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西 富士男

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大家検定の概要とその種類を解説1 大家検定の資格を取得するメリットを解説2 大家検定の資格を取得する2つの方法を解説3

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『大家検定の懇親会』大盛況!

100名近い参加者なので人脈も広がります!!

大懇親会の様子をアップしてますのでご覧下さい!!   

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会場下見&ブログテロ?

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今日で8月も終わりですね。明日から9月だと言うのに、まだまだ暑い・・・。『残暑』というより『夏真っ只中』って感じですよね。台風もこの時期で7号とか言っているし、なんだかおかしいぞ地球・・・。



数週間前にこの暑さの影響からか、中古車のディーラーが相次ぐ車の故障で忙しくなっていると聞いた。



他人事のように『へぇ~』と聞いていたら我家の愛車もエンジンが『ギュル~、ギュルルル、ギュル・・ギュ・・・・』動かなくなった・・・(涙)



バッテリーが上がったらしい・・・。バッテリーは冬注意するものかと思ったら、今年は猛暑でエアコンを使いっぱなしにすることから、電気の消耗が激しくバッテリーがあがることが急増しているらしい。皆さん、夏こそバッテリーチェックをしましょう!!



さて、今日は次回行う『大家検定2級認定講座』の会場を下見してきました。賃貸経営コンサルティングマスターの山下隆盛講師と共同開催の予定です。





場所は大家検定初上陸!!なんと『本厚木』で開催予定です!!




お近くの方は是非ご参加下さい。開催日程の詳細は決定した段階でアップさせて頂きます。



プロミティあつぎ 001

やっと着いた『本厚木駅』。大家検定は基本的には『きょうされん』さんで開催をするのですが、ない場合は他の会場となります。講師自ら会場探しをしているのです。今回は大家検定を一度もやったことのない『本厚木』で行う予定です。


プロミティあつぎ 014

お互い時間のない中、山下講師と『本厚木駅』で合流をして会場へ向かいました。徒歩3分くらいで到着。しかも立派な建物です。


プロミティあつぎ 011

赤じゅうたんの廊下を通って会議室に入った。そこに現れたのは円形の机!!今回は円形タイプでの講義に挑戦しようと考えています。なかなか良い感じです。


プロミティあつぎ 008

こちらの会議室も窓があってなかなかです。こちらは少し大きいかな・・・。講師は受講生の事を真剣に考え会場選びをしています。でもこの動きもわくわくして楽しいんですけどね(笑)


プロミティあつぎ 015

乗り換え時のホームから何やら不思議な店の名前が・・・『ねこのみせ』?コーヒーハウスという字も見えるな・・・。『メイド喫茶』ならぬ『ねこ喫茶』があるということか?癒しの世界もここまできたか。日本は本当に平和だ・・・。




■工藤支部長のブログに・・・


J-RECでは講師陣専用のSNSがあるのですが、先ほど見ていたら『西富士男』の文字が目に入ってきた。



そこをクリックしたら工藤支部長のブログに飛んだ・・・・。『西富士男講師 登場』というタイトルで私が出ていた!?(驚)



何も考えず見たので本当に驚きました。ある意味テロですよ・・・・(笑)。(工藤支部長、有難うございます)



でもこの日、デジカメを忘れて講座風景がとれなかったので丁度良かったです。(ブログ記事はこちら



私のプロフィールで経歴の長い不動産よりも前職の部分に目を付けるところが、やはり他の人と違う・・・。



小さなことですが大きな差です。





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2010.08.31

『講師』は『究極の人間修行の場』です。

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新人研修や中途社員研修等、いろんな機会で『教える』という経験を身内的なところでしてきましたが、『講師』という立場で第三者に講義をするのは『大家検定』が初めてでした。



『講師』という立場で講義をやらせて頂いて、気がついてきたことが沢山あります。



結論から言うと『講師』という仕事は『究極の人間修行の場』だということですメリットも多くあるので『講師』を出来る人はやった方が良いですよ!!と大きな声で言いたい。



思いつくメリットを簡単に列挙してみよう・・・



1.継続的に勉強をするようになり、探究心が生まれる。

2.身なりに注意するようになり外見力がつくようになる。

3.相手の表情や反応から心理状態を理解するようになり、雰囲気を読み取る力がつく。

4.自分のテンションを前向きに上げようとする。

5.頭にある知識をアウトプット(講義)するので、常に頭はフル回転。

6.自分自身のスタイルとは何か?を考えるようになる。

7.講師として口にしたことを自分でも守ろうとする。達成させようとする。

8.今までの人生経験が全て活かせる。(逆境経験は相当活かせます)

9.時間を守ることの意識が強くなる。

10.瞬時の判断力が鍛えられる。

11.年齢が高いほど味が出る。

12.価値観のものさしを広げられる。

13.人をさらに好きになる。

14.マンネリ化を防ごうとする。

15.人の心を動かすにはどうするか?を考えるようになる。

16.自分に魅力を付けさせる努力をするようになる。

17.自らの言葉で社会貢献が出来るようになる。


など、まだまだ浮かんできますが、かなりメリットがあります。人間性を高めるために必要なことが多くありますよね。あっ、最後に『ボケ防止』なんてのもあるかも・・・(笑)



講義をする前はいろいろ考えます。『つかみ』はどうしようか?とか、『飽きさせないためには?』とか、『締めの言葉は何にしよう?』とか・・・。



受講生のイメージを完ぺきにして挑みますが、実際に前に立ってみると全然反応が違かったりして、瞬時に方向転換なんてこともあります。(汗)



私個人的には講義をする上で『本音の部分を入れること』『有益になる情報』『ユーモア』の三点が必要かな~と思っています。



みなさんもJ-RECの『賃貸経営コンサルティングマスター』を取得して『講師』をやってみませんか?



まずは『大家検定2級』からスタートして下さいね。






■枝豆植え付け(11日目)


枝豆11日目 001

伸びる伸びる~!!秋の収穫用と聞いていたけど、この調子だともう少しで枝豆出来るのではないか?と勘違いするくらい育ちが早い。愛情注いでいるからかなぁ(笑)




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2010.08.30

嬉しいことだらけの大家検定最終日!!

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本日も神奈川支部の工藤一善講師主催の『大家検定2級認定講座』に朝から参加してきました。



今日はこのブログで感動フィナーレを写真に撮ってお伝えしようと思っていたら、カメラを家に忘れてしまいました・・・(汗)。とほほほ・・・。



今年はJ-RECに携わり神奈川支部の配属が決定したあと、『大家検定』の講師を自ら行うまでは、先駆者である工藤一善講師芳賀成人講師細山勝紀講師が合同で開催をする講座に『お手伝い&勉強』という立場で参加をさせて頂いてました。場所はいつもの『きょうされん』さんだった。



今日はこの『きょうされん』で行う大家検定2級認定講座で講師として参加をさせて頂いたのですが、正直嬉しかった。



『きょうされん』で見る先駆者3名の講師陣をいつも『すごいな~』と思って見ていた。でも今日はその3名の講師と同じ場所で講師をさせて頂きました。(嬉)



私にとって『きょうされん』で講師をするということは、歌手に例えると日本武道館?いや・・・東京ドーム!!で歌うのと同じことなのかもしれません。でもそんな感じです。(笑)



このような経験の場を提供して頂いた工藤支部長に感謝です。




そして大家検定の醍醐味は全く違う立場・環境の方が出会いコミュニティーを作れることです。



本日の受講生も、リフォーム関係の方、二代目大家さん、これから大家さんになる方、不動産管理会社の方等、普通に生活していたら出会わない人たち同士が、大家検定という1つの価値観を共有していく。その様子は本当に見ていて心地良いです。



受講生の皆様、本日は本当にありがとうございました。




そしてもう1つ嬉しい情報があった。



7月に私が町田市民ホールで開催した『大家検定2級認定講座』を受講した大家さんが、空室問題と不動産管理会社さんとのコミュニケーションで悩んでいた。



そこで管理会社の社長でもある細山勝紀講師7日の夏祭りの時に紹介をして相談に乗ってもらっていたのです。



そして、本日めでたく細山講師から管理の依頼を正式に受けたとの報告がありました。



その大家さんから聞いていた前管理会社さんは極端な賃料値引き(常識外)をしての募集活動を強要したりと、あまり良い会社ではないと思っていました。そこで大家検定の講師を務める細山講師の会社に変わったと聞いて本当に安心しました。



きっと良い方向に行くと思います。細山講師、宜しくお願いします。



こういう動きも大家さんが大家検定を受講する行動から全てが始まっています



そして大家検定(特に神奈川支部)を通して幸せになるための『つなげるチカラ』がスゴイと改めて実感しました。



『困っている人を助ける』
 これが本当の仕事だと思う。





今日はうれしいことばかりだ・・・ビールがうまいよ!!




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2010.08.29

大家検定2級認定講座(工藤支部長主催)に参加

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今帰ってきました。まだまだ夜でも暑く『酷暑』って感じですね・・・。



本日はJ-REC神奈川第一支部長の工藤一善さん主催の『大家検定2級認定講座』に参加してきました。2級講座は全12時間ですが、本日と明日の2日間コースで、1日6時間講義という長丁場です。



場所は以前にブログでもお伝えした障がい者の方が利用している上星川の『きょうされん』さんで開催しました。



今回で『きょうされん』さんに来るのが4回目位かな?最初は馴染みがなかったが、今日入った瞬間に思ったことは『帰ってきた』だった・・・。ん~、不思議な感情だ・・・。なんか落ち着くんですよね(笑)



そして今日の講座では、シークレットゲストのJ-REC本部事務局の小林さんが参加していました。



普段電話でのやりとりだったので、実際はどんな方なのだろう?と思っていましたが、今日1日一緒にいて『気さくな癒し系キャラ』だと感じた。



本部の方が大家検定の現場に足を運んで頂けることの効果は大きいと思う。本部が近く感じるようになりました。(小林さん、お菓子の差し入れありがとう!)



大家検定 001

相鉄線『海老名駅』のホームで何やら煙っぽい!!火事か?いや違う、霧水のようなものが出ている。酷暑で参っているお客様へのご奉仕なのかも・・・。気が利いているぞ相鉄線。←勝手な解釈してます(笑)


大家検定 002

今日の会場である『きょうされん』の最寄り駅『上星川』に到着!!


大家検定 003

受講生も集まり、講義スタート!!まずは工藤支部長のパワーある講義からなので勢いがつきます。しかしこのモチベーションの高さはどこから出てくるのでしょう。見ていて楽しい・・・。


大家検定 005

芳賀成人講師は本日3時間連続の講義を担当で大変そうです。でも普通にこなしている所がすごい!!芳賀さんとお昼に話をしたのですが、本当に知識の引き出しが多く驚きます・・・。芳賀さんの奥さんを見てみたくなった・・・。


大家検定 006

本日最後の講師はストーンズの若き社長細山勝紀講師賃貸管理の講義だったのですが、テキストに加え最新情報を盛り込んだ内容で私も勉強になったなぁ。講師側になると他の講師の講義が聞けるのでラッキーですよね(笑)


大家検定 008

自宅の玄関ポストの横から何か植物が生えてきてるな~と思っていたが、本日なんと花が咲いていた。驚異の生命力だ。夜見るとキレイです・・・。




本日は大家検定2級講座とは別に、特別講義を私の方でやらせて頂きました。30分という短時間なのにタイトルは『原状回復費用と敷金清算の実情~判例から学ぶ~』です。



全34ページの資料だったので当然全部は出来ない・・・。5時間位で行う講義内容を30分で完了させるという危険&スピーディー講義となった。受講生の皆さん、分からなかった所は渡した資料を見て勉強して下さい・・・(汗)



明日も『大家検定2級認定講座』に参加します。明日は私も講義しますので、宜しくお願いします。





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2010.08.28

五体満足なら無条件で幸せです

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昨日は突然のブログ記事中止、申し訳ありませんでした。落ち着いたのでブログを本日は書けそうです。



先日の朝、突然妹から私の携帯に連絡が入り、母親が病院に運ばれたと告げられた。『熱中症』かと思ったらどうやら様子が違う。そして妹の慌てっぷりからも胸騒ぎがした。



実は私の近い親族で昨年11月に余命宣告1年と告げられている人がいるしかもまだ10歳・・・。



神様がいるとするならばなぜこの子なの?という憤りにも似た気持ちが強くあった。



その子は薬の副作用で手足が麻痺してきてトイレに行くことも1人では出来ない。そんな状況なので、私の母親が時間があると補助をしていた。その時に腰を痛めて、動けなくなり病院に搬送されたということでした。



幸い痛み止め等の応急処置を行い大事には至らなかったが、状況の把握を出来ないまま病院に向かう車中での私の心中は『最悪のこと』まで考えてしまった・・・。でも本当に良かった。



状況は違いますが『老老介護』はこんな状況なのかな?というのを実感しました。はっきり言って健康で動ける誰かが近くにいないと危険です。



そして心配なのはその子供です。治る可能性が少しでもあるのなら諦めないで欲しいと願っている。



治療を行う時に私もその子を病院に連れていくことがあるが、副作用で本当は辛いはずなのに、なぜか笑顔を見せています。本当に生きる事に前向きなのです。周囲にいる大人が勇気付けられている感じさえある。



どんなに貧しい国でも、戦争の影響で酷い状況になった国でも、不思議と子供だけは『前向きに生きようとする笑顔』を忘れていない。



この1年で私もいろんな厳しい現実を目の当たりにしてきました。そこで心底思ったことは『五体満足であるなら、無条件で幸せである』ということです。



病院を退院して両親を家まで送った時に、マンションの階段を両脇で支えられながらやっとの思いで上がっている母親の姿を見てなんだか切なくなった・・・。



『昨日まで出来なかったことが今日出来るようになること』は正に生きていることだと思う。ただ『昨日まで出来ていたことが今日出来なくなること』は一体何と表現すればよいのだろう・・・。



もしかしたら人間は生まれたその時から時を経て、また生まれた時に向かって帰っていくのかもしれない・・・。



そう考えると全てが自然に思えてくる。





  やっぱり更新しないと順位って下がるんですね・・・。
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2010.08.27

母親が病院搬送

先程、妹から連絡が入り母親が救急車で運ばれたとのことです。


状況がまだつかめてませんが、今から病院に向かいます。


本日のブログ記事は中止とさせて頂きます。




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2010.08.26

どうする日本、円高急伸!!83円58銭!!

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今朝の新聞を見ていたら、15年2カ月ぶりの円高水準で1ドル=83円58銭になったと書いてあった。輸出企業にとっては大きな打撃です。



2年位前に会社の同僚と3名で飲んでいて『今後ドルはどうなるのか?』で盛り上がった事がある。その当時は1ドル=100円を切って騒がれていた。そんな中での会話だった。



他2名は『ドルがこれ以上下がる事は絶対にない。アメリカがダメになるわけない。』と・・・。日本人のアメリカ信仰も恐ろしいと感じた瞬間でもあった・・・。その時私は『70円台になると思う、へたしたら60円台にも・・・』と言った記憶がある。その発言後『あり得ない』という表情で微笑されたのは言うまでもない。



そして今、70円台が見えてきている。その時は話さなかったがドルの価値が下がる理由の根拠があった。



アメリカの二大住宅公社である『フレディマック』と『ファニーメイ』の経営危機があったからです。



アメリカの全住宅ローン残高の約半分の規模である530兆円の取り扱いをしており、住宅価格の下落や融資の焦げ付きの急増で株価が日本でいう50円以下のレベルにまで下がってしまっていたのです。



その後、二大住宅公社に緊急支援を数回行っていますが、今だに出口が見えないという状況です。要するに530兆円が吹っ飛んでしまったと考えても良いと思います。日本の年間国家予算が約40兆円ですから、いかに凄い数字だという事が分かりますよね。



アメリカはこの二大住宅公社以外にも巨額な債務を負っている事から、ドルの価値が上がるという事自体が考えられなかったのです。



そして経済政策でアメリカは自国の紙幣を刷りまくってばらまきました。単純ですが、紙幣が多くなれば価値は下がりますよね。だからへたをしたら1ドル=60円台位になると言ったのです。



見逃してはならないのは、この二大住宅公社の住宅ローン不良債権である530兆円を含んだ金融商品を約160兆円分を諸外国の金融機関が買っているのです。わが日本は23兆円も買っているのです。



投資に失敗した恐るべきその内訳は・・・



1.農林中央金庫     5兆5000億円
2.三菱UFJグループ  3兆3000億円
3.日本生命保険     2兆6300億円
4.みずほグループ    1兆2000億円
5.第一生命保険       9000億円



農林中央金庫は農協で有名なJAグループであり、この状況を受け昨年2月に最大1.9兆円の財務健全化への巨額増資が行われると発表された。



住宅ローン審査では他行と一線を画して堅い融資を行ってきた三菱UFJがまさかの巨額投資。上位5組織だけでも国家予算の4分1になる不良債権を持っている。



投資をした組織の担当者は、恐らく政府系だという事で、二大住宅公社が安全だと判断したに違いありません。ここに投資の甘さがあったのです。



アメリカのファニーメイとフレディーマックの『二大公社』は公共企業体ではなく実は民間企業なのです。政府支援企業ではあるものの、国有企業ではないのです。ですから政府保証は全くないのですみずほグループの債権はジニーメイという公社で政府保証がある債権なので安心です。



いずれにしても、企業の投資を担当する責任者が資産運用のプロなら避けられた損失だったのかもしれません。金融機関の資金源は我々国民が一生懸命働いて稼いだ大切なお金なのですから、慎重に扱って欲しいですね・・・。






■枝豆が驚異的成長!!


東急ハンズメッセ 006

2日前のブログ記事でもお伝えしましたが、枝豆の成長スピードがすごいんです!!種植えから約1週間でこんなに伸びるんですかね?怖いくらいです・・・。





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2010.08.25

海外不動産から学べ!!大転換期に備えて・・・

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このブログでも何度か不動産業界の大転換期がくるという事をお伝えしてきました。それは『常識』と『非常識』が逆になるほどの転換期です。



ただ大転換期とは言っても、誰1人として予想が出来ないほどの大転換期がくるとも思えません。なぜなら全ては人間が考え意識して変えていくものだからです。



変化するスピードや幅・深さが今までの私たちの経験したことのないスケールで起きるというだけのことです。



数少ない一部のアンテナ人間がその変化に対応をしていくのだと思います。一部のアンテナ人間とは、今からその大転換を意識して広い視野で現実の流れを冷静に捉え、将来に対し予防・予測・実行できる人です。



この大転換期は恐らく、日本人だけの価値観や視野ではなく、世界の価値観や視野も取り入れていかないと対処が出来ないのではないか?と考えています。



そこで海外不動産の常識について触れたいと思います。



日本の不動産では全てが『土地ありき』の考え方です。その証拠に住宅ローンの審査基準を見ても、土地の形や接道状況によって価値が決まり融資額まで変わってきます。土地が中心であり、土地から見ること・意識が非常に強いのです



海外では逆なのです。まず、何も建っていない土地は価値がないという常識があるのです。そこに建てられたビルやマンションがどれだけ収益を生むかで価値が決まってくるのです。土地の意識は薄く日本とは対極の考えなのです。



何もない土地の値段が上昇するというのは日本だけで起きている異常な現象なのです。よ~く考えると当たり前の事ですよね。そういう意味では世界から見ると日本は土地の考え方が異常なのかもしれません



海外で『土地の値段が上がっている』というニュースを見たりしますが、あれは利用権が上がっているだけのことなのです。



建てたビルやマンションの需要が多くあり、高い価格でも入りたいとなるとテナント料や賃料も上がり、借地料も上がっていく。要するに利用権が上がるという事です。



そして海外の不動産業者は価格が上がりすぎて売れなくなったら『日本人が買ってくれる』と思われているのはご存知でしょうか?



日本人は利回りを中心に考えているので、価格が高くても利回りがあれば購入します。土地もまだ上がるだろうと甘い考えを持っているのも日本人だそうです。



あっという間に値段が下がり、売却をするという動きをするのですが、その安くなった物件を買うのが、この一連の流れを理解している現地の人なのです。



バブルの経験が全く生きていないということか・・・。



対極の常識があるからこそ、こういう状況が起きるのです。



海外で不動産購入をする場合は、よく勉強をした方が良いと思います。この常識の違いこそ、大転換期への対処のヒントが隠されているように思う。



海外の常識を少し知るだけでも、すでに日本の常識は覆されるのです。まずは現実に起きている常識の違いを知っていく事が非常に重要です。



私もこれから海外不動産の勉強を強化していきます。有益な情報はこのブログの読者の方にこっそり教えていきますよ。



みんなで来たるべき『大転換期』を生き抜きましょう!!





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2010.08.24

『鍛錬千日、勝負一瞬』 良い言葉です!!

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本当に『雨』降らないですね。ここまで『残暑』が厳しいと『恵みの雨』なんて言葉がありますが、昔とは違う意味で理解出来るような気がする。



『鍛錬千日、勝負一瞬』という言葉があります。『鍛錬』は『たんれん』と読むんです。



とらえ方はいろいろあると思います。



『勝負は一瞬で決まるが、勝つためには千日の努力が必要だ』

『鍛錬に千日の苦しい努力をすれば、一瞬の勝負に勝てる』




とも捉えられますよね。



実は私が結婚をした時に、結婚式に出席して頂いた前衆議院議員の伊藤公介さんから頂いた言葉なのです。



直筆の額縁とお手紙まで頂きました。本当に感謝です。



何度この言葉を思い出し、モチベーションを上げたことか・・・。(涙)



ブログ素材(平成22年8月23日) 002

結婚式の時に頂きました。すごい達筆です。こういう贈り物は将来に渡ってパワーを発揮するので良いですよね。


ブログ素材(平成22年8月23日) 003

前衆議院議員の伊藤公介さんも当選するまでは苦労したのですね。その後当選8回、国務大臣国土庁長官までやられていたので、この言葉も重みを増します。



7月22日のブログ記事でもお伝えしましたが、金メダリストの高橋尚子さんの言葉とどこか共通していますよね。



地道な努力を怠ってはいけないということだと思います。



『人』との出会いも大切ですが、『言葉』との出会いも大切です。時には人生を変えてしまう力がありますから・・・。



皆さんは自分を振るい立たせてくれる言葉、いくつ出会いましたか?





■凄い生命力!!枝豆が高速発芽しました!!


ブログ素材(平成22年8月23日) 001

3日前に枝豆の種を植え付けたばかりなのですが(その時の様子)、もう発芽してました!!4月に植え付けた時より早い!!


この『生命力』に、ただただ感動です。人間の能力なんてこの生命力に比べたら小さなものです。





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2010.08.23

不動産修行2日目(in勝どき編)&寄り道

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先日の不動産修行の続きで、2日目の講習に行ってきました。場所は『勝どき』です。



『勝どき』と言えば、7月に来た時に公園で出会ったあの『鳩と雀』が思い出される・・・(その時の様子はこちら



はたして今日も何か起きるのでしょうか?(汗)



昨日の夜はなぜか何回も起きてしまい、頭が少しぼ~っとしていますが気合を入れての参加です。



テーマは『原状回復&敷金清算』の勉強で、基本的な建築知識から始まって、新築工事と原状回復工事の違い、建物の故障・事故の傾向・結露の知識や対策、敷金清算の現場で起きている実務例や判例結果と盛りだくさんの内容でした。本当に勉強になりました。



不動産修行2(平成22年8月22日) 001

7月に続き2回目の『勝どき駅』参上です。それにしても眠たい・・・


不動産修行2(平成22年8月22日) 002

昨日の格調高い講習会場とはうって変わって、今日の会場はなんだか病院みたいだなぁ・・・。


不動産修行2(平成22年8月22日) 008

昼ランチにしようと店を探したが、日曜日なのでけっこう閉まっている。弁当を調達後、ジュースを買おうと思ったら、デカイ犬がこちらを見ていて驚いた・・・(汗)あっ、置物かぁ・・・。


不動産修行2(平成22年8月22日) 013

この大通りを真っすぐ行って『月島橋』を超えていけば会場でランチです。でもその左の小道が気になるなぁ。せっかく来たから『寄り道』してみよう・・・(楽)いつもの悪いクセです(笑)


不動産修行2(平成22年8月22日) 006

『寄り道』を決心して、いざ進もうと思ったら、右下に何か白い囲いがあるぞ???何だろう、見てみよう。


不動産修行2(平成22年8月22日) 012

おぉぉ、キミは何をしてるんだ~?こんな所にいても大通りから完全に死角で誰にも気がつかれないぞ。しかもリアルすぎるこの犬・・・(笑)何とも言えない表情がかわいいけど・・・。暑そうだったので、少し水をかけてあげました。(笑)

もっと先へ行ってみよう。予想外の子犬の出現になんか洞窟に入る気分になってきたぞ・・・。


不動産修行2(平成22年8月22日) 010

突き当たりに何やらすごい『塔』が現れた!!『大震火災横死追悼之塔』と書いてある。きっと関東大震災の火災で亡くなった方がいたのだろう・・・。帰宅後調べてみました⇒ここをクリック

思わぬところで歴史を知る事が出来ました。


不動産修行2(平成22年8月22日) 009

川沿いを歩いていると風情ある屋形船が浮かんでいる。そしてベンチを発見!!よしっ、ここで昼ランチにしよう!!横道なので誰も来ないし静かです。これはある意味『贅沢』ですよ・・・。


不動産修行2(平成22年8月22日) 003

ランチをしながら、目の前の景色を堪能した。ぷかぷか浮かぶ屋形船の向こうに、近未来のタワーマンションが1枚の絵になって見える。私は手前の風情ある屋形船の景色の方が好きです。


不動産修行2(平成22年8月22日) 014

満足なランチをして会場に向かう途中、視線を感じるポスターが目に入る。前回『勝どき』に来た時は『鳩と雀』だったけど、今日は随分と存在感抜群の『犬』とよく出会う・・・(笑)。しかも渋い表情の犬に『負けないで!』って言われてもねぇ・・・(汗)。面白すぎます。


軽い気持ちで『寄り道』をしたら、何の為にいるのか分からないリアルな子犬の置物や、思わぬ大震災之塔を発見して歴史を知る事が出来ました。真っすぐ帰っていたら何も知ることなくこの街を後にしていただろう・・・。



少し遠回りをして横道それた方がいろいろ学べるという事か?それって人生も一緒ってことかな・・・?



今日も有意義な一日となりました。





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2010.08.22

不動産修行1日目(in水天宮編)

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今日から2日間、『不動産修行』です。



2日間の講習の内容は『原状回復・敷金清算』についてです。直近の判例も踏まえ、今後の対策等かなり深いところまで学びます。



賃貸に携わっている方なら理解をしていると思いますが、『原状回復・敷金清算』はトラブルが非常に多いのです。



本日の講習で、年間100万件位の引っ越しがある中で、その3分1くらいが何だかの問題となっているのではないか?という事でした。最近では住居だけでなくオフィスビルもトラブルが多いそうです。



退去時の『お金』の問題なので、貸主も借主も必死ですよね。



賃貸市場は法整備が若干遅れているように思います。昔からの慣行で貸主が敷金清算では根拠のないお金をとるという事がありました。要するに声を大きくあげた方が勝っていたのです。借主である素人は泣き寝入りをするしかないですよね・・・。



今日の講習で、2DKの原状回復工事の借主への請求書で230万円のを見せて頂きました。『ありえません・・・』でもこんな高額請求が起きているのも現実なんですよね。



次第に借主保護の法律が厳しくなるなかで、法律と現実のギャップが大きく出てきて、トラブルが多発しているのだと思います。賃貸の取引件数は売買取引とは比べものにならない位多いですからね。



敷金清算には公平・公正にしっかりと根拠に基づいたジャッジをする第三者的な専門家が必要であり、そのシステム作りが急務だと強く感じました。今日はそういう公平・公正なジャッジが出来る人を世の中に出していく事を目的とした組織の講習でした。



身近に数多く起きる大きな問題なので、不動産に携わる人間として力になれればと思いました。



そして、大家さんとの面識率も高いので、そういった情報・知識をお伝えして、トラブルのない円満な不動産賃貸運営をして頂けるように微力ですが頑張りたいと思います。



詳しい内容はまたご報告します。



不動産修行(水天宮編) 001

『水天宮駅』に到着しました。初めての街なので地上に上がるのが楽しみです。地下鉄はこういう楽しみ方が出来るので良いですよね(笑)



不動産修行(水天宮編) 006

歴史のある街という感じです。ここが今日修行をするところかぁ。なんか格調高い建物です。でかくて写真に入らない・・・。寝不足だけど頑張ってきます。



不動産修行(水天宮編) 007

午前中の講習を終えて昼ランチへ・・。都会の街中にいきなりお寺が現れたりと、油断すると良いスポットを逃しそうです(汗)。そして私の目にド~ンと入ってきたのが、この『駄菓子バー』。閉まっているのが残念ですが、このレトロさがたまらなく良い。この疲れたポストとか・・・、ん?なぜバス停まであるの?(笑)その横の電柱は・・・えっ、傾いてるよ~~???(驚)水天宮、恐るべし・・・。





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2010.08.21

15年ぶりの再会(感慨深いなぁ・・・)

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先週の13日のブログ『縁の大切さ・・・』というタイトルで、昔の縁も大切にしたいという記事を書きました。



そういう想いを強く持っていたら、不思議なことが起きた。



大阪にいる幼なじみの友人から急に連絡が入り、私が15年前にお世話になったAさんと一緒にいるという連絡だった。友人の携帯を通して久しぶりの会話をした。明日東京に行くので会おうという展開となり、本日新宿で15年ぶりの再会となった。



実はこのAさん、私が二十歳そこそこの時に教材を売る仕事に携わった時の所長なのです。私の2歳上なので今考えると、その若さで所長はすごい・・・。(この数年後、私も二十代半ばで所長となり、Aさんの凄さを思い知らされることになる)



教材を売る仕事の基本は『テレアポ&飛び込み』スタイル。大きな声で挨拶をして、朝礼では『成功哲学』をみんなで読んで仕事スタート。



”朝”から”翌朝”まで必死に働きました(笑)




ハングリー精神の塊のような一直線の若者が集まったその時のメンバーのパワーは本当に凄かった。



今考えると、かなりバリバリの体育会系の組織でした。正社員というよりは保険も入っていなかったので、今で言う契約社員という感じでしょうかね?



その当時では珍しい『フルコミッション制度』と言って、成果が上げられないと給与なしという厳しい条件の反面、成果を上げるとかなりの収入となりました。



正に実力主義の自己責任のシステムなため、営業マンの目は完ぺきに動物そのものでした。



私から見た所長のAさんは、当時は若くして所長であり、学生時代から『営業マン』になろうと決心していた私の目には『憧れのスーパー営業マン』でした。



テレアポの電話の会話も上手く、会話のみでお客様はすでに買っており、ハンコを貰いに宅訪という感じで本当に凄かった・・・。



厳しい世界を経験したことによって、その後の私の営業マンとしての基盤ができたと思っています。『無駄な経験は1つもない』とはこの事です。



その時のメンバーは、バラバラになってしまいましたが、またここから『つながり』が始まる。



実際には15年前の私もAさんも時が経過して、もうここにはいない・・・。



でも会わなかった長い時間の中でお互いがいろんな経験を積んで成長していったなら、再会した時に『わずかな記憶の信頼』をベースに更に良い関係を築けることがあっても不思議ではないと思った。



昔話に花が咲きましたが、一番嬉しかった事は今日お会いして『15年前の憧れのAさんが、今も私にとってはスーパー営業マンだった』という事です。



15年前から私自身も随分見た目も中身も変わったと思う。ただ、人に対する想いだけは変わっていなかったことに自分で嬉しくなった。



今日は本当に特別な1日になりました。



Aさん連絡を頂き本当に有難うございました。



やっぱり『会うこと』は大切だ・・・。



そこから何かが始まります・・・。





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2010.08.20

『相続のコーディネーター』の必要性

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高齢化が進み、現在大きな問題となっているのが『相続問題』です。



『大家検定』の懇親会等で受講生と話していると、親からの遺産相続でアパート経営を始めたという方が多くて驚きます。



相続は何も対策をしなければ三代で財産は無くなります。誰でもいつかは発生する相続ですが、どうせやるなら『財産を減らしてしまう相続』より『財産を残す相続・護る相続』を実現させたいものです。



みなさんは『相続が発生した』という状況になった時、誰に相談しますか?



一番最初に思いつくのは、やはり相続税というだけあって『税理士』でしょうか?相続が発生した時に一番懸念するのが、高額な相続税の支払いですからね。



注意する事は、相続に関しては『税理士』だけで解決できることではないという事です。生前対策・事後対策にもよりますが、特に生前対策の資産圧縮の方法には不動産が大きく絡んできます。



相続税を節税するために、わざと銀行から借金をして収益不動産を建築することによって、資産評価を下げて(圧縮)、相続税の負担を軽くするのです。これは王道パターンですが、その際も不動産系の専門家の協力が必要となります。



このように『相続対策』というのは『遺産分割~評価~申告~納税』という一連の流れの中で、申告業務ができる有資格者である税理士だけではなく、不動産鑑定士・土地家屋調査士・宅地建物取引主任者・行政書士・ファイナンシャルプランナー・不動産コンサルタント等のいくつもの専門家の協力を得て初めて最善の対策がとれるのです。



税理士に任せておけば安心と思っている人は要注意です。税理士の中には『相続税は払って当たり前』という考えの方や、節税意識のない税理士も実際は多くいるのです。そういう方に頼むと大きな損害を被ってしまいます。



相続税が払えない『相続破産』も起きているのが現状です。



それに『相続争い』は税理士には解決できないですもんね。『相続』『争族』にならないようにしましょう。



各分野の専門家の知識が結集して『相続対策』が完成しますが、現在の日本では残念ながら、各分野の専門家が自分の分野だけの仕事しかしていない現状があります。



素人の方にこの専門家の間に入って、調整役をこなす事は非常に困難ですよね。



そこで、必要なのが『相続のコーディネーター』だと考えます。



私の考える『相続のコーディネーター』とは、相続を有益に完結させるために、相続人の意見を尊重した『相続ストーリー』の提案をして、各専門家との連携・調整役を果たし、相続人にとって最善の相続を実現させる監督のような存在です。



実はJ-REC『大家検定』の最上級資格『賃貸経営コンサルティングマスター』は相続の知識習得を経て、コーディネーターとしての提案書作成実務試験と大家検定の講師になる為の講義実務試験の両方をクリアして得れる資格なのです。



相続は、起こる前から対策をしっかり立てましょう。まずは信頼出来る専門家探しから。



私も教材の飛び込み営業から始まって、ルートセールス、不動産仲介の賃貸営業、賃貸管理、売買営業、人事、投資、最近では『大家検定』の講師といろいろ経験しています。



実は将来やりたい事の1つに『相続のトータルコーディネート』があります。あと4つ位やりたい事があるのですが今は内緒です・・・(笑)





■秋収穫の『ザ・枝豆』植え付け完了


枝豆種植え 001

7月14日のブログで、枝豆を苦難の上に育て上げ、極上の幸せビールの夢を果たしました。

その後、秋収穫用の枝豆の種が売ってなく、探していると情報発信していたら、ある方が秋の枝豆の種を送って頂いたのです。嬉しい・・・。N様、譲って頂き有難うございます!!

さっそく植え付けました。鳥からも虫からも護って見せる。大きく育ってくれ~!!





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2010.08.19

『ギフト解体処分市』に参上!!

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今日は『猛暑日』や『酷暑』という言葉がしっくりくる1日ですが、本来ならもう『残暑』という時期なんですよね・・・。



やはり温暖化なのか?私はすでに『プチ夏バテ(ただ食欲は旺盛)』です。



こんな過酷な日に不動産のお堅い話しは『なし』ということで・・・。(勝手に判断してます)



朝一に町田に行って1件用事を済ませてから、今日から始まった小田急百貨店の『お中元食品ギフト解体処分市』に寄ってきました。(実は毎年楽しみにしている)



お中元で売れ残ったものを解体して安く売るのです。これが本当に安くて良品ばかり。



ここ最近テレビで取り上げられたこともあり、来場される人が急増しているそうです。


小田急百貨店 お中元解体ショー 001

開店の10時には行ったのですが、この長蛇の列・・・。8階が会場なのですが、すでに5階部分まで列が伸びています。係員が上から降りてきて『朝の7時半から並んでいる方もまだ会場に入れてません』と。ガ~~~ン・・・。


落胆した私を見て、前にいたおばちゃんが一言『これは戦いだからね』と妙な笑顔で慰められました(笑)。


小田急百貨店 お中元解体ショー 002

入場規制があったはずなのに、この混雑ぶり。百貨店の売上げが不振だとニュースで見たが疑いたくなる光景だった。それにしてもこのガヤガヤしたにぎやかな混雑が楽しいんですよね(笑)みんな宝物を探しているようです。


私は百貨店の中で一番好きなところはやはり『デパ地下』です。ここもにぎやかで楽しいですよね。



やはり楽しい所に人は集まり、お金も落としていきます。百貨店の他の階は随分静かですが、デパ地下やこういうイベントの場に良い見本(ヒント)があるのに、もったいない・・・。にぎやかな楽しい雰囲気作りが大切だと思います。



いろいろ沢山買いましたが、中でもイタリアで1760年に創業の老舗カフェ『Caffe Greco』の珈琲セットが半額で購入できたのが嬉しい。これは大満足です。しばらくはブログ記事を書く時も、この老舗珈琲『Caffe Greco』で楽しめそうです。



みなさんも、お近くの『ギフト食品解体処分市』に行かれてはいかがですか?





■この動画(フラッシュ)も胸打たれます。



7月28日のブログ記事で泣ける感動動画(フラッシュ)『WALKING TOUR』をご紹介させて頂きましたが、もう1つ胸打たれる動画(フラッシュ)を発見したので、一度ご覧下さい。


タイトルは『ドル』です。





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2010.08.18

『固定資産税』を下げられるってホント?

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夢のマイホームや不動産投資で不動産を所有したときに、ローン以外で重く負担になってくるのが『固定資産税』。



土地・家屋の所有者ならご存知だとは思いますが、1月1日現在の所有者に5月前後に納税通知書(年4回払い)が送られてきます。土地・家屋の評価額によって請求金額が変わります。



おおむねファミリータイプで10万円~20万円の間でしょうか?不動産アパート1棟とかの所有者はそれだけ負担が重くなります。毎年の負担ですから、これはかなり重いですよね。



そんな『固定資産税』を下げる方法があったらいかがでしょう?



その方法とは『異議申し立て』を行うのです。



税理士や不動産鑑定士等にご相談することをおすすめしますが、まずは近隣物件との評価額を比べてみて下さい。



評価額は2003年より市役所にある固定資産税台帳という帳簿で閲覧できます。一度足を運んでもよろしいのではないでしょうか?



閲覧後、所有物件の条件を勘案し『この金額は高い』と思ったらトライしてみて下さい。私の知人は半額近くになりました。



所有の土地の一部が傾斜地であったり、利用価値が低いと思われる条件があると評価を下げられる可能性があるのです。ご検討下さい。



実際に再評価と税金修正を市町村に求めると、現地調査が行われ『評価替通知書』が送られてくるという流れです。



ただ、異議申し立ての期限は納税通知書を受け取った日の翌日から起算して60日以内なので注意が必要です。



◆映画『踊る大捜査線3』


港北ららぽーと・TOHOシネマ 001

数日前に港北ららぽーとのTOHOシネマで『踊る大捜査線3』を見てきました。実はこの大捜査線シリーズを私はテレビ・映画を通して初めて見たのです。

コメディ好きな私はCMで『持病がある~♪』でおなじみのあの3人組刑事が、いい味だしてて面白いと思ったのですが、以前よりこのシリーズを見ている妻は『やっぱりいかりやさんがいないと物足りないなぁ~』と言っていました。この温度差はいったいなんだ・・・。




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2010.08.17

イチローから学べ 『新価値観』を生み出すチカラ

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『生きた伝説』といったら、やはりメジャーリーガーのイチロー選手ですよね。



イチロー選手が積み上げた実績・数字を見ると、100年以上前の大記録を塗り替えるくらいの人なので凄いのですが、本当にすごいのは周囲の『当たり前』の価値観を変えてしまった事だと思います。



メジャーリーグは数百年という長い歴史があります。今までメジャーリーグで注目を集める選手は『豪快なホームランを放つ選手』でした。メジャーリーグを観戦するファンも『豪快なホームラン』に楽しさの価値観を生み出していました。



そこに突然、打ち損ねたボテボテの内野ゴロを内野安打に変えてしまうイチローという存在が現れたのです。確かにバットをスイングしてからの走り出すスピードや足自体も早いのでセーフになる可能性が高い選手です。



次第に観戦するファンは内野ゴロを打っても『イチローならセーフになるかもしれない』という期待感が生まれ、ファーストベースを目指すイチロー選手とボールの「スピーディー&スリリング」な競争に魅了されたのです。



これはイチロー選手がメジャーリーグファンの今までの『 内野ゴロ = アウトでつまらない展開 』という常識を『 内野ゴロ = ギリギリセーフで出塁&スリリングで楽しい 』という新常識に変えたのです。



『新価値観を生み出すチカラ』がここにあるのです。



注目したいのがイチロー選手はなにか特別なバットを使用したわけでもなく、与えられた環境の中で、成績の上がらない選手が一番やってしまう『内野ゴロ』で価値観を生んだ事にすごさがあるのです。



これから我々が生きていく中で、『過去の常識』が『非常識』となり、『過去の非常識』が『常識』となる大きな転換期を迎えようとしています。



イチロー選手から学ぶことは『特別なことはしていない』という事です。新価値観を生み出すヒントは、もうすでに知っていることの中にあるのではないでしょうか?



私はその変化に対応する為のキーポイントは、あえて『アナログ』にあるように思います。



大家さんも、不動産賃貸経営の『新価値観』を生み出していきましょう!!






◆人気低迷のプロ野球も『新価値観』が必要?




夏の野球といえば、高校野球の甲子園。連日熱い戦いが繰り広げられていますよね。一生懸命で気持ちいいですよね。



その甲子園を見ていて思ったのですが、プロ野球も同じ甲子園で、同じ野球をしているのに、なんであんなに選手のユニフォームにつく泥の量が違うのだろう・・・。



プロ野球に必要な『新価値観』、実は高校野球にヒントがあるのかも・・・。





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2010.08.16

『戦争』が変えた不動産賃貸の常識

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1945年8月14日、日本はポツダム宣言を受諾し、翌15日天皇陛下の玉音放送が流れ『終戦』となりました。(個人的には”終戦記念日”と呼ぶより”平和宣言記念日”とかにしてほしいと思うのですが・・・)



本日は『終戦記念』ということで、『戦争』による影響で『不動産賃貸の常識』が変わり、今でもその戦争時の習慣が続いているという史話です。



戦争の影響で今でも続いている不動産賃貸の習慣とは『賃貸借契約』なのです。



現在、賃貸借契約には『普通賃貸借契約』『定期借家契約』の2種類があります。90%~95%の方が『普通賃貸借契約』を締結しているのが現状です。



実は戦争前の日本の賃貸借契約は期間満了になったら終了するという更新の概念のない『定期借家契約』がスタンダードでした。しかし、戦争がはじまり一家の大黒柱である夫が出兵するようになりました。



大黒柱である夫がいない弱者である残された家族に対して、貸主がその状況を利用して追い出しをかけたり、家賃を引き上げたり、契約の解除を一方的に迫ったりということを防ぐために、生活基盤の安定化を目的に国が法改正をして、貸主からの一方的な契約の解除や更新の拒絶といったものに対し強い制限を設けたのです。



それが今の『普通賃貸借契約』なのです。



戦時中の特別な契約が今も継続されスタンダードになったという事です。



この契約は弱者保護が基本なので、貸主が退去をさせる時は一定の理由が必要であり、立ち退き料の支払いも求められるようになったのです。逆に考えれば、貸主からすれば不良入居者や滞納者等がいる場合、なかなか退去をさせられないというデメリットにもなります。



『普通賃貸借契約』は『普通』とあるので、この契約がスタンダードというイメージがありますが、実は戦争によって特別に作られた法律による契約方法なのです。逆を言えば『定期借家契約』が本来あったスタンダードなのです。(少しややこしいですね・・・)



『大家検定』では、大家さんが安全な運営を実現するためにも、これからは『定期借家契約』で契約する事を推奨しています。



『定期借家契約』は法律的観点から見ても、不良入居者や滞納者に対しても素早く対処が可能です。なぜなら、更新という概念がないからです。基本は契約期間満了で退去するというのが考え方です。ただ、必ず退去して頂く必要はなく、普通に住んで頂いている借主様には期間満了がきたら『再契約』をすればよいのです。もちろん継続して住んでもらいます。



更新という概念がある『普通借家契約』ですと、貸主側が退去を促そうとすると理由が求められ、時間も労力もかけていかなければいけないので、賃貸経営という意味では不利な状況に置かれるのです。



マンションの治安維持の観点からも、再三注意しても改善されない不良入居者がいた場合、周囲住民の事も考慮して、残念ながら退去して頂くのがベストな選択です。その不良入居者がいることによって、他の入居者が退去されたら良くないですよね。



『普通賃貸借契約』『定期借家契約』のメリット・デメリットについてや、中古アパートを購入してからの契約の切換え方法・注意点等については『大家検定』で細かく学べます。



『契約』という入口で失敗すると、その後が大変苦労します。



これから不動産投資をして大家さんになる方、自宅を貸そうとお考えの方、事前勉強をしっかりしてから挑むことをおすすめします。




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2010.08.15

工藤さんが早くも来年の『大家検定夏祭り』予告?

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8月7日に90名以上が集まり大成功だった『大家検定夏祭り』。



本日、工藤一善支部長のブログを見ていたら、なんと来年の『大家検定夏祭り』の開催予告ともとれるコメントを発見しました。



まだ1週間しかたっていなのに、もう来年を見ている・・・。本当に凄い人だ・・・。



しかも『来年は200名くらい集まってくれると嬉しいですね。』とすごい事を簡単に言っています!!でも根拠はないですが、来年の今頃200名が集まっているような気がするから不思議・・・(笑)



そして、工藤支部長のブログの中で心温まる記事がありました。



実は『大家検定』の認定講座は『きょうされん』をメイン会場として開催しています。



『きょうされん』とは、成人期の障害のある人たちが地域で 働く・活動する・ 生活することを応援する事業所の全国組織です。障がい者の方が使用をしない週末の土日に『大家検定認定講座』として利用をさせて頂いているのです。



7日に開催された夏祭りで、参加される方々にお世話になっている『きょうされん』さんに対する『募金』を募ったのです。本当に多くの参加者の方が募金をして頂きました。(もちろん私も募金させて頂きました)



その時の募金を届ける様子などが記事(特に障がい者の方と一緒に映っている写真は良い)になっていて、とても心なごみます。



そして工藤さんの人柄を現わす一言もありました。それは・・・




『私はみんなの笑顔が大好きです!!』




この言葉が全てで、この一言に尽きますよね・・・。



ではみなさん、記事をご覧下さい。⇒工藤一善さんのブログ




◆大家さんは不動産業者とのコミュニケーションで悩む



大家検定の認定講座の受講生や、懇親会等でお会いする大家さんとお話しをすると、意外と多いのが不動産会社とのコミュニケーションのとり方で悩んでいるという事です。



不動産賃貸運営の事業を成功させる為には最低限必要になる業者とのコミュニケーション能力。



悩んでいる方には人を動かすプロの工藤一善さんと、資産を若くして築いた人気投資家けーちゃんこと寺尾恵介さんの共同著書である『みんなが知らない満室大家さんのヒミツ』は読んでおいた方が良いと思います。



不動産運営のコミュニケーションについての実例ノウハウがぎっしり詰まっていますよ。



みんなが知らない 満室大家さんのヒミツみんなが知らない 満室大家さんのヒミツ
(2010/04/23)
寺尾恵介工藤一善

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ついでにその他の工藤さんの著書紹介です。


勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方
(2009/08/17)
工藤一善

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(2010/01/06)
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私も頑張らなければと決意を新たにしました!!どうぞ、皆さん今後ともよろしくお願いします!!




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2010.08.14

『縁』の大切さ・・・

学生から社会人になり、そこからいろんな経験をして、その小さな選択の先に今の自分がいる。



今年はJ-RECの活動を通しての影響からか、本当に新しい出会いが多く大変嬉しく思っています。出会うべくして出会ったのかな~と感じるご縁もあり、『縁』の不思議さを感じています。



そんな時、忘れがちになるのが昔からの『縁』。今はメールやツイッター(私はやってませんが・・)でいつも近くにいる様な感覚になる媒体があるので、会わなくてもある程度お互いの事を知ることはできます。ただ、それだけでは寂しいと感じるのは私だけですかね・・・。



今日は学生時代から私の事をよ~く知っている方と新宿で飲み(カンパ~イ)でした。場所は新宿NSビル29階にある『台湾創菜酒家 台北夜市』というお店で今回2回目でした。お店の方も対応が良くおすすめしたいお店です。



私の事をよ~く知っている方とは時々メールのやりとりはしていますが、やはり『会う事』以上のものはないと再度感じました。



デジタルがどんなに発展していっても『会う』という事(アナログ?)を大切にしていきたい。デジタルには超えられない何かがあると思う・・・。それは、その場にいるからこそ伝わる表情とか間、会話の温度というのはデジタルでは伝えずらいものです。



15年以上という長い付き合いだからこそ、言葉がない時間もしぐさを通して言葉として伝わる事ってありますよね。そこを大切にしたい。



そういう意味では本当に有意義な一日となりました。



知りあって15年以上、今こうして昔と何も変わらず、ふつうに会えている事への感謝をしたくなる夜だった・・・。



『変わらない関係を続けること』が本当は奇跡なのかもしれない。私は自分が信じた人とは一生付き合いを続けたいと思う。




みなさん、昔のご縁を大切にしましょう。





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2010.08.13

『宝くじ』ってこんなに儲かるの?

西田敏行さんの憎めない笑顔で始まる『宝くじ』のCM、見ているだけで幸せな気分になれて良いですよね。



皆さんサマージャンボの当選番号の発表が先日ありましたが、どうでしたか?ちなみに私は・・・言えません。とほほほ・・・



宝くじは買った時に『当たったら何買おうかな~』と当選者気取りで妄想するのが楽しいんですよね?



私の場合はやっぱり不動産を更に買って運用と一部を外貨にもしておこう・・・金も少し持っておこうかな?なんて妄想してます。



私の知り合いは『マックのメニューを全部頼んで一気に食べる』とお金持ちなのか貧乏なのか分からない事を言ってました。(笑)



『1億円以上の宝くじが当たったら何をしたいかランキングベスト10』というのがあって、その結果は・・・


1位 将来のために貯金
2位 土地・建物の購入
3位 贅沢な旅行
4位 借金返済
5位 美容・健康につかう
6位 さらに増やす為株などに投資
7位 高級車の購入
8位 留学など教養・教育につかう
9位 趣味としてのコレクションに費やす
10位 起業する


だそうです。1位が『貯金』とはさすが保守的な日本人という感じですね。4位に借金返済とは不況を現わしているのでしょうか?6位にやっと投資かぁ、もっと上位にいく国になって欲しいな・・・。



◆『宝くじ』は100円当たり7.7円の手数料が入る儲かる商売なんです


2001年に宝くじの売上げは1兆円を超えてから、右肩上がり市場で勢いは衰えていません。枚数にすると約45億万枚とも言われており、国民一人当たり約40枚購入している計算になるのです。誰がそんなに買ってるんでしょうかね?



宝くじと言えば、よく街角で見かける『売り場』のおばちゃん。実は宝くじを所管する総務省の『資産審査』などをクリアして、100万単位の保証金を積み立てた上で宝くじを販売しているのです。完全な個人事業主なんです。



その収入は当選金の建て替え手数料を含めた100円当たりの平均販売手数料は7.7円という驚愕の報酬なのです。総額1万円の宝くじを売ったら770円の手数料が入ってくるのです。



ある会社は年間3,000億円を販売してますので、手数料だけで230億円にもなっているのです。会社で販売する場合は、販売員はパートかアルバイトなので費用対効果抜群ですよね。いや~、うらやましいです。天下りOBは最近マスメディアに給料が高いとたたかれてましたけどね。



そして、『はずれ券』は捨ててはダメですよ。9月2日に『くじの日』と言って、宝くじのはずれ券を対象に再度商品が当たるかもしれないのです。見逃さないようにして下さいね。




これも小さな資産運用かな?みんなで夢を買って楽しみましょう!!





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2010.08.12

多重債務者を救え!!特定調停法の活用

先日のブログでお伝えした『個人版民事再生法』に続き、本日はいざという時のリスク回避から、『特定調停法』をお伝えいたします。(最近ブログまじめに書きすぎてるかなぁ・・。でも大切な事なのでまじめに書きます)



消費者金融やヤミ金等の債務が多くなり、多重債務者となってしまった方が、簡単に自分で簡易裁判所で手続きが出来る便利な法律です。



弁護士に依頼する必要もありません。そして個人・法人も問わないのです。中小企業経営者でも利用が出来るという事です。



簡単に言うと、支払不能に陥るおそれのある債務者等の経済的再生のために、特定調停の手続をすることで、債務者が負っている借金に係る利害関係の調整(減額や免除)を促進して解決することを目的としているのです。



債務者が国を仲介に入れて堂々と債権者と話し合いましょうという感じでしょうかね。



この法律のメリットは・・・



1.申し立て費用が安い

申し立てる裁判所によって違いはあるものの、1件当たりの債権額が100万円の場合だと、なんと300円の申し立て手数料と債権者の呼び出しの為の郵便切手代の400円程度です。


2.申し立て手続きが簡単

簡易裁判所に定型用紙があるので、それを利用すればOKです。


3.過酷な取り立てから解放される

特定調停の申し立て通知が債権者に届くと、その瞬間から金融機関の取り立ては禁止されています。生活上で怯える必要がなくなります。大きなメリットですよね。


4.多重の債務を一括整理できる

多重債務者は一括で申し立てができます。債権者の場所は問いません。


5.破産ではないので社会的信用は下がらない

特定調停は、債権者と債務者の間に調停委員が立った調停なので、破産はないのです。『話し合い』による解決なのです。


すごいメリットがありますよね。


ただし、良い事ばかりではありません。デメリットもあります。



1.調停委員は平等なので不利になる事もある

債権者が強硬な姿勢に出てくると調停不成立となる場合もある。必ずしも債務者の味方という事ではなく、調停案のほとんどは利息制限法の金利の引き直しです。払いすぎていた分は取り戻せます。


2.調停の合意事項を守れないと強制執行を受ける

債務者と債権者の両方の権利を守るためのものなので、債務者が合意事項どおりの金額返済をしないと、即給与差し押さえもあります。




いかがでしょうか?『まさか自分が・・・』なんて思っている方も多いと思います。こういう状況になってしまった方のほとんどが、まさか自分の身に降りかかろうなんて思ってもみなかったと言っています。


残念ながら、この法律の知識がない事で対処ができず、取り立てに怯え自殺をされてしまう人がいるのも事実です。出来れば頭の片隅に入れておいてほしい知識です。



やばい!!かた苦しいサイトになりつつあるので、明日は少々くだけます・・・(笑)

      

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2010.08.11

借金が圧縮される?個人版民事再生法はすごい!!

今年は台風が少ないと思っていたら、どうやら北上しているようですね。花火大会に出かける予定の方は交通状況も確認をして注意して行って下さいね。



さて、このブログでは『資産運用』という言葉にある様に、不動産投資については『大家検定』を通し運用をお伝えしております。



すでに資産を増やすためのノウハウ・運用の情報は多く見かけますが、当ブログでは厳しい時代を考慮して、資産を護る事のノウハウや最悪な事態になった場合の対処・運用も積極的にアップしていこうと思います。



今は良くても今後は何が起こるか分かりませんよね。知識の蓄えはやはり必要です。



いろんな資産運用をする中で、一番恐れるのは資金ショートによる自己破産ですよね。運用に失敗し自己破産をすると資産も最後のとりでであるマイホームも取り上げられ、再起不能になるというイメージがありませんか?



そんな状況になりそうな時、ある一定の条件を満たせば、マイホームも護る事が出来て合法的に借金の圧縮(踏み倒し)が出来る法律があったとしたら良いと思いませんか?



そこで『個人版民事再生法』という法律をご存知でしょうか?



『個人版民事再生法』とは、2001年4月から施行された法律で多重債務を抱えた個人債務者が、支払不能(破産状態)に陥る前に、経済的再建をはかるための法律なのです。



債務者は、裁判手続きにより債務額を減額(圧縮)した上で、手続きにより決められた金額を原則3年間で分割弁済(返済)していくことになります。



個人版民事再生法には、『小規模個人再生手続き』と『給与所得者等再生手続き』の2通りがあり、自営業者は前者を、サラリーマンはどちらか有利な方を選ぶ事が可能です。



では、この法律で申請をするとどれくらいの額まで借金を減額(圧縮)してもらえるのでしょうか?



住宅ローンを除いた債務が3,000万円以下の場合は、債務の『5分の1』または『100万円』のいずれか多い額(上限300万円)となります。例えば3,000万円の借金があった場合、その5分の1は600万円ですが、上限300万円という制限がある為、返済額は『300万円』で良いのです。



また、住宅ローンを除いた債務が3,000万円超5,000万円以下の場合は『10分の1』まで減額(圧縮)されるのです。圧縮された金額を原則3年間(5年まで延長可能)で返済すれば良いのです。



この手続きは個人版民事再生法なので、自己破産ではない事もメリットです。



さらにこの法律には、住宅ローン特則もあり、これを利用すれば住宅ローンの返済条件変更(リスケジュール)が法律によって可能なのです。マイホームだけは守り抜く事ができるのです。



すごい法律ですよね!!まさにこの法律こそが庶民を護る『合法的借金踏み倒し法』なのです。



申立ての適用要件を見ていきましょう。



●小規模個人再生(個人事業主がメイン)


・破産の恐れや、それに準ずる経済状態にあること。
・住宅ローンを除く債務が5,000万円以下。
・将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること。(大家も適用されます)
・最低弁済額は債務の20%、ただし下限は100万上限は500万。これより財産が多い場合、その財産価値まで引き上げられる。(清算価値保証)



●給与所得者等再生(サラリーマン)


・破産の恐れや、それに準ずる経済状態にあること。
・住宅ローンを除く債務が3,000万円以下。
・将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること。(大家も適用されます)
・給与又はこれに類する定期的な収入を得る見込みがあり、かつ、その額の変動の幅が小さいと見込まれること。
・過去10年以内に破産の免責決定を受けていないこと。
・過去10年以内に個人再生の認可決定を受けていないこと。



このブログで掲載しているのはほんの一部です。抱えている債務や資産の状況によって、再生手続きを受けられるのかどうか?いくら減額されるのか?が変わってきますのでご注意ください。お近くの法律事務所・弁護士さんに相談される事をおすすめします。



みんなの党 渡辺よしみ代表も『個人版民事再生法』について説明しています。⇒みんなの党HP



自分の身は自分で護らなければいけない時代です。万全な時こそ最悪の事態が起こる事も考慮して、法的知識や対処法を知っておくのも、リスク軽減の観点から大切なところです。




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2010.08.10

背筋がゾッとした経験・・・(仲介営業編)

本日は『背筋がゾッとした経験』のお話しです。


私が新人であった賃貸仲介営業マン時代の時の話しですが、いつもの様にお客様が来店されたので接客をしていました。


とても感じの良い中年男性で大沢(仮名)と名乗っていました。いつもの様に賃貸の希望条件をうかがっていざ案内へ行きました。


ご案内をしている車中でこんな会話があった。



私:入居の時期は早めと言っていましたがいつ頃位までお考えなのですか?


大沢(仮名):明日からでも良いところがあれば即入りたいんですよ。今夜でも良いのですけどね。


私:さすがに今夜というのは難しいかもしれませんね。(笑)でも頑張りますね。


大沢(仮名):それにしても不動産の仕事も大変ですよね。


私:大変ですが、楽しんでやってますので。


大沢(仮名):お宅は女性の営業っているの?


私:多いですよ。最近は女性のパワーがスゴイですから・・・(笑)


大沢(仮名):ふ~ん・・。でも女性の営業は注意しないと、お客とはいえこういった案内の時にその日始めて会った人と車内で2人きりというのも危ないですよね・・。


私:(新人だったので)そういう危険な目にあったという話しはあまり聞いた事がないんですけどね。



こんな会話を交わして、ご案内した物件で入居申込みを頂いた。早く回答が欲しいとの事でその場から大家さんに電話。


その物件の大家さんがある事情で募集を急に停止する事となり、深くお詫びをして大沢さん(仮名)にお断りを入れる。駅まで大沢さん(仮名)送って別れました。


その2時間後、警察の方が会社に来店されました


警察:私ども○○警察の○○と申しますが、つかぬ事をお伺いしてもよろしいでしょうか?


私:はい・・・。


警察:実はこの方がこちらに来てませんでしょうか?(写真を見せる)


私:(その写真は先程の大沢さんだった)さっき、物件をご案内しましたよ。


警察:ここに来たんですね!!詳しい情報を教えて下さい!!(かなり真剣)


私:大沢さんとの一連の流れを説明しました。


警察:ご協力有難うございます。実は昨日、この大沢は刺殺事件を犯して逃亡しているのです。他にも多数の余罪があります。住みかを求め不動産屋に入ると踏んで1件1件聞き込みをしてます。


私:えっ!!(しばらく言葉が出ない・・・)。ちなみにどういう殺人だったのですか?(私もすごい事を聞いてますよね?)


警察:車内の後部座席からナイフで・・・。


私:えええぇぇぇっ!!ちっ、ちなみに被害者は女性ではないですか・・・?


警察:はい。実は他の余罪でも全て女性が被害者です。


ある意味『九死に一生』です。もう鳥肌が立ちました。そして思い出される車内でのあの会話・・・。


もし私が女性だったら刺されていたのかも知れない・・・恐ろしい(男で良かったよ)。


次の日の新聞で大沢さん(仮名)が逃走中という記事を見た。(ちなみに捕まったという話しは聞いていない)



その当時は私も駆け出しの新人だったので、営業マンとしての立場から言うと、入居を急いでいるという事は借りてくれる可能性が高いと思い、必死でご案内をしました。



ただ、必要以上に急いでいるお客様というのは何か問題がある可能性があると考えた方が良いです。生命保険会社も自分から入りたいという人については非常に警戒しますよね。それと同じです。


私の経験は特殊だと思いますが、異常に急いでいる方は以前の物件で家賃滞納をして追い出されたとか、十分可能性はあります。


大家さんは、目先の入居者確保も大切ですが、入口部分の審査(人的審査)は重要です。なぜ急いで探されているのか?なぜ、お引っ越しをされるのか?の理由を必ず聞く様にして冷静に判断をして下さい。




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2010.08.09

最高の宴!!『大家検定』夏祭り!!

頭が痛い・・・。そうです、完全に二日酔いです。


そんなに飲んでいたつもりはなかったが、空きっ腹で飲んだからだろうか?



先日は午前中に大家検定2級認定講座を町田で開催した後、夕方から東京プリンスホテルで『大家検定夏祭り』に主催者側で参加してきました。今回は神奈川支部と東京支部の合同開催だったのですが、80名の定員をオーバーして90名位の方が来られていました。(驚きです・・・)



大家検定最終日&夏祭り 008

大江戸線の『赤羽橋駅』から地上に出るといきなり『東京タワー』が!!これだけでテンション上がります!!


大家検定最終日&夏祭り 011

ここが夏祭りが行われる東京プリンスホテルかぁ~。本当に東京タワーが目の前なんですね。


大家検定最終日&夏祭り 013

主催者であるJ-REC側は黄色のハッピとはちまきまでして『夏祭り』も本気です!!最初見た時は阪神の応援団かと思いました(笑)。ホテルのガーデンで分厚い肉を食べながら冷えたビールでカンパ~イ!!


大家検定最終日&夏祭り 023

大盛り上がりです。100名近い人だと写真に全て納まりません。J-RECの講師陣、大家検定受講者、関係者のご家族、業者さん、二代目大家さん等、年齢や立場を超えて普段では話す機会がない人同士、そのひと時を皆さん楽しんでいました。


大家検定最終日&夏祭り 022

お酒もすすんで盛り上がっている中、我らが神奈川の工藤一善支部長サプライズを決行!!神奈川の受講生が結婚をするという事でみんなの前で祝福をしたのです。『私は幸せ野郎です』なんて書いた首かけの小道具まで用意していたのには脱帽です(笑)心憎い演出ですよね。100名からの祝福の拍手大喝采でした。お嫁さんの照れた顔が印象的だったなぁ・・。


大家検定最終日&夏祭り 030

左から真剣にメモをとっている工藤一善支部長を横目に、私・浦田健代表理事・受講生・人気の投資家けーちゃんです。それにしても投資家けーちゃんの腕の筋肉すごいですよね。もはや北斗の拳のケンシロウですよ・・・。


大家検定最終日&夏祭り 033

二次会は同ホテル内の『カラオケ』です!!二次会参加率が異常に高かったのには驚いた。楽しい所に人は集まるのでしょうね。人数が多かった為、3部屋に分かれてカラオケです。私が入ったカラオケルームには浦田健代表理事を始め、大友哲哉理事工藤一善支部長投資家けーちゃん、人気ブロガーのあかちゃん等、その他にも有名な方が揃っていました。


大家検定最終日&夏祭り 032

やっと念願の高橋講師の写真を撮れました、神奈川支部湘南SGの高橋秀徳講師(左)と受講生です!!高橋講師の谷村新司は渋かった~。



大家検定最終日&夏祭り 040

カラオケの盛り上がりも最高潮に!!もうみんな声はガラガラです・・。楽しいから歌い続けてます!!やばい、なんか今度結婚をするお二人と一緒に歌っている工藤さんが、新たな旅立ちを暖かく見守る親に見えてきた・・・。



大家検定最終日&夏祭り 043

先月10日に屋形船デビューを一緒に果たした(その時の様子細山勝紀講師。熱唱です!!女性陣からは『かっこいい!!』黄色い声援がとんでました。
細山講師には空室と管理会社さんとのコミュニケーションで悩んでいる私の受講生の相談にのって頂きました。有難うございます。『誠実な方で今日はここに来て本当に良かった』と大変喜んでいました。受講生の相談後、細山講師と『私たちはこういう困った方の為にやっているんですよね~』と共鳴・・・。細山さんで良かった。本当に感謝です。




極めつけがこのベストショットの一枚!!




大家検定最終日&夏祭り 034

どうですか?この満面の笑みの浦田健代表理事!!夏祭りの全てがこの笑顔にある様にすら思えてくる。見ている方もニヤニヤしちゃいますよね(笑)。でも本当に楽しそうです。東京支部の大川克彦支部長熱唱してました。




本当に楽しい宴でした。出会えた皆様に感謝です。またやりましょう!!(工藤支部長、次回の宴の催促です・・・)



J-RECの浦田健代表理事が掲げるビジョンは『不動産を通じて人と人を幸せでつなげること』です。今日はそのビジョンが実感出来た1日となりました。みんな幸せですね。




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2010.08.08

大家検定2級認定講座最終日&大家検定夏祭り

帰りが大分遅くなりました・・・。『本当に楽しかった』の一言です!!



しかし、終電を逃してしまい、ある駅まで妻に車で迎えに来てもらう事に・・・。(参った・・・少し怖いぞ・・・)




でもほろ酔い気分で気持ち良いので良しとしよう!!気にしない!気にしない!!



本日は午前中は大家検定2級認定講座最終日(12時間コース・4日間コース)と夜は大家検定夏祭りでした。



夜の夏祭りについては明日、アップします。(私の体力の限界です・・・)



大家検定最終日&夏祭り 007

本日は大家検定2級講座最終日でした。山下講師が3時間の講義となりました。賃貸実務のリフォームについてはさすが本業という感じで業者側の心理的な実務知識も組み込まれ受講生の方も喜んで頂きました。3時間お疲れ様でした!!



夜の大家検定夏祭りについて書きたいところですが、時間的都合で体力の限界です・・・・。どうか私に睡眠時間を・・・。



夏祭りは大変盛り上がり楽しかったです。
工藤さんの綿密な戦略が炸裂した感じです!!さすがです!!




詳しい内容は明日書きます。



本日、名刺交換をして頂いた方、本当に有難うございました。





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2010.08.07

携帯基地局で健康被害が多発?

我々が常時使用している携帯電話。



その通信の為に近隣の電波を一局に集める携帯基地局(アンテナ)で健康被害があるのではないか?という疑念が多く持たれ始めています。マンションの屋上によくあるあのアンテナです。



健康被害の症状が多く報告される様になってきたのが2008年頃からです。同時に携帯基地局の影響で健康被害を訴える裁判も多くなってきました。



2008年という年は携帯業界では第三世代の携帯電話への切換えたが起きた時期で、電波周波数がそれまでの約800Mhzから2.2GHzになった年なのです。



携帯基地局周辺で訴えている住民の方の主な症状として、耳鳴り・不整脈・動脈からの鼻血(通常は静脈らしい)・頭痛・めまい・吐き気・吐血・下血・不眠・飼っているペットでは原因不明の体調不良という症状が裁判でも報告されています。



日本ではまだほとんど報道されていませんが、諸外国ではこの問題は真剣な生存権、人権問題として取り上げられ対策を行っているのです。



実際の裁判事例の結果から見ると、健康被害に影響がある事を理由に携帯基地局の撤去を求める裁判では、住民側が敗訴しているのが現状です。



携帯基地局の電波によって健康被害がもたらされているという因果関係の決定的な証拠がないからだそうです。ただ、一般住民にその証拠を出せというのは実質不可能で困難ではないかと思いますが・・・。



実際に体調不良の方が近隣で明らかに多くなっていても、今の日本の法律では住民が訴えを起こした所で決定的な証拠がない限り守られないという事です。



そして携帯会社に直接指摘をすると『国の基準値を下回っているので安全です』と答えが帰ってくるそうです。ただ、この国の基準値は100%安全だという考えも今の日本を考えると少し危険かもしれません。



国側が示している数値自体も安全だという決定的な根拠も逆にないんですよね。その証拠に諸外国が警告を促す電磁波の値よりも日本の総務省が発表している電磁波の安全値の数字は遥かに上回っているのです。外国の警告値を日本の基準に当てはめたら、日本の基準自体が超危険な状態(数値)なのです。


総務省発表の基地局の電波強度の範囲

総務省が以前に発表した携帯基地局から発する電磁波強度の安全度(基準値)を示した資料です。世界基準(ザルツブルグ勧告)と比較すると10m真下では日本基準数値はなんと16万倍、200mの距離でも約8000倍の数字となっています。日本はこの緩い基準値で大丈夫なのでしょうか?



携帯基地局の電磁波と健康被害の因果関係はまだはっきりしていなのが現状です。



ただ、『煙のない所に火は立たず』という言葉がある様に、これだけの訴訟・裁判や住民の声が上がっているという事実は認識する必要があります。今後は科学的根拠でこの問題を究明する事を期待すると同時に、冷静に見守る必要がありそうです。



不動産賃貸を運営するオーナー様については、現段階で科学的な結果が出る出ないに係らず、住宅を選ぶ借主様の間で携帯基地局がある事で心理的嫌悪感を抱かれ、マンションが選ばれないという事がスタンダードになっても不思議ではない状況がある事を認識する必要があります。



携帯基地局設置についてはオーナーからすれば収入源になる事なのですが、損得だけでない冷静な判断をする事が求められます。






■1945年8月6日8時15分 広島に原爆投下


携帯基地局の電磁波による『被爆』の話題を記載しましたが、本日は日本が唯一の被爆国として世界に強く訴えかける日です。

被爆をして亡くなられた方が心より望んだこと、それは『平和』ではないでしょうか?そしてその事実をいつまでも忘れず平和を維持する事が何より供養になるのではないでしょうか?




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2010.08.06

不動産業界はなぜ『国土交通省』が管轄なのか?

長年不動産業界に携わってきた人間として大きな疑問があります。



不動産業界を管轄するのがなぜ『国土交通省』なのか?という事です。



街の形成に携わるという意味では物だけ見れば建築建物や道路のイメージとなり、ネーミングも『国土交通省』なので何となく頭では理解出来ます。



ただ注意しなければならないのは建築して街が完成すればおしまいという事ではなく、その後そこには継続的に人が住むという事なのです。



例えば、皆さんがマンションの中層階に住んでいたと仮定して、その下階の住人が非常にうるさい人だったらどうでしょう?少し音を立てただけで、いつも強い口調で直接文句を言われたり、棒の様な物で天井を突っつき自宅の床部分から『ドンッドンッ!!』と嫌がらせをされたらどうでしょうか?



生活するにはとても厳しい環境ですよね。



実はこの話、実際にあった話しなのです。



その住人の方は毎日音を出さない様に細心の注意を払う生活を強いられて、その気疲れから精神的に追い込まれて、結果病気になってしまったのです。



住宅というのは我々にとって、本来一番安心出来る場所・空間であるべきです。生きていく上で一番人間が無防備な姿である『寝る』という行動をする所でもあるのですから。



先程の例からも分かる様に住宅環境というのは、販売図面に載っている様な立地・間取り・価格・近隣施設だけではなく、どういう住人が周囲にいるのかも重要な住環境のポイントなのです。環境を間違えると健康問題まで影響を与えるという意味では、不動産業界は健康産業であるとも言えます。



この事から、不動産業界を管轄するのは国土交通省ではなく、健康対策も視野に入れた人的事柄を取り扱う厚生労働省が中心となって運営を行うべきではないかと思います。



厚生労働省が中心になって対処していたら、一般住宅も勿論ですが、特に高齢者や障がい者、外国人の不動産の問題は今より実需に合った方法がとれたのではないかと思います。



なぜか障がい者や高齢者の施設だけは厚生労働省が中心なんですよね?



『物』を中心に考えるのではなく『人』を中心に考えていけば、今後最善の対策をとれる省や部門がはっきりしてくるのではないでしょうか?





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※最近、毎週木曜日22時55分からNHKで放送している『サラリーマンNEO』という番組にハマってます!!数年前のNHKなら考えられない番組・・・。そして面白い。あっ、もうすぐ始まる!!ではまた明日!!



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2010.08.05

韓国に学べ!!国家破綻危機!!

ここ数年、日本でも韓流ブームで盛り上がりを見せている韓国ですが、実は今から13年前の1997年に国家破綻していた事はご存知でしょうか?



国家破綻という意味では先日のブログでもお伝えした通り、日本でも他人事ではなく先行き不透明感が否めません。



そこで、隣国である韓国が経営破綻しているのですから、何が原因で破綻に至って、そこからどうやって短期間で復活を遂げたのかを我々は学ぶべきなのです。



1997年という年はアジアにとって歴史的に見ても大きな出来事があった年です。ヘッジファンドという金融のプロ集団がタイの通貨を大量に売買をし市場を混乱させました。その結果、タイの通貨が暴落した事をきっかけにアジア不信が強まり、アジア以外の国が資金を短期間でアジアから引き揚げたのです。



簡単に言うとアジアからお金が無くなったという事です。この事を『アジア通貨危機』と呼んでいます。



一番影響を受けたのが韓国で96年に1ドル700ウォンだった通貨が98年に2000ウォンと急落しIMF(国際通貨基金)に支援を要請し管理下に置かれる事を前提に韓国は破綻したのです。



日本は外貨を多く持っていたおかげで破綻リスクは少ないだろうと判断されたので、韓国程の通貨売りの影響はなかったものの、山一証券や拓銀が倒産しました。



◆まず韓国で破綻後に起きた主な状況(事実)を知りましょう。


・1万人の銀行員を半分リストラ(解雇)
・終身雇用(年功序列)だったのが、45歳定年制度に変化
・熾烈な実力主義の競争社会に変貌
・失業者が150万人に急増
・テレビから娯楽番組は消えた
・ストレスと喫煙の影響で心臓病が急増
・通貨の価値下落でガソリンが買えず、車は持っていても乗らない
・住宅ローン金利は27%に上昇
・ローン破産者が急増(延滞利率60%)
・住宅価格は時価の7割まで急下落
・犯罪に手を染める人が多くなり治安が悪化
・給与激減やボーナスカット
・中産階級のサラリーマンのほとんどが下層階級になった。


等の状況が起きました。


この状況、若干の違いはありますが傾向として日本が後追いしていると思いませんか?



◆では韓国はどうやってこの状況から短期間で復活を遂げたのでしょうか?



アジア通貨危機により、自国の紙幣の価値も大きく下がり紙くずに近い状況にまでなった韓国。



実は韓国では実物資産である『金・ゴールド』を自国紙幣以外に持つ習慣があったのです。政府は国の非常事態宣言をした上で、世界に対し換金性に優れる『金・ゴールド』を国民から時価で買い上げたのです。なんと金メダルまで買ったそうです。



国民は国家破綻の危機に惜しまず『金』を差し出したそうです。その量は117トン、総額で11億ドルを超えたのです。この資金を元手に政府は再び経済の基盤を築き復活の道を歩みました。



2002年にはワールドカップでベスト4に入る等、『韓国復活』を完全に世界に印象付けました。



韓国が国家破綻から復活出来た理由は、紙幣以外に世界に通じる実物資産(金・ゴールド)を多く持っている国だったので危機を脱し見事な復活を遂げたのです。



日本の苦しい現況打破のヒントとして、韓国の復活劇は重要な事例となります。日本も国策としてリスクヘッジをする観点からも資産運用(投資)に力を入れるべきだと思います。



韓国は最小単位まで見れば、1人1人が『金(ゴールド)』を所有する事によってリスクヘッジ(資産運用)していたという事ですよね・・・。結果、国も救ったのです。



さて、我々日本(1人1人)のリスクヘッジ対策は何かしてますか?




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2010.08.04

資産運用のすすめ ~貯蓄から投資へ~

当ブログのタイトルにもある『資産運用』について触れていませんでした。


日本人は『資産運用』や『投資』という言葉については昔から保守的で安定志向が強い民族だと言われたり、国民性として世界と比べても運用が苦手で投資に向いていないとも言われています。


確かに多くの資産を持ちながら投資で運用する率は低く、日本人の金融資産に占める預貯金率は約50%と諸外国と比べても突出して高い水準となっています。(厳密に言うと預貯金も運用なんですが・・・)


ただ、日本人が資産運用が苦手という事ではなく、一昔前(バブル時位)までは公的年金制度も充実していて、預金金利利息が高水準で将来の賃金も終身雇用と年功序列であった為、安定的な生活の予測が出来きた事から積極的な資産運用をあえてする必要もなかったとも言えます。



しかし、今はどうでしょう?



信用していた公的年金は記録すら不透明な状況で、これからは負担増・受給カット・受給開始年齢の引き上げ、預金金利も世界でも例を見ない長期低金利水準、終身雇用は完全に崩壊、少子高齢化や高齢者・医療・介護問題や将来のインフレリスク、長生きリスク、国の抱える膨大な負債問題・・・


列挙するだけでも恐ろしくなります。何もしない事が一番のリスクである事は明らかです。『個人でリスクをとる事で将来のリスクを減らす』のです。


それにしても資産運用が必要なかったとは言え、日本では教育の中で資産運用・投資・金融教育の知識を全く学ばないのは、いずれ世界との大きな差になると思います。資産運用を基礎とした金融や投資を学ぶ事は経済を学ぶ事にもなるのです。世の中の変化と資産運用は密接な関係にあるのです。


今後は個人が直接リスクを背負う事が求められてくる時代になります。それに対応出来るかどうかはこれからの我々の人生を大きく左右します。


資産運用のリスクを適切に知識として身に付け、回避・転嫁をする事で計画的な実りのある運用が実現出来るのです。その為にはやはり『勉強』が不可欠で、やるかやらないかで幸不幸を分けると思います。


これからは、今までの『勤労収入』『年金収入』に加え『資産運用収入』の3つの安定収入源を早期に確立する事が理想です。


そしてよく勘違いされる事ですが、資産運用(投資)とは短期的に株の売買で利益を上げるデイトレーダーや思いつきで一攫千金を狙うためだけのものでないのです。世界では大切な収入源として中長期的視野で当たり前に行っている事なのです。


将来に対しての不安があるなら、継続的に自ら考え、学び、行動を起こす事が大切です!!ちなみに不動産投資については『大家検定』でバッチリですよ!!




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2010.08.03

検査のため病院へ。その診察結果は・・・

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ついに私にとって嫌な日がやってまいりました。なぜ嫌かと言うと今日は病院に行く日なのです・・・。


朝8時30分に東林間にある森下記念病院に行ってきました。歳を重ねる毎に健康診断での数値異常が多くなっており、治療の為通院しているのです。緊急性を要する症状ではないのですが、放っておくと将来大きな病気を発症する可能性があると言われました。さすがに気になります。


森下記念病院 001

森下記念病院です。貫禄がありますよね。受付や看護師、先生等の対応が本当に良い病院です。私の担当の石川先生は体育会系の元気な先生です。でも先生が明るいって大切ですよね・・・。では深呼吸をして、いざ出陣!!



投薬治療をしているので、今日はその経過を知る為の採血等の検査です。検査が終了して結果が出るまで約1時間かかります。(この待っている間に心配で病気になりそう・・・早く教えてくれ・・・)


先生からの診察結果は『ん~、数値的に高いところも一部ありますが、大丈夫でしょう。』と言われ一安心。安心したその直後に『数値が下がったからと言って、お酒の飲みすぎや暴飲暴食はしないようにして下さい』と喝を入れられました。(先生、私の予定をもしかして知っているのでは・・・)


ここで大切なのが、薬で数値が下がったからと言って根本的な改善はされていないという事です。薬を飲まないとまた数値は上がるのですから・・・(汗)。


人間にとって良い効果をもたらすものを『薬』と呼び、悪い効果をもたらすものを『毒』と呼びます。どちらにしても使用している事自体、頼らなければいけない事自体良くないですよね。だから良い効果がある薬と呼ばれているものでも、ある意味毒だから副作用ってあるんですよね。


そこで私は薬に頼らないで健康になる事を目指す事を数カ月前に決意!!根本的な体質改善が必要不可欠だと思い対策を立てた。まず私の数値異常の原因を考えてみた・・・


大きく分けると4つ。1.食事 2.睡眠 3.運動 4.ストレスに問題があると思った。その対策の具体案は・・・


1.食事
間食や就寝直前の食事の禁止、野菜摂取、水を毎日2L飲む、油物を控える、ビールの禁止

2.睡眠
最低6時間は睡眠をとる様にする

3.運動
毎日1万歩以上歩く(有酸素運動が良い)

4.ストレス
必要以上に溜めこまないで発散をする(ストレスコントロールを意識して行動)


目標を立ててから数カ月経過、現在の状況は 

1.食事は水と野菜の摂取は達成しているが、間食もしてるし、ビールも飲んでる。

2.睡眠は基本的に守れている

3.万歩計を購入し以前よりは大分歩いている。ただ、最近サボり気味 

4.ストレスコントロールはまぁまぁ出来ている・・・


という事で実行出来ているのは40%位でしょうか(汗)。病院に行く効果として、気持が引き締まるというのはありますね。


不動産の物件も人間の体も継続的なメンテナンスは、大きな事故を起こす前の予防という意味では非常に大切です。


万歩計 002

数か月前に購入した万歩計。購入してからのトータル歩数があります。約92万歩ですね。今の万歩計はカロリー消費数まで表示されたり、バッグやスーツの裏ポケットに入れてるだけでカウントされてるんですよね。進化しています。


今日からまた健康を目指し頑張ろう!!健康でいる事が何より一番の資産運用です!!




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2010.08.02
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