プロフィール

西 富士男

賃貸経営
コンサルティングマスター

詳細はこちら>>

最新イベント情報!!

カレンダー

09 | 2010/10 | 11
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -

全記事(数)表示

全タイトルを表示

大家検定(R)の動画説明

大家検定の概要とその種類を解説1 大家検定の資格を取得するメリットを解説2 大家検定の資格を取得する2つの方法を解説3

検索フォーム

携帯専用QRコード

QR

『大家検定の懇親会』大盛況!

100名近い参加者なので人脈も広がります!!

大懇親会の様子をアップしてますのでご覧下さい!!   

こちらをクリック>> 

お問い合わせ

お問い合わせ
おきてがみ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

--.--.--

意外と多い相続時の土地評価ミス!!

人気ブログランキングへ  少しでも記事がプラスになるな~と感じたら押して下さいね
              毎日更新、頑張ります!!
 





高齢社会を迎えて、益々相続の問題が多くなってきており、対策が求められています。




相続については過去のブログ記事で3回とり上げていますが、最も基本的なことを伝え忘れていました。



それは、不動産の相続が発生したら必ず現地を見るという事です。



私が実際にお話しさせて頂いた人で相続対策をする上で『基本中の基本』を見逃しているという人が結構いるのです。見逃したことによって余計な相続税を数百万円を納めたという方もいます。



その相続における基本中の基本とは何でしょうか?



『相続対策』というと、遺言書の作成とか、毎年の贈与110万円非課税枠の活用や生命保険の活用などいろいろありますが、やはり不動産の『土地の有効活用』が相続対策では大部分だと言っても過言ではありません。



『土地を制するものが相続を制する』という感じです。



相続対策の中の1つの有効手段として大事なのが『土地の評価の工夫』という事になります。



預金や株式等の動産は、被相続人が亡くなった時点での残高証明書によって金額が算出されますので、その金額を減らす事は不可能です。



逆に故意に隠したりすると相続税の追加+重加算税(ペナルティ)が加えられ、余計に資金がかかってしまいますので注意です。



その中でも不動産の土地に関しては、原則はあっても必ずしもその方法でなくても良いとされる場合があるのがポイントです。



土地の相続税を算出するときには『路線価』で行われるのが基本です。その土地が接している道路に定められている路線価に土地の面積をかけたものが『財産評価額』という事になります。



ここでの注意が、確かに土地の評価は『路線評価額×面積』が基本なので、この計算式通り行って税額計上をすれば税務署は受付をします。



先ほども言いましたが、必ずしもこの計算通りにしなくてはいけないという事ではないのです。



実は書面による机上だけで土地の評価を出して納税する程怖いものはありません。必ず現地確認をして書面と現実の誤差があるのかを確認して下さい。


評価を下げるための要素を探してみて下さいというのが正しい言い方かもしれませんね。



土地と一口に言っても、建物があるのと無いのではまるで違う不動産です。角地なのか2方向に道路を有しているのか、あるいは3方向なのか、または道路に全く接していないのか(袋路)、によって評価額は全く変わってくるのです。



さらには土地の形状も大切です。正方形なのか奥行き長い長方形なのか、平坦もあれば斜面もあり、裏がガケであるなんてケースもよくあります。



つまり公図に記載されているのは、上空から見た地形であり、実際にその土地に行ってみると上空から見た平面からでは分からない表情があるということです。



現場での実施検分をしないうちから、机上での計算に押し込めてしまうのは間違いとは言いませんが、評価を下げるという発想ではあまり上手い手段とは言えません。



税務署は土地を取り巻く環境が、現実に則しており、その結果机上での評価額よりも下げるべき状況がある時は受け付けてもらえる事がほとんどです。



ですから必ず現地を確認しましょう。





【実際にあった話し】



ある資産家の方の相続が発生し専門家(税理士)に相談したのですが、どうも相続税が高すぎるのではないか?・・・という相談を個人的に私がされた時のことです。



法務局で取得できる登記簿謄本・公図を予め頂き、直接伺って現地の土地を見させて頂きました。



すぐに『あれ?』となりました。どう見ても謄本の面積より小さいと感じたのです。そこで後日、まず測量をする事をすすめて実行してみた結果、なんと登記簿の面積よりも約170㎡位実際の土地が小さかったのです。



登記簿上では約600㎡だったので、その分減額となり、当初の相続税の支払い差額がその当時で約400万円位安くなったのです。



後日、大きな面積の差がなぜ生じたのか調べてみたら、実は前面道路を拡張した時に土地の一部を道路として提供したという過去があり、その時の分割登記がされていなかったのです。(危うくこの方は大きい面積のままでの相続税を支払うところでした)



その他には、公図では分からない事として、実際の土地が一部斜面となっているような時です。斜面の部分が実際に使用できない状況であるならば評価減になる可能性が高いと言えます。



このように、登記簿謄本や公図が実際の土地との間に誤差があるという事は多くありますので注意が必要です。



相続が発生したら『まずは確認に次ぐ確認を!!』







   ※浦田健氏とのご利益2ショットバナー(笑) 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        br_decobanner_20101007230449.gif




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男





スポンサーサイト

2010.10.31

不動産担保時代の終焉・・・

人気ブログランキングへ  少しでも記事がプラスになるな~と感じたら押して下さいね
              毎日更新、頑張ります!!
 




台風関東直撃ですね・・・。いつも傘を持たない私もさすがに今日は持ちました(汗)台風一過で気持ちのよい朝を迎えたいものです。



不動産投資に限らず一般的な融資についても、金融機関から融資を受けようとする時に、担保にとれるものがあるかどうかをまず調べられます。今までは『担保=不動産』という考え方が日本ではスタンダードでした。



ただこのスタンダードがこれからは変化していく可能性が高いのです。不動産投資ミニバブルと言われた4~5年前までは、極端な言い方をすると経営者が経営能力が無いと分かっていても、担保となる不動産があるのであれば融資がされてきました。



実際に年収400万円のOLに2億円近い融資をしたというのは有名な話しです。



その融資がどんな用途に使われていたのかという事よりも、いざとなったら不動産を売却して回収出来るかどうかが融資の審査基準だったと言えます。



ところがここ数年、そう言った融資をした人が経営ができず焦げ付くケースが多発しました。金融機関からすると不良債権化してしまったのです。



時間の経過と共に土地の価格が上がっていったような『土地神話が囁かれていたかつてのバブル時代』ならともかく、大都市圏を除いて19年連続で地価が下落している事を考慮すると、土地を担保にする融資の基準には今後何の説得力もありません。



不動産投資ミニバブル真っ只中の2004年に金融庁では『金融検査マニュアル』というものを出しており、会社のバランスシートよりもキャッシュフローを重視することがうたわれたのです。



金融機関はその観点での審査を厳密にすることで、無担保無保証の融資を強化してきているのです。



今までは融資審査の中で、会社の創業年数や経営者の肩書、地元経済への貢献度の評価が多く占めていたのですが、ここ数年は『情実』はほとんど考慮せず、ただ決算書や財務緒表で融資基準を満たしているかどうかで判断をされる傾向にあるのです。



簡単に言うと、融資は不動産担保の時代ではなく、経営能力&可能性がすべてということなのです。



これからの不動産賃貸経営者は、融資自体の審査も厳しくなりますが、賃貸経営をしっかりと学び大家としての運営を実現し、クリーンな決算書が作成できるようにする事で、多くの資金を将来的に融資が受けられるという事になってくるのです。



不動産投資の世界では、わずか数年で数億の財産を築きあげたという話しをよく目にしますが、今の時代に運営出来ているのであれば経営力が備わっている方であると考えられます。(この成功している大家さんはかなりの努力と勉強をしています)



安易な考えで不動産経営に入り込むことには注意が必要です。



ですから知識&経営力をしっかりと身につけてから経営に挑むことをおすすめします。(不動産賃貸経営については大家検定で学んで下さいね)







   ※浦田健氏とのご利益2ショットバナー(笑) 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        br_decobanner_20101007230449.gif




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男


2010.10.30

知っておきたい売却時の4つの価格

人気ブログランキングへ  少しでも記事がプラスになるな~と感じたら押して下さいね
              毎日更新、頑張ります!!
 





不動産投資にしても、マイホーム所有者にしてもライフスタイルの変化によって生じるのが『物件売却』です。



投資の場合は税金控除の恩恵が薄くなったりすると売却の時期ということで『出口戦略』なんて言われたりします。



どちらにしても所有している不動産の売却をする時にまず行うのが『売却査定』です。あるいは自分自身で相場を調べるという事にもなります。



では不動産の相場とは一体何でしょうか?



よく聞く言葉が『売主と買主が合意した価格が相場』なんて言う人もいますよね。確かにその通りなのですが、もし売れなかった場合は相場が分からないという事にもなってきます。



そこで第三者的な業者(主に仲介業者)が『価格査定』をすることになるわけです。



売買をする双方の意識としては、売主は1円でも高く売って欲しいと願い、買主は1円でも安く買いたいと願っています



『価格査定』とはこの相反する経済的利害に、第三者が目安を示すことにより、双方にとって満足できる調整機能を果たすことが可能となるのです。



ただ売却をするという流れの中では『4つの価格』があるという事も理解しておかないといけません。



4つの価格とは・・・



1.売却希望価格

所有者がいくらで売りたいという希望価格のことであり、市場の実態からかけ離れていることも多くあります。売却希望価格の背景を確認しておく必要があります。

売却希望価格が実現不可能なほと高額な場合は、売却自体が厳しいなんて場合もあるのです。


2.査定価格

現在の不動産市況と経済状況を個々の物件の特性を考慮の上算定され、仲介会社等が媒介依頼時に提示する助言価格です。

基本的に媒介契約が3カ月という事もあり、3カ月以内に売却可能と判断される価格と考えてもよいかと思います。


3.売り出し価格

査定価格をもとに売主と協議の結果、実際に市場で売り出す価格です。

査定価格を大きく上回る売り出し価格を設定した場合、成約の可能性は少なくなるということになります。


4.成約価格

読んで字のごとくでうが、最終的に売主・買主双方が合意をした売買価格のことです。



以上の4つの価格が不動産の売却をする流れの中で知っておきたい価格となりますので今後の参考にして下さい。



不動産を売却をする時に、特にマンションの場合は『その部屋に住んでいた人だからこそ分かるメリット』があるのなら業者さんにアピールをするべきです。パンフレットに載っていないようなメリットなら効果は大です。



その結果、価格査定が上がることもありますし、そのメリットが次の購入者の購入意思決定の理由となる場合もあるのです。



簡単に言うと、言ったもの勝ちという感じでしょうか(笑)



例えば『この部屋だけ富士山が見える位置なんです』とか『この部屋だけ構造上風通しがすごく良いので結露が全くないんです』等、他の部屋との差別化は、お得感という付加価値が付くのでとても効果的です。



私が仲介をしたお客様の中で、ある物件をご案内していたら売主様が『実はこの部屋は、某有名ドラマで使用されたお部屋で女優の○○さんがこの部屋に住んでいるという設定だったんですよ~』と説明され、そのお客様がたまたまその女優の大ファンだった事もあり、満額で購入の即決をしたなんて事が本当にありました(笑)。



まさにアピールしたもの勝ちであり、付加価値の効果と言えます。



購入者は新婚夫婦でしたが、実はそのドラマ上では最後その部屋に住んでいた主人公は離婚をするというストーリーだったので、さすがに言えませんでした・・・(汗)







   ※浦田健氏とのご利益2ショットバナー(笑) 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        br_decobanner_20101007230449.gif




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男











2010.10.29

『気持ちの温度差』が与える影響とは?

人気ブログランキングへ  少しでも記事がプラスになるな~と感じたら押して下さいね
              毎日更新、頑張ります!!
 





ついに石油ストーブを登場させた賃貸経営コンサルティングマスターの西富士男です。エアコンもあるのですが、やはり体の芯から暖めてくれる石油ストーブは最強です(笑)



今日のテーマは『気持ちの温度差』です。



『気持ちの温度差』と言っても、いろいろありますよね。



例えば、上司と部下・取引先相手と自分(企業間)・親子間・夫婦間・恋人同士・友人関係・コミュニティ仲間・スポーツのチームメイト・大きい事を言えば国と国・講師と受講生なんていうのもありますかね・・・(汗)。



こう考えるとあらゆる人間関係にこの『気持の温度差』は発生するのだと思います。



ただ『気持ちの温度差』と一口に言っても善悪の2種類が存在します。相手にとってその温度差が『気づき』に繋がり、その結果その人自身の成長になる善の温度差と、ただ紛争になってしまう悪の温度差・・・。



一般的には残念ですが、後者の紛争になってしまう方が圧倒的に多いように感じます。



温度差による紛争で代表的なのは、やはり上司と部下でしょうか・・・。これは育った環境や、社会人になった時期によっても社会環境も違いますし、考え方の価値観が変わるので、歳の差という簡単なことではなく温度差が生じます。



20年以前昔は上司というのは『仕事は見て覚えるのが当たり前だ!』と言って指導等を細かくはしないという傾向がありました。その変わり仕事は死に物狂いでやっていた。



そして教わる側の新人もその事を当たり前に理解をし『1日でも早く1人前になるように仕事を見て覚えよう』と積極的に先輩に自分から吸収しようとついていったそうです。



この時代における上司と部下の関係は双方納得しているので、気持ちの温度差はあまりなく成立しているということになります。



ところが昨今はこういう指導をしてきた上司が、部下の指導に苦戦を強いられています。時代と共に若い世代の考え方が変わってきたのです。



平成生まれの人が社会人デビューをする時代です。彼らは生まれた時から物も豊かにあり、学校の義務教育で小さい時からパソコンを使用し、その上『ゆとり教育』を受けてきたのです。全てが『与えられて育った世代』なのです。



その新世代に『仕事を見て覚えろ!!』と積極性を求めて言っても、ただ待っているだけで何もしようとしない傾向があるのです。



まず、自ら見て覚えようという考え方自体がなく、慣れていないと言った方が正しいのかもしれません。恐らく手足をとって丁寧に教えてくれるのを待っています。



新世代の常識からすると、結果この上司は『何もしてくれない上司』となり、へたをすると『上司が何も教えてくれない』という理由で退職をしていくなんて事も起きているはずです。



この辞めていく若者を上司が見て『最近の若い奴は~・・、昔はこうだった・・・』という決め台詞となるわけです(汗)



この現象も『気持ちの温度差』から生じる不利益な出来事だと言えます。



最近では犯罪を見てもこの気持の温度差が埋まらず起きているのも多くあります。例えば、親子間での殺人事件、多くなったと思いませんか?



これも『親が子供に対して想う気持ち』『子供が親に対して想う気持ち』には温度差があり、子供さんが高校生位から親子間の温度差が大きくなると思われます。



子供というのは、親が思っているほど子供ではないことが多いのです。時には演じて子供をしている場合だってあります。逆を言えば、遊んでいる様でもしっかりと親の発言行動を見て聴いているものです。



子供さんが高校生ともなると、友人関係も広がり、男女関係も意識するようになり、挫折も少ないながら経験をしているでしょうから、少なくとも自然の原理で成長し親からの精神的な自立を始めるのです。



それに対し『親から見た子供はいくつになっても子供』ということになるわけです。親が子供から自立出来ないという状態・・・。



この差が親子の気持ちの温度差であり、それを知った親が寂しくなったり、時には裏切られたなんて勘違いをして犯罪に・・・なんてこともあるのです。本来であれば子供が自立をしたことを喜ぶべきなんですよね。



基本的に『子供が親を思う気持ち』より『親が子供を思う気持ち』の方が強いように思います。



ではこのような不利益を被る『気持ちの温度差』にはどう対処したらよいのでしょうか?



温度差があるという事は、相手の考えや行動が全く理解できないとう事でもあるわけですから、あらゆる手を尽くしても駄目なら、最終的には『理解出来ないことを理解して対応する』しかないと思います。



『こういう人なんだ』と割り切るしかありせんよね・・・。



ただ、先程の上司にしても、親にしても時代と共に相手の価値観や考えが変化して行くことを、アンテナを張って認識していく事が何より大切になってきます。そして自分も行動発言を変化させる必要が求められるのだと思います。



みなさんは『気持ちの温度差』はどのように対応していますか?



大家さんにとっての『気持ちの温度差』で今後最も大切なのは、なんと言っても借主様に対しての理解ですよね。



そんな記事を以前書いてますのでこちらもご覧下さい⇒『機能美ハウス』のすすめ






■自家製『バナナのパウンドケーキ』&TDL(ハロウィン)

平成22年10月27日 005

『自家製バナナのパウンドケーキ完成!!』

と言っても、私が作ったものではないんですけどね・・・(汗)私は食べる専門ですから・・・。


実は妻が友人と東京ディズニーランドに行くという事でおやつに作ったものです。なので私は端っこの部分だけ頂きました(汗)。友人とその美味しい真ん中の部分は食べておくれ~(悲)

このケーキは友人の方にも『好評』だったらしく、ニコニコしながら帰ってきました(笑)。


友人の方ありがとう!!そしてこれからも妻をヨロシク!!



妻は『製菓衛生士』の資格をとってから、やたらとパンやお菓子を作っている(私としては食べる専門なので大歓迎なのですが・・・)

ただ知識がある分、この化学調味料は体に悪い・・・とか、この成分も良くないねぇ~・・・など、食べられるものが狭まってきているような気もするが・・・(汗)


平成22年10月27日 018

平成22年10月17日 025

現在、東京ディズニーランドでは『ハロウィンイベント』(10月末まで)を行っているらしいです。

それにしても楽しそうだ(笑)。私はもう何年もTDLに行っていない・・・私も行きたい・・・。





   ※浦田健氏とのご利益2ショットバナー(笑) 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        br_decobanner_20101007230449.gif




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男












2010.10.28

『不動産価格』と『地価』の違いとは?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





口内炎に苦しんでいる賃貸経営コンサルティングマスターの西富士男です(笑)。



ちなみに口内炎には『佐藤製薬のアフタッチ』がお勧めです。かなり効果があり痛みはすぐ無くなりました(嬉)



口の痛みとは別に肌は急激に寒い・・・。日本は『春夏秋冬』という四季が楽しめる国ではなかったでしたっけ?なんだか夏と冬しかない感じですよね・・・(汗)



今日もネットでニュースチェックをしていたら『孤独死:公営団地で1191人 65歳以上は7割超』なんて寂しいニュースが・・・。



公団住宅だけでこの人数という事は全体ではどのくらいいるのだろうか?核家族化が進んでいるので今後はもっと増えていくんでしょうね。




さて、本日の本題ですが『不動産価格』と『地価』の違いについてです。



ある程度の年齢になり、家族を持ったりすると『そろそろマイホームを購入しようかな?』と考えている賃貸住宅にお住まいの方も多いのではないでしょうか?



そんな時、すでに建築されたマンション等の値段であれば分かりやすいですが、今一つ分かりにくのが『土地の値段』ですよね。



土地の値段を調べたら、いろんな違う価格が出てきて余計分からなくなったなんて話しも聞いた事があります。



実は『不動産価格』と『地価』は全く別物なのです。



『地価』とは国が定める『土地のあらゆる価格』のことで、目的や規定によっていくつかの価格設定が設けられているのです。



そのいくつかをご紹介しましょう。



1.地価公示価格

地価公示法に基づいたうえで国土交通省の土地鑑定委員が算出した価格のことを言い、さまざまな土地取引の指標となっている価格です。(よく地価公示価格が発表され、○○年連続で下落なんてニュースで見ますよね)



2.路線価

土地の面する市街地の道路1平方メートル当たりの標準価格のことを言います。一般的には地価公示価格の8割が目安とされています。

路線価は税金徴収のための価格で、地価公示価格から割り出した路線価は、相続税や贈与税を算定する時に使用されます。

この価格も売買を目的とした不動産価格とは全く別物なのです。



3.固定資産税価額

市町村によって定められる価格ですが、固定資産税や都市計画税の基礎となる値で、地価公示価格の7割が目安とされています。これも課税のための基準値と言えます。



このように土地の購入をしようとすると、複数の異なる値段があるという事になります。



その際に、どういう目的で制定された基準値なのかを知っておかないと『自分が購入しようとする土地の値段=地価』なんて勘違いをする可能性もあるので注意が必要です。



土地を所有すれば、固定資産税、場合によっては贈与税、将来的には相続税といった具合に、税金とは切っても切り離せない状況となります。



永住するにしても、いずれ売却するにしても、目的によって違う複数の不動産の値を理解し、自分の土地に関する全ての値段は把握しておく必要があると言えます。



このいくつもある不動産の土地の値は、プロであっても理解していない人がたまにいる位なので、最初、理解できなかったとしても焦る必要はありませんよ。



少しづつ理解を深めて下さい(笑)






■ノーベル賞の賞金に課税はあるのか?


数日前にノーベル化学賞を鈴木章・北海道大名誉教授と根岸英一・米パデュー大特別教授が受賞しました。

ノーベル賞を受賞した方には1億円位の賞金があると思いますが、(職業柄でしょうか)課税ってされるのかな?されるとしたらどの位かな?という疑問を感じてしまいました・・・。



疑問だったので調べてみました!!


結論から言うと『ノーベル賞の賞金は非課税』だそうです。日本の所得税法第9条1項13号により、ノーベル賞の賞金は非課税と定められているそうです。


ちなみに日本のオリンピックメダリストの賞金には、かつて税金がかかっていたそうです。


水泳の岩崎恭子選手が金メダルを取得した時に『日本の名誉を背負って世界を相手に競ったメダリストから税金をとるのはおかしい』と強い批判が上がり、その後、非課税になったそうです。




■再び『自家菜園の枝豆』がピンチ!!

平成22年10月27日 002

早朝に枝豆に水をあげようとしたら『枝豆が全く元気がない・・・』

昨日の急激な寒さのせいか葉っぱが下を向いて、いかにもやる気がなさそう・・・(悲)。とほほほ

栄養剤をプラスして、水も多くあげたがどうなることか・・。収穫はもう少しだというのに・・・。枝豆を自分で育て食べるのも楽ではありません(汗)。



農家の方、本当に尊敬です。







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男




2010.10.27

『日本銀行』のこと、意外と知らないもの?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






今日はいろんな愉快な事があり『ツィッター』に手を出そうかと考えている賃貸経営コンサルティングマスターの西富士男です(笑)



そして、昨日ブログで紹介した『人生に乾杯を!~別れの歌~』の動画が非常に好評でした。個人的にメールを数件頂きました(笑)一人は感動して泣いてしまったそうです・・・




さて、本日は昨日のブログ記事でも出てきた『日本銀行』についてです。



名前は知っているが、その実態はよく分からないという人も多いのではないでしょうか?



日本銀行の名前のつく物と言えば普段使用する『紙幣』ですよね。よく見ると『日本銀行券』と書いてあります。



日本銀行は紙幣を製造し、その紙幣を世の中に供給する役割を担う唯一の機関です。



ただ、日本銀行が普段私たちの使用する紙幣を製造しているからと言って、直接手渡しされているわけではありませんよね。



ではどこから『紙幣』は、私たち国民に渡るのでしょうか?



日本銀行は『銀行の中の銀行』と言われており、街中にある一般銀行が、その資金を日本銀行から借りているという事からそのように言われています。



一般銀行がその資金を更に国民が運営する企業等に融資を行い、国民が紙幣を手にしているのです。その逆で、国民が一般銀行に預金をして、その預金を銀行が日本銀行に預けるという流れもあり、国民と日本銀行間におけるお金の流れが出来あがるのです。



日本銀行は紙幣の供給をするだけではなく、インフレやデフレを食い止め、物価の安定を図ることも重要な役割と言えます。



その手段方法で一番重要なのは『公定歩合』小学校位の時に教科書に出てきましたよね(汗)



『公定歩合』とは、日本銀行が一般の銀行に資金を貸し出す際の金利の水準のことです。この水準が低ければ一般の銀行も借り易くなり資金が潤うという事になり、高ければその逆の効果となります。



この『公定歩合』の調整によって、日本銀行は景気を良くしたり、景気の過熱を食い止めたりすることが出来るのです。



『失われた10年』の後、せっかく景気が良くなってきたのに日本銀行が金利を高くした事で一気に不景気に・・なんて事もあるのです(汗)



その他にも、国債の売買をしたり、先日のブログでも綴りましたが為替介入をしたりするのです。



日本銀行は『政府の銀行』とも良く言われています。



それは政府に口座があり、国民から集めた税金等はこの口座に預けられるからです。政府はこの口座を資金の出し入れとしているのです。



ここで勘違いしてはならないのは、日本銀行は政府の機関ではないという事です。一般企業でもないのですが・・・。



政府と民間に間に位置する『認可法人』という存在になります。



ですから必ずしも政府の要請に100%応えなくてはならないという機関ではないはずですが、政府の政策通りの仕事をしている特殊な機関なのです。



そして日本銀行は所得申告もしているのです。ここ数年のデータは見たことがないですが、1990年代はほとんど1位だったと記憶しています。申告所得は約9000億円位でした。その後、トヨタが伸びて2位とかになっていたという状況です。



日本銀行の収入は一般銀行に貸した時に発生する利子がメインで、その他には国債を買った利益などがあげられます。



2005年以降の所得申告ランキングがないという事は、ある事実が表面化すると信用を著しく失うからであろうか・・・。お金がないと言われている日本、どちらにしても公示しなくなったのは不気味です(汗)





■24年ぶり再会『板チョコモナカ~復刻版~』


平成22年10月26日 005


私が小学校の時、ハマっていたアイスがある。分厚い板チョコの入った森永のモナカのアイス・・・。本当に毎日食べていた。

生産中止になってから、時々『あの時の板チョコモナカアイスは美味しかったな~』と思いだす事もあった。ところが今日、ある所で偶然復刻版と出会ったのです(嬉)

24年ぶり・・・。

ただ、小学生だったので味覚も大人になっているから『もしかしたら美味しく感じないのかもな~』と思いながら一口食べてみた。



『今でもウマイ!!』



しかも噛んだ瞬間に、分厚い板チョコが『パキッ!!』と音がするモナカアイスは逆に斬新な感じさえした(驚)


美味しいものはいくつになっても美味しいんですね・・・。

それとも小学生から私の味覚が成長していないだけだろうか・・・(汗)








      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男



2010.10.26

『為替介入』は3種類ある? & 社長さん必見、感動動画!!

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






最近『為替』という言葉をよく耳にしますよね。



今日も『トヨタ、1ドル80円想定へ』や『ドル下落、80円台半ば=15年半ぶり安値』なんてニュースがありました。



『円高ドル安』が大きく進んでいるので、騒がれているのです。



為替の歴史を見ると、プラザ合意から円高が進み、1995年4月にはアメリカ:1ドル=79.75円まで下落したのです。この下落が歴史上の最安値となっていたのですが、その数字を今越えようとしているのです。



そして、為替市場において混乱が生じると必ず出てくる言葉があります。『日銀の為替介入』という言葉です。(1ヶ月位前にも政府がやりましたよね)



これは現在のように円高が進んで、輸出企業に大きな影響が出そうな場合で『円高が急に進むと日本経済に悪影響が及ぶ』ということになれば、大量の円を売り、ドルを買うという調整を行い経済の安定をはかるのです。



ただ、日本の為替介入は『一方的な操作をしている』との事で海外から批判されていたのは記憶に新しいところです(汗)



では『為替介入』はどのようにして行われるのでしょうか?



実は政府である財務省は日銀に口座を持っており、介入を決定した財務大臣は日銀に介入の要請をします。要請を受けた日銀は財務省の口座にある資金を使って介入をするという流れなのです。



経済ニュース等で『日銀の為替介入』と言いますが、実際には政府の財務省が決定をしているのが現状で、日銀は財務省の介入決定の実行をする代理人という感じなのです。



そして経済対策で行われる『為替介入』には、3種類の方法があるのはご存知でしょうか?



1.協調介入

為替の動きに大きな影響力があるとされる先進国の通貨当局が、為替相場の行き過ぎを軌道修正してバランスのとれた水準になるように、協調して同時に為替相場に介入することがあります。

これを『協調介入』と言います。

プラザ合意も先進5カ国の協調介入により、アメリカドルの下落を意識的に行ったのです。



2.口先介入

『介入』をしたとしても、必ず大量の通貨が動くとは限りません。

実際には介入をする予定もないのに、あえて一時的に激しく動いている相場に対して『何とかして円を下げなければいけない』等の発言をすることがあるのです。

この発表を聞いた多くの金融機関や投資家が『大量に円を売るに違いない』と受け止めて、円が下がる前に売ってしまおうと考えるのです。

結果、実際に為替介入をしなくても円安に向かうなんてこともあるのです。(心理的操作ともいいましょうか・・・)



3.覆面介入

口先介入をやっても何の効果も期待も持てないほと、乱れている場合もあります。そんな時は介入している事自体を知られないように行う事もあるのです。これを『覆面介入』と言います。



こんな知識も少し知っておくと、ニュースや経済も面白くなりますよ(笑)




今後の為替動向については、私は円高が更に進むと思っています。ちょうど2カ月前のブログ記事でも綴ったように、アメリカの住宅系2大公社の焦げ付きが莫大すぎるのです。



対処が出来る金額ではありませんので、今だに出口がみえていません。



アメリカは応急処置(誤魔化し)対策として、紙幣を刷りまくって市場にばらまいて平穏を保っているように見えます。



ただ、紙幣が多く出回るという事は、同じ金額の紙幣価格でも、その価値は下がっていくという事になります



あれ?昨日のブログ記事の『価格』と『価値』の違いとは?の考え方が、こんな所でも役立ちましたね(笑)



と考えると、将来的に今からさらに半分の価値である『アメリカ1ドル=40円』となる事も予想ができるのです。



ですから『トヨタ、1ドル80円想定へ』とニュースでありましたが、この想定は2年前に立てるべき想定だったと思います。今立てるべき直近の想定は1ドル60円ではないかと感じます。



みなさんはどのようにお考えでしょうか?





■最強の人生応援歌!!『人生に乾杯を!~別れの歌~』(涙・・・)


同じ志を持って集まった組織やグループ。出逢いがあれば別れがある・・・。ただその別れや解散が、本意ではないものだとしたら、それ程辛いことはないですよね。


そんな苦境でもそれぞれが人生を力強く歩んでいくという感動動画です。


社員や社員の家族の人生を抱えている会社の社長さんが見たら、この動画は感涙ではないかと思う。


大切なのは仲間・・・。


コーヒーカラーさんの歌や歌詞も良いですが、全体のストーリーと、それを演じる役者さんの微妙な表情の名演技も素晴らしいです!!


ではご覧下さい!!






これ紅白歌合戦に出すべきでしょう!!不況時代にどれだけの人がこの歌に励まされることか・・・。







-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


申込期限は10月26日まで(明日までです)!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男





2010.10.25

『価格』と『価値』の違いとは?(経済的成功の基本です)

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





涼しいという体感から少し寒いという体感に変わってきていますね・・・(汗)



コタツでも出そうかと本気で考えている賃貸経営コンサルティングマスターの西富士男です。みなさんも季節の変わり目は体調を崩す傾向にあるので注意して下さいね。



本日は『価値』と『価格』の違いについてです。



実はこの2つの関係・違いを理解していなければ、不動産投資という枠だけではなく、経済的な成功は得られないと言っても過言ではありません。



お金を使う時は『価格』だけにとらわれるのではなく『支払った価格以上の価値を手に入れられているかどうか?』という観点で脳みそを働かせなければいかません。



そう言った『価値』『価格』の相対的な違いを意識した経済活動を繰り返せることが出来れば、経済的に豊かになる可能性は格段に広がると言えます。



この『価値』と『価格』の違いを意識するという行為は、お金を使う際には常に有効です不動産投資だろうが、株式投資だろうが、車や住宅、日常生活用品・食品の購入であってもです。



『価値と価格の違い』と文字にすると何だか難しそう、という風に見えてしまいますが、実は私たちは日常生活の中で『価格と価値』は自然と分けて考えている事が多いのです。



例えば、奥様が近所のスーパーの安売りチラシを見て買い出しに行ったとします。大きな箱に『ジャガイモ1個どれでも20円』と売り出しの札があります。この場合、どのジャガイモを選んでもその箱に入っているのは同じ価格です。



ただ『価値』は同じでしょうか?



大きいのもあれば、小さいのもある、傷ついたのもあれば、無傷なものもある、根が少し出てきているのもあれば、そうでないのもある・・・。



大きさにこだわる人であれば、少々形が悪くても大きいジャガイモを選ぶでしょうし、キレイな丸い形にこだわる人ならが、小さくても見た目の良いジャガイモを選ぶこととなり、同じ20円という価格でもその人が求めている価値によって選ばれるジャガイモが違うのです。



というように『価格』が同じでも『価値』にはバラツキがあり、それぞれ違うのです。



ですからスーパーに行くと、同じ価格コーナーであれば『少しでも良い食品=価値の高い商品』を手に入れようと自分の価値で必死に探すのです。(この見つけ出すという楽しさもあるんですけどね)



人はこのように同じ価格であれば、より自分にとって価値の高い物を選ぼうとします。これがまさしく『価値と価格を意識すること』なのです。



全ての経済的な取引について、お金を使うことと商品やサービスを交換する行為は『価値と価格の交換』ということになります。



だからこそ、労働をして得た対価であるお金を大切に使うためには、常に商品やサービスの『価値』を把握しておく必要があるのです。



不動産投資の物件購入についても、価格だけを見て『安いから』という理由だけで購入に踏み切ったり、『高いから』という理由だけで買い渋ってしまうような投資方法は注意する必要があります。



『価格が高いか安いか』は、その物やサービス、商品力の価値に対して、相対的に高い価値がついているのか?それとも安い価値がついているのか?を冷静に見極めてから初めて分かることなのです。



自分の使えるお金の予算を上回っているから『高い・・・』とか、下回っているから『安い・・・』という発想は危険なので陥らないように意識しましょう。



『価格』『価値』という意味では、最近は価格ばかりに重点がおかれ、『商品力』が高い価値のある感動的な店に出会わなくなった。



今こそ「商品力」「販売力」「提案力」を高めて、本物を提供するという『価値を見直す時期・時代』になるべきではないでしょうか?







-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


申込期限は10月26日まで(あと3日)!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男









2010.10.24

日本の街の『景観・美観』は後進国?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





奄美大島の豪雨は亡くなる方まで出てすごい事になっていますね。



実は奄美大島には大家検定の講師仲間で、私と同時期に賃貸経営コンサルティングマスターになった深田剛講師が活躍しています。



奄美大島の『奄美群島情報サイトしーま』を立ち上げた人で、わずか数カ月で410万PVを達成したそうです。素晴らしい!!



今はこの豪雨で復旧作業に負われ、家には帰れていないそうです(汗)本当に心配なことです。深田講師、頑張って下さい!!(ブログ上でエールを送ります!!)





さて、本日の本題ですが『街の美観・景観』についてです。



外国の古くても美しい街並みを見ると、本当に日本の街並みは先進国だというのに、大都市圏は特に色や形もバラバラで美観という意味では美しくはなく残念と言わざる得ません。



平成15年に政府は『美しい国づくり政策大綱』を発表し、翌年には景観法が制定されました。



日本は急激な経済成長を戦後遂げた国なので、仕方ないと言えばそれまでですが、自然や伝統文化や美観を犠牲にして開発行為に力を入れてきたのです。



ここに来てやっと『美観・景観』という事に気がつき、古来の文化を護ろうという動きが出てきました。



バブルの時代は特に建築基準法や都市計画法等に抵触しなければ何でも建ててしまう傾向がありました。



その結果、どこの街に行っても煩雑な建物が並び、宣伝看板がビルの間や屋上に張り巡らせているという風情も何も感じられない、味気のない街が出来てしまいました。



ただ、ここ数年は条例等で美観を護るものも制定されており良い動きにはなってきているようです。



京都に行くと、コカコーラの自動販売機の色がスタンダードの赤ではなく、落ち着いた茶色を使用していたり、その他のコンビニチェーン店でも落ち着いた色使いとなっているのを見かけます。これは美観地区を制定したためなのです。



個々の地主(オーナー)が、自分の物件の魅力付けをするのも良い事だとは思いますが、街並みを面で見た時の美観的な魅力を実現する為には、街全体(国全体)で取りかかる必要があるかと思います。



これは街としての資産価値にも実は大きな影響を及ぼすと思います。



そう言った意味では、まだまだ日本は景観・美観については後進国であると言えます。



欧米諸国との見た目の大きな違いは何かというと『電柱』も1つだと思います。



地表に多くの電柱が出ている日本はあまり褒められた景観ではありません。



実は海外ではほとんどが地中に埋め込む『無電柱化』を実施しているので、青い空を見る時に邪魔をするものがないので、本当に『爽快感のある街』が演出されているのです。



ただ、日本でも国土交通省道路局が『無電柱化に係るガイドライン』を出しており、日本にも美観を実現させようという動きが強化されているのです。



千葉の新浦安の街並みを見ると『無電中化』がすでに実施されておりキレイな街並みとなっております。



気が付いていない方もいたかもしれませんが、目で感じる美観は街の資産価値も高めます。



ディズニーランドが近いからという事だけではなく、実際に住もうと考えた時に『気持ちよく住めるか?』という意味で、美観を重視し実現ている新浦安という街が人気があるのは頷けます(笑)



物件を購入する際には、こういう美観・景観にどれだけ力を入れている街なのか?を調べるのも良いことだと思います。





■昭和記念公園に参上!!(コスモス満開です)


本日は天気も良かったので、立川にある昭和記念公園に行ってきました。コスモスが満開でキレイです。マイナスイオン受けまくりです(笑)花に癒されました・・・。


昭和記念公園 001

入場するとこの景色・・・。もう外国ですよね。気持ちが良いです!!


昭和記念公園 004

この雄大な自然の中に『水の音』が良い演出です。


昭和記念公園 005

トムソーヤの冒険の世界です(笑)こんな所に住んでいたら、きっとあの孤島まで泳いで行っていることだろう。


昭和記念公園 022

黄色の花って見ているだけで明るくなりますよね。けっこう好きです。


昭和記念公園 018

生きててこんなに花に囲まれることがあったでしょうか(笑)ん~、すばらしい!!


昭和記念公園 021

ピンクのコスモスも優しい感じです。


昭和記念公園 029

オレンジ色のコスモスもこれだけあると見惚れてしまいます。みんな記念撮影していました。


昭和記念公園 031

『この~き~なんの木 きになるき~~♪♪』と歌ってしまう感じの木です(笑)この近くで持参した『おにぎり&からあげ』のゴールデンコンビを食べよう。1時間位ここで寝転んで寝てしまった・・・(汗)


昭和記念公園 012

おおぉ~、超デカイ豚ドックが売っているっ!!今度来たときにチャレンジします!!


昭和記念公園 009

なんだろうこの変な木は・・・(汗)。これはアルゼンチンやブラジルの木で『パンパスグラス』という名前らしい。秋には淡いピンクになるんだそうです。

この木の形を見ると、昔NHKでやっていた『できるかな~』という番組のゴン太くんを思い出すのは私だけかな~(笑)


昭和記念公園 047

自然に囲まれたところに行くと、人間落ち着きますね。動物の本能だろうか・・・(笑)雄大な景色も楽しみながら、ウォーキングまで出来てしまうので一石二鳥ですね(笑)


若いカップルから老夫婦、子供連れのファミリー、外国の方、何より多かったのが犬のペット・・・。賑わっていて楽しかった。


主婦の方が一眼レフのカメラで花を撮影している人が多かったのには驚いた。流行っているのかな~?


こんな素晴らしいところが東京にあるなんておすすめします。美観・景観は最高です!!(最後はブログタイトルに合わせました~笑~)







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男






2010.10.23

世の中の『ユニークな法律』って?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






今日のニュースで『カセットのウォークマン販売終了 30年の歴史に幕』とありましたが『まだ売ってたの~!!!』と少々驚いた賃貸経営コンサルティングマスターの西富士男です(笑)



今日のブログは少しラフな話題でいこうと思います。



日本に住んでいると、法治国家ということもありルールとか規制・条例というものが多く、ガチガチに固めてしまうのが本当に好きな国だと感じてしまいます。



ただ世の中には、これだけルールや規制があると、少し笑ってしまうようなおかしな法律も存在するのも事実です。



そこで、本日はこれはおかしな法律だな~と思ったのを当ブログで載せたいと思います。原文をそのまま載せると分かりずらいので、内容だけ砕いて書きます。(気軽に見て下さいね)



まずは『不動産』のおかしな法律から・・・



『400㎡以上の一軒家しか建ててはならない』


兵庫県芦屋市でつくられた豪邸条例とも言われ、2006年にも大きく話題となりました。その後もこの条例は追加され、なんと芦屋市の一部の町では営業行為が禁止されたのです。商店(コンビニも)が1件もないという事です。マンションも禁止で入居予定者は町に申告し、ふさわしいかどうか承認をもらわないといけないのです。大家さん審査だけでなく、町の審査があるとは・・・(驚)



『狭い家を建てた人は税金50万円を払うこと』

東京都の豊島区で制定されており、ゆとりある住環境づくりの一環として、29㎡未満の狭小住宅を建てた者から税金をとり抑止力にするというものです。これは自治体の税収目当てではないかと思いますが・・・(汗)



『別荘所有者には税金を課す。ただし、生活保護を受けている別荘所有者は減免する』

2006年に市長自らが『熱海市財政危機宣言』をした静岡県・熱海市の条例です。生活保護を受けている人が別荘を所有している事自体に問題があると思いますが・・・(汗)




その他のおかしな法律は・・・



『刺繍(ししゅう)業者は暴走族の特攻服に刺繍をしてはならない』

広島県の条例ですが、暴走族が過激だったんだな~と伝わってくる条例です。確かに警察24時とかでも暴走族のシーンになると広島県が多かったように思う。



『出逢い・めぐり逢い支援条例』

青森県・深浦町の条例で農業や漁業が中心で男女の出会いの場が少なく、町に定着してもらう主旨もあり『結婚推進員』を募集したのです。見事男女が結ばれると、町から報奨金20万円が推進員に支払われるというものです。

今の『出逢い系サイト』の走りか・・・(汗)しかもこの町は他にも『子供を7人産んだら合計600万円を支給する』なんてのもあります。



『迷子のペットを保護して1ヶ月経ったら自分のものにしてもよい』

日本の民法です。他人の物でも20年間占有すると所有権が移り自分のものになる。他にも5年等ありますが、家畜以外の動物に限っては、わずか1ヶ月なのです。



『結婚をしたら、結婚の森に植樹してもよい。ただし、その所有権は町にあるが費用は申込者が負担とする』

群馬県のみなかみ町の条例です。結婚記念として、町立の『結婚の森』という所に植樹する権利が与えられるんですが、費用は本人持ちで管理も本人任せ、それなのに町長の承認が必要で、所有権は町にあるというすごい法律です。




海外はもっとすごい法律があります・・・



『スタイルの悪い女性はビキニを着てはならない』

イタリアのリビエラ海岸の通称『90-60-90条例』と言われているものです。1回目が口頭注意、2回目が始末書、3回目が罰金という日本ならセクハラ的法律です(汗)。

この条例に反発したイタリアの女性はビキニがいけないなら、トップレスなら良いのね!!ということで全裸で反発したらしい(汗)イタリア人の女性はすごい・・・。



『幼いウサギを一羽だけ飼ってはならない』

スイスの動物保護法令です。スイスは動物の飼い方が定められています。特にこのウサギは一羽で飼うと『寂しがるから』という理由だそうです。なんだか心暖まる法律ですね(笑)スイスではその他にも『子牛を寂しがらせてはいけない』なんてのもあります。



『夫が難病にかかった場合、妻は離婚することができる』

エジプトの法律です。もう廃止されているのですが、難病の場合は妻からの離婚請求を認めていたのです。日本でも裁判上の民法で強度の精神病の場合に認められたこともあります。アメリカは『性的不能』なら離婚を認めるという規定があったりします。



『発情期のメス犬は隠さなければならない』

アメリカの地区条例で、犬の交通事故死の原因で一番多いのが『発情したメス犬』だったらしく、オス犬はメス犬の匂いがすると走り出してしまうのだそうです。

人間も犬も、直線的で痛い目にあうのは男ってことですね・・・(泣)



『バカは投票してはならない』

アメリカの憲法です。100年以上前の法律なので驚きですが、選挙権でバカや精神異常者や罪を犯した人は除くという書き方です。スゴイ法律ですよね。今は認められないですよこれは・・・(驚)



『結婚相手から殺されそうになったら、別居しても良い』

フィリピンの法律ですが、説明する気にもなれない・・(汗)




最後の極めつけはこれ・・・



『死ぬことを禁止する』

フランスの町長が出した条例ですが、土葬がメインのフランスにとって場所が無くなってきてしまったことに出した条例だそうです。海外って何でもありなんですね・・・(笑)




町単位で決めている条例関係は非常にユニークなものがあります。法律の上に成立しているのが条例ですから、基本的に条例の方が優先されるのです。



そう考えると、海外では背筋がゾッとする条例があるところもありますよね(笑)あなたの住んでいる町の条例にも、面白い条例があるかもしれませんよ(笑)







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.10.22

不況時の新卒就職活動は将来必ず役に立つ!!

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






今日、電車に乗っていて新卒新人の就職活動であろう学生の姿が本当に目についた。まだスーツに着られているという感じなのですぐ分かりますよね。



この学生が4月に入社して2カ月もすると、一般サラリーマンとも区別がつかない位になってしまうから何とも不思議です。



ここ10年の雇用を見ても本当に激変してきたという感じですよね。5年位前までは求人数が多く、合同会社説明会なんかに行くと人事部の人達が我先に声をかけようと求職者を狙っているなんて時代がありました。



時代の善し悪しの流れが早くなっているのを感じます。



新卒新人の就職活動の状況が思わしくないというニュースを最近よく目にします。よく就職活動をしている学生と話すと、内定をもらっていない人は『自分は社会から必要とされていないのではないか?』とよく言います。



社会から必要とされていない人なんていないと私は思っています。>内定をもらっていないのは、その人が認められていないという事ではなく、その会社が求めている人物像と違うだけなのです。



逆に言えば、活躍出来る場所、必要とされる場所は必ずあると思います。



それに、最初の就職活動で『内定をもらえない』という挫折を味わった人は希少価値が高いし、今後の人生に必ず活きてきます。挫折した時に真剣に自分と向き合い考えるからです。



実社会では、どんなに用意周到、準備万端でも、回避出来ない障害が次々と襲ってきます。毎日が読み間違い、失敗の連続であり『挫折』の連続なのです。しかもそれが、数字というもっともシビアな結果として目前に現れる。



『挫折』を経験した人には、それに対する耐性があるのです。『挫折』から立ち直った人は、他人に対する感謝の気持ちを知っているのです。



障害に負けない強い人間、感謝の気持ちを強く持つ人間。それが『挫折』を知っている人間だと言えます。



今の日本の企業にとって、新人に求められているのは『継続は力なり』と言いますが、その継続力とは『居続ける力』ではありません。



企業にとって必要な継続力とは『やり続ける力』なのです。高いモチベーションを持ち続け、高いモラールを保持し続ける力です。



これからは、自分で考える力、人の言うことを聴く力、知識をアウトプットする力、行動する力、プレッシャーに克つ力といった人間の『センターライン』をしっかりと鍛えた『人間力に優れた人財』にならないといけないと思う。



これから先は雇用に対する考え方も大きく過去を壊したものになってくる。価値観が大きく変わってきます。



世界の常識を見ると『転職が出来ない人は変化に対応できない人』という考え方もあるのです。



すぐ辞めてしまう人は別として、1社に勤めて状況を継続することよりも、ゼロから再スタートする転職の方がはるかにリスクはあります。それと同時に見識の拡大や変化への対応も養われます。



今後はどこに勤めているかではなく、自分は何がやりたいのか、何が出来るのかが全ての時代になると思います。



外資の考えが入ってくると『転職をしないことは、能力がないとみなされる時代』がくるのかもしれませんね。



学生時代の就職活動で苦労をして挫折をしている学生は、ある意味最も大切な経験をしているのだと思います。







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男


2010.10.21

理不尽な『賃貸住宅居住安定法』という法律

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






最近、陳建一さんで有名な赤坂四川飯店の『食べるラー油』を初めて食べて、その美味しさにハマっている賃貸経営コンサルティングマスターの西富士男です(笑)




私がこのブログを始めたのが7月。その数か月前に大切な法案が参議院で全会一致で可決し、現在衆議院では異議の有無という事で進んでいます。



その法案は今国会で成立すると思って間違いないでしょう。



その法案とは『賃貸住宅居住安定法』です。



正式名称は『賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案』と言います。ずいぶん長ったらしいですね(汗)



当初は賃貸不動産を扱う保証業界を規制する法律になるだろうと思われていたのですが、蓋を開けてみると賃貸経営を行う大家さんにまで大きな影響を及ぼす内容だったのです。



この法律の主な内容を3点にまとめると・・・



1.家賃債務保証業者の登録制度を設置

2.家賃の支払い履歴情報の提供や収集を行う事業者の登録制度を設置

3.家賃等の悪質な取立て行為を規制する




となります。



1番2番は『家賃債務保証業者』に対しての規制ですが、この業界でこの法律が注目されているのは3番の『家賃の取り立てを規制する』ことが組み込まれ、そして大家さんもその対象となるので、多くの影響を及ぼすということで注目されているのです。




まずは法律案(原文)の一部抜粋をご覧下さい。

全文を見たい方は⇒こちら




第四章 家賃関連債権の取立てに関する不当な行為の規制



第六十一条 家賃債務保証業者その他の家賃債務を保証することを業として行う者若しくは賃貸住宅を賃貸する事業を行う者若しくはこれらの者の家賃関連債権(家賃債務に係る債権、家賃債務の保証により有することとなる求償権に基づく債権若しくは家賃債務の弁済により賃貸人に代位して取得する債権又はこれらに係る保証債務に係る債権をいう。以下この条及び第六十三条において同じ。)を譲り受けた者又はこれらの者から家賃関連債権の取立てを受託した者は、家賃関連債権の取立てをするに当たって、面会、文書の送付、はり紙、電話をかけることその他のいかなる方法をもってするかを問わず、人を威迫し、又は次に掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない。


一 賃貸住宅の出入口の戸の施錠装置の交換又は当該施錠装置の解錠ができないようにするための器具の取付けその他の方法により、賃借人が当該賃貸住宅に立ち入ることができない状態とすること。

二 賃貸住宅から衣類、寝具、家具、電気機械器具その他の物品を持ち出し、及び保管すること(当該物品を持ち出す際に、賃借人又はその同居人から同意を得た場合を除く。)。

三 社会通念に照らし不適当と認められる時間帯として国土交通省令・内閣府令で定める時間帯に、当該時間帯以外の時間帯に連絡することが困難な事情その他の正当な理由がある場合を除き、賃借人若しくは保証人を訪問し、又は賃借人若しくは保証人に電話をかけて、当該賃借人又は保証人から訪問し又は電話をかけることを拒まれたにもかかわらず、その後当該時間帯に連続して、訪問し又は電話をかけること。

四 賃借人又は保証人に対し、前三号のいずれか(保証人にあっては、前号)に掲げる言動をすることを告げること。





簡単に言うと、威迫的な手段での取立てを禁止し、鍵の交換による締め出しや、家財など動産の持ち出し、深夜・早朝の督促を禁止して、更にこれらの行為を予告することを挙げています。



この法案の文中で注意しなければいけないのが『脅迫的』ではなく『威迫的な手段』となっている事です。



威迫とは他人に対して言動で気勢を示して不安・困惑の念を生じさせることを言います。そして脅迫よりは軽度のことを言っているのです。



例えば、大家さんが『家賃が振り込まれていませんよ!』と直接本人に軽く電話で言ったとしても、相手が不安や困惑を感じて通報されたら、懲役&罰金の刑罰になる可能性もあるということです。



消費者保護を目的として作られている法律なので、そこで争っても大家側としては厳しい戦いになることは間違いありません。



これ悪用すらされる可能性もありますよね・・・(汗)



それにしても消費者保護もここまで過度になっているのもどうかと思います。家賃を支払うという約束を守らなかった人をそこまで保護する必要があるのでしょうか?



個人的意見となってしまいますが、滞納者のリスクを業者や大家さんに負わせるのではなく、基本は『家賃を払う』という約束を守らなかった借主に責任があるわけですから、家賃滞納者は速やかに大家さんとの賃貸借契約を一旦清算&合意解除をするべきです。



そして退去をするに当たり『命に係わる』というならば、セーフティネットの一環で国側が余っている公共住宅に責任を持って入居させてあげればよいのだと思います。



受け入れ先が民間物件ならば、賃貸借契約の連帯保証人は国がなるというのもありですよね。(国が連帯保証人なら入居者が前住居で滞納者でも喜んで貸す大家さんいますよね)



この法律はリスクをとらせる所を完全に間違えているのです!!



国はこの方針を貫くなら、家賃滞納をされた大家さんや、業者には少なくとも迷惑はかけず、退去を迫られる家賃滞納者の生命を護るために、次の住み家をどう確保するか?に力を入れるべきだと思います。そこに法律の網をかけるべきです。



今の法案のままこの法律が施行すると、家賃滞納をしていても法で守られている事により平然とそこに居住して、逆に居座られた大家さんが破産なんて事も増えてくるのではないでしょうか?



大家さんは普通の人よりも納税をしているにもかかわらず・・・。大変なことです!!



債務不履行の人が事実上勝つ仕組み・・・道徳的・秩序的に考えてもおかしいです。








■『カールおらが米(特別栽培米)』が当選!!
(当選したのにはある戦略が・・)


平成22年10月20日 007


8月に応募していた『カールおらが米』の懸賞に見事当選しました。かわいいですよね(笑)


実はこの当選は戦略勝ちなのです。カールを購入するとたま~に『キャラクターカール』というのが入っていて、その写真をカールのホームページ『おらが村の流れ星』に投稿すると願い事を言えて叶うという設定なのです。


実は7月にキャラクターカールが入っていたのですが、その時は『大家検定をもって知ってほしい!!』なんて投稿しました。その数週間後にカールを買ったらまたまたキャラクターカールが入っていたのです。



平成22年10月17日 011

≪2回目の幸運キャラクターカール・カエルです≫


2回目の願い事は『カールのおらが米が当たりますように・・』と本名でおらが村の流れ星に投稿しました。

そしておらが米の懸賞はがきには、願いが叶うというキャラクターカールが出たのでおらが村に『おらが米が当たりますように・・・』とお願いしましたと書きました。






これは戦略勝ちです!!




明治製菓さん、当選させて頂き有難うございます。おいしく頂きます(笑)








      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男








2010.10.20

『子供禁止』の特約について

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






『大阪地検』のニュース記事を見るたびに『えっ、大家検定っ!!』と見間違えて驚いている賃貸経営コンサルティングマスターの西富士男です(笑)



今日、ある方と雑談をしていたところ、賃貸住宅の話しとなり『この前、今住んでいる家の契約更新があったんだけど、隣の物件の賃料が安かったので交渉して安くしてもらったんだよ~』と一人が言ったら、『私は大家さんの方から下げるので長く住んで下さいと言ってきたよ。』なんて会話がありました。



大家さん、やはり厳しいんですね・・・これが現実です(汗)



ただ『賃料価格』というのは、提供している物件の商品力に借主様が対価として納得しているか?ということであり、場合によっては今より賃料を高くしても継続して入居がしたいという事が起きても不思議ではないのです。



ただ、何もしていない大家さんの物件では物件は古くなる一方なので、当初の家賃設定のままであれば、借主様がその対価が高く感じるというのは当たり前です。



その辺の家賃対価を出来る限り保つ方法は『大家検定』で学んで下さいね(宣伝です)



さらにその会話の中で『子供を出産したら大家さんに退去をさせられたことがあるんですよ~』という声があった。(よくよく聞くと子供禁止の特約もあったという話し)



これからはDINKS(夫婦で子供がいない)が増えるので、不動産投資家はその状況に対応した物件提供をすることが考えられます。



大家さんとしては、入居後に子供が出来るという状況の対処は予め考えておかないといけません。



実際に賃貸住宅に入居をする時『子供のいない世帯のみ入居可』『子供ができたら○○日以内に退去すること』という特約を設けているのはよくあることです。



このような特約が設けられているのは、その建物や部屋の構造や環境が子供を育てるのには向いていないからであることがほとんどなのです。



という事は、こういう特約はある程度正当な理由という観点から有効なものであり、尊重されないといけません。



ただ、いくら有効な特約だからと言って、これに反したときに即退去しなければならないか?というとそういうわけではありません。



住居というのは、借主様にとって生活基盤に係わる重要な問題なので、賃貸借契約が即解除されても仕方がないほどの大家さんとの信頼関係が崩壊しない限りは、単に特約違反だからという理由で強制退去されるということはないのが現状です。



ただ『大家さんが子供が嫌いだから』という理由で特約を設けたのであれば、公序良俗に反するという理由でその特約は無効となる可能性が高いと思います。



それに、夫婦を入居させて『子供を産むな』という方がかなり不自然なことですよね(汗)



では『特約を無視した借主の責任』はどうなるのか?という事ですが、効力の有無は別として、一度合意した約束事(特約)は尊重するべきです。



特にこの『子供禁止の特約』を知りながら、あえて子供を産むことにして、生まれるまでに相当の時間があった事を考えると、『予期しなかった妊娠』ではないので、場合によっては借主様側の信義則違反が問われる可能性も十分あります。



子供禁止の特約がある物件に入居中で、妊娠が発覚したならば出来るだけ早い段階で、他の物件に移る検討をするか、大家さんに多少多めに家賃を払ってでも、正式に『子供禁止の特約』をはずしてもらうように相談交渉をするのも1つの方法です。



大家さんとして一番困るのは『生まれてからの事後報告』です。それに出産直後に家を移るなんて酷な話しですよね。



早めの報告・連絡・相談が何より一番の解決方法です。







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男








2010.10.19

『機能美ハウス』のすすめ

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






昨晩から涼しくなってきて、ふとんに入ってからの暖かさに幸せを感じてきています。



部屋が少し肌寒いときに、ふとんの中が暖かいというこの温度差がなんとも『幸せ感』があるんですよね(笑)時々、足をふとんから出して肌寒さを確認したりなんかして・・・私、変ですかね(笑)



今日の本題ですが『機能美ハウス』についてです。



『機能美』とは実用として作られた商品が、その機能を十分発揮することで発現する美のことを言います。



『機能美ハウス』なんて聞いたことないな~?と思う人がいると思いますが、知らなくて当然です。実は私が勝手につくった名称なので(笑)。すみません・・・(汗)。



ライフスタイルや年齢や年代によって、家で過ごす時間は人によってさまざまです。



その中でも団塊Jr世代やそれ以下の世代のシングルやDINKS(子供のいない夫婦)の人は、1日の3分の1も家にいないなんてことが多いのです。



そして限られた時間しかいない家の中でする事も実は限られています。



1.平日

仕事から帰宅すると夕飯の支度(シングルはコンビニ弁当なんて当たり前)、洗濯物の片づけといった面倒なことをすませる。入浴をして時間があればテレビを見る。DINKSの人は夫が帰ってきたら食事を出して、今日の仕事の話などをして就寝する。


2.休日

まず、休日でも仕事の人が多いのも事実で休日も家にほとんどいないなんて人も珍しくありません。王道は『休日は本当に休む』ということで家でゴロゴロして特に何もしない・・・なんてのも多いですね。外出の場合は、1週間分の買い物や趣味・映画・レジャー、美味しいものが食べたいと思えば外食する等です。




家では食事がある程度出来て、リラックスして寝ることが出来れば十分という発想のシングル・DINKSの方が多いのです。



ここで大切なのは、大家さんの場合、自分の常識や考えを押しつけて住宅提供するのではなく、今起こっている現実を直視して『シングルやDINKSの人達が何を求めているのか?』を提供しなければ選ばれないということになります。



それは大家さん自身が『非常識なこと』と感じてもです。



大家業はビジネスなので、個人的感情(常識)で住宅提供をしても、その常識が提供される人(需要)から見て『ズレている』のであれば、自分の常識がズレている事を認識してあえて修正提供する必要があります。(選ばれない住宅を提供して、マイナス資産にしても本意ではないですよね)



要は『過去の自分の価値観をどれだけ壊せるか』がキーポイントになります。




先程の例で考えてみましょう。



今のシングル・DINKSの方が求めている住宅は、(出来れば)平屋で大きめのワンルーム。無駄に広くて、どこにいても大の字になって寝転んだり、自由に動き回れる四角いオープンスペースと言えます。



具体的には、間仕切りもなく、ドアはお風呂とトイレにあればいい。見える所に家具は置かずに全て収納してしまう。引戸を開けるとキッチンが、引き出しを引っ張るとベッドの登場・・・。



さらに手を伸ばせば欲しい物にすぐ届き、水回り(キッチン・洗濯スペース・トイレ・風呂)が一カ所にかたまっていることにより、家事動線を考える必要もない。



ベッドに座って、テレビを見て、眠くなったらそのまま大の字でゴロリ・・・。



簡潔に言うと、現在のシングル・DINKSは仕事が精一杯なので『家のことは面倒なので何もしたくない!!』というのが本音なのかもしれませんね(汗)



この現状を個人的感情で言えば『もう少ししっかりしてくれよ、何だか情けないよ~』となりますが、隣の競合大家さんが、この需要に対応した住宅提供をしたら間違いなく、隣の大家さんの物件から入居者が決まっていきます。



大家というビジネスをやる以上は割り切って、何がなんでも収益を上げないといけません。



『時代のライフスタイルの変化に対応した選ばれる住宅提供』が求められ、それが何よりも安全運営する近道なのです。




ライフスタイルの変化は常に変わり続けています。大家さんは常にその変化に対しアンテナをはっておく必要があります。



ここ数年での大きなライフスタイルの変化といったら、何と言っても男性の女性化ではないでしょうか?



30代の既婚男性の約半分以上が、家事を女性と分担し日常業務になっているそうです。



確かに『うちでは、トイレ掃除と風呂掃除は俺の担当なんだよ』なんて言っているのも聞いた事があります。行楽地なんかでは、男性が子供を抱きあやし、奥様がゆっくりコーヒーを飲んでくつろいでいるなんて光景も増えたように思います。



政府は男性の育児休暇取得についても、取得できるように持っていく方向なので、このライフスタイルの変化はいっそう強くなると思います。



スーパーやコンビニも変化が見られ、食品売場で買う男性が40代に増えたこともあります。一昔前では食品売場で男性を見かけることは少なかった。男性が女性が多い売場に進出しているのも変化の1つです。



話しは元に戻りますが『出来れば家の中では楽をして過ごしたい』という方に対して、小さな動きで最大限のパフォーマンス(生活目的の達成)が出来る『機能美ハウス』が必要なのだと感じています。



機能的な住宅を提供してあげることで、時間の捻出にもつながるのです。



仮に1日30分の時間捻出が出来たとしたら、年間にすると約182時間です。日に換算すると1週間強の時間(7.6日分)がつくれたということになり、忙しい現代人にとっては大きいですよね。








      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男







2010.10.18

知らなければいけない『融資の仕組み』

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






最近、恥ずかしながら『ハロウィン』の意味を知った賃貸経営コンサルティングマスターの西富士男です(笑)



実は全くこの『ハロウィン』は興味がなく、いつもこの時期になると『善人には見えないかぼちゃ顔』が街中に多くいると思っていました。



クリスマスとは違う、子供のいたずらバージョンという感じでしょうか?



私が子供の時にこんなイベントがあったら、近所の人の家に袋を持って『お菓子くれ~~、くれないといたづらするぞ~~』と言って何件も徘徊していたと思う(笑)この風習は楽しくて良いですね。




さて、本題ですが金融機関の『融資の仕組み』についてです。



不動産投資の融資に限らず広義な意味でとらえて下さい。



不動産投資を行って金融機関にあたっている方はすでにご存じだと思いますが、金融機関は時期によったり、経済状況によっても融資の可否や融資金額が違かったりしますよね。



まさに融資の審査は金融機関本位のシステムとも言えます。ただ、私たちはそれに振り回されてはいけないのです。



その為にも、金融機関の『融資の原則』を融資を受けたい側として知っておく必要があるのです。



融資が出るか出ないかの可否を決定する際の『融資の原則』は1.使途 2.財源 3.保全 4.機関 5.レートの5つなのです。


使途・・・融資されたら何に使うのか。

財源・・・借りたお金をどうやって返して行くのか。

保全・・・万が一の場合の処置。保全するための保証と担保です。(保証人や協会があるか)

期間・・・短期か長期か。

レート・・・利息レートは何パーセントか。




この5つのポイントを金融機関が審査をして、融資の可否をしているのです。



逆に考えれば、融資を受けたいのであれば、この5つについてしっかりと説明出来る根拠作りをすれば良いという事にもなります。(書面で簡潔にまとめて提出すると良いです。ちなみに紙サイズはA4で・・・笑)



特に『使途・財源・保全』は超重要な要素です。時間のない方はこの3点だけでも説明が出来るようにしておきましょう。



金融機関は当たり前ですが、お客様から利息を頂いて売上を出しています。融資をした所が焦げ付くと利息を頂いていても意味がなく、莫大な損害を出してしまうのです。



金融機関の担当者が一番恐れるのは・・・『融資の焦げ付き』です。



そうならない為に金融機関の人は『臆病なの?』と思える位、五感で感じたことをネガティブにとらえます。とらえてしまうのですと言った方が正しいのかもしれませんね。



融資の審査する金融機関の担当の方は『100%は人を信じない人種』と言っても過言ではありません。(職業柄当たり前の事ではありますけど)。



融資依頼にくる方を100%信じて融資をしていたら、恐らく金融機関は早々に倒産してしまいますよね。



あともう1点注意することは、金融機関は他の業種に比べて『人事ローテーション』が早いという事です。



『やっとこの担当者と通じ合えるようになった』と思ったら、配置転換や異動になってしまったなんて話しはよく聞きます。支店長クラスだと長くて3年位だと思います。



これはお金を扱う業種である以上、お客様との癒着、業務内での汚職・犯罪を防ぐための措置と言えます。



人事ローテーションが多いという事は『すでに融資を受けた方・受けようとする方』の情報の引き継ぎが行われます。



その際に『ネガティブ情報』ほど正確に細かく引き継がれるという事も頭に入れておかないといけません。



リスケジュールした事などは当然ですが、担当者に嫌われてしまうと嫌われてしまった事自体を引き継がれ、何を言われているか分からないというのが現状です。



融資を受けるためには、先ほどあげた5つのポイントに加え『良好な人間関係を築くノウハウ』も求められるのです。



金融機関の方は、職業柄最悪の事態を考慮してリスクヘッジをしないといけないので、いかなる時も『何か不信な点はないかな~』という心構えで常に見ています。



笑顔なのに目は笑っていない・・・なんてことも(汗)



ですから、あなたの会社に金融機関の方が伺った時に、たまたま会社の奥で大きな声で社員同士がもめていたり、クレームの対処中に内容を聞かれていたり、受付の女の子が暗く元気がなかったりすると、会社全体を見てその雰囲気まで伝えられてしまうのです。社長様の体調が良いかどうかも見ていたりするそうです。



まだまだ『融資審査』については書きたい事がありますが、またの機会にしたいと思います。



金融機関の担当者の立場になって考えてみると、『これだという答えのない駆け引き』を常にやっているわけですから、それはそれで大変な心労の伴う仕事ですよね(汗)



金融機関の方に苦労をかけないような人間でありたいですね。




~おまけ~


賃貸駅別アクセスランキングなんてのを見つけました⇒コチラ








-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男






2010.10.17

『贈与税』の意外な非課税枠とは?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






高齢化が顕著になってきた日本にとって、どのビジネスも『資金を持っている高齢者』を対象とした企画や商品が競って多くなっていますよね。当たり前と言えば当たり前ですが・・・。



それもそのはず、前回のブログでも書いた日本の国民金融資産1400兆円のほとんどが65歳以上の方が持っているというデータもあるのです。



逆に考えれば、資金を豊富に持っている高齢者の方は使途を有効に使いたいものですよね。



特に投資関係の不動産・株・最近ではFX等や相続税については無料セミナーも多いので、すでに勉強されているものと思われます。



そこで意外に盲点になっているのが『贈与税』です。今日はお孫さんのいる方についてのちょっとした知識(メリット)をお知らせしたいと思います。



近年の親の悩みとして上位にくるのが『子供の教育費』というものがあります。教育費がかかるので子供をつくれないなんて言っている人も最近増えている位です。



その教育費はその子供が年を重ねる毎に増えていく仕組です。少子化の日本にあっては一人当たりにかかる教育費は今後増える事はあっても減るということは難しくなるものと思われます。



特に義務教育を終えた後の高校や大学を私立に通うとなると、莫大な資金を要することはすでに周知の事実です。



そこで『贈与税』についての知識があると、祖父母はお孫さんの教育費を援助しても贈与税がかからないことが分かります。



贈与税について見てみると『扶養義務者相互間で、生活費、教育費に充てるためになされた贈与財産のうち通常必要と認められるものについては非課税財産とする』という規定があるのです。



親が子供のために学費を支払うのは当然のことですが、親意外の人(祖父母)が出来るとしたらどうでしょう?



私立大学の入学料や授業料は数百万は軽くかかります。



贈与税の基礎控除枠である110万円を大きく超えて贈与すると税金がかかると心配をされている方も多いと思いますが、上記規定があるので教育費については贈与税はかからないのが原則です。



ただ、この教育費の贈与には注意点があります。



注意点とはお金を援助するタイミングと方法です。



大学の4年間分の教育費を一気に渡すと贈与税がかかる可能性が高いのです。大切なのはその都度、必要になった時に渡すことです。そしてその証拠(振り込み)を残すこともおすすめします。



例えば、私立大学に入ると入学金・授業料・施設使用料・寄付金等合わせると数千万円かかることもあります。入学金は入学時に資金を渡し、授業料はまた資金を渡し・・・というようにその都度行うのです。



授業料などは年度毎に学校に振り込みをすると証拠が残るので良いです。



何度も言いますが、この教育費援助は数千万円という金額でも非課税です。



あとは両親が資金に余裕があり教育費を支払うには十分な場合は、祖父母が援助する事自体に問題視されることもないとは言えませんので『教育費についての贈与』についての税理士等の専門家に相談してみて下さい。



小さな知識かもしれませんが、同じ目的で援助しても『知らない』と大きな損をすることがあるのです。



お孫さんのために財産を役立てたいという方は、資金援助をする前に専門家に相談をしご検討下さい。







■祖父母に感謝したくなる感動動画ばあちゃんと過ごした日


クリックをして進めていくので少し手間ですが、とても心暖まる動画(フラッシュ)です。

親だけではなく祖母に対しても『孝行』を出来るときにするべきだな~と思いました・・・。

『今しか出来ないこと』って何より大切ですね。



是非ご覧下さい⇒ばあちゃんと過ごした日








-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男



2010.10.16

『善玉ストレス』と『悪玉ストレス』って?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





突然ですが、みなさんのストレス解消法ってなんですか?



趣味であるとか、スポーツ、飲んでカラオケに行く、旅行する、友人と話しまくる、読書をすることがストレス解消なんて人も多いですよね。



ちなみに私の場合は『体を動かし景色の違う所を歩く』ですかね。結構、行ったことのない小道とか好きなんです(汗)おかげでよく近所でも迷子になります・・・(笑)



ITが発達してから情報に囲まれ生きていると、さまざまなストレスを抱えて私たちは生活をしています。



ストレスが溜まるとイライラしたり、喫煙や飲酒の量が増えたり、時には病気になってしまう人もいると思います。最悪なのは人にあたってしまうなんてことも・・・



私も数年前、急激なストレスで胃潰瘍になった経験があります。あれは辛かった・・・(涙)最近では『着信履歴恐怖症』なんてのもあるみたいですね。



本日のニュースでうつ「労災」認定迅速化へ…来夏までに指針改正なんていうのもありましたね。これもストレスが原因なんですよね・・・。



ただブログタイトルにもある『善玉ストレス』『悪玉ストレス』というように、全てのストレスが悪いという事でもないのです。



一般的に『ストレス=悪』というイメージがありますが、今日はその辺の意識を変えてもらえればと思います。(最近、何でもありのブログになってきたな・・・笑)



実はストレスというのは生きていく上で必要不可欠なものであるという事をご存知でしょうか?



ストレスは大きく分けて3種類あります。



1.物理的・科学的ストレス

例えば最近の猛暑や寒さ、けがが騒音や悪臭、といった五感で感じるものです。



2.生理的ストレス

お腹が空いたとか、感染や過労というものが該当します。



3.心理的・社会的ストレス

職場や家族の人間関係からくる不安や葛藤、緊張、恐れ、不満、怒りというもの。



一般的なストレスは恐らく3番の『心理的・社会的ストレス』をイメージしている方が多いのではないでしょうか?『ストレス=悪』という図式になっているのはこの為だと思います。



そこで2番の生理的ストレスを考えて頂きたいのです。例えばもしあなたがお腹が空いた事にストレスを感じなくなったらいかがでしょうか?



きっと餓死をしてしまいますよね。



そして自分の能力以上の仕事を任された時も人はストレスを感じます。ただ、そういう仕事をやり遂げた時の達成感ややりがいというものは、いつになく爽快な気分を味わうこともできます。



ある動物の実験からも、ストレスを与えたときに、そのストレスを克服した動物からは気分を良くする物質が多く検出されたなんて報告もあるくらいなのです。



もうご理解頂いたと思いますが、困難や危険や苦しい事を教え、やり遂げた時の達成感まで与えてくれるストレスは、人間にとって実は必要不可欠なものなのです。



そして、そのストレスをどう考え対処するかによって、善玉ストレスにもなるし悪玉ストレスにもなるのです。



ストレスを理解して、生きていく上での『善玉ストレス』を多くしましょう!!






-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男





2010.10.15

『相続人が行方不明』でも相続をする方法とは?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






昨日のブログ『相続人不存在』について書きましたが、今日は相続人が不存在ではなく、存在はするはずなのに、どこにいるのか分からない場合はどうするのか?についてです。



親族間の関係が希薄になっている昨今ではよくある話しなのです(悲)



相続が発生してから、途中で相続の手続きを断念してしまう人の理由の中で、意外と多いのが『相続人の行方不明』なのです。



特に遺産分割協議をする場合は相続人全員で行わなければいけません。行方不明者がいると不動産は名義も変えられないし、預貯金等も引き出せない事がほとんどで非常に厄介です。



遺産分割協議だけでも大変な労力を伴う作業なのに、行方不明者がいるなんてなったらやはり諦めてしまう人も出てくるのです。



このような時の最善の方法は、行方不明者に変わり法律行為をする人を選任するのです。この制度を『不在者の財産管理制度』と言います。



行方不明者の遺産の相続分ともいうべき財産の管理する人を家庭裁判所に選任してもらうのです。この申立てが可能な人は不在者の財産について利害関係がある人とされています。



例えば、不在者の配偶者・相続人・債権者などが上げられます。



不在者財産管理人が選任された後は、管理人と他の相続人との間で遺産分割協議を普通に行います。家庭裁判所の許可が必要になるので、不在者の権利も守られているのです。知っておくと良いシステムです。



行方不明や生死不明が7年以上になるケースの場合は、失踪宣告の申し立てをする方法もあります。



失踪宣告を受けた人は、なんと7年の期間が満了すると死亡したものとみなされ、相続人は遺産分割が出来るようになってしまうのです。
(すごい制度ですよね)



この死亡については戸籍にもしっかりと記載されます。ただ、死亡とみなされる事により不在者についても相続が発生し、相続人が急に増えるなんて事も現実話としてありますので注意が必要です。



という事は、本当は生きているのに戸籍上で死亡している事になっている人がいるかもしれないという事ですよね(汗)



相続というのは時間をかければかける程、手間や労力を要するようになります。



出来るだけ早期に相続登記を行う事をおすすめ致します。






-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男






2010.10.14

『相続人不存在』の人こそ生前対策が必要です!!

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






以前に『相続コーディネーターの必要性』というタイトルでブログ記事を書かせて頂きました。



高齢化の時代になって相続の問題というのは、いかに生前に良い対策がとれるかで、残せる財産が決まります。



そこで今後多くなってくると予想されるのが『相続人のいない被相続人』です。寂しい感じもしますが増加しいるのが現実です。



財産があり相続人がいる人は生前から勉強されたり、相談されたりして何らかの対策をとっている方がほとんどです。



ただ、相続人がいない方は『どうせ死んだら財産は国のものになるんだろう』と考え対策をとらない方が多いようです。



実はこれは大きな間違いで、相続人がいない方こそ亡くなった後のことを真剣に考えなくてはいけません。



配偶者や子供、孫、父母、祖父母、養父母、兄弟姉妹がすべていない事が『相続人不存在』ということになります。



ちなみに養子を迎えた子供や、認知された場合、養子父母は相続人になります。



実は相続人のいない方が亡くなった場合、利害関係者が『相続人不存在』として家庭裁判所に申し立てをして、一定の手続きを踏まない限りは、財産はそのまま放置されてしまうのです。



利害関係者とは、亡くなった方を家族同様に面倒をみた方や、内縁の妻、親戚の方、施設の方を言います。



申し立てをしないと、預貯金すら引き出す事もできませんし、その結果葬儀すら上げてもらえないなんて事にもなりかねません。本当に寂しいことです・・・。



ですから生きているうちに対処をしておく必要があるのです。



対策としては、自分の認めた人と養子縁組をするか、遺言書を作成して財産を書き残しておくのも良い方法です。



生前お世話になった学校や母校、社会福祉に貢献する団体に財産を役立ててもろうという選択もあります。



生前に特定の方と『身の回りの世話をしてくれたら、財産を譲る』というような、負担付死因贈与契約を締結しておくのも良い方法です。



『相続人不存在』に該当する方は、せっかく生きて築いた財産を、思いを形にする恩返しとして検討されてはいかがでしょうか?









-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.10.13

国の借金に協力してしまうのが『国債』

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





日本という国の借金が800兆円を超えて、本当に大変なことになってきましたね。

(まずはこちらのページを見て下さい⇒日本の借金時計



数年前からこの国の借金については問題化されていましたが、2005年位の政府の予定では確か2010年位にはほとんど返し終える位のことは言っていたと思いますが、現実は増える一方ですよね(汗)



日本は昔からいくら借金を抱えていても、国が破綻しないとよく言われています。それは外国からの借金がない事と莫大な国民金融資産1400兆円があるからなのです。



昔から個人金融資産が1400兆円あると言われていますが、ただこの数字は現金であるわけではなく、不動産や株等のすぐ現金化出来ないものも含まれています。



特に1400兆円の資産のうち、不動産は価格が確かなものか疑問が残ります。実際にはもっと価格の下落があり少ないと考えるのが妥当だということです。



今の日本の状況は家庭に例えると、夫が外の金融機関から莫大な借金をして返済出来なくなると当然破綻します。ただ、奥様から借金をしていたのなら最悪謝り倒して許してもらえば家庭内で解決します。



これを『外の金融機関=外国』『奥様=国民』と言葉を入れ変えて考えてみると、現在の日本の状況がより理解出来ます。



そして日本の借金とはいったいどこから借りているのか?ですが代表的なのは『国債』という金融商品なのです。



最近ではCMも当たり前になってきてますよね。それだけお金がないという証拠です(汗)。



国債の宣伝で『国債を持てる男子は、女性にモテる!!…か?』なんてとんでもない宣伝まで行う始末・・・。情けない・・・。



1998年に小渕内閣の時にスタートした国債。国債は確かに手堅い資産とは言えますが、今の日本の状況を考慮した時に本当に買って良いものか?と思ってしまいます。



なぜなら資産と負債のバランスを考えると『国が安全』という事自体もう崩れつつあるからです。



国民の個人金融資産を国の借金が超えようとしています。(個人的にはもう超えてると思ってますが・・)



バランスが厳しくなってくると、国は今後、増税はご存知の通りですが、そのほかに財産に税金をかける財産税とか、タンス預金のあぶり出しを目的とした預金封鎖なんて事も実行するかもしれません。(昔はあったそうです)



いざとなったら国は何をするか分からないよ!!という歴史が過去にあるのです。



国債についても『国の信用がなくなる事=国債の価値がなくなる事』になるです。国に余力がなくなった以上は安全なんて言える状況ではありません。



ここでよく考えて欲しいのです。



国は無駄遣いしていると言われていますが、そのうちの資金源でもある国債(国民)からの借金額の割合は大きく占めているのです。



日本の借金なんとかしてほしいな~』と思っている国民が、国債を買うことで借金に協力しているのです




国債は国民からした借金ですから、利息を付けて返済しなくてはいけないので更に財政悪化をします。



財政悪化をすると増税をするという事になり、回り回って国民は自分で自分の首を絞めているという実は恐ろしい仕組なんです。



そして今、国は国債を買ってくれた人に相続税がかからにようにする『無利子国債』という商品をやろうとしています。



これは、単純に『数年先のお金より今すぐお金が欲しい』と言っているようなものです。



かわいい子供に借金癖があったとして、本当の更生を願うなら更に親が子供にお金を貸す事ではないですよね?



与えられた予算で自力で立ち直るように仕向ける事だと思います。これは国民が国債をあえて買わないようにする事ではないでしょうか?



私も20代の初めに何も知らず買ったのが『国債』でした。今から考えるとあれが私の投資の始まりでした。



国債という仕組みや日本の状況を知るようになり、5年国債でしたが途中で解約しました。(もちろん損はしていませんが・・)



『安全に儲かれば良い』というのは理解出来ます。



これからは国の事も考え、大切なお金なので何に使われていくのか?も考慮に入れて、有意義な使い方をしないといけないのかもしれません。








-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.10.12

若者はなぜキレやすいのか?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)






突然ですが、最近『キレる若者』が多いと思いませんか?



私が偶然そういう場面に遭遇したからそう感じているだけでしょうか・・・(汗)昔では考えられないような若者が高齢者に対して常識外の犯罪を犯してみたり、目を覆いたくなるようなニュースが増えていていますよね。



実は先日、電車に乗っていたら明らかに周囲に迷惑をかけている若者に、目の前にいる年輩の方が注意をしたら、その瞬間から口論に・・・。



その若者も彼女がいた手前引けなくなったのもあるかもしれませんが、どこで覚えたのか知りませんが、口の利き方がすごいですね。(顔は若いのに言葉は半分ヤクザです)



口論からついに若者がキレて、その年輩者の胸ぐらを掴みました。



ここまで来たら見て見ぬふりをするわけにはいかないので、仕方なく止めに入りました。次の駅でその若者を電車から出して警察に・・・。(少々強引に・・・。こういうの実は私慣れてます。)



大きな声と威嚇をする態度だったので、一見『怖そう・・』と思われがちですがそんなに恐れる必要はありません。



本当の強さというものは目には見えないものです。見えないところに本当の強さがあるとも言えますが・・・。



見かけが強そうというのは、私の経験上たいがい弱いことが多いものです。(見かけがお金持ちそうな人ほど実はたいした事ないなんてのもありますよね~笑~)



何歳になってもこういう場面に出くわすと本当にテンションが下がります。



注意された位でなぜあそこまでキレるのか?ということが、本当に不思議だった。今回その若者を見ていて少しですが、その原因に気がつきました。



キレる直前にどういう状況だったかというと、年輩者の言っている事は理論付けて正当なだけに、その若者は言葉が返せなくなってきたのです。



簡単に言うと、自分の思いをしっかりと言葉で伝達が出来れば、早々キレて胸ぐらを掴むなんて事はないはずです。



その若者は『言葉を知らない』が為に、伝えられずキレるという行動になったのだと感じました。キレる若者を減らしたいなら、言葉をしっかりと教えることが近道かもしれませんね。



そして、よくこういう若者が多くなると社会のせいにする人がいますが、それは間違いです。本人の責任です。どんな社会でも正しい事をする人は困難な状況でも貫き通します。



『行動がおかしいのに心が正しい』なんてあり得ないのです。体を動かすのは心ですから・・・。心と体は一体ですよね。



心が強ければ、自分がどんなに不利な時でも汚いことをせずにすむと思います。



あまりにも衝撃的だったので、ブログに書いてしまいました。



みなさんは、こういう『すぐキレる若者』をどう思いますか?





 

◆自家菜園の『枝豆』がピンチ!!

枝豆(平成22年10月11日) 001

驚異的なスピードで育った今回の枝豆!!ここ最近は水をやることだけに集中していたのですが、先日『実』が出来ているかな~と近くで見たらなんと『大量のアブラムシ発生』です!!


近くで見てなかったので気がつきませんでした(涙)。ネットで調べ牛乳を振りかけてみたり、木酢液というのを吹きかけて見たりしたが、大量発生しただけあってビクともしない!!


最終手段でやりたくはなかったが殺虫剤に頼ることに・・・。


実が出来る前になんとか駆除できました。


不動産も一緒ですが『マクロ的な部分だけ見ないで、ミクロまで見る』という事をしないと何事も良い結果出ませんね~(汗)


枝豆から教えられました・・・(笑)






-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.10.11

一人暮らし&ペット飼育は増加の一途!!

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





数年前にペットブームが起こってこら、その勢いは衰えないですよね。最近、健康のためにウォーキングをすることがあるのですが、犬の散歩をしている人の多さに驚かされます。



数兆円産業にまでなったペット業界のブームですが、ペットフード協会という所が行った『平成21年全国犬猫飼育率調査』によると、犬の飼育数が1232万2000匹、猫が1002万1000匹となっています。



飼育率は犬が18.3%で猫が11.2%です。なんと約5世帯い1世帯が犬を飼い、8世帯に1世帯が猫を飼っているということです。



単身世帯では飼育率が10年前の2倍以上となっており、特に50歳以上の単身者は犬猫ともに飼育率は10%近くまでになっています。参考:年代別飼育率



飼い方にも変化が見られ、屋外で飼う雑種ではなく室内の雑種の動物が急増しているそうです。



ここ数年ペットブームによってペット飼育が可能が物件も供給されたことも原因と思われます。ほとんど家族の一員となっているのですね。



ただその反面、ペットを巡る住民間トラブルも多いのも現実です。鳴き声や吠え声、抜け毛等の苦情が管理組合に多く寄せられているのです。その数は約半数とも言われています。



少子高齢化を迎え、人口が減っていくことが明らかな昨今、賃貸経営を安定化させたい大家さんは、今まで懸念されていた高齢者や外国人、障がい者の方を受け入れることにより一層入居者の幅が広がり安定経営を実現する事が可能となります。



ペット飼育可能物件にすることも、ペットを飼育している人が増え続けているというデータから判断すると、安定経営をする上での1つの手段方法なのかもしれません。



入居をさせる為の入口部分でしっかりとした取り決め(ルール)をしっかりしておかないと、入居者は決まったがクレームだらけなんて事もありえますので注意が必要です。



そう言った予防的観点でのルールの決め方、考え方、アピールの方法は『大家検定』でしっかりと学んで下さい。






◆気ななるニュース(原状回復ガイドラインを詳細化)


本日は気になるニュースがあり、このブログでコメントを書きたかったのですが、夕刻より頭痛がするのでダウンです(汗)


リンクだけ貼っておきますのでご覧下さい⇒国交省が原状回復ガイドラインを詳細化







-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.10.10

築30年越え150万戸時代のリスクとは?(マンション編)

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





すごい雨になってきましたね。



濡れてしまうのは嫌ですが、この夏はあれだけ雨が降らなかったので自然の恵みに『ありがたい』と思ってしまうのは私だけでしょうか・・・(汗)今年は雨への抵抗があまりありません。



今から5~6年前に『マンション2010年問題』ということが言われていました。



簡単に言うと『マンションの老朽化問題』とも言いかえられます。総務省の調べでは、日本の住宅は平均約30年で建て替えられており、マンションは約37年だそうです。



まずこちらの国土交通省のデータを見て下さい。


マンションストック戸数


昭和40年代から着々とマンションのストック数が増え続けていることが分かります。昨年末の段階で562万戸のストック数となっています。



ここで問題なのが、恐らく今年から来年にかけて老朽化の目安とされている築30年を超えるマンションが全国で100万戸を超えてしまうのです。築35年超でも50万戸、築40年越えは15万戸になるのです



ここまで老朽化をするマンションが増加をすると、気になってくるのが『建て替え出来るのか?』という事です。



今まで建て替えで成功した例として多いのは、旧公団の物件で、ニュータウン開発を行ったところです。



旧公団(現在UR)は広大な土地に4階建ての低層集合住宅というのがスタンダードでした。そのため、建ぺい率・容積率が大幅に余っていたのです。



建て替えの時は高層化を図り戸数を増やすことによって、一般売却をして資金を調達し、既存の住んでいる方の建て替えにかかる費用を負担させることなく実現化出来たのです。



それどころか建て替えによって旧住宅の専有面積の大きさが2倍になったなんて人も珍しくありませんでした。(羨ましい~)



ただ、直近20年の状況はどうでしょう。



広大な土地はなくなり、小さな土地に建ぺい率・容積率をギリギリまで建てているので、建て替えで高層化を図り、戸数を増やして一般売却で資金を調達するという方法は出来ません。



こういう民間マンションについては、建て替えをしても新築マンションを購入するのと同じくらいの費用がかかってしまう事が考えられます。



建て替えの際にもう1つ大きなネックになっている事が、住人の5分4以上の賛同を得なくてはいけないという事です。



老朽化したマンションには高齢者がお住まいのケースも多く、住民負担がある建て替え案に5分4以上の人が賛同するかといえば、かなり困難であると言えます。



建て替えが実際不可能なマンションで大きなリスクと言えば、管理が行き届いていない物件が多くある事です。



築30年以上のマンションが100万戸も出てくれば、今後壁が落ちて通行人に当たって死亡したとか、ガスの配管が腐食してガス漏れで住人の方が死亡したなんて、痛ましい事故が起きてくることも容易に想像できます。



そんな状況になったら、莫大な損害賠償なんて事も現実味を帯びてきます。



1棟を所有している大家さんや、区分所有の分譲マンションならば入居者全員で損害賠償を負担しなければなりません。



こうした事件が頻繁に起きるようになって、マスメディアが流したら当然の事ながら築古物件の資産価値は大きく下がる事となります。



築30年以上の不動産を購入の際は、投資であろうが自宅用であろうが『老朽化のリスク』も一緒に買うという認識が必要になります。



大家さんは事故を起こさないように、物件のメンテナンスをしっかりと行いましょう。






-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.10.09

オリックス『マネー川柳』に応募!!

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





長い長い残暑も終わり、すっかり『秋』という感じですね。



読書の秋、食欲の秋などとよく言われますが、過ごしやすく紅葉がキレイになるこの季節が個人的には一番好きです。



そんな気持ちの良い本日はラフな話題でも・・・(笑)



先程オリックスさんのHPを見ていたら『マネー川柳』というバナーを見つけました。



『サラリーマン川柳』というのは聞いたことはあるが・・・。



興味半分で覗いてみると『マネー川柳』というだけあって、メインはお金に関することで、例えば貯金・借りる・増やす・使うという日常のワンシーンを川柳にしており、これがなかなか面白い。



しかも誰でも応募が出来て、入賞者には賞金総額130万円(大賞は30万円)だそうです。一人3句まで応募可能です。



みなさんも考えて応募してみて下さい。川柳応募画面



実は私、こういうのを考えるのだけは好きなんです(笑)なんか楽しくなりますよね。



学生の時に作文発表会で学校代表になったこともあるんですよ。ただここに来てブログを書き始めてからは『日本語』については自信損失状態ですが・・・(汗)



面白いと思った『マネー川柳』過去の作品から抜粋・・・


・エコカーに 乗っている彼に 乗り換える

・草食と 言われる息子 金を食う

・小遣いも 妻の基準で 仕訳けされ

・心配は 老後じゃなくて 半年後

・子に投資 元本割れは DNA

・社保庁は 未納者だけを 覚えてる

・また1つ タダが消えてく レジ袋



本当によく考えますよね。感心します。
(ちなみに過去の受賞作品



という事で私も『マネー川柳』を早速考え応募してみました。その川柳は・・・


『長生きし 必ず年金 元をとる』

『鳩ぽっぽ 「金」に群がる チルドレン』

『瀬戸際で はじめた投資 凍死する』




いかがでしょう?(笑)イマイチかな・・・(汗)



少し政治的皮肉まで入れてしまいました。



あっ『宝くじ 政治家よりも 期待大』なんてのもありですね(笑)



でも楽しく頭を使うので川柳はなかなか良いかもしれない。老後のボケ防止につながる感じですね(笑)



ではでは今日はこのへんで・・・(笑)






-----------------------------------------------------------------------------------------

【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!


残席あとわずかです!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男





2010.10.08

『減築』の時代がやってくる?

br_decobanner_20101007230449.gif
      ↑ ↑ ↑
ブログ記事毎日更新中!!
浦田健氏と2ショットバナー登場!!
このバナーご利益ありそうだ・・・(笑)





マイホームを建てようとした時に、ほとんどの人が『夢の実現化』なので規模がどんどん『大きくなる』のが今までのスタンダードな流れでした。



今の日本では少子高齢化や核家族化が急激に進み、1世帯当たりの居住人数も減っているのが現状です。



その影響で住宅改修の事情も少し変化をしてきているようです。



今後は大きくするだけの『増築』の時代から、必要最小限のスリム化をした『減築』の時代にシフトしていくのだと思います。



それにしても『減築』という言葉はあまり聞きなれないですよね。



『減築』とは呼んで字の如くですが、増築の反対で既存の住宅の床面積を減らしていくことです。減築をすることによって得られる環境の改善に価値を求めるものとも言えます。



例えば、元々4人家族の子供が一人立ちをした老夫婦の家は広すぎることから、メンテナンスが大変なのです。高齢者にとって、家の中を必要以上に歩かなければならない事自体が不便ということになります。



掃除1つとっても大変ですよね。面積が小さくなるので冷暖房費も節約できますし、固定資産税も安くなるのはメリットですよね。



無駄なお部屋を減築して必要最小限の生活をするというものなのです。




使用しなくなった2階部分をなくすことによって、建物の総重量の軽減による耐震性能の向上を目的とした減築もあったり、光・通風環境の改善、機能変更に重点をおいて減築が行なわれているのです。



最近では『自家菜園』の広さを確保したい目的で減築という方法をとられる高齢者もいるそうです。



ただ『減築』をする際は、耐震の問題が絡むことが多いので専門家に十分相談をして行う事をお勧めします。



この様な動きは、かつては大家族での生活が当たり前だったのに対し、最近では家族の在り方が変わり個人中心の暮らし方になってきたことも大きな要因です。



一昔前の『住宅は増築をして大きくするもの』という常識が変化してきているのです。



自分のライフスタイルに合った『減築』は快適な生活をするための1つの方法なのかもしれませんね。







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男




2010.10.07

『老い』を考えた住宅づくりとは?

人気ブログランキングへ
   ↑ ↑ ↑
いつもクリックありがとう!!
ブログ記事毎日更新中!!(いつまで続くかなぁ・・・)






数日前、足を悪くしていた親族(高齢)が昨年手術をして経過が良くなってきていたのに、浴室で転倒をしてまた手術をするなんて話しを聞きました。



『転倒』というと外出先で転んだ等のイメージが多いですが、高齢者にとっては家庭内が一番危険なのです。



その中でも特に危険なのが『浴室』です。



『滑りそう』と感じるだけで腰が引けて転倒につながります。裸でつかまる所が少ない場所だけに危険度は大です。



体の冷えやすい高齢者にとって入浴は大好きなことですが、反面危険を感じることの多い場所としても認識されています。



暖かい部屋から寒い脱衣室に行って裸になり、熱いお湯につかることは血管に負担をかけ事故につながるなんてこともありますよね。



『段差がある』『滑りそう』『寒くて薄暗い』『浴槽の縁を超えるのが一苦労』などハードルが高いのも浴室なのです。



あるデータによると家庭内で危害の起きた場所で1位 階段、2位 段差・敷居に次いで3位に浴室が入っていますが、家庭内事故の死亡が多いのは圧倒的に浴室というデータもあるのです。



高齢者にとって浴室は『行きたくてもこわい場所』なのです。




そこで浴室に関して安全・安心な条件を列挙してみます。



1.入口の段差をなくす(または5cm以下)

2.入口は出来る限り引き戸で開効幅は車イスでも通れる65cm以上

3.適切な位置に手すりを設置

4.滑りにくい、冷たくない床材の使用

5.大きすぎない浴槽(足が突っ張れる位・溺死防止)

6.超えやすい浴槽の高さにする(40cm以内)

7.浴室暖房機の設置(寒さ対策)

8.明るい照明(目が悪くなる人多いため)

9.樹脂ガラスや安全ガラスの使用(割りにくいガラス)

10.ポイントカラーの工夫(手すりを赤にする等)




これから先は超高齢社会となっていきます。そんな中大家さんとしては需要に対応する住宅を提供していかないと『選ばれない住宅』となり賃貸経営にも大きな影響を及ぼします。



高齢者が増えることが明らかなのですから『老い』に対応をする設備のバリューアップを小さいところからでも行っていく必要があると思います。



入居者の『命』にかかわることなので真剣に考慮し対応をすることをお勧めします。







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男




2010.10.06

『コンセプト賃貸住宅セミナー』に参加&美登利寿司

人気ブログランキングへ
   ↑ ↑ ↑
いつもクリックありがとう!!
ブログ記事毎日更新中!!(いつまで続くかなぁ・・・)




本日は賃貸創造研究所さんが渋谷で主催された『コンセプト賃貸住宅セミナー』に参加してきました。



実は私自身『コンセプト賃貸住宅』という言葉は聞いたことはありますが、具体的にどういうものなのか?という事はほとんど無知でしたので、新たな賃貸経営の考え方としてためになるセミナーでした。



簡単に言うと、更に悪化するであろう空室問題を解決するための手段方法の1つで、競合物件との差別化を図り『お客様から選ばれる』ことに重点をおいた賃貸経営(企画)という感じです。



空室問題が表面化(物件が余る時代)してから『選ばれる住宅』になるために、今まで大家さんがとってきた手段は『賃料値下げ』という付加価値を付けての差別化でした。



今後はその付加価値の付け方を『企画』の部分で抜本的に変えて、より積極賃貸派の借主様の求めている事をより細かく実現化させてしまおうというものなのです。



本日の講義の事例として出されたのが、車好きな方をターゲットにした『ガレージハウス』



1階が車を入れるガレージで2階が住居部分というような形です。



こういう住宅を同エリアで数戸作ることによって、同じ趣味の方同士のコミュニティー(仲間意識)が出来たり、セカンドハウス感覚で借りることにより『車を見られたくない、知られたくない』という所有者の心理を上手くとらえた提供をしています。



最も重要視するセキュリティーの強化も車好きの方へはかなりの『付加価値』があると感じました。



その他にも『スローハウス』『ペット共生ハウス』『ボビーハウス』の説明がありました。



どの住宅企画も借主様に『選ばれる』ために共通しているのは・・


1.近隣の方との情報共有(仲間・コミュニティ作り)
2.楽しいこと・癒しがあること
3.セキュリティーの完成
4.ここにしかないと思われること(空間提供)



ということが考えられます。



ただ住宅供給をする側(大家)としては、需要を絞り込んだ少数派(ニッチ)な借主様をとらえていきますので、十分なマーケティングと冷静な判断が求められると感じました。



外すとリスクも大きいのは否めません。



ただ、借主様が今後どういう住宅を求めているのか?をしっかりマーケティングが出来れば、かなりの安全運営が出来るのではないかとも感じました。



『コンセプト賃貸住宅』はまさにコンセプトを決める部分で勝負が決まります。逆に現在実践している大家さんも少ないので、うまくやれば『狙い目』なのかもしれません。



あなたなりの『コンセプト賃貸住宅』を企画されてはいかがでしょうか?




平成22年10月5日 001

本日、セミナーが開催される会場です。『デッ、デカイ!!』


平成22年10月5日 002

会場内も高級感漂う雰囲気でした。1時間という短時間セミナーにもかかわらず、多くの方がセミナー参加をされていました。


平成22年10月5日 005

『渋谷』に来たら、90%位の確率で来るのが『美登利寿司本店』です。開店30分前だと言うのに長蛇の列で、すごい人気です!!

平成22年10月5日 008

値段もリーズナブルなわりには、どのネタも大きく新鮮で美味しいです。ここは本当にお勧めします。




新しいことを知るって本当に楽しいですね。今回、セミナー主催をして頂いた賃貸創造研究所の方々、本当に有難うございました。



とても有意義な一日となりました(笑)







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男




2010.10.05

疲労困憊です・・・。

人気ブログランキングへ
   ↑ ↑ ↑
いつもクリックありがとう!!
ブログ記事毎日更新中!!(いつまで続くかなぁ・・・)





実は昨日から身内のお通夜と告別式に出席していて夜帰宅しました。正直言うとヘトヘトです(汗)。



今日は10月4日で『投資の日』なのに『ブログ更新は今日は無理だな~』と思いながら帰りの車を運転していたが、何とかパソコンの前に座ってみました(笑)



そんな状況なので、不動産のことは書く気持ちにはなれないのでご理解くださいね(汗)



この2日間、自家用車で動いていたのですが、こういう気力体力を消耗するお葬式は電車の方が無難ですね・・・。火葬場の後は感極まって頭が違う方向に行ってしまい、何度か運転で危険な場面がありました(汗)



みなさん、車の運転は注意しましょうね。



こういう葬儀の日に交通事故が多いと聞いてはいたが、なんとなく理解が出来るような気がします。



今まで私は車の運転を苦痛だと感じたことは一度もなかったが、初めてそう感じました。



昨日のブログもある宿泊ホテルから更新したのですが、見返すのが怖い・・・。まともに書いていただろうか?
なんてアップしておきながら今更そんな事を考えています(汗)。



実は昨年、余命1年と宣告をされた姪っ子が残念ながら9月末に亡くなったのですが、この1年いろんな事を考えさせられ教えられた様な気がします。



わずか10歳という短い生涯でしたが500名以上の方が弔問してくれた。これには感謝・感動です。



活発的で人懐っこい子だったので、弔問者の数がスター並の人数になったのです。10歳でこの人間力には驚いた。凄すぎますよね。10歳でも本当に人生全うしたのだと思います。



そして『生きたくても生きれない人もいる』という事を肝に命じて、姪っ子の分まで懸命に生きたい。そう強く思った。



そんな事を考え、疲労困憊で帰宅をしてテレビをつけたら『余命1カ月の花嫁』という番組がやっていた。リアルすぎて見れるわけない・・・(涙)



ただ、いつまでも悲しんではいられません!!



明日は資料作成や打合せや渋谷でセミナーの参加予定なので、気合を入れて頑張ります!!






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男



2010.10.04

過去の大地震に学ぶ予防とは?

人気ブログランキングへ
   ↑ ↑ ↑
いつもクリックありがとう!!
ブログ記事毎日更新中!!(いつまで続くかなぁ・・・)





最近『地震』が多いですね。台風が過ぎ去った後は地震が発生する可能性が高いですね。



最近感じたのは、昔と違うのは情報の伝達の早さです。先週、福島で地震があった際に川崎の有名百貨店で買い出しをしていたら、一斉にお客様が携帯を見始めたのです。



そうです携帯会社から送られる『緊急地震警戒速報』だったのです。ちなみに私の携帯は何も鳴らなかったが・・・(悲)逃げ遅れること間違いなしという感じです(汗)



地震と言えば、やはり阪神淡路大震災が思いだされます。約6,000人の犠牲者が出てしまったのです。アメリカ同時多発テロの犠牲者の数より多いのです。



まさに大惨事とはこのことです。我々は過去に起きた大惨事から将来のために学ばなければいけないと思います。


地震による影響

このグラフは阪神淡路大震災の死亡原因を現わしたものですが、なんと約90%が家屋や家電製品の倒壊等による圧迫死となっています。


そのうち約6割の部屋で家具が転倒・散乱し、テレビなどの家電製品が凶器となって飛び交い、多くの死傷者を出したのです。



負傷者も4万3千人を超えて、建物自体に特別な被害がなかったものの、家具の転倒や散乱によって逃げ遅れたり、怪我を負ったりした人が多かったそうです。



この事実からも地震自体を避けることは困難でも、多くの原因となっている家具等が凶器となってという部分は予防が出来るのではないでしょうか?



まず地震が来た時の建物の揺れ方に注目しましょう。



建物は基本的に長方形で出来ていて、長い面に対して垂直に揺れるというのがあります。L字型やU字型のマンションでも基本は長方形の建物の集まりとお考え下さい。



家具の置き場は長方形で言うと、短い面に配置する方が比較的安全ということになりますよね。



そして押し入れ等の収納には、重たい物程低い所に収納する必要があります。



高い位置にあると地震が発生した時、高い位置から重い物が凶器となって襲ってくることになるからです。今、出来ることは今やることをお勧めします。是非注意して下さい。


背丈の高い家具については、倒れた事を想像し、外へ逃げられるかどうかのシミュレーションも必要です。



外への道を家具で塞がれたら救出も困難を極めます。実は阪神淡路大震災では自衛隊や救急隊の救出よりも、圧倒的に近所の住民同士の救出が多かったのです。



参考サイト:総務消防庁のHP⇒こちら



ちなみにここ数年流行っている湾岸エリアのタワーマンションですが、高層階はとくに注意が必要です。



近くで起きる直下型地震は小さく感じますが、遠くで起きている大きな地震は長期周波で伝わるため、部屋が大きく回るように揺れます。遠くの地震の影響でエレベーターが止まってしまうのはこの長期周波の影響なのです。



タワーマンションの高層階の物件購入を検討される方は、長期周波の地震時は大きく揺れてしまうリスクも考慮し検討して下さい。建物自体は技術が発達して『免震構造』となっているはずなのでご安心を・・・。







      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.10.03

大家に大きな影響を及ぼす『営業マン』と『ガイドマン』

人気ブログランキングへ
   ↑ ↑ ↑
いつもクリックありがとう!!
ブログ記事毎日更新中!!(いつまで続くかなぁ・・・)




日本の暦で10月は『神無月』と言いますよね。これは10月になると全国の神々が出雲に集まるので、その間神が留守にすることから『神無月』というそうです。



という事は逆に出雲は神が集結してくるのだから『神有月』ということか・・・(笑)みなさん、10月は神様が集まる出雲に行きましょう!!



さて、本日のブログですが『大家に大きな影響を及ぼす営業マンとガイドマン』です。



大家さんにとって一番の心配といったら、収入に直結する『空室問題』です。その空室を埋めるために借主様を紹介案内をしてくれるのが、不動産仲介業者(プロ)となります。



注意しなければいけないのが、不動産仲介会社に頼めばプロなので自分の物件の案内は100%任せて安心なんて考えていたら大きな間違いです。



不動産業界の実情は人の出入りも多く、転勤も多いのです。すごい会社になると1年で半分の社員が入れ替わるなんて会社も実際に見たことがありますし、決して驚くことでもないのです。



必ずしも不動産仲介の営業マンが、万全な知識を備えて物件の紹介・ご案内が出来ているか?というと出来ている営業マンはほんの一握りだと言うことです。



ここ数年、不動産の仲介営業マンに起きている現象が『ガイドマン化』です。



営業マンは本来決まらないものを決めるため(結果を残すため)に存在しています。結果とは仲介営業は仲介手数料を成約報酬として頂くのですから、成約が最大の結果となります。



例えば相場10万円の賃料のエリアで、3万円で募集したらいかがでしょうか?



きっとベランダから賃料3万円と書いて貼っておくだけで決まりますよね。そこに営業マンは必要ありません。



逆に営業マンが必要となる意味は、何もしなければ決まらない物件に対し『営業マン』という人を介入することによって『お客様の気持ち(判断)を変えることが出来るため』となります。



これは強引にとかだますという事ではなく、仲介のプロとして借主様が通常では知り得ない情報を提供し、適切に判断をして頂くことなのです。



そして依頼を受けた大家さんに対しては、物件アピールという点で最善の努力をする義務があるのです。



ただ困った事に最近はガイドマン化した営業マンが多く発生しているのです。



バスガイドを思いだしてみて下さい。バスガイドは担当した街や施設を紹介をするのが仕事です。極端な言い方をすれば、決められた街の紹介をするトークを一方通行で行えば仕事は完了です。



ただ営業マンは違います。物件の紹介・案内をした後に『いかがでしたか?入居希望されますか?』という成約するという結果が求められるのです。



最近は借主様の入居条件を聞いて、見たいと言われたらご案内し、そのご案内の際も『聞かれれば答える』というスタンスで正にガイドにもなっていないような営業マンが存在しているのです。



私も実際に業者の案内立会をした時に『一言も話さない営業マン』を多く見ています。



これが不動産仲介市場の新人類『ガイドマン』です。



同じ借主様でも『ガイドマン』に紹介案内されたら成約にならなかった人も、『営業マン』だったら成約に至るなんて事が起きているのは容易に想像が出来ます。



大家としては、知識のない営業マンやガイドマンに当たっても、自分の物件アピールを業者に任せきりにするのではなく、自ら予防をする必要があるのです。



簡単に言えば『一言も話さない営業マンが案内に来ても、成約をしたくなる仕掛けを物件にする』という事です。



そのノウハウは『大家検定2級』で学べますので、ご興味のある方はコチラよりお申込み下さい。(あれ?宣伝になってしまいましたね・・笑)



大家さん自身が勉強をし実践することによって、空室問題は大きく改善することが多いのです。



是非、これからの大家さんには『知識・見識・胆識』を大切にして頂きたい。そのきっかけとして実践するという胆識部分まで学べる『大家検定』をご利用下さい。






      ※毎日ブログ記事更新中 
     本日も応援の1クリックお願いします。


        人気ブログランキングへ




こちらも1クリックしてくれると嬉しい・・・
『健美家ランキング』にも参加しました!!


不動産投資<br />の収益物件






≪不動産賃貸の事なら≫

~ 日本初の不動産投資専門資格 ~
賃貸経営実務検定「通称大家検定(R)」


賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.10.02
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。