陰で支えて下さっている全ての方に、言葉でしか言えませんが『ありがとう』と言いたいです。






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賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男


2010.11.01
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