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『大家検定の懇親会』大盛況!

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大家が未然に防ぐ『上下階の騒音問題』の方法とは?

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本日は11月6日・7日に神奈川本厚木で開催される大家検定2級認定講座(2日間短期集中講座)の打合せを山下隆盛講師としてきました。



昼食を一緒にとりながら話す予定だったのですが、私の緊急的な都合で喫茶店で30分という短時間の打合せとなってしまいました。



山下講師、申し訳ありませんでした。
(ちなみに11月の大家検定2級認定講座申込み⇒こちら




本日のブログは『騒音についてのちょっとした知識(マナー)』についてです。



集合住宅で一番問題になるのが、近隣の『騒音問題』です。



音楽を大きな音で聴いててウルサイ!!パーティーで夜中まで騒いでいる!!珍しいところでは宗教の唱えごとをしていてウルサイ!!等、理由はいろいろとあります。



その中でも集合住宅の騒音問題で一番多いのが『上階の子供が遊んで出す音』です。



私も仲介営業や賃貸管理の業務の中で、必ず直面してきたのがこのクレームなのです。



ただ子供が出す音のクレームについては、ウルサイと下階の方からクレームを言われた新入居者にはある共通したミスが多くあることに気がつきました。



その原因に気がついてからは、お子さんがいる家族の入居者にはあるお願いをする事にした結果、騒音トラブルが激減して行ったのです。



そのある事とは『入居時の子供を連れてのご挨拶』です。『そんなの当たり前の事だ』という声も聞こえてきそうですが、実はやっていない方が本当に多くて驚きます。



みなさんも集合住宅に以前から住んでいた住人の気持ちになって考えてほしいのです。上階が空部屋になって、知らないうちに入居者が決まり、上階から『ドンッ、ドドンッ!!』と天井から毎日音がしたらどう思いますか?



頭にくる人がほとんどですよね。と同時に顔も分からない人がいる事実も気持悪いですよね。



そこで、子供がいるファミリーの方には必ず入居直後に近隣住戸には挨拶に行って頂くのです。



『今度○○号室に引っ越してきました○○です。実は小学校3年の子供がいまして、ご迷惑をおかけする事もあるかと思いますが宜しくお願いします。(子供も一緒に挨拶すると良い)』と言って頂くのです。



共同住宅では上下階は基本的に同じ規模の間取りが多いので、下階の方もファミリーで子供さんがいるケースが多いのです。そうすると『うちも子供がいますので、暴れて音を出すのはお互い様です。仲良くして下さいね』なんて会話もけっこうあります。



実際に音がしても『○○君が廊下を走った音かな~?』となり、顔が浮かぶことによってクレームになる事が少なくなるのです。これは『知らない』という事のストレスがないからなのです。



ちょっとしたことですが、この差が大きなクレームになるかどうかの境目だったりしますのでご注意を。



ファミリータイプの不動産投資物件を所有されている大家さんは、近隣にご挨拶することを新入居者さんに促すようにすると、上下階の騒音クレームは減りますのでお試し下さい。無駄な退去者予防にもつながります。





■継続は力なり(ブログ100記事目!!)


『継続は力なり』と言うのは簡単だが、やるのは大変だ!!



ブログを始めて3カ月・・・。総記事数を見たら本日で100記事目でした。毎日更新を掲げスタートしたこのブログ。3日坊主をクリアし、何とか3カ月坊主(そんな言葉はないか・・・)もクリア出来そうです(笑)。



一人前のサイトの目安はなんと1000記事だそうです。(私はまだ10分の1人前だ・・・まだまだ先は長い・・・)



『大家検定でかしこい資産運用』というタイトルからは大分離れた記事もありますが、当初に比べると本当に多くの方に見て頂き、そして支えて下さったので今だに記事を毎日書き続ける事が出来ています。



タイトルにもある『大家検定』に対しての私のモチベーションが下がっていないのも大きいです。これはJ-REC関係者や何より神奈川で出会った講師陣に私は恵まれたからです。



そしてブログをやったおかげでいろんな方との新しい出会い、疎遠になっていた方との再会などをリアルに経験し『人とのつながり』を実感しました。嬉しい限りです。



こういった全ての方に大きな声で言いたい!!




『ありがとう!!』







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2010.09.30

『競売』から自宅を護る方法

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1998年頃、私はバリバリの売買営業マンでした。その当時の日本は『消えた10年』の真っ只中で、金融機関の抱えた不良債権が大問題となっていました。



その前年にはアジア通貨危機の影響もあり、山一証券や拓銀が倒産しました。



今のような『大不況』だったこの年、国の政策は不動産を動かそうと控除や減税を多く作りお金をまわるように仕向けました。



銀行は不良債権を返そうと『頭金0で購入出来ます!!100%融資可能!!』という住宅ローン獲得へのチラシが踊りました。



旧住宅金融公庫はこの当時、初めて民間金融機関より融資金利を下げました。



一時期ですがほとんどの購入するお客様が銀行金利よりも低い旧住宅金融公庫での融資を選択しており、営業マンとしては公庫の融資手続きが面倒なため残務にえらい苦労したのを覚えています。



ただ、公庫の金利は段階金利と言って、その当時は当初10年間が2%の金利、11年目からなんと2倍の4%だったのです。



11年目に入る2009年頃から公庫融資を受けた人の破産が急激に多くなってきたのも頷けます。




支払いが困難になってきた人に対して、債権者が抵当権という担保を実行して行われるのが『競売』。



この競売から自宅を護る方法があったとしたらいかがですか?簡単に言うと自宅を護るというより『競売できないようにする』という方法です。



不動産投資の例でいくと、自宅マイホームの他にアパートを所有していたとします。アパートはA銀行から借り入れをして購入しました。



自宅ローンは払えてもアパートのA銀行の方の支払いが厳しくなってきたとします。



その際、マイホームを手放す気がない以上はA銀行は裁判をして債権を確定し、自宅マイホームを競売にかけてでも回収しようとします。



自宅マイホームの実勢価格が3,000万円でローン残高が1,000万円(旧公庫)だったとします。つまりA銀行はこれを競売にかければ回収が可能なのです。



そこでの手段ですが、自宅の余った担保力(2,000万円)をいかして、お金を借りるという手段があるのです。



両親から2,000万円を借りて自宅へ『抵当権設定』の手続きをします。借用書も作成し返済条件も決めます。



身内が相手なので『向こう3年間は元金据え置きの年利2%』と有利な条件にします。



すると自宅は旧住宅金融公庫の担保1,000万円と両親からの借金担保2,000万円ですでに担保余力はないのです。



この状態を『無剰余』と言うのです。仮に競売になってもA銀行はアパートの残債分を1円も回収できません。



そして無剰余状態の物件の競売は最初から裁判所が受け付けません。競売が不可能ということになります。



このように競売から自宅マイホームを護る1つの方法を知っておくだけでも良いと思います。ただ、一番良いのはこういう状況になる前に安全運営をすることです。






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2010.09.29

意外に見過ごす『臭気』の脅威!!

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不動産投資物件にしてもマイホームの物件にしても、購入する為に、あるいは住まうために必ずすることと言えば『現地を見る』ということ。



みなさんは不動産を見に行って何を意識して見ますか?注意して見ますか?



駅からの距離、スーパー、コンビニ、病院、学校、警察、公園、お部屋の明るさ、広さ、梁、収納等いろいろ見ますよね。でも意外に盲点になるのが『臭気』なのです



なぜ盲点になるかというと場所や時期、風向きによって気がつかないことがあるからです。



『臭気』と言って代表格は工場や飲食店。川や公園(ごみ箱)というのもありますが、こういったものは現地に行って近くまでいくとすぐ『臭気』があれば分かります。



注意したいのは、少し離れていて気がつきにくく、季節や風向きによって臭うものです。沼地というのもありますが、堆肥を利用する畑などが危険です。風向きによっては部屋の内見しただけでは気が付きません。



周囲5分圏は実際に歩いてみることと、現地の人に直接聞いてみるということもおすすめします。



お寺が近くにあって、年末年始になると物件近くにお参りの人がごみを捨てていくとか、夏の花火大会ではここが抜け道になっているので・・・等の現地の人だからこそ知っている情報を得られます。



不動産会社が用意した図面にある地図ではなく、一般的に売っている地図を見ましょう。



不動産会社が用意した地図は基本的にあったら嬉しい建造物が載せてあることが多いのです。ネットで見るのも良いし、コンビニに行くと近隣地図は必ず置いてありますので(怒られない程度で)立ち読みで確認をするなんてのもありです。



『臭気』は視覚や聴覚とは違い、外からの刺激が直接脳に伝わるので臭いの衝撃は強烈で、感情を揺さぶります。



人によっては騒音以上に耐えがたいものなので、物件購入時は必ず周辺に危ない施設、環境がないかチェックしましょう。


平成22年9月28日 001

住宅の細い路地を入って裏にまわるとこんな状況のところもあるのです(驚)ゴミがゴミを呼ぶとはまさにこの事です。


自分の投資アパートにこんなペットボトルの山が近くにあったら、臭いの心配どころか悪印象で決まるものも決まらないですよね。





□雨の人形町で打合せ


先日ラジオ日経に生出演をした工藤一善支部長と豪雨の中打合せをしました。全く見えなかった方向性が本日おぼろげに見えてきました。前を向いて走るのみです!!


平成22年9月28日 002

この写真は工藤一善支部長が駅までの帰り際、『なんだ百億って!西さん、写真撮ってブログ記事にできるんじゃないの?』と、私のブログ記事の事まで頭が廻っています(驚)参った・・・脱帽です(驚)。それにしてもこの『百億』って何の店だ???






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2010.09.28

大家が自殺遺族に1億賠償請求!!

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本日、ネットでニュースを見ていたら『自殺遺族に家主「借り手ない」と1億賠償請求も』なんて記事が目に入ってきた。(ニュース記事



最近の賃貸不動産ニュースと言えば敷金問題や礼金問題で大家が訴えられるケースが多かったので、大家が訴える側というニュースはそれだけでインパクトがありますよね。



ただ、大家の不当請求という決めつけの見出しはどうかと思いますが・・・。



一般的に自殺のあった住宅では『心理的瑕疵物件』『精神的瑕疵物件』と言われ、心理的嫌悪感から入居をすることを避けられてしまう傾向があります。



その結果、大家側は借り手がつかなくなったり大幅な家賃値下げを余儀なくされてしまいます。



大家さんとしては、通常将来に渡って得られたであろう賃料収入(受ける損害)を入居者の遺族と連帯保証人に損害賠償を請求することは可能です。



判例としては遺族や連帯保証人の責任を認めたケース(ニュースでは認められたことしか流していない)もあれば、認めなかったケースもあるのが現状です。



一番の方法は入居者さんの生命保険で対処できることが望ましいです。ただ若い単身者ではまだ生命保険にも入っていない人も多いのでリスクが高いと言えます。



事故的な出来事と言えますが、大家さんはこういうリスクがあることが当たり前であると認識していないといけないのです。



自殺者数が12年連続で3万人以上の国です。身近な問題として考えないといけません。



大家さんは賃貸経営という意味では『入居者の死』のリスクは知識を得た上で経営をする必要があります



実は『大家検定』の2級のカリキュラムの一部で『入居者にもしもの事が発生した時の対処法』と題して事件や自殺、他殺、孤独死まで、大家さんとしての対処法を幅広く学べます


参考資料)

大家検定カリキュラム⇒こちら(PDF)
このカリキュラムの知識を学びたいという方⇒こちら



ちなみに自殺があった『心理的瑕疵物件』について、私は賃貸営業マン時代に何度もご成約させて頂きました。



私はそのような物件の場合、ある職業の方に図面を持ってお声かけさせて頂いていました。



その職業の方とは・・・『警察官』です。




実は職業柄『死』への心理的嫌悪感が一般の人に比べたら低いのです。少し相場よりも安い家賃になりましたが、結構入居して頂きました。



『死については気にしないよ。しょっちゅうそういうのは目にしているから。それで家賃が少し安くなるならそこに決めるよ』なんて人が全てとは言いませんが警察官には存在するのです。



よく考えたら、人の死が苦手なら警察の仕事出来ませんもんね(汗)





■逃げずに行った病院・・・ほぼ懺悔状態。


森下記念病院 001

医師から『ビールは控えて下さい』『油ものも控えて下さい』と言われていたのですが、最近の私と言ったらあちらこちらで『カンパ~イ』の連発!!

昨日は検査前日だというのにケーキやたこ焼きまで食べている(汗)。行くのは止めようかと思ったが、怒られないと生活態度を改めないので、あえて行ってきました。病院についた時は半分懺悔の気持ちです(涙)。



しかも大家検定の活動日は1回も雨が降ったことがないのに、病院の時はいつも雨・・・。天気くらい晴れにしてくれ!!



採血等の検査が終わり、診察室で先生が一言。『ん~、やっちゃったね・・・』



間髪入れず『次いつ来れば良いですか?』もう何言っているのかわかりません(汗)



病院に行ったことにより、また食事とかは意識しようと強く思いました。物件のメンテナンスより自分の体のメンテナンスの方が出来ていませんね(笑)




頑張ります!!






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2010.09.27

『男脳』と『女脳』の差!住宅選びの違いとは?

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本日は大事な用事があり1日で6時間も車を走らせた。その解放感からか明日が私にとって最も嫌な『病院での定期検査』があるのにもかかわらず、夜食事をしながらビールを飲んでたこ焼きも食べて、おまけにケーキまで食べてしまった・・・(汗)



正直、明日病院に行くかどうか迷っている(先生に怒られるのが怖い・・・現実逃避ってやつです・・汗)



今日のブログタイトルすごいですよね。『男脳』『女脳』です。これを不動産につなげて考えようというのですから、少し無理があるかもしれませんがここまで読んだ人はお付き合い下さい。



同じような状況で同じものを見ても、感じ方や行動が『男と女』では違うな~と感じたことってありますよね?



例えば外食に行ってメニューを選ぶ時、男性は『かつ丼』『味噌ラーメン』など単品を目指して頼むことが多いですが、女性は『○○セット』や『○○御膳』のような小さな料理品目があるものを選ぶ傾向があります。



これは女性は自分が食事をする際に、味わうこともありますが、その空間や多くのものを見て楽しむイメージを重視しているのに対し、男性は『食べる』という実質だけで十分という違いからくる差なのです。



実は女性の方が右脳と左脳をつなぐ脳梁(のうりょう)というパイプが男性よりも太く、一度にいくつものことを考え感じることが出来るのです。



これを不動産につなげて考えてみよう!!(かなり無理があるが・・・)



例えば、お部屋の案内時に同じキッチンを見ても男性が『広いね』というのに対し、女性は『確かに広いけど暗いし、収納の位置も高いかなぁ。それに窓がないから魚を焼いた時の煙りもキッチンにこもっちゃいそう』という感じになり、かなり複雑なのです。



男性は直感で実質判断をする為、家賃が希望に合っていればいいやと思いがちですが、女性は『他の複数の条件も希望に合っていなくては認めない』となるのです。



大家さんは今後、女性が認める住宅環境・設備の提供が生き残るためのカギになるかもしれませんね(笑)。



あと女性と男性とでは『性差』というのもあります。



子供の時から『女性として』『男性として』育てられた生活差とも言えますが、女性が防犯を気にするのは性差の極みです。



同じ服を2日続けて着ていることへのプレッシャーが女性の方が圧倒的に強いのも性差です。これは住宅選びの時に『風呂なしでは嫌だ』という生活差につながるのです。



洋服を多く持っていることや、自炊をするということも収納や水回りの広さへのこだわりとなっていきます。こう考えると女性が住宅探しで希望条件が多くなることは当たり前のことなのです。



女性と一緒に買い物に行くと大変ですよね・・・男性のみなさん(汗)







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【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。




2010.09.26

細山勝紀講師主催の大家検定2級認定講座に参加!!

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涼しくなってきたので温泉サルくん登場です。





本日は武蔵小杉で若き社長でもある細山勝紀講師主催の『大家検定2級認定講座』に参加してきました。



3時間ほど講師としての参加となりました。今日私が担当したのは『不動産投資(法律)』『税務』『ファイナンス』という少し頭が痛くなるような3講義でした。



受講生の方は遠方の仙台から来た方等とても勉強熱心でした。(本来なら眠たくなる昼過ぎからの上記3時間講義だったのですが、集中力を落とさずに聞いて頂きました)



受講生の皆さん本当に有難うございました。




平成22年9月25日 001

久しぶりの『武蔵小杉駅』です。下町チックな雰囲気が良いですね。再開発地域なのでこれからどんどん発展していくのだと感じました。


平成22年9月25日 002

ここが本日の会場となるビルか~!!大きくて写真に入らない・・(驚)。けっこうテンション上がりますよね。なんと私が大家検定に携わる日は今だに雨が降ったことがないんです。今日も朝怪しかったが昼からしっかりと晴れました(笑)。


平成22年9月25日 005

細山勝紀講師の講義でスタートです!!まだ若いのに非常に落ち着いていて貫禄があります。

お昼を一緒に頂いたのですが、普段話せないことも話しました。細山社長、お互い体調には注意しましょう(汗)。4人前はあるであろう『富士山そば』を今後は注文して下さい(笑)ブログ記事的には面白いので・・・(笑)


平成22年9月25日 006

サービスの行き届いたキレイな会場で講義が出来るのは嬉しい事です。良い受講生にも恵まれ本当に有意義な1日となりました。



夜は懇親会ということで、細山社長宮川社長kikoさんと私、最後にこの懇親会に駆けつけてくれた工藤支部長が加わり楽しい一時を過ごしました。(やっぱり工藤支部長はパワーが違う感じがする。遅れてきたはずなのに先に飲んでた我々よりテンションが高い・・・なぜだ)



皆さんそれぞれポリシーを持っていろんな立場で一生懸命活躍している姿に感銘を受けました。自分ももっと頑張らなければと感じました。



このような機会を与えて頂いた細山勝紀講師に感謝いたします。ありがとうございました。






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開催日程:11月6日(土)7日(日)!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



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1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


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2010.09.25

海外不動産を知って活かそうシリーズ1

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時の流れというのはとても早いものですね。



同じ1年365日という時間を過ごしていても扱う情報量はどれだけ増えたことでしょう。随分生活も変わったように思う。(ブログもやってるし・・・)



2005年位に情報産業が今年は『ドッグイヤー』と言っていました。別に戌年ということではありませんよ(笑)。パソコンの普及により1年間に扱う情報量が10年前よりも8倍位になるという意味で、8という数字を当時の犬の寿命に例えた言葉でした。



でもさらにその年から光ファイバーの普及により大量情報交換が出来るようになった。現在では江戸時代の1年間に扱っていた量の2000倍近い情報を扱っていると聞いたことがあります。



便利になるのも良いですが、情報に操られ本来進むべき道を見失わないようにしたいものです。



さて本日は初の『海外不動産を知って活かそうシリーズ』です。海外に目を向けることで見識を広げ、今後の生き抜くための投資ヒントを見つけようというものです。



まずは日本と異なる海外不動産の常識を列挙してみましょう。




◆住み替えるには前向き


オーストラリアの人は一生のうちで、7~8回は住み替えるそうです。ライフサイクルや経済状況・仕事の状況に合わせて何回でも住み替えるのです。欧米人も似たような傾向があります。日本のように『住宅は一生に一度の買い物』という常識は残念ながら通じないのです。



◆家を買ってからが勝負(付加価値を持たせる)


欧米人は家を買った段階から売ることを考えています。日本でいうDIY(日曜大工)をして家の状態を維持しようとします。修理・修繕を図り、時には付加価値を付けて売却するのです。何よりもその行動を楽しみながら資産を増やしていくという事です



◆新しさにこだわらない


日本人は新築を好む傾向にありますが、欧米人は築年数にい捉われない人が多いのです。築年数不明という物件も時折あるそうで、その古さに文化を感じて価値観を見出し購入する人もいるのです。



◆土地は家を建てるためのもの


以前にも当ブログでも書きましたが、土地自体に価値を見出していないのです。その土地に建物を建てていくら収益があるのか?で価値が決まるのです。日本のような『1坪いくら』なんて考え方は外国人には理解が出来ないのです。



◆見晴らしの良い景色に価値観を生む


簡単に言うと眺望をかなり重要視します。日本人も重要視する傾向になってきましたが、外国人ほどではありません。特に海や湖・運河などの『水』が見えるところに価値を強く見出します。



◆不動産仲介料は売り主だけ負担


海外では取引が成立した際の不動産仲介料は売主様の負担となっているのが常識です。日本の様に買主様と売主様の両方からとっている国は珍しいのです。よく考えたら同じ会社の同じ営業マンが売主・買主を担当したなら、ある意味『双方代理』という考えにもなると思うのですが・・・。



21日のブログ記事でもお伝えした通り、南向きにこだわるのは日本人だけというのもありますよね。



海外とここまで違うのはどうしてでしょうかね?今後はグローバルな常識に合わせていく事も考えられるので情報取得は大切ですよね。



また海外情報はこのブログで発信していきたいと思います。




◆海外のこわ~い制度(おまけ)


アメリカのいくつかの州では、結婚後に取得した資産を単独の名義であっても、自動的に夫婦の共有財産とみなすルール(条例)があるそうです。この制度をコミュニティー・プロパティと言います。


奥様が突然アメリカで不動産を購入したいと言いだしたら、資産だけ奪うための計画離婚を考えているかもしれませんよ~。おお~怖~~~。



なんか変なブログになってきてしまったな~(汗)




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1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


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2010.09.24

防犯知識とその活用(空き巣編 その3)

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お盆休み前のブログ記事『防犯知識とその活用・空き巣編』と題して2回にわたり実態と予防方法をお伝えしました。本日はその続編となります。



過去の記事はこちらからどうぞ
   ↓ ↓ ↓
防犯知識とその活用(空き巣編 その1)
防犯知識とその活用(空き巣編 その2)




物件を取得して運営をする大家さんにとっても、実際にお住まいになる借主様にとっても大敵なのが『空き巣犯』です。空き巣犯が多いような物件には入居者は集まりません。噂にまでなったら大家さんにとっては一大事です。



収益不動産をこれから取得しようとする人は注意して下さい。防犯上からみて危ない街というのは確実にあります。



本日は街のどういう所を見て『安全な街なのか?危険な街なのか?』を判断するためのノウハウを少しお伝えします。



大家さんの場合は予防・改善をして競合物件との差別化を図ることをおすすめ致します。




『セキュリティ・防犯の充実』は借主様(特に女性)から『選ばれる住宅』になるためには今後必須です。





■空き巣犯はコンビニやスーパーのある街が大好き



実は空き巣犯が狙いを定めている街は『駅に近くて便利で逃げやすい場所』なのです。駅近くは人も多く紛れてしまえば身を隠すことが出来ます。電車に乗れば短時間で遠くまで逃げられるからです。



この習性を理解して頂けると分かるのですが最も危ないのは『コンビニや商店街、集合住宅の多い街』と言えます。



夜中に入り込む昔とは違い、今は朝~昼にかけて堂々と入ってきます。コンビニの多い街は夜型人間が多いということを知っていて『昼間忍びこんでも見つからない』ことを知っているのです。コンビニのターゲットは昼は働き夜遅く帰ってくるような単身者が基本です。



集合住宅も単身者専用のアパートが多いところでは、入居者同士の付き合いがないので怪しまれることすらないこともあるのです。



収益不動産を購入検討をするときに、コンビニが近くにあることは入居者確保の観点からは大きなメリットなのですが、反面コンビニがあることによって『狙われる地域』である可能性が高いことも理解しておかないといけません。




■こんな環境の街が危ない



空き巣犯だけでなくひったくり等の犯罪が多発している地域には共通していることがあります。



注目するのは公園です。トイレがキレイかどうか?という事です。公園のトイレが汚れているということは、そこのエリアの自治体が汚れたままで平気(無関心)ということであり、防犯上危険と言えます。



自治体の街全体への取り組みが弱ければ犯罪は多発します。当たり前のことですよね。




自分の街に無頓着なら犯罪者にも無頓着だろうと犯罪者は考えるのです。放置バイクや放置自転車があったり、ゴミ箱が汚いなんていうのは言うまでもありません。




収益不動産を下見して購入検討する方は、物件だけを見るのではなく近隣の公園や駅までの道等の環境をチェックする必要があります。



特に購入物件を絞った段階で、夜22時にもう一度下見をしてみることをお勧めします。



『音』を出して良いとされる時間は22時までという所が多いので、騒音のチェックも出来ますし、街灯がどのくらいあり、明るいのかも重要ポイントです。



物件の『夜の顔』もしっかり見ましょう!!






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【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】

開催日程:11月6日(土)7日(日)!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!




皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。







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2010.09.23

美輪明宏さんの音楽会

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今日は帰宅が遅くなってしまった・・・。別に飲んでいたわけではないですよ(笑)。



実は府中で行われたオーラの泉でも有名な『美輪明宏さんの音楽会』に行ってきたのです。以前から1回でいいので美輪明宏さんの実物&生声を『聞いてみたい、見てみたい』と思っていたのです。なかなか渋いでしょう?



念願が叶って嬉しい限りです。



生の美輪明宏さんはまさにオーラの塊・・・。ただ黄色の髪が印象にあったのですが、今日は黒髪でドレスは紫にピカピカって感じです。どちらかと言うと第一印象は『美川憲一さん?』という感じだった。



音楽も良かったが、トークが本当にうまかった。笑いあり、感動ありである意味勉強になりました。そして苦労されている方なので全ての言葉に重みがある。美輪さんいわく『今の日本は昔に比べたら幸せ』と言っていました。



戦時中のことは実際知りませんが、今は恵まれているんだろうな~と感じています。全てに感謝して行きたい。ある意味、美輪明宏さんの音楽会は人生観変わるかも・・・。



平成22年9月22日 002

本日は人形町で打合せ・・・。14時からなので昼食をこの街で食べよう。散策だ!!


平成22年9月22日 003

今日も暑くて缶ジュースをよく買った。そして人形町で気がついたことがあります。この街の自動販売機のほとんどが100円になっている。不動産賃料の値下がりも深刻問題だが、自動販売機もそのトレンドを追っているとは・・・。


平成22年9月22日 004

街を歩いていると味のあるレトロな店・・・。んっ!!これどこかで見たような・・・。以前水天宮(その時の様子)で見た店だ(驚)。チェーン展開しているとは・・・。


平成22年9月22日 006

暑い中、歩くだけ歩いて結局『熊本ラーメン』に決定!!暑い時に熱いものを食べることへの挑戦と私が熊本出身なので・・・(笑)


平成22年9月22日 010

ぎりぎりで府中の会場に到着!!もう汗が滝のように流れていました。でも『心があらわれる音楽会』でとても良かった。



今日は忙しい1日だったけれど、得ることも大きい1日となった。



美輪明宏さんにパワーをもらったので明日からも頑張ります!!



明日は不動産のことかきますね(汗)






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2010.09.22

『南向き』を好む日本人!これからは減っていく?

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残暑も終わりせっかく涼しくなったと思ったら、また酷暑?もう時期的に猛秋(こんな言葉はないか)ですよね・・・(汗)。体調もおかしくなるわけです。



8月のブログ記事で日本の住宅の常識と海外の常識が違うということを書きました。



海外との大きな違いの1つとしてあげられるのが、日本人は『真南向きの住宅を好む』ということです。



私は賃貸と売買の仲介営業を両方経験しておりますが、お住まいになるご希望条件をお聞きすると『真南向きが良い』と言われる方が本当の多かったです。



案内時に方位磁石を持参してきて『ん~、ここは南向きじゃないな~』なんて方も珍しくはありませんでした。



意外と南向きを希望されている方のライフスタイルを聞くと、朝早く出勤して夜遅く帰ってくるという人が多く、『南向きである必要はないのでは?』と言いたくなる人が多かったのも事実です。



それだけ日本人は『真南向きの物件=良い住宅』の意識が強いのです。



このような考えになる理由としては、日本は高温多湿なので結露を考慮すると日当たりは大切なことから、南向きの物件が好まれるようになったと考えられます。



ただ本当に『真南向き』の物件がそんなに良いのでしょうか?という事なのです。



実は『真南向き』を良い物件と考えているのは日本人だけなのです。海外では家具を大切にする習慣があるので、家具の日焼けを防ぐためにむしろ南向きは避けられているのです。



個人的には『真南向き』よりも東側に振れている位が良いと考えています。『真南向き』の部屋があるということは『真北の部屋もある』ということですよね?



日本の住宅は、南側に大きな窓や開口部をとりいれています。ただあまり大きくとりすぎると耐震性の問題が出てきます。



阪神淡路大震災のときに築浅で倒壊した建物は、南側に大きな開口部(掃き出し窓等)を設けていたものが多かったそうです。



親から当たり前のように言われた『南向きの物件が良い』という慣習・・・。冷静に考え検討してみる必要がありそうです。



ここまで猛暑が続くと、不動産広告にある『南向きのため日当たり良好』というキャッチフレーズがネガティブに見えてきます(汗)



そのうち『人気の北向き物件登場!!日当たりが少ないため猛暑も涼しく過ごせます!!』なんてことになったりして・・・(汗)






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2010.09.21

『地名』から見る自然災害リスクとは?

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突然ですが、みなさんは自分の住んでいる街の歴史って知っていますか?住居を探す時に歴史まで調べている方はなかなかいませんよね。利便性や価格、イメージで選んでいることも実際は多いのではないでしょうか。



不動産投資にしても、自宅用にしても、物件購入の際に気になるのが購入後の自然災害の脅威ですよね。



特に日本は地震大国です。大学や国の研究機関などでつくられている地震予知連絡会によると、今後も継続的に観測をしなければいけないエリアは10カ所もあるそうです。



そのうちの1つでもあるエリア、東海地方は有名ですよね。いつ大地震が起きてもおかしくないという事です。



地震だけではなく、火災、最近ではゲリラ豪雨による水害、土砂崩れ等の自然災害が起きています。これらの災害については保険や建築技術でリスク軽減は可能となっていますが、自然災害自体を避けることは出来ません



ここで注目したいのが、過去の歴史のなかでそこのエリアの特徴を現わすように付けられた『地名』です。



『地名』からリスクを知ることが出来るのです。



最近話題になっている水害について考えてみましょう。水は高い所から低い所に流れますよね。ということは低い所が水害に遭う可能性が高いことになります。



地名で関連性がありそうなのを見てみると、水の近くという可能性が高いのは『沼・池・沢・窪・淵・海・川・河・田』などがあげられます。



高低差を現わしているのが『山・丘・谷・台』と言ったのが代表的です。



高低差を調べるのは、一番の方法は現地に行って自分の足で歩いてみることです。ほとんどのところで近くに『○○坂』という坂があるはずです。高いところが高台で、低いところが低地となるわけです。簡単に見分けられます。



ただ、最近では『希望ヶ丘』のように名前から受けるイメージの良さから、ビジネス的な観点から低地にも関わらず『丘』でもないのに名前が付けられていることもあるので、いつ開発されて名付けられたのかを調査しておく必要があります。ちなみにこの地名は全国に何カ所もあるそうです。



市町村のホームページ等で地名の由来などは調べられることが多いです。



『希望』や『自由』『みらい』といった新しく付けられた美しそうな地名は要注意だと言えます。



不動産購入をする際は価格や利便性、ブランド性、投資の場合は利回りとかだけではなく『地名』にも注目をして頂き、その傾向を知っておくだけでも『買わない』というリスク回避(判断)が出来るかもしれません。



ちょっとした知識として頭の片隅にでも入れておいて下さい。






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2010.09.20

感動の大家検定1級認定講座!!(in上星川)

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本日は『大家検定1級認定講座』に参加してきました。と言っても講師としてではなく『お手伝い&勉強』です。



先日から開催している短期集中2日間コース(全12時間)の2日目です。私は前日の講義に参加が出来なかったのですが、夜の懇親会(神奈川支部では夜の大家検定と呼んでいる)で大分盛り上がったらしく、一夜明けた今朝、『昨日はお疲れさん』と声をかける受講生と講師の距離がやけに近く、その雰囲気がなぜか『家族っぽい感じ』に見えました(笑)。



これも神奈川の味だなきっと・・・(笑)。




そう言えば最近『大家検定』の試験が難しくなっているらしく、国家資格を持っているプロでも2級で落ちてしまう人がいるそうです。難易度が上がっているのですね。受験はお早めに!!



今日はさすがに『大家検定1級』ということもあり、内容も広く深く受講生もかなり真剣に講義を聞いていました。そして真剣に勉強される方が今後の厳しい時代に活路を見出していくんだろうな~と感じました。
(参考までに大家検定1級カリキュラム⇒こちら



平成22年9月19日 017

昨晩の終電後のタクシー帰りも何のその!!パワー全開の芳賀成人講師!!

工藤支部長に『日本一、1級講座の似合う男』と称され全12時間中7時間を講義!!

飽きさせない講義テクニックはやっぱりスゴイ。特に借地権の講義では『借地権のスペシャリスト』自らの生の講義とあって、内容の深さ広さに受講生も満足した様子でした。かなりお得感があったと思います。


平成22年9月19日 014

熱い講義といえば工藤一善支部長、本日は2時限目に登場です。いつも受講生に働きかけるように熱い講義となります。

熱くなり前に出すぎてプロジェクターにかぶって見えなくなっていますが、誰もが圧倒されて不思議とも思いません(笑)。一カ所に留まらないところも工藤一善支部長らしいですよね(笑)。


平成22年9月19日 021

そして最後に登場したのが若き社長の細山勝紀講師!!細山講師のいつも驚かされるのが、補足資料の数々。分かりやすいのと最新情報がいつもあるのです。

講師陣の人もいつも勉強になっています。こういう気配りが出来る人に賃貸管理を任せたら本当に安心ですよね。
かなり勉強になります。



今日は何と言っても芳賀成人講師の余談ですが・・・と言って始まった『幸せ=仕合わせ』という話しには感動しました・・(涙)。



『幸せ』とは元々『互いに仕え合わせること』の意味なのだそうです。お金がいくらあっても、健康があっても、名誉を手に入れたとしても、『互いに仕え合せること』が出来なければそれが本当の『幸せ』なのか?と考えさせられました。



『勝ち組』『負け組』とよく言いますが、大家検定に係った全ての人に『勝つ』とか『負ける』というレベルではなく『幸ち組』になって欲しいと思います。



風邪も治ってきたので、今日は一週間ぶりにビール解禁!!今日も良い言葉をおかずにビールでカンパ~イ!!




高橋秀徳講師との嬉しい会話



本日久しぶりにお会いした高橋秀徳講師とお昼の買い出しに行っている時の会話です。



『いつもブログ楽しみに毎日見ていますよ』と言われました。



ブログ経験者なら理解して頂けると思いますが、ブログは基本的に『一方通行の情報発信』なのです。時々『一人』を意識することがあるのです。こういう一言を頂くと嬉しいですよね。何気ない一言でしたが、本当に嬉しかったです!!有難うございます。






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2010.09.19

『筒井鮎美マイスター』のブリザーブドフラワー完成!!

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みなさん、もうすぐ『敬老の日』ですね。



実は北海道の祖母に何か贈り物をしようと思い『ブリザーブドフラワー』を依頼しました。『ブリザーブド』とは長期保存という意味だそうです。



何より良いのが造花ではなく『生花』であることです。送り主の気持ちをブリザーブドフラワーという生花に乗せて届けるのです。



長期保存が出来て、花をずっと楽しめるので喜んでもらえます。水をあげなくても良いという点も手間入らずでメリットですよね。




■筒井鮎美マイスターはきっと天職


今回の『ブリザーブドフラワー』を依頼したのがローズミルフォイユ筒井鮎美マイスターです。最初聞いたときは『ミルフィーユ』だと勘違いしていて美味しそうな名前だな~なんて思っていた(笑)



実は10年位前に同じ職場で一緒に仕事をしたことがあるのです。私が店舗の所長をしている頃、大卒の新卒新人ということで彼女が営業事務として入社してきました。



仕事も吸収が早く、営業マンが『こういうグラフの資料が欲しいな~』と思っていると、すでに作成して貼ってあったりと、とにかく期待以上のことを自然にやってくれていたのには驚いた記憶がある。



何より営業マンからの信頼もかなりあった。



当時、筒井さんはそれまでは閑散としていた店の前に、沢山のお花を独自に並べて、毎朝出勤したら水やりをしていました。今考えると昔から『花』が好きだったんですよね。



店舗の前がお花でいっぱいになり、明るくなった瞬間にお客様の来店数が急増したのも彼女のおかげ・・・。



大地主さんとの契約後に『どうして当社を選んで頂いたのですか?』と聞いたら『事務の彼女が毎朝お花に水を上げていて、笑顔で挨拶してくれたのできっと良い会社なんだろうと思いました』なんてエピソードもあるのです。



億の契約をとる営業事務、恐るべし・・・。



ブリザーブドフラワーを作るマイスターは『感性』がとても大切だと思います。そういった意味では筒井さんがブリザーブドフラワーのマイスターになったと聞いた時は『天職』だと感じました。



そしていろんな苦労を積み上げてきたからこそ、出せる色合いだったり、やさしさだったり、明るさだったりがあるのだと感じます。



ブリザードフラワー(筒井鮎美)

どうですかこの優しさ溢れるブリザーブドフラワー!!突然の依頼をして、色使いや花の種類、花器などの希望を出したのですが、最後の最後に筒井マイスターのブログに登場した『米寿祝い』を見て、こんな感じにしたいとまた変更・・・。かなり無理なお願いをしてしまいました。でも対応して頂き見事完成!!かなり満足しています!!


ブリザードフラワー2(筒井鮎美)

幸せな色使い、これ本当にセンスが良いですよね。自分が欲しいくらいだ・・・(笑)



気持ちを形で伝えたいという人には『ブリザーブドフラワー』の贈り物はおすすめです。



結婚祝い・還暦祝い・出産祝い・定年退職祝い・誕生日祝い・記念日祝い・新築祝い・改装祝い等、気持を伝えたいことって多くありますよね。



大家さんの場合は長期保存がきく事と水やりが必要ないということは、いろいろ使えますよね・・・。大家検定を学んだ方はもうピンと来ていますよきっと・・・(笑)



私は宣伝部長ではないのですが、今後『ブリザーブドフラワー』を贈りたいという方は筒井鮎美マイスターにご相談してみて下さい。



今後は今までの楽天とアマゾンに加え、10月からヤフーでも販売するそうです。



ホームページ⇒ローズミルフォイユ

筒井鮎美マイスターのブログ⇒ローズミルフォイユ店長日記







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2010.09.18

『守る』と『護る』の大きな違いとは?

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やっと涼しくなったと思ったらまた一転・・・。体がついていなかいですよね(汗)。私も4日位前から風邪を引いるのですが、初日だけ急激に体調が悪くなり、その後ある程度は良くなるのですが完治に至らない。ダラダラと軽症を引きずっている感じです。



そんな中、昨日工藤一善支部長と同行していた為、風邪を移してしまっていないか少々心配ではあった・・・。(夕刻電話で話す機会があったのですが、いつものようにかなり大きな声だったので一安心しました。汗)



ということで今日はかたい話しではなく、『守る』と『護る』についてです。



『人間守りに入ったら弱くなる!!』という言葉を時々耳にしますよね。ある意味『攻めがおろそかになり負けてしまう』ともとらえられます。



ただ『守る』ではなく『護る』だったらいかがですか?



『守る』という言葉は、法律を守るとか、世間の常識を守るとか、社会のルール・規則を守るというように、どうも保身的なイメージがあります。



簡単に言うと『目立たなけれ注意されることもない』という子供の頃から教わってきた日本人的な世渡り術だったようにも思います。



『護る』という言葉は、意味としては広く深くもっと全体感があります。家族を護る、生命を護る、自分の生き方を護るなどです。『守る』との大きな違いはそこに『攻め』も『守り』もないことです。



自然の原理に従った本能なので強さを感じます。



例えば動物でも自分が産んだ子供に生きるためのエサを与えるために、自分の何倍も大きな相手に迷いなく戦いを挑みます。これは正に『護るため』ですよね。



自分の身を『守る』ためだと怖いことはあっても、何か大切なものを『護る』ためなら怖くはないのです。



だから私は『護る』という言葉が好きです。



実はこのホームページトップ画面上部の相続のところで『資産を護ってほしい』という言葉があります。本来なら『資産を守ってほしい』なのでしょうが、これは誤字ではなくあえてそうしているのです。



『護りたい』と思えることが多い人は幸せ者だと思います。



みなさんはいくつ『護りたい』と思えることがありますか?






■感動CMムービー発見!!(これはハートがあるなぁ~涙~)



ソニーのハンディカムのサイトをのぞいていたら、思わぬ感動CMムービーに出くわした。


1回目はとりあえず通して見て下さい。2回目は『Rec』というボタンがあるので気になる場面で押してみて下さい。最後の最後に思わぬメッセージが・・・。このCMムービーを企画した人は心をとらえた商品宣伝になっていてすごいです。


ではご覧下さい ⇒ 『Cam with me』






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2010.09.17

高層階ほど主婦の飲酒率は高い?

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今年に入って『お酒』を飲む機会が多くなったように思います。(好きだから大歓迎なんですけど・・笑)



昔から『酒は百薬の長』なんて言葉があるように、適度な飲酒は体にも良いとされてきました。



サラリーマンがお酒を飲む時というのは、祝い酒から社会的コミュニケーション(昔はノミュニケーションなんて言葉もあった)でのお酒、不安や緊張から解放されるためのお酒(やけ酒ってやつです)等、いろいろありますよね。



ここ数年、主婦の方はアルコール依存症が急増しているそうです。理由は夫婦間が円満でないことが多いそうですが、実は住宅に絡んだ理由が増えているのです。



国立精神衛生研究所が主婦に対して行った調査によると居住空間が高層階に行けば行くほど飲酒頻度が高いという結果が出たそうです。



高層ビルに住む主婦1219人を対象に行った調査で、お酒を良く飲む主婦の割合は5階までは10%程度だったのに対し、10階になると約20%、15階以上では約25%以上となり、高層階に行けば行くほど飲酒率が高くなったのです。



人は常に新しい刺激で五感を刺激していないと軽い錯乱状態になるそうです。



高層階に行くと、地上の風景や自然も見えず、音もほとんどしないという非日常の世界が広がっています。このような環境に一人っきりでいると、知らず知らずにストレスが溜まりアルコールに依存をするようになるという事です。



興味深い研究結果ではありますが、どちらにしても自己管理をしてお酒の飲みすぎには注意しましょう!!





工藤一善支部長と提案同行


平成9月16日 005

今日は人形町で工藤一善支部長とある提案をしてきました。本日結論がでるというものではないですが、1つの事を成就させるためにはこういう地道なプロセスは必要不可欠だと感じました。

本日、貴重な時間をとって頂き対応をして下さった方々、そして工藤支部長、本当に有難うございました。






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2010.09.16

『連帯保証人』の円満な断わり方とは?

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今日は本当に涼しい風で心地よいですね。油断をすると季節の変わり目は風邪を引きやすいので注意して下さいね。(実は2日前から私自身、風邪で調子が悪い。昨日はブログ更新後にダウンしました・・・汗)



さて本日のブログの本題に入りたいと思います。



生きていると、いろんな人間関係のつながりで『連帯保証人になってほしい』という依頼をされ判断を迫られるという経験は誰でもあると思います。



注意する点は『リスクを理解した上で、情に流されず冷静に判断をする』ということです。



『連帯保証人』は『保証人』とは違い、請求がきた際に主債務者に支払能力があったとしても『その請求は本人にしてくれよ』と言う事が出来ないのです。(催告の抗弁権と言います)



もう1つは、いざ請求がきて『主債務者の財産から先に回収して下さい』と主張したとしても、連帯保証人にはその権利を主張することさえも許されてません。(検索の抗弁権と言います)



この悪習は元々江戸時代に幕府が農民を土地に縛りつけ管理を行うために『五人組・連借』という制度を作ったのが始まりです。



『農民は生かさず殺さず、よそに出さず』という『経済的人質・奴隷制度』です。この悪習ともいうべき制度が時代と共に変化をして現在の『連帯保証人制度』として残ってしまったのです。



現在では『連帯保証人制度』は金融機関のための制度と言っても過言ではありません。かなりのリスクがあり、法的にも逃れられない事から、人生を棒に振ってしまう恐れのある怖い制度ですよね。



このリスクを理解していたとしても、実際に友人や知人から依頼されると『断わると気まずいなぁ』『その後の関係が・・・』と思ってしまいますよね?



そこで『連帯保証人の依頼をされた時に円満に断わる方法』を教えます。



1.王道パターンその1


『実は親族の遺言(家訓)で、保証人にはなってはいけない事になっているんです。小さな時におじいちゃんが亡くなるときも手を握ってそいう言われたのです。』


2.王道パターンその2


『実は結婚をする時に、妻の父親から保証人にはならない事を条件に結婚の許しを得たのです。以前に身近なところで保証人になったがために自殺をされた方がいたようで・・・だからなれないのです』


3.それ程親しくない人のパターン


『実は宗教上の理由で保証人にはなれないんです。』(キリスト教・イスラム教は金銭貸借は禁止なのです)


4.最後の手段


『実はここだけの話しだけど、私ブラックなんです。なりたくてもなれないんです。』




ここでのポイントは依頼をされた時に即返答をする方が良いという事です。後日答えると『断わり文句を考えてきた』となってしまいますから。



即答えるためには、頭の片隅にでも上記にあるような『断わり文句』を入れておいて、いつでも引き出せる事が大切です。




そう言えば10年位前に、お客様で友人の連帯保証人になった後、その友人が逃げてしまい4,000万円位の債務を返さなければいけなくなった方がいました。自宅を売却するという相談でした。



その方は自分の家のローンは10年で完済するほどの超がつくマジメな人だった。自宅を引き渡す時の奥さんと子供の悲しい表情、今でも忘れられない・・・。大きな戸建から小さな賃貸アパートに引っ越していきました。実際にあるんです、こういうはなし・・・(涙)。






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2010.09.15

ローン融資交渉に大切な事とは?

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不動産投資を始める方の最初の関門であり、最大の関心事といったら『自分は銀行からいくら借りれるのか?』ではないでしょうか?



そこで金融機関に相談をする前に知っておいて欲しい大切なことがあります。



それは金融機関に相談をしにいく前に、必ず融資担当の方に前もってアポをとってから伺うという事なのです。



融資担当の方は、社内で上げる稟議資料等の作成にかなり追われていて、ほとんど窓口業務については補足的になっているのが実情です。窓口業務は全業務の5%~10%くらいの割合なのです。



実は銀行融資担当の友人がいて『嫌なお客様ってどういう人?』って以前聞いたことがあります。きっと横柄な人とか答えが帰ってくるのかと思ったら意外な答えが帰ってきた。



『アポなしで突然相談にくる人は困る』とはっきり言っていました。



融資担当の人は、抱えている社内資料の作成に意識がいっていますので、突然来るお客様には集中出来ない時があるそうです。逆に考えれば、しっかりとアポをとっていけば『集中して融資の話を聞いてくれる』とも言いかえられます



金融機関の考え方は『お金が足りない人や困った人に貸すのではなく、返せる人に貸す』という基本を忘れてはいけません。



金融機関の融資担当の方の業務は『与信業務』とも言われ、信用出来る人かどうか?の判断をするのが仕事とも言えます。



そういう観点から見ると、アポをとって時間をしっかり使える人というのは、金融機関からすると『気配りが出来てまじめな人』となり、『この人なら自己管理がしっかりしていて返してくれるだろう』となるのです。第一印象で信頼が生まれるという事です。



融資の話しを集中して融資担当者に聞いてほしいなら、第一歩は『必ず相手の都合を聞いてアポをとる』ことが大切です。そこからがスタートです。



補足ですが『返せる人に貸す』という基本が金融機関にあるならば、すでに不動産運営をしていて利益をだしている大家さんで、今後も資産を拡大していきたいという方は『利益を無駄遣いせず、預金をしておくこと』をおすすめします。



なぜなら金融機関は『大口の預金者』には弱いからです。『返せる人』という信用もとれる上に、次の融資も交渉が進めやすくなると思います。







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2010.09.14

売却査定で知った『空間に対する想い』

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横浜の湾岸エリアで売買営業をしていた頃の話しですが、あるタワーマンション最上階の海が一望できる所有者から売却の査定依頼が入った。



湾岸エリアのタワーマンションの査定では、南向きが高値になる普通の住宅とは違って、海が見える方の部屋が高く売れるのです。査定依頼を受けた部屋は恐らく新築時2億円以上したと思われる。



実際に宅訪し部屋を見させて頂いたら、5LDKの間取りが巨大な1LDKへとリフォームされていた。もちろん部屋の壁を全部取っ払っているので、オーシャンビューで海一望!!富裕層とはこういうものだと感じた瞬間でもあった。



そこで査定時の部屋内でこんな会話があった。



私:今回の売却をお考えになられた理由は何ですか?


所有者:まだ売ると決めたわけではないのですが、いくらなのかと思いまして・・・。


私:この横浜の海の景色は絶景ですね。夜景はとてもキレイですよね?


所有者:実は2カ月に1回位しかここには来ないんです。昼間しかいないので夜景は見たことがないのです。



この時、いくらお金があるからと言っても住宅をほとんど使用していないなんて、理解が出来ないのと、お金の使い方に少し頭にきた感情になったことを覚えている



しっかりと利用をして頂ける方にお譲りした方がこの物件のためでもあると思い、売却を強く勧めた。



しかし一向に売却の決断をしない。



他に理由があるのかな?と思い、お仕事の話しやいろいろ会話を続けた。お互い人間的な理解をしはじめた頃、本音が出てきた。



所有者:実は20年前に若くして妻を病気で亡くしているんです。その時はお金も無くて看病で精一杯だったのですが、妻の唯一の夢が『将来、海の見える家に住みたい』ということだった。だから、稼いだら『海の見える最高の部屋』をプレゼントしようと思って購入したのです。



ふと後ろを見たら、若かりし頃の奥様の写真が海に向かって飾ってあった・・・。



きっとこの方は奥様の夢を叶えるために仕事で成功され、再婚もせず頑張ってきたのだろう。その写真を見ていたら感動して涙が出そうになった。そして『売却した方が良い』とも言えなくなった・・・。



何も聞かずに外見だけで判断をして『売却すれば良い』なんて軽く考えたのが急に恥ずかしくもなった。



この時、不動産の売買には所有者の『空間に対する想い』があることを知りました。






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2010.09.13

銀行の『貸し手責任』とは?

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不動産業界に係るようになって早15年。営業マン時代には多くのお客様に物件を勧めて、ご成約をさせて頂きました。その経験の中でも売買営業マン時代にこのシステムは疑問だな~と思っていたことがあります。



1つ目は『銀行の貸し手責任』についてです。



銀行で住宅ローンを利用をしたら『借りたお金を返す』のは当たり前の事です。夢のマイホームを手に入れて毎月毎月、一生懸命働いてローンを返していきます。



ただ人生何が起こるか分かりません・・・。直近ではサブプライム問題の影響で業績が落ちて、予定していた収入が得られないという人も多いと思います。中にはローン返済ができず滞納という事態になる人も多く発生しています。



ここで疑問なのが、日本の場合は借り手が返済出来ないと競売にかけられ、売れた金額で残債を消せないと家を失った上に、さらに残った借金が個人を追いかけてくるというシステムなのです



これは完全に借り手責任が100%ということを現わしています。



アメリカだと借り手自身も審査をしますが、住宅自体を担保にする考えなので、借り手が返済が出来なくなった段階で担保となる住宅を銀行に引き渡せば、借金返済は免れるという仕組みなのです。これをノンリコースローンと呼んでいます。



そして貸し手も痛みを伴うため、貸し手にも責任を追及した仕組みとも言えます。



日本ではローンを借りる時に収入証明や連帯保証人、在籍確認、対象物件の調査を細かく行い、数週間の審査を経て『この人なら返せるでしょう』というお墨付き判断で融資をするのです。



ここまで厳重な審査を行って融資をしている日本の銀行が、なぜ滞納をされた段階で貸し手責任が追及されないのかが本当に疑問です。



審査をして貸したのだから、返せなくなった事実に対しては貸し手の審査が甘かったとも言えます。例えばですが、競売で売却した後でも消せない残債については、貸し手責任で銀行が負担するとか何か方法があるのではないでしょうか?



2つ目がローン借入時の『借り手が負担する保証料』についてです。



銀行ローンを利用された事がある方ならご存知だと思いますが、借入時の諸費用の中に保証会社に支払う保証料というものがあります。



この保証料とはローンの借り手が滞納をした場合、銀行に対して立て替えて払ってくれる会社なのです。当然その後保証会社が借り手に対して返済請求をするという流れです。



ここでの疑問が保証会社から利益を得る(保証を受ける)のは銀行なのに、なぜ借り手が保証料を払わなければいけないのか?という事なのです。本来なら銀行が保証会社に保証料を支払うべきことだと思うのは私だけでしょうか?



考え始めると疑問だらけですね・・・(汗)





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2010.09.12

『不動文字』って何?『礼金』の歴史とは・・・

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みなさん『不動文字』ってご存知ですか?



退去時の敷金返還の問題が多く起きていることは、すでにご存じのことと思います。普通の生活をしていて発生する汚れ等の通常損耗(例:カーペットについてベッドの足跡、ポスターの穴、クロスの汚れ等)については毎月の家賃で補修費を頂いているという考え方が数年前に最高裁で出ました。



借主様が負担するのは、故意(わざと)や過失(誤って)の場合となったのです。



通常損耗を借主様の負担とする場合は、契約時に本人が負担することを認識していたかどうか?も大きく問われます。借主様がいつの段階でいくら払うのか?という所まで認識させていないといけないということです。



不動産業者は最高裁の判例を受けて、契約書の特約で『退去時に畳の交換、クロスの張り替えは借主負担とする』と記入するようになり、さらに補修費の目安表を添付するようになりました。



ただ、ここまで書面で出していたとしても『不動文字』だと借主負担にはならないことがあります。



裁判上での考え方は、データーを印字しただけの賃貸借契約書では『退去時に借主がクロスと畳の交換の負担をする』という特約の書面記載をしたとしても、借主様自身の署名押印があったとしても、本当に負担をすることを認識していたのか?という考えなのです。



データー上にある賃貸借契約書の特約をいつものように印刷して署名押印しているだけでは、本人が契約内容を認識していなければ無効となるのです。しっかりと説明をして認識して頂く必要があるのです。



このデーター上にあるきまった書式を印刷したものを『不動文字』と言います。



大家さんや業者さんは、書面と本人の押印があれば安心と思っているかもしれませんが、無効になるケースもあるという事実を受け止めないといけません。



そして『敷金』と並んでよく耳にするのが『礼金』。



『礼金』は慣行的に行われているものですが、敷金とは違い訴訟問題には1回もなっていないのです。この違いは『敷金』は借主様が帰ってくることを前提(期待)として預けるお金であることに対して、『礼金』は差し上げるお金という意識が借主様にあったからだと思われます。



『礼金』は交通インフラが整う前の時代に、地方の人が子供を就職や学業で都会に住ませる場合に、親族も知り合いもいない都会で何かあったら大家さんに面倒を見てもらうしかいないという状況がありました。



そこで親が『子供になにかあったら面倒を見て下さい』という意味で『感謝の意味でのお礼金』が今の『礼金』の始まりなのです。ですから良く言われている『ここに住ませてくれてありがとう』という意味での『礼金』では本来ないのです。



大家さんが面倒を見るという観点からすると、現在は『礼金』もかなり不自然なものとなってきてしまいますよね。入居者さんの面倒まで見ている大家さんは皆無ですよね?



『礼金』についは、法律で定められているものではないので今後の動きに注目しましょう。






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2010.09.11

史上初のペイオフ発動!!振興銀が破綻

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本日のニュースを見ていたら、日本振興銀行の破綻のニュースがありました。公的延命処置を何度も繰り返してきたのも及ばず破綻したのです。



延命処置をしている間もすでに回復する兆しはなかったので、もう少し早く対処出来たのではなか?と思ってしまいます。



そして初のペイオフ発動です。金融庁は破綻処理も当たり前にこなすようになって欲しいという思惑があるので、今回は実質訓練的なものもあるのかもしれませんね。大口のお客様も多くなかったようなので・・・。




ペイオフ発動で注意しなければいけないのが『外貨預金』です。ペイオフは金融機関の破綻の時に日本円で1,000万円まで保全する制度ですが、外貨預金は1,000万円以上の預金とみなすため、全く保全されませんので注意が必要です。



外貨を預金する時はそういう破綻リスクも考慮しないといけません。日本円回避から外貨を購入しリスクヘッジしたつもりが、日本企業に預けていたがためにペイオフ発動で大損をしたなんてことも今後はあるかもしれません。



今後は世界がインフレにする動きが強く、そして可能性が高いので、リスクヘッジという観点からもこういった知識も持っていないといけませんね。



外貨にしたから安心』はとても危険です。どこを通して預けるかも慎重に考慮しましょう。







■芳賀ホームで打合せ(鶴見)


鶴見打合せ 002

鶴見駅に到着。大規模な修繕でもやっているのですかね?鶴見駅、変わる予感・・・。


今日は芳賀ホームの会議室を使用させて頂き、芳賀成人支部長工藤一善支部長と私で打合せをしました。


大家検定の枠を超えて、日本の枠も超えて、なんだかすごいことに・・・。でも今日はみんな目がかなり真剣でした。下ネタもなかったし・・・(笑)両支部長の発想はポンポンと本当に良く案が出てきて驚かされる。そして勉強になりました。工藤さん、芳賀さん、貴重なお時間ありがとうございました。





【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】
開催日程:11月6日(土)7日(日)!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!



皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。





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2010.09.10

不動産業務は将来こうなるのか?

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本日はかなりタイトなタイムスケジュールとなった。その中で夕刻『敷金診断士』の方と同行をして退去立会・敷金清算の現場に行ってきました。



国のガイドラインやルールを基準にして、公正・公平な第三者的立場で不動産会社・大家さん・借主様にアドバイスをするのが『敷金診断士』という専門家なのです。



『大家検定』でも賃貸経営を行う上で敷金返還&原状回復についてはかなり深くまで触れており学ぶことが出来ます。今回はいろんなご縁があり、現場を研修という位置付けで『敷金診断士』の業務を拝見させて頂きました。



敷金で問題になるのが、原状回復義務のリフォーム代をどちらがいくら負担するのか?いくら借主側に返還されるのか?です。退去立会では、ジャッジメントをするというよりは、ガイドラインに沿って現場をよく診断して、どちらがいくら負担をするのかの基準を第三者的に概算で出すための現場(事実)確認という感じです。



不動産業者側(大家)と借主様との口頭のやりとりで、明らかにガイドラインに沿っていない事項については業者側にも借主様にもアドバイスをするという感じでした。



本日の原状回復義務の請求は恐らく直近の判例等から業者側も勉強されていることと、『敷金診断士』がいることもありガイドラインに沿った形の敷金請求の見積もりがくるのではないかと思います。



その見積もりがガイドライン等に沿っていない場合(高額な請求)は、『敷金診断士』より正式な査定額の書面が送られるという流れです。当然その査定額になる根拠も全て記載されています。



詳しくは書けないところもありますが、本当に勉強になりました。



そして将来の不動産業務の一環を垣間見た気がしました。一昔前は仲介会社や管理会社の社員が退去清算を大家寄りで一方的に進めてきましたが、いよいよ法律の網もかかってきて、いろんな場面で専門家がかかわり正当な取引をしていないと罰せられるという時代がきたようです。



でもよく考えたら当たり前のことですよね。



業者側からすれば、いろんな知識をより広く深く持っていないと、業務自体が出来ないなんてことも近い将来起きることが予想されます。



昨日のブログ記事に戻ってしましますが、『知識』を多く身につけたら『知恵』を出して1人でも多くの人に喜んで頂ける人間になれたら私も幸せです。



私、頑張りますよ!!




西大井駅 002

久しぶりに来た『西大井駅』です。ここで『敷金診断士』の方と待ち合わせ・・・。今日は1つでも多くのことを吸収して帰りたい。質問もどんどんするつもりです。初体験ってなんでも楽しいですね!!(笑)







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開催日程:11月6日(土)7日(日)!!




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2010.09.09

『知識』を『知恵』に変えるチカラ

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伊豆下田から接近する『台風』を乗り越え無事帰還しました(笑)。



小田原あたりは本当に恐ろしかった・・・(汗)。雨で2メートル先が全く見えないときがあった。初めて車のハンドルを教習所で教わった10時10分スタイルで運転しました(笑)




でも雨がほとんど降っていなかったので『恵みの雨』ではなく『恵みの台風』という感じだったのでしょうかね?



さて、本日のブログですが、先日の旅行中に頭も体も一度リセットをしているうちに考えたことなんです。



『知識』を『知恵』に変えて実行出来る人が、世の中から求められているのではないか?と思ったのです。



今、企業で大きな問題となっているのが、後継者問題。社長を一般募集なんていうのも今は当たり前の世の中です。社長の募集をしている企業にも当然社員はいるわけですが、なぜ公募なのか?ということです。



そこの会社の社員から社長後継者が出てくることが、会社の歴史も理解し、職務の内容・現場も理解し、社員の納得度もあることから、リスクを考えれば最善の方法だと思います。



活路を見出すために、新しい血を入れてトップから変えたいという企業の思いもあるのかもしれません。ただ、実際は後継者になれる『人材』がいないというのが本当のところではないでしょうか?



テキスト・ルールをしっかり守る人、知識のある人、誠実で裏切らない人等、優秀な人は沢山いると思います。



ただ、『知識』を『知恵』に変えて、自らの意思で新たな価値観をつくり上げ、人を動かし実行・達成できる人はどのくらいいるだろうか?



経済大国日本を築いた昔の優秀な経営者や2番手・3番手は、こういう部分を今の人より持っていたのだと思う。



そして、J-REC自体も『新たな価値観の創設』という感じなので、そこに集まった講師陣と会話をしていると、今まで会った人達とは何か違いを感じていました。



言葉や文では伝えずらいのですが、もしかしたら時代が求めている『知識』を『知恵』に変えて、新たな価値観をつくり出し実行をしている人達なのではないか?と昨日ふと思いました。



特に私が所属している神奈川の講師陣は、その能力に長けているような気がする。



私も負けずに自分を磨いて行きたい。







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2010.09.08

伊豆下田の『季一遊』に宿泊!!

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本日、朝数件のメールチェックと送信を終えてから伊豆下田の『季一遊』という旅館に来ています。小旅行です。2階フロアーで無線LANでのネット環境があったので更新をしています。



海沿いを車で走っていても海にはまだ人が泳いでいます。まだまだ夏という感じですね。



この旅館に向かう高速でアクシデント発生!!高速料金を払おうと思ったら、運転手側の窓が開かなくなった・・・(泣)。この前バッテリーが上がり変えたばかりなのに・・・。



以後料金所ではドアごと開けて支払いをすることに・・・なんだかむなしい行動です(泣)



こんなアクシデントも楽しんでいるのですけどね・・(笑)



平成22年9月7日 002

熱海を超えた付近に網代というところがあります。必ず寄るのが『笑ぎょ』というお店。ここの活イカは最高です!!地元の漁師も食べにくるくらいなのです。


平成22年9月7日 011

あじフライも分厚くサックサク。写真では分かりませんが半端なく大きい。以前来た時にあまりの大きさに尻尾をつかんで上に持ちあげたら、身の重さで切れて落としてしまいました(笑)。さすがに痛い思い出があるのでもうやりませんが・・・(汗)


平成22年9月7日 013

季一遊に到着して、目の前にある海の砂浜を歩きました。砂浜はけっこう足が重く良い運動です(汗)。海を見ると落ち着くのはなぜだろう・・・。でも良い景色・・・。


平成22年9月7日 023

温泉に入ったあとは夕食です。目に入ったのがこの手作りの手紙。なんか心がこもってて嬉しいですよね。大家検定でいう物件案内時のあのオーナーからの手紙と同じ考えかな・・・?折り紙というのが嬉しい演出でした。


平成22年9月7日 019

食前酒と前菜です。この色使いといい、目でも楽しめます。


平成22年9月7日 021

まずは肉・肉・肉・・・。ちょっとカロリーオーバーかな~と気になりましたが美味しい。


平成22年9月7日 024

この刺身がすごくて、夕食会場に入る前に5つの魚を目の前で見せられてチョイス形式なのです。金目鯛・真鯛・鯵・平目・もう1つは忘れました。この中から2つチョイスしました。


平成22年9月7日 028

伊勢海老のクラムチャウダー。


平成22年9月7日 025

またもや『ザ・お肉』登場!!(このあたりからお腹がいっぱいに・・・)


平成22年9月7日 030

この緑の物体、実はヨモギの茶わん蒸しなんです。少し驚きましたが、初体験の味で美味しい。


平成22年9月7日 029

ここにきて金目の煮つけが・・・。(もうかなりきつい~)


平成22年9月7日 032

最後にご飯とみそ汁とこの後、デザートが出てきた・・・。お腹200パーセント(もう見た目妊婦です)




今日はすべてを忘れて楽しもうと思う・・・(笑)こんな日があっても許されますよね・・・。(ブログのことだけは忘れていなかったが・・・)






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2010.09.07

『酸素美泡湯』初体験!!

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先日は妻の実家で『天ぷらパーティー』に招かれた。医者からビールは飲まないように!と警告されているにもかかわらず、ビールを飲みすぎ、そして天ぷらも食べすぎた・・・。(次の病院での定期検査が怖い・・・またお医者さんに怒られるかもなぁ・・・汗)



でもこの『猛暑』では、ある意味ビールは薬ですよね、みなさん!!(笑)



ということで、若干二日酔いなので今日はラフな話題でご勘弁を・・・(笑)





実家で入浴させて頂いた最新設備のお風呂とは『酸素美泡湯』と言ってスイッチを押したら細かい酸素泡が浴槽内に沢山出てきて全身を包みます。



湯の色が泡で真っ白になるので最初は驚きました。でもたしかに肌が『ツルッツルッ』になります(驚)。けっこう極上の幸せです。そして、ぬるま湯でも体を温めやすく、冷めずらくするので健康にも良く『冷え性の女性』や『熱いお湯が苦手』という方にはピッタリです。



『住みながら冷え性を解消する住宅!!なんと酸素美泡湯付き物件』なんてアピールしたら女性には喜ばれるんでしょうね・・・。でもコストがかかりそうです(汗)



入浴中、もう一人の悪魔の私がよからぬ悪知恵をたくらんだ。



こんなにぬるま湯でツルツルになるなら、湯内にもぐって顔も『酸素美泡湯』に当てたら最高に気持ち良いんだろうな~と・・・。



いかんいかん!!身内とは言え自分の家のお風呂ではないので、とりあえず理性を取り戻し止めました(汗)。入浴後に顔面が妙に『テッカテカ、ツルッツルッ』になってたら怪しいですよね(笑)





■寝不足や二日酔いの時に頭を使うときにはコレ(必需品)


ぶどう糖 021


脳の働きを良くさせる効果のある『ぶどう糖』。人間の体では作ることが出来ないのでどこかで摂取するしかないのです


勉強や試験、頭を使う時などないは『最適』です!!けっこう甘いですけどね・・・。『大家検定認定講座修了者』には本番試験に向けてプレゼントでもしようかな?(笑)







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~ 追記 ~

明日から1泊2日で伊豆旅行に行ってきます。ブログ更新するつもりですが出来ないかもしれません・・・。ん~~、分かりません。(笑)






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2010.09.06

海外不動産を知って活かそうシリーズ1

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8月24日のブログで海外不動産の知識を得ることで、今までとは違う価値観が生まれると書かせて頂きました。本日は『海外』に目を向けて日本を知るというブログ記事です。



■『表』と『裏』、『外』と『内』の意識の違い


日本では来訪者に対して、オートロックやドア越しに一次対応をします。そして日常生活スペースが出来るだけ見えないようにと裏側(奥)にその空間を求めます。玄関内に入れるとなると相当親しい間柄ということになります。



ところがアメリカだと一次対応はあるものの、基本的に玄関内で対応をします。玄関を入ったらホールみたいな空間があり、まるでしっかりとした生活を送っているというのをアピールするかのように、絵や絵画や写真、花を飾って格調高く演出していることからも玄関に対しての意識も違うのです。



『外』と『内』の違いといえば、日本人は靴を脱いで家に入るという習慣があります。靴を脱いで入るその境が日本人の『内』を意識するところなのだと思います。



海外では家に入って靴を脱ぐという習慣自体がないので全く価値観が違います。靴を脱ぐのは寝室に入る時なので、寝室が『内』であり、それ以外が『外』ということなのです。大きな意識の違いですよね。



■玄関ドアの外開きと内開きの違い


日本の住宅で玄関ドアは圧倒的に外開きのタイプが多いですが、欧米は内開きのドアが当たり前です。お客様を迎え入れると考えれば、本来は『WELCOME』の意味も込めて内開きにするべきであり、外開きは『来た人をドアで追い出す』感じになります。



防犯上の観点からも内開きの方がメリットがあります。無理やり家に入り込もうとする人に対してもドアを押し返せば良いのと、鍵を壊そうとしている人なら、内側から大きな物も置いておけばそう簡単には入れない。



内側ドアには気持ち良く『いらっしゃいませ!!』という意味がある反面、時には『敵に対しては侵入を強く拒む力』があるのです。



災害時に外開きの方が逃げやすいという日本人の考えなのでしょうかね?



小さな事ですけど、海外と比較をすることで普段考えないことを考えるようになります。面白いですよね・・・(笑)



大家さんでアパートを新築するときは、こういった価値観の知識を得ていくと本来の需要にマッチングした良いものが出来るのではないでしょうか?




当ブログでは『海外不動産を知って活かそうシリーズ』と題して定期的に記事を書いて行きますのでお楽しみに!!






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【本厚木で2級認定講座開催の告知】11月6日(土)7日(日)!!

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私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページ(山下講師)よりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ(山下講師)



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!



皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。








■今日はこれから『天ぷらパーティー』


妻の実家(歩いて15分の距離)で『天ぷらパーティー』を開催するとのことで、ご招待してもらっています(笑)。実家に行くと特典があり、最新設備のお風呂や超気持ち良いマッサージ機も利用させて頂けます。



とりあえず冷えた瓶ビール(エビス)を数本購入して『カンパ~イ』に行ってきます。妻の両親は根っから明るい人なので、お酒も美味しくなるんですよね。帰ってきてからだとグテグテに酔っぱらって更新できないと思ったので早めに記事を書きました。



では行ってきま~す!!(笑)






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2010.09.05

『間取り』と『犯罪数』の関連性とは?

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ここ数年、日本の不動産も供給過剰になっていることはみなさんもご存知だと思います。



そこで時代とともに変化をしているのが『間取り』です。とても重要なことなのですがあまり『間取り』はスポットが当たらないので、当ブログではあえて取り上げてみたいと思います



まず2つの『間取り』を見て下さい。


マンション間取り1(約48平米)


こちらの間取りは日本が戦後深刻だった住宅不足を解消しようとして、当時の建設省が小規模住宅であっても新しい時代にふさわしい公営住宅を供給しようと『食事と寝る場所を別々にするべきである』という考えのもと『食寝分離住宅』を実現させた『間取り』です



限られたスペースで『食寝分離』を実現させるために、台所に食事が出来る空間をつくったのです。これが昭和40年位に出来た『DK』の始まりです。『DK』というのは外国の発祥ではなく、実は日本から作られたものなのですね。



マンション間取り2(約76平米)


昭和50年代に入ると『広さ』が求められるようになりました。一番注目すべき大きな変化は『中廊下』が間取りに登場したのです



そして『DK・ダイニングキッチン』にリビングを加えた『LDK・リビングダイニングキッチン』の登場があり、拡大化の変化をしていきました。洋風流行もあって、畳からフローリング文化が生まれ、座敷からイスの生活が主流となってきました。



この様な変化を経て、現在では設備(セキュリティ)やサービスを重視する状況となっています。



私は『間取り』というのは人間形成をする上で最も大切なものだと考えます。結論から言うと『間取りを工夫すれば犯罪者数も減らせる』ということです



不動産の『間取り』と『犯罪者数』を関連付けるのは、もしかしたら私だけかもしれませんので参考程度に聞いて下さいね。



上記2つの『間取り』を比べてみて下さい。どちらもファミリータイプなので実際の生活を想像して欲しいのです。



戦後の間取りは、子供が玄関から帰ってきた時、家族が集まるDKを通らないと各部屋に行けない間取りになっています。襖を外せば家族の顔が目に入る間取りとも言えます。その一方、中廊下のある間取りは、親がいるLDKを通らないで自分の部屋にいけてしまいます。



子供が家に帰ってきた時のちょっとした会話が親子のコミュニケーションの始まりだと思いますが、この間取りではへたをしたら親子の会話はなしということもあります。



今ではパソコン等も普及しているので部屋内だけで外の世界と繋がることも可能となり、ますます『目を見て会話をする』ことの機会が減っているのです。ここで発生する大きな問題は、間取りの影響で『親子のコミュニケーション不足』が常習化していることなのです。



凶悪殺人犯罪を犯した幼女連続殺人の『宮崎勤』は部屋が電化製品で埋め尽くされ、親子で会話はなく食事を家族でとったことも無かったそうです。『秋葉原事件』の彼も家族とのコミュニケーションはなく部屋に閉じこもってネット内の掲示板に依存をしていました。



共通するのは『親からの愛情・コミュニケーション不足』『人との直接の会話』等に欠如していたものと思われます。



個人のプライバシーを優先した『間取り』が多くなった反面、身内を含めた対人関係が気薄になったのではないでしょうか?その観点から現在の『間取り』は大きな問題であり、コミュニケーションのはかれる間取りを実現することにより人間形成も大きく変わると考えます。




■『大家検定1問1答』 1年分を無料ダウンロード


『大家検定1問1答』が1年分ダウンロード出来るようになりました。


大家検定2級・1級の試験対策としてこれ以上ない問題集という感じでしょうか。しかも無料・・・(嬉)


認定講座受講者は予習にも使えるし、本試験への復習にも使用できます。J-REC代表理事の浦田健氏によれば、この問題をマスターすれば10%位は合格率は上がるかもと言っています。是非挑戦してみて下さい。



大家検定1問1答の無料ダウンロード⇒ここをクリック





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【本厚木で2級認定講座開催の告知】11月6日(土)7日(日)!!

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私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



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(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


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1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
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2010.09.04

『本厚木』で『大家検定2級認定講座』の開催が決定しました!!

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先日のブログでもお伝えした通り『大家検定2級認定講座』の開催が決定しました。



開催地は初となる『本厚木』です!!会場はプロミティあつぎという所で『本厚木駅』北口から徒歩約3分です。





【本厚木で2級認定講座開催の告知】11月6日(土)7日(日)!!



私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



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1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
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注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


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■中野サンプラザで打合せ

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中野サンプラザに初参上!!思ったよりデカイです。

実は午後16時より工藤支部長にも同行をして頂き打合せがありました。出会うべき人が出会えば、限りない可能性があることを感じた1日でした。みんなが幸せになることが一番良い!!





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2010.09.03

『判子』が丸い理由って?

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去年の今頃、国民の期待を一身に背負って政権をとった『民主党』。ここに来て『トロイカ体制?』などと発言があり迷走中・・・。



『トロイカ体制』ってかなり前のロシアの話しですよね?しかもロシアは『トロイカ体制』が駄目で改革をして脱して良くなったんです。失敗例を堂々と言われても、国民は・・・(汗)。かなり冷めた目でみていますよ・・・。



今日はちょっとした知識のお話しです。生きていく中で必ず使用するのが『確かに確認しました』『同意しました』という意味で書面に押印する『判子』



社会人になって、立場が上がれば上がるほど押印する回数も増えますよね。不動産に携わるとこの『判子』はいろんな場面で登場します。



そこで『判子』はなぜ丸いものが多いのかご存知でしょうか?



皆さんは『判子』を押す時に、きちんと真っすぐになる様に名前の位置を確認したことないですか?



実は判子を丸くすることで、押印する時に”間 ”が出来るのです。このわずかな時間である”間 ”に、この書面に本当に判子を押印してもよいのか?差し支えないのか?を冷静にもう一度判断するために”間 ”をつくったのです意図的に丸くしたのですね。



時には『判子』を押印していたが為に責任を取らされたなんて方もいると思います。



日本社会ではこの『判子』は権力の象徴であったり、裁判の証拠であったりといろんな意味を持ってきます。



時々、押してあればよいという人もいて名前が斜めになっていたり、ひどいと名前が逆さなんていうのも見かけたことがあります。これは書面をあからさまに『確認してません』『私は無責任です』と言っているようなものです。



こういう人には会社から大きな仕事は任せられないし、人間性すら疑いたくなります。



しっかりと冷静に確認をして『判子』は押しましょう!!





■新宿でお昼ランチの店を新規開拓


新宿昼食 002

新宿で昼ランチを出来るところを探していたら『おつかれちゃん』なんて店を発見!!最近、この昭和チック系によく出会う(笑)。


居酒屋チックで入りづらいな~と思っていたが『全ては経験だ』と勢いよく入店。定食を食べたその感想は・・・『かなりふつう・・・』(汗)。外見が個性的だったので期待はしたのですがねぇ。



これに懲りずまたお店の新規開拓はしますよ!!




~重要~

明日のブログで『大家検定2級認定講座』の開催発表を致します!!お楽しみに・・・





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2010.09.02

大家だから出来る物件アピール法!!

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二代目大家にサラリーマン大家、昔から大家業を営んでいる方もいれば、年金不安や資産を子孫に残す為に最近大家になった方も多いと思います。



大家さんである以上、空室は一番のリスクです。空室を埋めるテクニックは『大家検定』でも多くの知識を学べることはお伝えしておりますが、本日はテキストにはない『大家さんだからこそ出来る物件アピール法』をお伝えします。しかも簡単です。(笑)



よく自殺や事件があったり、物件の近くに問題となる団体がいたり、高圧線があったり、お墓があったり、幽霊が出ると噂があったりすると『心理的嫌悪感』から借主様がその物件を避けるというケースは多くあります。



特に『心理的嫌悪感』の理由は噂などの根拠がない場合も時としてはありますので困ったものです。



ただここで考えて欲しいのは『心理的』な部分でお断りをされることがあるならば、逆に『選ばれること』があってもおかしくないと考えて欲しいのです。



私が独身時代に4年半住んでいた1ルームマンションを選ぶ時の話しですが、4件位物件を内見させて頂き、賃料・場所・環境・広さ等いろいろ考え迷っていました。



甲乙つけがたいという状況だったのですが、最後に見ていた物件の大家さんが内見時に私の所に来てこう言いました。



『今日見た704号室はとても縁起が良い部屋なのですよ。実は過去4代の入居者さんはみんな結婚をされるという理由で退去されています。縁結びの神様がいる部屋なんだよきっと。』



と笑顔で言われました。この時若干23歳、結婚をする話しなど何もなかったが、いつかは結婚したいという夢はありました。くすぶられる殺し文句でした。



そして『縁起が良いこと』は根拠がなくても気分が良いですよね。購買意欲が増すのです。大家さんと直接お会いしたという状況もありましたが、その場で即決しました。



という様に私の実話ですが、迷っている時はこんな一言でも背中を押されるものなのです。



大家さんは自分の物件の部屋毎の入居者の歴史でアピール出来ることがあるなら、それもセールスポイントにしてみても良いのではないでしょうか?案内をする仲介営業マンに伝達してアピールしてもらうのも1つの手段です。



プロ野球でも西武ライオンズの新人の寮では、清原選手や松坂選手が最初に入った『出世部屋』というのもありますよね。不動産でも『出世部屋』があれば男性サラリーマンには良いアピールだと思います。



日本人は『縁起を担ぐ』のが大好きですよね。『心理的』なアピールは上手く利用をすればかなり効果がありますよ。それを見つけるのも大家の仕事です。





ちなみに、私が4年半住んだ1ルームマンションの退去理由は・・・・『結婚』でした。




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2010.09.01
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