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西 富士男

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大家検定(R)の動画説明

大家検定の概要とその種類を解説1 大家検定の資格を取得するメリットを解説2 大家検定の資格を取得する2つの方法を解説3

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『大家検定の懇親会』大盛況!

100名近い参加者なので人脈も広がります!!

大懇親会の様子をアップしてますのでご覧下さい!!   

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大家検定2級認定講座3日目&茂蔵

本日は朝9時より町田市民ホールで大家検定2級認定講座3日目(全12時間4日間コース)でした。本日は3時間全て私が講義を担当させて頂きました。


講座内容(詳しくはこちら)は1.管理実務(満室後半)2.管理実務(契約)3.管理実務(リスク)でした。


内容の質・量からすると、本当は倍の6時間位の講義時間は欲しいところです。実体験までお伝えしようと思ったらそれでも足りないかもしれません。


限られた時間の中でしたが、『テキスト+α』まで何とか懸命に講義しました。本日は開始早々に『本日はお伝えしたい内容が広く、少しでも多くお伝えしたいので少々早口になる事があるかもしれませんがご了承下さい』というスタートとなりました。


受講生の方も必死についてきてくれました。休憩時間の質問も積極的になってきて、受講生も賃貸経営ノウハウを1つでも覚えて自分のものにしようと熱中している事が伝わり嬉しかったです。


大家検定2級認定講座3日目 017

開始50分前に『町田駅』到着。本日で大家検定2級認定講座3日目です。猛暑の中、遠方からも来て頂く受講生の為に頑張ろう!!と気合いを入れました。


大家検定2級認定講座3日目 002

町田市民ホールに到着。まだ誰も来てない休憩ホールです。けっこうキレイですよね。さて、準備準備!!


大家検定2級認定講座3日目 013

3時間連続の講義で注意するのは受講生に飽きさせない事だと思います。私が受講生の立場なら同じ講師で3時間はけっこうキツイと思いました。時折、クスッと笑える冗談を入れたり(山下講師も後ろで笑ってくれていました)、真剣に訴える所は訴えてメリハリを意識して講義をしてみました。(出来ていたかどうかは不明ですが・・・)

大家検定2級認定講座3日目 016

3時間の講義が無事終了しました。ついでに町田でいつも寄っていくのが、豆富三代目茂蔵変わった豆腐が沢山あり、夜のお酒のおつまみには最適です。値段もリーズナブルだし・・・。私のお気に入りは湯葉豆腐です。



大家検定2級認定講座は合計12時間の講義となり、来週で今回のコースは終了となります。


来週の3時間講義は山下講師が担当されますので、本日が私にとっての講義は実質最終となりました。受講生の方の学ぶ姿勢には本当に感銘を受けました。少しでも賃貸経営のお役に立てているならこれ以上の喜びはありません。


これからも1人でも多くの方に安全経営を実現して頂ける様、邁進して行きますので宜しくお願いします。


本日講義がなかったのですが、準備運営を手伝って頂いた山下講師、有難うございました。


来週は私の担当講義はありませんが、行くのが楽しみです。




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2010.07.31

2018年 コンピューターが人間を超える!!

7月10日にJ-RECで開催された全国事例研究会浦田健代表理事が発表の中で『ソフトバンクの孫正義社長が2018年にコンピューターの能力が人間を超えると言っているように・・・』という発言がありました。


実は私の中でコンピューターが人間を超えるという言葉がけっこう衝撃的だったのです。何か動画かなんかであるのかもしれないと思い、検索してみた結果、あるサイトで見つけました。


孫正義社長も今までとは違い、一番大切なスピーチになるとご自身でも言っていたもので『新30年ビジョン』というタイトルでした。


その内容はタイトルの30年どころか300年先まで企業を見据えたうえでの30年間のビジョン(第2ステップという位置付け)でした。


過去・現在・未来を冷静に捉え、分析予想し、その上でどうありたいか?何をするべきか?という理念・ビジョン・戦略という構成でした。


その内容は7月27日に書いたブログで、結果だけでなく中期・長期で過程を重視する戦略をとれる企業が出てくる事を願うという記事を書きましたが、その戦略を打ち出し実行している人が日本企業のこんな身近にいたなんて嬉しい事です。


どん底から這い上がって苦労して成功した方の言う言葉は本当に説得力があり、そして暖かみがある。孫社長の掲げたビジョンは『情報革命で人々を幸せにしたい』というものでした。


衝撃的だったのは、人間の脳細胞(シナプス)とコンピューターのトランジスタ(チップ)は全く同じ作りであるという事。そして、人間の持つ300億という細胞(シナプス)を2018年にコンピューターが超えると断言していますその後はコンピューターが知識と知恵を驚異的なスピードで進化させて、感情も持つようになり自らの意思で動くようになるという話でした。


人間とコンピューターの共益共存をどう実現するのか?という事も考えさせられます。


今、我々が抱える問題のほとんど(少子高齢化や介護問題、自然災害の対応、戦争等)が解決するのではないかという期待も持てます。感情を持ったコンピューターとの本気の恋愛でさえ将来普通になるリアルを感じられた。そして本音と建前の世界もなくなると・・・。


ブログ内でそのスピーチ動画をアップしますが、2時間あります。長いと思われるかもしれませんが是非最後まで見て頂きたい。我々が今後、時代の変化に対してどうするべきかのヒントが沢山入っています。そして、人とのつながりという原点も思い起こさせてくれます。2時間のセミナーに参加をしたと思って是非見て下さい。



リンク先で見たい方は⇒コチラ






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2010.07.30

農家の仁義なき戦い勃発!!JAセレサモス川崎編

川崎市で最大の大型農産物直売所のJAセレサモス川崎に行ってきました。


スーパーや百貨店とは少し違い、農家の方がその日に一番食べごろな野菜を商品棚に並べているので、とても新鮮で美味しいのです。なぜか年輩の女性が多いと感じるのは気のせいか・・・。


平成22年7月29日 004

百貨店が苦戦を強いられる中、朝からものすごい活気です!!この違いはどこからくるのでしょうか・・・


平成22年7月29日 001

この写真を見ると分かるのですが、シールの一番上に生産者の名前が入っているのです。それにしてもこれかぼちゃ?デカイ・・・


直売所で野菜を選んでいるとこんな会話が聞こえてきます。


Aさん:そういえばこの斎藤さんのトマトは甘いのよね~

Bさん:でもこの前、鈴木さんのトマトを買って食べたら斎藤さんの所より甘かったのよ~。しかも大きいの。(鈴木さんのトマトをAさんに見せる)

Aさん:あら、本当だわ。今日は鈴木さんのトマトを買ってみるわ。


1分足らずのこの会話が今の世の中の全てだと感じた・・・。個人が選ばれる時代が来たという事です。選ばれる努力をしないと本当にお客様の心変わりは早いし厳しいですよね。まさに『農家の仁義なき戦い』をここに見ました。


この競争により農家がより良い野菜を育てる為の努力を行う様になり、消費者は安全で美味しい食べ物を手に入れられるので素晴らしいシステムだと思いました。


『食』という字は、『人』を『良くする』と書くんですから・・・(金八先生風)


平成22年7月29日 005

志村文雄さんのトマト(桃太郎)別名サニー?(よく分からないですが・・・)、ものすごいアピールですね!!では『桃太郎』を探しましょう。

平成22年7月29日 007

発見!!アピールするだけの事はあります。周りのトマトと大きさが全然違います。デカイ!!


平成22年7月29日 003

見て下さい。黒柳徹子さんの頭を彷彿させるかぼちゃがいっぱい!!手前の桁違いに大きいかぼちゃは一体何者でしょうか?


私が農家だったら、絶対に売り場にいて直接お客様に声をかけますね。生産者本人に話しかけられたら買いますもん。(生産者は売り場にいてはいけないルールでもあるのかな?生産者本人がいたら喧嘩になりそうだもんな~)


気がついたら、トマトにかぼちゃ、じゃがいもに人参、タマネギにキャベツにナス、にがうりにおくらと買いこんでしまいました!!新鮮な野菜が手に入ると思って来たJAセレサモス川崎これだけの量を新鮮なうちに食べられるのでしょうか?(汗)


生産者の方、一生懸命育てて頂いた野菜を美味しく頂きます!!有難うございます!!


みなさんもお近くのJA直売所に行ってみてはいかがでしょうか?楽しい買い物が出来ますよ。



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□家内が国家資格合格でプチ祝い


試験合格プチ祝い 003

受験資格を得るまでも経験値が問われる国家資格でハードルが高く、2年位の学校通学と継続勉強で見事に『合格』!!ささやかなケーキでプチ祝いです。本当におめでとう!!(こういう機嫌の良い時こそ頼み事をするチャンスなんですよね、全国の男性諸君・・・ん~今から考えます)


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2010.07.29

メンタルヘルスの重要性

本日は朝からどこのメディアも日本テレビの山本真純アナウンサーの飛び降り自殺のニュースでしたね。


私と歳が近いだけになんだか切なくなるニュースでした。アナウンサーになって結婚をして、子供も生まれて一見幸せそうな人生だった様にも思いますが、分からないものですよね。産後にうつ病を発症していたそうです。


私は人事部の経験上、いかなる場面でもメンタルヘルス対策は当たり前の事だと思っていますが、世間ではまだまだ認識理解が少ないようです。


実務でうつ病・うつ病手前の方との接触もあったので、基本を知るという意味でメンタルヘルス系のマネジメント資格も2つ程取得しております。実際勉強をしていくと全く今までの認識が間違っていた事を思い知らされます。


特にうつ病と自殺は関係が深いので、周囲が対策を知らないというのは本当に怖い事です。こういう病気の場合、周囲の人の理解や協力・対策がその後の症状の行方を決めると言っても過言ではありません。


今回の山本アナウンサーの件も、きっと周囲に対して黄色信号はあったと思われます。そこで周囲の方は『いつもと違う』に気がつかないといけないのです。そして気がついたとしてもその対策を知らないと何も出来ません。


せっかくなので、職場におけるメンタル系の4つのサポートをお知らせしますので、頭の片隅にでも入れておいて頂きたいと思います。


1.情緒的サポート

『やる気』を起こさせ情緒的に安定させることを目的としたサポート。例えば『もう少しの辛抱だよ』『大丈夫』等の声をかける、慰める、励ます、笑顔で対応する、真撃に受け答えをする等、丁寧に対応をするという態度の事を言います。


2.情報的サポート

問題解決に役立つ情報を与えるサポートです。相手が知りたい事を理解し必要な知識を与える、助言する事です。悩みや困難な立場にあることなどについて、上司や同僚によるアドバイスによって的確な指示や解決法を与える事は、ストレス要因を取り除くために必要なサポートです。情報的サポートは会社の先輩だからこそ出来る大切な対策なのです。


3.道具的サポート

実際に手助けをするサポートの事です。多量の仕事を一緒になって片付ける、処理効率を上げる為に新たな機械を導入する、人員を増やすといった事が該当します。


4.評価的サポート

仕事ぶりや業績などを適切に評価するサポートの事です。自分の行ったことについて周囲から認められれば、誰しも自己評価が高まり心理的に安定します。努力を評価する事、褒める、処理できた仕事をフィードバックする、適切な人事考課(昇進や報奨金等)が該当します。


上記の4つのサポートを頭に入れておくだけでも、結果は変わってくると思います。


自殺者が12年連続で3万人を超えている我が国、日本。(大家の立場ではゾッとしますが・・・)
(参考:警視庁発表データ


日本は先進国で、物も環境も恵まれているのですが、何故自ら命を落とす人がこんなにも多いのでしょうか?本当にこれが豊かな国なんでしょうかね?


身近でそういう事が起きても全く珍しい事ではありません。むしろ起きていない人の方が少ないかもしれませんね。


そう言えば私も幼馴染みが7年前に自殺をした経験があります。前日に電話をもらっていただけに、今だに悔いが残っています・・・。仕事で契約中だった為、『夜遅くなったし明日電話すれば良いや』と思ってしまったのです。本当に悲しい時って、あまりにショックが大きくてその時は涙出ないんですよね・・・。


周囲にいた人は後悔をするんです。『何で力になれなかったのかな?』と・・・。


そんな時に励まされたフラッシュ画像があります。本当によく出来ていますので一度ご覧下さい。⇒WALKING TOUR



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2010.07.28

『結果よければ全て良し』という誤り

『結果よければ全て良し』


ここ数年の日本企業全体の傾向として言える事ですが、特に不動産業界はこの考え方が昔から強くある様に思える。結果が全てで過程を軽視している。


私が子供の頃に両親から『何をやっても良いけど、他人には絶対に迷惑はかけるな』とよく言われました。


これは何でも手段を選ばずやっても良いという事ではなく、『常に他人に迷惑をかけない様にやり方を選びなさい』と言っているのです。


企業がただ営業成績や売上だけの結果主義で手段(やり方)を選ばず突っ走って、不本意な事態を招くという話しは良く耳にします。不況によるリストラ等の雇用問題もその1つです。


結果も大切ですが、『やり方』の手段方法をどうとるかは常に最も大切なのです。その事を忘れてはなりません。


昨年初めに派遣切りが話題になりました。真冬の寒い季節に企業の一方的な理由(業績不振)でリストラされて仕事も住宅も失った人が大勢出ました。生命に係る一大事です。


某車会社だったと記憶してますが、最も大切な部品を作っている身内である末端社員を大切に出来ない(護れない)企業が、消費者が求める安全な良い車を本当に作れるのでしょうか?  私は疑問に思います・・・。


この場合、『やり方』を冷静によく考えればワークシュアリング等の良い対策があったのだと思います。結果、利益優先でとった方法がニュースで取り上げられ、企業としての信用不審を消費者に与えてしまったという事例です。


他人に迷惑をかけるのは自分が弱い証拠。その最たる事が犯罪です。全てとは言いませんが、犯罪を犯してしまうほとんどの人は本人の弱さが原因である事が多いですよね。


人間の弱さは、他人を羨むとか、妬むとか、偉くなりたい、お金持ちになりたい、自分が一番・・等、ビジネスとしては持っていて欲しいハングリー精神の一部ではあるものの、一歩間違えると手段方法を選ばない結果主義を生んでしまうのです。


ただ、自分にとって良心に従って最良の方法をやりぬく為には、自分の中の善悪の一線を絶対に超えないという強い信念がなくてはいけません。


結果が一時的に良くても『やり方』が正しくない場合は、長い目で見ると必ずマイナス効果となって自分に返ってくるものだと思います。その逆は過程が財産となります。『過程』はとても大切です。



短期的視野ではなく、中期・長期的視野で戦略を立てて結果を出す事を目指して欲しいものです。



≪補足≫
私が『大家検定』の講師をしているのも、内容が中期・長期的な視野で作られた安全運営をする為のノウハウであり、係った全ての人にメリットがあると本気で思ったので参加させて頂いているのです。


そして良い内容に惹かれてくる講師陣や大家さんも、今の不動産業界にどこかで疑問を感じていて『何とか出来ないかな~』と強く思っている同じベクトルを持った人達の集まりなのです。


長く続いた昔の悪しき不動産業界の意識や慣行を『大家検定』が変えるかもしれないと本気で思っています。




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2010.07.27

土用の丑の意味って何?

急な雨に打たれました。傘をあまり持ち歩かない主義なので・・・


気を持ち直してブログ書きます!!


では、季節の話題でも・・・




突然ですが、『土用の丑の日』と良く言いますが、ウナギを食べる日とだけ思っていませんか?


実は土用というのは「立春」「立夏」「立秋」「立冬」の前18日間の事を言うそうです。


ウナギ業界の宣伝が行き渡った為に今では「立秋」の前の土用だけが有名になったのです。ビジネスの宣伝は、消費者の意識や習慣まで変えてしまうのですね。バレンタインデーのチョコをプレゼントする習慣もお菓子会社の宣伝からでしたよね。


凄いチカラです。


ウナギは夏バテを防ぐ栄養価の高い食べ物なのでこの時期はビジネスにしたくなるのも分かります。日本では1000年も前から夏にはウナギだったそうです。昔の人も栄養価が高い事を知っていたのですねきっと。夏バテもしていたのかな・・・


ウナギは鮭と同じ回遊性の魚で、その産卵場所は熱帯地方の深海と言われているそうですが、実際はまだ不明なんだそうです。


成長を始めたウナギは2月~5月頃に川に昇ってきて、8年経過して成魚となるのです。結構神秘的な魚なんですね。



こんな猛暑続きの日こそ、夏バテ解消でウナギを食べましょう!!



創業160年のおすすめ店 
鰻の老舗⇒天然うなぎ 五代目野田岩

五代目野田岩

どうですか?この隠れや的な佇まい!!まるで千と千尋の世界ですな~

野田岩 鰻重(萩)

ここの鰻はどのメニューを食べても美味しい!!さすが創業160年の味という感じです。貫禄あります!!




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2010.07.26

驚愕の事実!窓・ベランダから3年間で162人が転落!!

皆さんはこの驚愕の事実をどう受け止めますか?この事実を発表したのは東京消防庁の『住宅の窓・ベランダからの墜落による救急事故』による統計結果です。


なんと東京消防庁管内で平成18年1月1日から平成20年12月31日までの3年間に12歳以下の子ども162人が、住宅(戸建住宅・共同住宅)の窓やベランダなどからの墜落により救急車で医療機関に運ばれているのです。


平均6.75日(約1週間)に1人という驚くべき間隔で東京都内で12歳以下の子供が墜落しているという事です。


162人のうち、窓からの墜落が83人で約半数、続いて多いのがベランダの42人となっています。階層別の発生件数を見ると、2階部分からの墜落が約半数と圧倒的に多い。3階以上は明らかに高さを認識出来るからであろうか・・・。


墜落した子供のうち99人(約61.1%)が入院以上の状態であったと発表している。


注意しなければならないのは、この数字は東京消防庁管内での数字であるという事と、12歳以下の統計なので、東京以外と12歳以上の墜落数を足すともっと多いという事です。


私もこの事実を知るまでは、時々ニュースで小さい子供がベランダから墜落してしまったというのを見ていました。日本全国の中で年間に稀に起きる事故だと誤認していました。


私達の目の前でいつ起きてもおかしくないレベルなんですよね。意識を変えましょう。


お子様を持つ親自身もこの事実を知って頂き、更なるお子様への普段からの注意の促しと目を離さない事が大切になってくるでしょう。ベランダ等に台となる様な物は置かない様に徹底するべきなのです。子供の足がかりとなる物は全て取り除くという事です。足がかりとなりそうなのは・・・荷物、イス、テーブル、おもちゃ、植木鉢、プランター、エアコンの室外機、足を掛けられるラティス等です。


住宅を提供する側の大家さんは、この墜落の観点から設計上のミスが無かったのかどうか?危険な部分はないのか?をもう一度見直して対策を実行する必要があると言えます。


不動産賃貸の経営をする大家さんは、借主様に対して安全に生活できる部屋を提供する義務を果たせていないと、法的観点からは以下の民法第717条に問われて損害賠償という可能性もありますのでご注意を


【民法】
(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)
第七百十七条  土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。



皆さんの所有物件は大丈夫ですか?



※参考資料⇒東京消防庁HP



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2010.07.25

大家検定2級認定講座2日目&調布花火大会

今日も暑かったですね。


熱中症で死者もでているそうなので、水分補給をして注意しないといけないですね。


本日は朝9時より町田市民ホールで『大家検定2級認定講座』の2日目でした。


講義内容は1.税務 2.ファイナンス 3.賃貸管理(満室実務1)という内容でした。


受講生は税務とファイナンスというとっつきにくい講義内容だったので大変だったと思います。


ご安心下さい。誰でも最初は難しいと感じる分野なのです。


本日も暑い中、受講して頂いた方には感謝です。


平成22年7月24日 010

本日も予想通り、良い天気です!!大家検定2級認定講座2日目頑張ってきます。


平成22年7月24日 013

本日は山下講師が税務・ファイナンスの講義を2時間担当でした。非常に分かり易く説明されていました。私も改めて勉強になりました。


平成22年7月24日 014

私は賃貸管理(満室実務1)を講義させて頂きました。明日からでも実行改善出来る内容なだけに力が入ってしまいました。テキストの重要部分をチェックしている所です。時間を5分オーバーしてしまい反省です・・・


不動産投資を成功させる為の4要素があります。


1.企画 2.ファイナンス 3.税務 4.賃貸管理 です。そのうちの3項目を本日講義した事となります。この4要素は車で例えると4つのタイヤでしょうか?1つでも外れたら前に進まないし、無理やり進めても真っすぐには進まず横道にそれて事故を起こします。この4要素は必ず理解をした上で投資を行わないと成功はないと言えます。


皆さんも大家検定で学んで下さいね。


調布花火大会(平成22年7月24日) 002

夜は調布の花火大会に参上しました。この出店の雰囲気はいくつになってもワクワクしますよね。私はなぜかフランクフルトを昔から必ず食べます。成長していないのですかね・・・花火もキレイでした。歳をとる毎にキレイに見えてくるのは気のせいか・・・



※一番盛り上がる花火のクライマックスの提供会社が、調布近辺に本社のあるサントリーや富士通を押しのけて、渋谷の不動産会社だったのには驚いた・・・(さすが不動産屋という感じですよね)



神出鬼没な私でした・・・。


さて明日はどこに現れる事でしょう・・・




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2010.07.24

横浜ぐるり旅

『横浜ぐるり旅』と言っても大した旅ではありません。


本日は午前中に神奈川県庁に申請をするものがあり、関内まで車で行ってきました。片道2.5時間はけっこうハードです。


県庁で用事を済ませたら、すでに時間は14時前。お腹も空いたので中華街で食事をと思いきや、前から気になっていた(厳密には半年前に一度行ったが貸切のお客様がいて入れなかった)横浜国際ホテルの最上階にあるレストランオークに行きました。


横浜オーク(食事) 006

横浜国際ホテルのエントランス、キレイですね。この最上階が
レストランオークです。


ここは一流シェフの料理がバイキングで頂けるのです。欲望のままに食べました。完全にカロリーオーバーです(汗)



なんと本格的な食事が出来て、好きなだけ食べて飲んで1,995円なんです。ファミリーレストランだってちょっとした定食&ドリンクを頼むと1,500円位しますよね。そう考えると安い!!そして旨い!!


後からこのレストランのホームページを見てみたら、なんとこんなクーポン券発見!!平日の13時30分以降にご来店のお客様には1,995円⇒1,600円に!!とほほほ・・・条件全て当てはまっている・・・


何事も知らないというのは怖いですね。美味しかったので良しとしますが、得したような損したような・・・


山下公園や赤レンガ倉庫等も見れたので、トータルでは有意義な1日でした。


明日は『大家検定2級認定講座』2日目です。猛暑の中来て頂ける受講生の為に、誠心誠意頑張ります!!




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2010.07.23

高橋尚子さんの色紙が自宅から発見!!

家の中を整理整頓していたら、ある色紙が出てきた。今から10年前に金メダリストの高橋尚子さんに書いて頂いた色紙です。記念にブログアップします。


この言葉は高橋尚子さんの座右の銘にもなっているんですよね。


平成22年7月22日 004

日付けが2000年3月24日となっているのでシドニーオリンピック(2000年9月)で金メダルをとる前の物なんです。その半年後に『金メダル』という結果を出しただけに感慨深い素晴らしい言葉です。高橋尚子さんも私達が知らない所で苦難があったのですねきっと・・・。


その色紙を頂いた10年前の私はというと、バリバリの不動産仲介営業で、部下も持ち始め毎日が勝負という感じでした。


毎日毎日、数字・ノルマに追われていたあの頃・・・


チラシ撒きもやり過ぎて、集合ポストなら目を閉じてでもスムーズに配れていたあの頃・・・(職人の域に達したと当時は思っていた。チラシ撒き選手権があったら、間違いなく金メダルだったな~)



そんな私は成績に苦しむ部下に高橋選手の色紙のコピーとこんなもの(今回一緒に見つかった)を作ってセットで渡していました。




平成22年7月22日 003

高橋尚子さんの言葉に比べて何て浅く狭いのでしょう・・でも当時はけっこうウケてました。(ちなみに仕事はしっかりまじめにやってましたよ・・・部下の健康を気遣う優しい上司という事でご勘弁を・・・10年前だからもう時効です(弁護士風))


世界経済の景気低迷の影響で暗いニュースが飛び交う昨今。想い描いた将来設計がうまくいかず、苦しんでいる人も多いのではないでしょうか?そんな時、この高橋尚子さんの言葉を心に刻んでほしい・・・。


たとえ今は結果が思うようにいかず、誰からも認められなくとも、自分が今の力で出来る最大の努力を目標に向かって黙々と行う姿勢が大切なんだと教えられます。苦しい時こそ少しずつでも土に根をはっていければ、突風が来ても、豪雨が来ても嵐が来ても吹き飛ばされないですよね。



『何も咲かない寒い日は 下へ下へと根を伸ばせ やがて大きな花が咲く』




みんなで大きな花を咲かせましょう!!



       ※現在 66位/353人 です。
     順位落ちても根を伸ばして更新更新!!

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2010.07.22

防犯知識とその活用(空き巣編 その2)

今日の防犯対策はかなり役に立ちます。夏休み留守にする方は必見です。最後まで読んでくれた方が“ポチっ”を忘れる位すごい内容なので今日は最初に応援クリックお願いします。

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先日のブログ記事に引き続き、『防犯知識とその活用 空き巣編2』をお伝え致します。


空き巣犯の生態を理解するという意味で、先日は空き巣犯の手口や狙われやすい環境をお知らせしました。今日は『空き巣犯が犯行をあきらめる時』という観点から押さえて行きます。


空き巣犯は実行する時も下見の時でも、『人の視線』を恐れます。人に見られただけで、或いは声をかけられただけで犯行を断念するのです。事前に犯行をあきらめさせる事は非常に重要なのです。


そこで、空き巣犯が『あきらめる理由』を確立が高い順にお伝えします。


1.近所の人に見られた時
2.ドアや窓に補助錠が付いていた時
3.飼い犬がいた時
4.防犯システム装置が付いていた時
5.防犯カメラが付いていた時
6.窓に面格子が付いていた時



となります。


空き巣犯の『あきらめ心理』を逆手にとって、ピンポイントでの対策予防をすれば良いのです。


そこで、本日は個人でとれる対策ネットワーク(ご近所さんと連携)でとれる対策、そしてこのブログは『大家検定』という不動産賃貸経営の内容という事もあるので、共同住宅(アパート・マンション)の大家さんがとれる対策の3つのパターンに分けてお伝えします。


この夏休みに留守にする予定のある方等、出来る防犯予防を参考にして下さい。


□個人でとれる対策


・近所で見かけない人がウロウロしていたら、危なくない距離から『どちらの家をお探しですか?』と声掛けをする。(声掛けをされた空き巣犯はほぼ犯行に及びません)


・玄関のカギをピッキング対策用に取り替える(1ドア3ロックも良い。スイスのカバ社製のカバスターがお勧めですが、その他にも暗証番号形式の商品や指紋認証や動脈認証の生体識別によるバイオメトリスク認証を取り入れたハイテク商品もあります)


・死角となる様なうす暗い環境の部屋には面格子を付ける(トイレや浴室の小さい高窓は要注意。換気の行為から鍵の締め忘れが多いのです。)


・窓ガラス自体の強化(合わせガラス・防犯合わせガラス・網入りガラス・ラミネートガラス・ペアガラス・強化ガラス・超飛散防止フィルムを貼ったガラス等)


・戸建の場合、2階からの侵入を防ぐ為、足場となる様な物は置かない


・門扉にも鍵を取り付け、インターホンにはテレビドアホンにする


・本物の監視カメラ・ダミーの監視カメラの設置


・「警戒中」「警戒システム作動中」等の警備会社のシールを目立つ所に貼る。玄関や門扉に「番犬注意」や「猛犬注意」のシールも効果がある。


・夜の留守のカモフラージュとして、タイマーで明りやテレビがつくようにしておく。(1日位の留守なら1部屋の電気を付けっ放しという方法もあります)


留守が長期の場合は現金・貴金属・預貯金・カード類は金融機関の貸金庫に預ける、または親族・信頼出来る知人に預ける。(通帳と印鑑は別に保管するのがベストです。万が一、空き巣に入られても貴重品を置いていないという事が何より大切なのです)


・高価な絵画や骨董品まで持ち出しをする事は通常困難なので、盗難保険に加入する事をお勧めします。


・留守中のポストに溜まる郵便物や新聞を溜まらない様にする必要がある。犯罪者はポストの状況をよく見ています。溜まっていたら留守宅だと察知するのです。郵便局の「局止め」を申請すれば配達ストップが出来ますし、新聞は新聞屋さんに連絡をすると長期不在等の場合は配達をしない様に依頼出来ます。



□ネットワーク(ご近所さんと連携)でとれる対策



・毎日の挨拶(コミュニケーション)に勝るものはありません。不審者がいた等の情報交換は大切です。


・防犯パトロールを協力して実施する。


・ゴミ出しのルールを近所で徹底して守る。(空き巣犯はゴミ出し収集所が汚かったり、時間外に出している様な地域に対しては「管理が甘くいい加減なので警戒心も薄いだろう」と判断し、空き巣に入られる可能性が高まるのです。)


・夜については、近所の防犯対策として各家の外灯を付ける。少しでも明るくする努力をする。


・長期留守をする際は、近所の方にその旨を伝えて、不審者がいないかどうか留守中に見てもらう。(路頭で大きな声で伝達するのはNGです。どこで誰が聞いているかはわかりませんので・・・)


(参考までに・・・近所の方の協力で空き巣被害をゼロにした事例)


元々、空き巣被害が多発していたある5階建てアパートがありました。何とかしようという事で住民が結束して空き巣被害をなんとゼロにした事例があります。


その方法とは北側と南側のベランダ部分に各家全部に外から見える様に「花」を飾ったのです。一面花だらけなので、そこを通る人がみんなそのアパートを綺麗だねと言って見ていくのです。空き巣犯からすれば、その状況を見て最も恐れる『見られる』という心理効果が働き犯罪抑制に繋がったという事例です。

1人1人だと出来る事は限られますが、協力をして力を合わせた方が効果絶大だという良い事例です。



□共同住宅(アパート・マンション)の大家さんがとれる対策


・共同住宅では、1階と最上階が狙われやすい。その中でも外部から玄関ドアが見えない部屋は最も危険。玄関以外ではやはりベランダ。排水管を伝って下からベランダに侵入したりします。玄関やベランダについては防犯上の鍵かけのアナウンス(特に最上階の方)を入居者にするべきです。


・屋根付き駐車場や自動販売機を敷地内に設置する場合、よじ登って空き巣犯の補助的役割を果たしていないかどうかの検証をして設置位置を決める必要があります。場合によっては移動をする。


・非常階段のドアは内部からは開くが、外部からは開かない構造が望ましい


・屋上は立ち入り禁止にする


・エレベーター内の 監視カメラ設置は犯罪抑止効果があります。


入退去時の原状回復リフォームの時の鍵交換については、新入居者が入居する直前に鍵は交換する。(管理会社に鍵を預けている場合は、不正なスペアキーの複製をしない事への規定をしっかりする事も大切です)


敷地内に入らせない工夫としては、大家さん自身が敷地や周囲、通り、近隣からどの部分が死角となり、どの様に見えるのかを観察検証する必要があります。合わせて周囲の立ち木や電柱、塀やブロック壁、隣接した建築物の屋根の位置関係を確認して侵入を防ぐようにする。敷地境界の堀の上に有刺鉄線や忍び返しを設けると効果があります。


・雑草や植木の定期的メンテナンスをしっかりと行い、不要に伸ばし住宅に死角を作らないようにする


・入居者様の携帯メールアドレスを取得し、空き巣被害があった時等の緊急連絡をいつでも出来るようにする。2次被害が起きない様に注意を促す文を借主様に伝達する。



※参考資料(国土交通省HPより)
共同住宅に係る防犯上の留意事項
防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針





以上となりますが、皆さんいかがだったでしょうか?


まだ『防犯』という観点からはほんの一部です。この様なブログ記事から防犯に対する意識を高めてもらえるきっかけを作れたなら、非常に嬉しいです。


防犯対策で完璧な対策なんて残念ながらありません。しかし、小さな対策を積み重ねる事により大きな効果を生むのも事実なのです。


『自分の身は自分で護る』 この言葉に尽きます・・・





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2010.07.21

防犯知識とその活用(空き巣編 その1)

もうすぐ夏休みの時期ですね。ご家族と行楽に出かける方もいれば、里帰りを計画されている方もいる事でしょう。


世間が長期の休みに入るとず増えるのが、留守を狙った盗難・窃盗・空き巣等の犯罪です。今は不景気なのでこの様な犯罪は増加の一途を辿っています。


皆さんも心のどこかで『物騒な世の中になって心配だな~』と思いながらも、『具体的な対策を何もしていない』なんて事はないですか?


そして被害に遭遇された方が必ず言う事があります。

『まさか私が被害に遭うなんて・・・』

遭遇してからでは遅いのです。犯罪はいつも相手から来るものです。いつも身近にあり、いつ我が身に襲いかかってきてもおかしくないと認識しておくべきなのです。


自宅を犯罪から遠ざける為の対策を行う事は勿論ですが、不動産賃貸の大家さんの場合は、その賃貸住宅(共同)についても、自分が住まないから良いというのではなく、借主様の生命を預かっているという観点から防犯については考慮する必要があります。


ここ数年、犯罪の量と質に変化が見られます。その手口は多様化・異質化しているのです。


共同住宅に住んでいても隣の住人の顔も知らないという個人主義的な状況が増えており、その結果、共同住宅外の見知らぬ人が敷地内にいても不思議に思わない等、空き巣行為が起きやすい環境が出来ているのです。


と言っても指をくわえて見ているわけにはいきません。こういった脅威から回避する為にはどうすれば良いのでしょうか?


まず、相手を知る必要があります。『空き巣』の生態を知らないと何も対策は出来ません。


空き巣は侵入する前に、約7割が下見をしています。侵入口(死角)を探したり、留守かどうかの確認、もしもの時の逃げ道の把握の為です。その確認の為に宗教勧誘や新聞配達員を装いインターホンを押してみたり、無言電話や各種メーターの確認等、事前確認しているのです。下見は1度ではないという事です。


短時間で電話やインターホンが鳴ったら、居留守はしない方が良いでしょう。


空き巣に入られる家は、また狙われる傾向があります。空き巣から見て侵入しやすい家は大通りから一本奥に入った閑静な住宅街なのです。死角が多く、うす暗い所で人目につかない窓がある家や、二階にすぐ上がれる環境(電信柱や置物等)の家等、狙われやすい家は条件が共通しているのです。


侵入時間で圧倒的に多いのが朝の午前8時~10時なのです。意外ですよね。朝方は夫・子供を送り出した後のゴミ出しの時が危険なのです。ゴミ出しの時に奥様の7割位が鍵をかけてないという事を空き巣犯は知っているのです。


よくあるのが、家族内で隠し鍵。隠し鍵を見つける手口はベスト5に入っています。隠し鍵の禁止とゴミ出しの時の鍵かけは注意しましょう。


侵入階で一番多いのは1階部分。その次がなんと最上階なのです。一番上の階だから安心なんて開放的になってベランダ側の鍵を開けていようなら、空き巣犯の思うがままです。


最近では、留守宅だけに空き巣が入るのではなく、なんと在宅中の所にも入っているのです。居住者と対面してしまうのを認識した上で入ってくる(居直り強盗)ので基本的には危険です。家内にいても無用に窓を開けすぎるのも危ない事があるという一例です。


そこで、空き巣を侵入させない為には次の3点がポイントです。


1.侵入するのに時間がかかりそうと思わせる

空き巣は時間との勝負ですから、時間がかかる所には入ろうとは思わないでしょう。侵入に10分以上かかると思ったらほとんどの犯罪者が諦めます。玄関ドアの二重ロック・各窓の補助錠設置が重要です。

2.侵入時に音が出る様にする

音については家周辺を砂利にすると歩く時に音が出るので効果があります。センサー感知でブザーを鳴らすのも良いかもしれません。

3.侵入する所が明るい

侵入口が明るければ影が動くので発見される可能性が高いのです。センサー感知して点灯をする防犯灯は威嚇となり効果を上げます。


皆さん、いかがですか?空き巣犯の生態は知れば知るほど恐ろしいですが、全く知らないで日々を過ごしていたらもっと恐ろしいですよね。


次回のブログ予告

『防犯知識とその活用(空き巣編 その2)』と題して、共同住宅の対策・個人の対策・ネットワークでの対策をお伝え致します。

お楽しみに・・・!!
(今日は大分まじめでしたね)



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2010.07.20

朗報!この夏、最大の人脈作りのチャンス到来!!

この話を耳にしたのは今から3カ月前だった。


J-REC神奈川支部で大家検定2級認定講座終了後に、我らが工藤支部長と懇親会会場のある横浜駅に向かう道中にこのような発言があった。


『この夏は神奈川で大家検定祭り・大懇親会をやりたいんだ!!』と。



まさかっ!本当にっ!!ついに決定しました!!


しかも神奈川に収まらず関東エリアまで巻き込んで!!



『大家検定 夏祭り 西関東ブロック大懇親会』

~ サブタイトル ~ 
「夕日に映える、東京タワーを眺めながら 潮風に吹かれて、生ビールで乾杯しましょう」



凄いですね、このそそられるキャッチコピー!!工藤さんが考えたんだと一発で分かります!!(キャッチコピーの作り方の本とか出版してもいけそうですよね。)


夕日に映える東京タワー3

こんなイメージですかね~。それにしても綺麗だ・・・


そして参加表明をしているのは、不動産業界のカリスマ J-REC 浦田健 代表理理(主な書籍)、『大家検定&大家塾』で知らない人はいない大友哲哉理事、神奈川支部の両巨頭 工藤一善ブロック長(主な書籍)芳賀成人支部長(主な書籍)等、これだけでもスゴイ方ばかりです。


J-REC会員には著名人が多数いますので、これから参加の名乗りを上げる方がいるかもしれません。




いずれにしても、著名人と一同に会える大チャンス!!



今回の夏祭りの参加資格は基本的にJ-REC会員が対象となっています。ただ、ご安心を!!


下記の『ご案内』にも表記してますが『特別オファー』として、奥様やご主人といった親族の方、友人・知人の方も参加が可能です。


ご家族・知人にも不動産投資の世界を理解頂こうという事なのです。


※今現在会員ではないが、大家検定に興味があり、どうしても今回の大懇親会に参加をしたい!!と強くご希望の方は文末最下部の所で問合せ頂ければと思います。




≪以下、ご案内文です≫ 


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
大家検定 神奈川 卒業生・受講生の皆様へ


大家検定 夏祭り 西関東ブロック大懇親会のご案内


「夕日に映える、東京タワーを眺めながら
潮風に吹かれて、生ビールで乾杯しましょう」


みなさん、夏本番を迎え、いかがお過ごしでしょうか?

今日は、4月の懇親会に参加された方にはお約束した、夏のイベントのお知らせで
す。

今回のイベントは、大家検定 神奈川第1支部・第2支部だけではなく
他の支部の卒業生の方々とも交流を持てるようにしました。

実は、全国のJーREC支部を7つのブロックに分けて
活動をより活性化させようとする運びとなりました。

私たち、神奈川第1支部は第2支部と供に、「西関東ブロック」に所属することとなり他には、大友理事の東京第2支部と大川支部長の東京第4支部、板澤支部長の山梨支部となります。


各支部の卒業生・受講生を合計すると、総勢200名以上となり、
今回のイベントは、とても盛り上がることが予想されます。

急遽、懇親会の規模を大きくしたので、会場の手配等も含め
ご案内が遅くなったことをお詫びいたします。

詳しい日時は下記となります。

・日時 8月7日(土)
・場所 東京プリンスホテル
http://www.princehotels.co.jp/tokyo/
・時間 PM5:30~7:30
・料理 ビヤガーデン(バーベキュー+飲み放題)
・参加費 6000円
※当日の混乱を避けるため、前払いにて対応させていただきます。
・参加人数 最大80名(正式受付順)

20100419185654_1.jpg

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【特別オファー】

1.「奥様、ご主人様」をお誘いください。

不動産投資に少々消極的なパートナーの方と一緒にご参加ください

特に、男性妻帯者の方は、奥様の理解を求める絶好のチャンスです。
会場には、不動産投資を実践している女性も参加していると思うので
女性同士でコミュニケーションを取ってもらうのも良いと思います。

参加費特別割引
6000円/人→5500円/人
※ご夫婦及びパートナーとご参加の方は、5500円×2名=11000円にて受付いたします。

終了時間も早いので、PM9:00には自宅に戻れます。
ふるってご参加ください。


2.「友人、知人」をお誘いください

大家検定や不動産投資に興味のある、お仲間をお誘いください

大家検定の集まりってどんな感じなのかなぁと思っている方もいると思います。
私達は少しでも多くの、不動産投資に関わる方々に、大家検定を広めて行きたいと考えています。
大家さん同士のこんな交流もあるんだというのを体験してもらえれば、嬉しく思います。

参加費特別割引
6000円/人→5500円/人
※友人・知人にご参加いただける場合、紹介者も含め、500円/人サービスいたします。

まずは、皆さんそれぞれ、単独でお申込ください。
友人、知人をお誘いいただき、下記申込フォームより、ご参加いただた場合
5500円にてご案内いたします。
紹介者の方には、懇親会当日、500円をキャッバックいたします。


【受付期限】
7月30日の入金確認をもって、受付終了といたします。
尚、最大参加可能人数を超えた段階で、受付終了となりますのでご了承ください。


【お申込】
下記専用フォームより、お申込ください
https://pro.form-mailer.jp/fms/e12aaad210885
当ブログを見てお申込みの際、備考欄に相模原SG 西富士男の記載をして下さい。J-RECで把握をする為必要です

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


≪会員以外のお申込み≫

こちらのお問合わせフォームより、お名前、ご住所、お電話番号、参加人数をご記入して送ってください。後日返信させて頂きます。(人数制限がある為、定員になった段階で閉切らせて頂きます)


では皆さん、8月7日の『真夏の夜の夢』(どこかで聞いたことあるな・・)をお楽しみに!!




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2010.07.19

講師冥利に尽きる

今日は本当に暑いですね~。


駅で倒れられている方もいたので、皆さんも水分補給をしっかりして注意して下さいね。


先程、町田市民ホールで開催された『大家検定2級認定講座』の1日目を終えて帰宅しました。


この暑さに負けない位、
『熱い講義』となりました。


本日は全12時間(3時間×4日間)コースの初日でした。


平成22年7月18日 002

本日の講義会場となる町田市民ホール。結構、大きくてキレイ!!受講生の方も喜んでました。


平成22年7月18日 008

テキストの内容をお伝えする事は勿論ですが、実体験も踏まえ少しでも多くの事をお伝えしようと熱くなってきました!!


平成22年7月18日 019

山下講師もかなり真剣です!!心のこもった講義でした。なんだか最後部の席で見ていて感動すらしました・・。


猛暑の中、そして連休の真っ只中に足を運んで頂いた受講生・・・有難うございました。本当に頭が下がる想いです。


残りの3日間、頑張りましょう!!



私たちは講義を無事終える事が目的ではありません。この講義を受講して頂いた方の賃貸経営がより安定した経営になる事が目的です。賃貸経営実務検定ですからね。



認定講座初日を無事に終えて、受講生の感想文を読んでいたら嬉しい一言が・・・

~ 一部抜粋 ~
一生懸命講義をして下さって
感激しております。私にとっては難しい内容ですが、先生方の熱意に負けないよう頑張りたいと思いました。』


熱意が伝わった・・・素直に嬉しい。


講師冥利に尽きるとは、まさにこういう事ですよね・・・


またまた、パワーが沸いてきましたよ!!





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2010.07.18

必ず 『晴れる!!』

おはようございます!!


気持ちの良い朝ですね~!!



快晴 002

この写真、別に画像がおかしくなっているわけではないですよ。曇1つない澄んだ青空だったので思わず撮ってしまいました!!


今月は梅雨時にも係らず、J-RECのイベントの日や本日のような認定講座開催日には必ずといっても良いほど天気は
『快晴』でした。


なんだか
天気にも応援されている様で縁起が良いですね。


本日、大家検定2級認定講座頑張ります!!



夜、ブログ更新もう一度しますので見て下さいね。


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2010.07.18

いよいよ明日、『大家検定』2級認定講座スタートです。

いよいよ明日より、賃貸経営実務検定(通称:大家検定)の2級認定講座が町田市民ホールで開催されます。受講生とお会いする事が今から楽しみでなりません。


そこで、大家検定の2級講座ってどういう内容なの?という方!!



そういう疑問をお持ちの方の為に、内容だけ項目毎に列挙して見ました。



『質・量・内容』共に驚かないで下さい・・・。


今から記載するのは2級のみですからね。





ではご覧下さい!! どうぞ!!





「賃貸経営実務検定」(通称大家検定)の2級認定講座の内容


【Ⅰ総論】

1.コンサルティング活動とコンプライアンス(法令遵守)

(1)賃貸経営実務者検定と倫理

①賃貸経営実務者検定とは

②級別資格とマスター認定の違い

③賃貸経営コンサルティングと賃貸経営コンサルティング技能士

④賃貸経営コンサルティング技能士に必要な意識とスキル

⑤J-REC会員に求められる倫理

⑥J-REC会員に求められる職業倫理

(2)関係業法の遵守

①建築基準法の遵守

②条例の遵守

(3)業界への理解

2.社会経済の変化と今後の賃貸経営

(1)人口動向と需給予測

(2)入居者対象者の多様化と需要予測

①高齢者の人口動態

②外国人の人口動態

③留学生数の推移(各年5月1日現在)

④留学生30万人計画

⑤移民1000万人計画

⑥離婚率の増加

⑦婚姻・離婚件数と離婚率の年次推移

(3)景気と投資の関係

(4)時代と共に変化する賃貸経営

3.不動産投資のメリットとデメリット

(1)投機と投資

(2)キャピタルゲインとインカムゲイン

(3)不動産投資と金融商品の違い

(4)不動産のメリット

①レバレッジを効かせられる!

②直接動かなくても、お金が入ってくる!

③節税効果を得ながら試算を運用できる

④万が一の際の生命保険

⑤年金代わりに

⑥相続対策に

⑦インフレヘッジにも繋がる!

(5)不動産のデメリット

①空室リスク

②家賃下落リスク

③金利上昇リスク

④地震・火災などのリスク

⑤老朽化のリスク

⑥管理上のリスク

⑦不動産価格の低迷リスク

⑧低換金性のリスク

(6)不動産投資を成功させる4要素

4.ライフプランニングと不動産

(1)ライフプランニング

①何のための投資家を考える

②ライフプランニングのプロセスについて



【Ⅱ不動産投資】

1.不動産関連法規の理解

(1)区分所有法

①区分所有法とは?

②専有部分とは

③共用部分

④敷地利用権と分離処分の禁止

⑤区分所有建物の管理

(2)宅地建物取引業法

①宅地建物取引業法上の「宅地」「建物」

②宅地建物取引業とは?

③「業」に当たる例

④「業」に当たらない例

⑤宅地建物取引業の免許権者

⑥宅地建物取引業の免許番号の見方

⑦宅地建物取引主任者

⑧媒介契約

⑨報酬限度額

(3)都市計画法

①都市計画区域とは?

②地域地区

③開発許可制度

④開発許可の基準

⑤用途地域の種類

⑥用途地域内の建築物の用途制限

⑦防火地域・準防火地域内の建築物の構造制限

⑧道路関係による制限

⑨建ペイ率

⑩容積率



【Ⅲ税務】

1.不動産の税務に関する実務知識の習得

(1)減価償却の仕組みを理解する

①減価償却とは?

(2)不動産投資に特有の数字のトリックを知る

①借り家金の返済方式には2種類ある

②これがデッドクロスの正体だ!

(3)税金対策が必要になる本当の理由

2.その他の税務コンサルティング

(1)青色色申告とそのメリット

①初年度の赤字を3年度まで繰り延べることができる
(法人の場合は7年まで)

②青色申告特別控除が受けられる。控除額は条件によって2種類ある

③青色事業専従者給与を必要経費に算入できる

(2)法人化とそのメリット

①法人化のメリットとはどんなものなのか?

②法人化の方法~アパマンを法人に売却する~

③法人化の方法~管理委託方式~

④法人化の方法~一括借上方式~

⑤法人化のメリット

⑥大家さんでも小規模企業共済制度が利用できる



【Ⅳファイナンス】

(1)金融機関の種類と特徴

①政府系金融機関の種類と融資可能エリア

②民間の金融機関の種類と融資可能エリア

③その他の金融機関と融資可能エリア

④金融機関ごとの返済年数

(2)融資の種類

①住宅ローン

②アパートローン

③事業ローン(プロパーローン)

(3)融資可能になる収益評価の条件

①融資可能な収益評価の基本

(4)融資可能になる2つの条件と条件に満たない場合の対処法

①担保評価の目安

②収益評価

(5)元利均等返済方式と元金均等返済方式

①元利均等返済

②元金均等返済

③返済方式とデットクロスの関係について

(6)変動金利と固定金利

①変動金利のメリットとデメリット

②固定金利のメリットとデメリット

③景気局面ごとの借入選択方式の基本

④固定金利選択型変動金利

⑤固定金利選択型変動金利のメリットとデメリット

⑥変動金利、固定金利の最新動向の把握
 
 

【Ⅴ賃貸経営運営】

1.満室経営維持に必要な管理実務知識の習得

(1)宅建業と管理業の違い

①契約まで宅建業、契約後は管理業

②マンション管理士・管理業務主任者について

③不動産業の分類

④賃貸借契約上の宅建業の規制

⑤宅地建物取引主任者の設置と義務

⑥直接行う賃貸借契約取引に規制なし

⑦仲介が得意な会社、管理が得意な会社を見極める

(2)管理委託と自主管理の違い、管理業務の内容

(3)家賃査定の方法

①家賃相場の調べ方
 
②統計情報の活用方法と注意点

③賃貸住宅の供給調査の仕方

④地域の空室率の試算方法

(4)賃貸条件の決め方

①賃料

②共益費

③管理費

④敷金

⑤礼金

⑥保証金・権利金

⑦鍵交換費

⑧損害保険料

⑨連帯保証人

⑩滞納保証会社

⑪水道光熱費込み

⑫インターネット利用料
  
⑬退去時クリーニング代

(5)入居募集の基本は募集チラシ

①反応が上がる募集チラシの作り方

②周辺マップで利便性をアピール

(6)早期満室にする為の物件情報公開戦略

①一般募集と専任募集

②募集営業の継続と募集状況の確認

③効果的な入居募集の媒体

④時期別の募集戦略

⑤3月31日までに満室にするテクニック

(7)早期満室にする為のクロージング戦略

①内見者の数と成約率の関係

(8)家賃アップの方法

①家賃アップを実現する具体的な方法

(9)テナントリテンションの追及

①誕生日やクリスマスなどにカードやメールを送る

②季節感の演出

③エントランスに花を飾る

④日常清掃

⑤虫除け

⑥各種工事や点検を通知

⑦宅配ロッカーの設置

⑧駐車所・バイク置場の整備

⑨24時間ゴミ出し可能

⑩防犯設備

⑪ドリンクの自動販売機の設置

⑫通信機器やサービスの追加、グレードアップ

(10)その他の収益アップの手法

①トランクルーム
 
②バイク専用ガレージ

③コインパーキング

④自動販売機

⑤携帯電話アンテナ

⑥コインランドリー

⑦広告塔

2.賃貸契約の種類と締結方法

(1)一般的な管理委託契約とサブリース契約の理解

①管理委託方式

②サブリース方式

③管理委託の注意点

④管理委託契約の始期、更新、解除

⑤サブリース契約の注意点

⑥賃料保証の種類

(2)賃貸借契約実務の流れ

①入居審査

②重要事項説明書

③賃貸借契約書

④損害保険契約

⑤その他条例の対応

⑥契約金の授受

⑦鍵引き渡し、ポスト番号、入居のしおりなど

(3)更新と再契約

①合意更新と法定更新

②更新と再契約に関わる費用の取扱い


③定期借家契約の再契約

(4)オーナーチェンジ物件における従前の入居者との
   賃貸契約の切り替え実務

①契約期間はどのように扱うか?

②契約書を作成しなおすか否か?

③以前のオーナーとの賃貸借契約書がない場合

(5)普通借家契約と定期借家契約

①普通借家契約

②定期借家契約

(6)契約解除と立ち退き実務に関する知識

①普通借家契約

②定期借家契約

③契約解除の実務

④敷金精算方法の種類

⑤敷金(保証金)生産の注意点

(7)賃貸借契約に必要な関連法規の理解

①一般法と特別法

②任意規定と強行規定

③消費者契約法

④個人情報の保護に関する法律

3.賃貸経営にかかわるリスクへの対処法

(1)家賃滞納の対処法
 
①家賃滞納は税金の計算上は損失ではなく売上

②滞納家賃督促の実務

③家賃不払いに伴う明け渡しの実務

(2)滞納リスクの回避方法

①滞納督促に慣れている会社に管理委託をする

②家賃は口座振替にする

③サブリース契約をする

④滞納保証会社を利用する

⑤少額訴訟で滞納家賃を回収する
  
⑥長期不在者への対応と残地物の主文について

(3)苦情処理、緊急事態への対応

①生活ルール及び生活マナーの始動

②苦情は2種類に分けて対応する

③空き巣、火災、自然災害への対応

(4)立ち退き実務に関する知識

①立ち退きに関する法律の知識

②円滑な立ち退きの進め方

③立ち退きリスクを回避する方法

(5)火災保険と地震保険

①重要な保険用語

②火災保険について

③保険の目的は建物と家財

④保険金額の決め方

⑤保険料の計算方法

⑥類焼(もらい火)について

⑦出火原因に対応する保険

⑧家賃担保特約について

⑨地震保険について

⑩地震保険の基礎知識

⑪地震保険の注意事項

⑫地震保険に加入すべきかどうか

(6)入居者が加入する家財保険

①主契約は家財保険

(7)入居者にもしものことが発生した時の対処法

①事件が起きてしまったときの対処法

②次の入居者に告知するかどうかの判断

③告知する期間について

④告知義務違反を問われた場合どうするか

⑤裁判の判例にどのようなものがあるか

⑥告知方法を宅建業者とよく検討する

⑦自殺、他殺の場合の損害賠償について

4.コンバージョン、リノベーション、リフォーム手法

(1)原状回復工事実務の基礎知識

①工事の種類

②各工事の基本単価及び見積に関する知識

③リフォーム工事見積もりの見方

④工事費削減とDIY
 
⑤原状回復工事におけるチェックポイント
 
⑥原状回復工事にいくらくらいまで費用をかけるか?

⑦室内クリーニングについて

(2)長期修繕計画と修繕費用の積み立て方

①修繕内容、時期、費用を把握する

②具体的な修繕費用(予算)を求める

③修繕計画表を作成する

(3)修繕費と固定資産(資本的支出)の違い

①修繕費とは?

②修繕費が固定資産になてしまうと大変な理由

③修繕費用を全額経費にする方法

(4)賃貸経営におけるカラープランニングの活用
   
①カラープランニングの基本

②色が人間に与える心理的影響

(5)断熱と結露についての基礎知識

①断熱とは?

②色が人間に与える心理的影響

(6)耐震診断及び耐震改修の促進に関する基礎知識

①建物の安全確保はオーナーの務め

②建物の耐震化の状況

③地方自治体における耐震改修促進計画の策定と助成

④耐震補強診断・工事の流れ

⑤住宅などに関わる耐震改修促進税制

⑥耐震改修工事の考え方

5.入居者の多様化に伴う実務知識の取得

(1)高齢入居者に関する実務知識

①高齢者の人口動態

②一人暮らしの高齢者

③高齢者住宅の種類と特徴

④介護保険が適用される公的入所施設

⑤将来に臨む居住形態

⑥家賃債務保証制度

⑦高齢者が安心して入居できるサービス

⑧高齢者住み替え支援制度

⑨高齢者の入居問題と対策

⑩NPOとの連携による高齢者・子育て対応多世代型賃貸住宅

(2)外国人入居管理実務

①外国人の賃貸マーケット

②在日外国人の実態

③留学生の実態

④外国人入居のメリット

⑤大家が考える外国人

⑥外国人を受け入れている管理会社

⑦陥りがちな勘違い

⑧外国人の集客方法

⑨外国人の入居審査

⑩外国人と連帯保証人

⑪外国人との契約

⑫外国人の管理

⑬外国人の退去

(3)ルームシェアの運営方法

①ルームシェアとは

②ルームシェア拡大の背景

③ルームシェア入居者のメリット

④ルームシェアオーナーのメリット

⑤ルームシェア向け部物件

⑥募集方法

⑦募集条件

⑧契約方法

⑨契約種別

⑩外国人との契約方法

⑪入居後の管理方法

(4)ゲストハウスの運営方法

①ゲストハウスの利用者メリット

②ゲストハウスの利用者デメリット

③ゲストハウスの重要

④入居者の募集

⑤ゲストハウスの貸手側メリット

⑥ゲストハウスの貸手側デメリット

⑦コンバージョン方法

⑧築45年、風呂なし、トイレなしの「老朽アパート」を
  「ゲストハウス」に再生した例

⑨契約について

⑩ゲストハウスの管理







画面スクロール御苦労様でした。






どうですか?すごくないですかこの内容・・・




大家検定2級講座の内容は主に『満室経営』を実現する為の手段方法(ノウハウ)をお伝えいたします


この知識を得て賃貸経営に挑むのと、やっていないのとではその結果は容易に想像出来ますよね。


これだけ充実した内容なので、受講された方からの『大家検定 評判』高いのも納得です!!


『私もこれから受講したい』とご希望の方はこちらのページよりお問い合わせ下さい。


現在相模原SGでは2級認定講座開催中です。次回開催予定の日時を調整中です。


よって『認定講座の開催日時が都合と合わない方はこちら』という項目から希望する日時等を予めお知らせ頂いた受講希望者の方には、極力ご希望に添えられる様優先して検討致します。
(ただし希望日時で必ず開催出来るとは限りませんので予めご了承ください)


開催エリアは横浜市内・東京町田近辺で考えております。


では、皆様との良きご縁がある事を願っております。



知識をしっかり身につけて、安定経営を実現させましょう!!




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2010.07.17

大家検定2級講座リハーサル&小さな失敗

昨晩の神奈川支部会議に続き(本日少々疲れ気味)、今日は明後日18日から始まる『大家検定2級講座』のリハーサルでした。


場所は平塚にある高橋講師の会社の会議室(後ほど違う名前に命名)で開催しました。



平成22年7月16日 008

会場は平塚ですが、本厚木の近くに私と一緒に2級講座を合同開催する山下講師の会社があり、車で迎えに来てもらった。そこから高橋講師の会社へGO!!

平成22年7月16日 010

実は本日、朝一で品川で打合せをしており、そのまま本厚木へ直行した。待ち合せの時間がギリギリでした!!


昼食をゆっくり食べる時間がなかったので、近くのコンビニでおにぎりとコーヒーを買って、申し訳ないと思ったのですが移動中の車中で食べさせてもらった。


それにしても缶コーヒーの名前は面白い。前回『贅沢微糖』というのを飲んで『何が贅沢なんだろう?』と疑問を持ったのは記憶に新しいが、今回それを上回る『ザ・缶コーヒー』が現れた。
『大人の流儀』である!!もう全く意味がわからない・・。『流儀』って言われてもね~。ただ、見た瞬間そのユニークさに買うしかないと思った


味は普通だけどこのタイトルに価値がある。(少なくとも私の中では・・・)少しは大人になったかな?



平成22年7月16日 012

私たちの為に小川講師も駆けつけて頂き、リハーサルを開始した。(感謝です)


頭に入っている事を実際に前に立ってアウトプットする事が本当に難しいと感じた。人前で話す事は何度も経験しているが、何回やっても『あの時こう言えば良かったな~』という思いがいつもある。その悔しさをバネに上達していくものなのだろうか・・・。場数は大切ですよね。


小川講師には本当に適切なアドバイスを頂いた。講座にしっかり活かしますね。


それにしても完璧に整った環境の高橋講師の会社の会議室。今日は
『J-REC湘南講師養成研究所(勝手に命名)』になっていた。


この研究所から近い将来有望な講師が生まれるに違いない。高橋講師、お忙しい中いつも場所の提供までして頂き本当に有難うございます。今日は本当に来て良かった。


夕方、八王子で人と会う約束があった為、小田急伊勢原駅まで山下講師に送って頂いた。町田駅乗り換えでJRという予定だった。今日の私、疲れていたのかついにやってしまった・・・



平成22年7月16日 014


町田駅の1つ前の駅、『相模大野』で間違えて降りてしまったのです・・・。しかもすぐ気がつかず、『町田駅にこんな良い所があったんだ~』なんてのんきな事を1人でぶつぶつ言って感心していた。(あぁ、自己嫌悪・・・今日の私は手に負えない・・・)


18日からの大家検定2級講座!!頑張りますよ!!



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2010.07.16

神奈川支部会議&餃子

深夜0時30分に帰宅したので、ブログの更新を正直どうしようか迷いながらも、とりあえずパソコンの電源を入れました。


そしてそこには一瞬でパワーを取り戻す画面が目に入って来た!!


ブログランキング42位!!
(本当にありがたい・・・私がお酒で楽しんでいる間も上がっているなんて・・・)


さすがにそろそろ落ちるだろうと思っていたが、皆様の協力により上がり続けています(感激のレベルだ)


有難うございます!!


本日は朝のブログで書いた通り、19時に芳賀講師の会社でJ-REC神奈川支部のミーティングが行われた。


参加したのは、工藤支部長、芳賀支部長、細山講師、高橋講師、小川講師、弦巻講師、私の7名でした。


詳しい内容は書けませんが、今後の予定や講義の質・効率を上げる為の改善点やイベント等、真剣に2時間話し合った。


やはり成功された経営者の集まりなので、話す時はどんな小さな事でも厳しい経営者の顔を覗かせます。


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鶴見駅にやっと到着しました。小学校2年から就職するまで大田区蒲田で育ったので、川崎・鶴見辺りはよく遊びに来ていた。街並みは少し変わったが、青春の街というイメージです。なんだか落ち着くのはなぜだろう・・・


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本日は芳賀講師の会社の会議室をお貸し頂き打合せです。来るのは2回目なのに地図なしで来ようと思ったら不覚にも迷ってしまった・・・(不動産失格か?)

蟷ウ謌撰シ抵シ貞ケエ・玲怦・托シ墓律+003_convert_20100716003654[1]

真剣なミーティングが修了してからメンバーの様子は一転、待ってました!!芳賀講師お勧め餃子の美味しいお店に到着~!!まずは冷えたビールで『カンパ~イ!!』


あまりにも盛り上がり過ぎて、飲んでいる時の写真を撮る暇がなかった・・・。
(笑いすぎて本当に顎が外れるかと思ったよ)


そして、あまりにもスゴイ会話だった為、ブログにはとてもその内容は書けない・・・(ご想像にお任せします)


先週10日に行われた屋形船も楽しかったが、今日はそれを上回っていた。


やはり、芳賀さんと工藤さんのタッグは最強です!!幼馴染みなのかなぁ~と思える位息がピッタリ!!そして面白い!!最高っ!!


気がつけばあっという間に23時を大きく回っていた。楽しい時は時間も忘れるんだよね。


ほろ酔い気分のまま、JRで解散・・・。


帰りは屋形船デビューを一緒に果たした細山講師と電車の中で短い時間だったがいろいろ話した。


私より1年前からJ-RECとのお付き合いがあり、工藤支部長や芳賀支部長との『ご縁』もその頃からで、いろんな良い影響を受けているようで本当に感謝している様子でした。


私も期間はまだ短いですが『同感』です。


特に神奈川支部は全員が明るく同じ方向を向いている。何よりやりがいのある事ですよね。


何だか、今日は気分良く眠れそうです・・・。




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2010.07.16

本日の夜19時より神奈川支部打合せ予定

おはようございます!!


今日はなんだかはっきりしない天気ですが、負けずに頑張りましょう!!


メールチェックしたついでにプチブログ更新です。


本日は、夜19時より鶴見の芳賀講師の会社でJ-REC神奈川支部の打合せがあります。


大家検定を受けられる皆様に、運営等も含めて更により良いサービスを提供する為にはどうするか?の話し合いです。


神奈川の講師陣は熱心です!!かなり前向きに頑張っております。


どんな発表があるのか楽しみです。(打合せ終了後の鶴見の餃子も負けないくらい楽しみだ・・本当に美味しいのです)


神奈川支部の講師のみなさん、本日宜しくお願いします。



夜(遅くなるかも)にもう一度ブログ更新するので見て下さいね。



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2010.07.15

ブログのチカラ

ブログを初めて2週間。お陰様で予想をはるかに上回るスピードで多くの方にご訪問頂いております。


ここ数日ある現象がブログを始めた事によって起きてきました。


ブログスタート当初は身近な知人やJ-RECの関係者にお知らせした程度だったのですが、そこからどんどん波及して疎遠になっていた同級生や友人、知人からもメールや電話を頂く事があるのです。


顔写真が出ているので、頭では理解はしていても実際に起きてくると驚きます。
(でも嬉しい事ですよね)


ある知人から5年ぶりに昨日メールを頂きました。その内容(全部はかけませんが・・・)が、『いつもアグレッシブに動いているので、前から聞いて見ようと思っていたのですが、西さんの生きる意味って何ですか?』若干省略しているので少し理解しずらいかもしれませんが、こんな内容でした。


5年ぶりのメールなのに
『生きる意味』って・・・随分私のキャパを超えた質問がきたものだ・・・。それにアグレッシブではないと思うのですが・・・。


せっかく頂いたメールなので、一度真剣に考えてみた・・・そして、私の出した答えは






『分からない・・』でした。



ただ、自分の事だけを考えていたら見つからないものである事だけは間違いないと思う。逆にその意味を探す為に歩いている様な気もする。


全てに真剣に取り組んでいれば、おぼろげに見えてくるものなのでしょう。
(メールをくれたAさん、答えにならずすみません・・・)



皆さんは同じ質問をされたら、どう答えますか?


いつかは『生きる意味』、自信を持って答えたいものです。


そして、いつもこのブログに訪問して頂いている方、久しぶりにご連絡を頂いた友人、知人の方、当ブログを同級生ならではのコメントで紹介をして頂いたアトリエ・スュール・アン・ニュアージュさん(手作りお菓子に興味のある方はお菓子教室に行ってみてね)。

この場を借りてお礼をさせてもらいます。そして、これからも応援宜しくお願いします。



□ブログの通信簿 gooらぼ

面白いものを発見しました。『ブログの通信簿 gooらぼ』ってご存知ですか?

ブログのURLを入力すると直近の記事10日分を分析して通信簿を送ってくるというものです。面白そうなので、『大家検定でかしこい資産運用』を試してみました。

30秒位で通信簿が届きました。

tushinbo_img.png

この通信簿は5段階評価?5段階だとしても良い成績ではないが、まさか10段階評価ではないですよね・・・。

このブログ39歳だそうです。なんか笑える。まだ始めたばかりとあって通信簿の成績良くないですね~。もっと自分の意見を言っても良いのですね(結構言ってますが・・・)。成績良くなるように頑張ります。

面白いのでブログを運営している方は試してみて下さい。



□自宅の庭で枝豆収穫

平成22年7月14日 002

4月にあるホームセンターで枝豆の種を見つけて、夏の暑い日に自分で育てた枝豆と冷えたビールで小さな幸せを味わうぞ~と夢見て購入。

ただ、その後はいろいろ苦難の旅だった・・・。

暑い日が続いた時に水をあげ忘れて下を向いていたキミ・・・。
水をあげたらアッという間に元気になった単純なキミ・・・。
6月に入ると昆虫や鳥にモテモテだったキミ・・・。


正直、キミを守るのは大変だったよ。




平成22年7月14日 004

よくここまでふっくら育ったものだ・・・育て親としては嬉しい、そして感慨深い。(食べるのがもったいない位だ)


平成22年7月14日 006

今夜はめでたいので、予定通りギンギンに冷やしたビールと摘みたての枝豆で
『カンパ~イ!!』(極上の幸せだ・・)



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2010.07.14

大家と離職者必見!!住宅手当緊急特別措置事業

先日のブログ記事で、サブプライム問題以降の景気低迷の影響で、不動産賃貸を営む大家業の人はその結果、入居者の『家賃滞納』という形で現実を目の当たりにしているという記事を書きました。


家賃滞納のリスクについてはすでに7月5日のブログでもお知らせした通りですが、大家さんは勿論ですが、直近2年間の間に離職をした人で資産を持たない方には是非知っておいて頂きたい制度をご紹介します。


□住宅手当緊急措置事業


平成21年10月から始まった事業で、2年以内の離職者で就労能力及び就労意欲のある者のうち、住宅を喪失している者又は喪失のおそれのある者に対して、6月間を限度(一定条件を満たせば、さらに3カ月延長あり)として住宅手当を支給するとともに、住宅確保・就労支援員による就労支援等を実施し、住宅及び就労機会の確保に向けた支援を行う事業です。住宅ローン支払者は該当しませんので注意が必要です。


簡単に言うと、何らかの理由で離職をした人が一定の条件(条件確認の必要あり)を満たす場合、現在の住所(住居のない方の場合は新しく賃貸住宅を確保しようとする地域)を管轄する地方自治体に申請をする事により、住宅手当の支給を6ヶ月間(場合によっては9カ月間)受給する事が出来るという有難い制度です。


更に不動産賃貸の大家さんにとってこの制度の素晴らしいのが、住宅手当の支給開始が決定したら、住宅の貸主又は貸主から委託を受けた事業者の口座に直接、市から振り込まれるのです。



参考厚生労働省HP(住宅手当)
(いろいろと受給する為の条件や手続きが細かいので、該当するかどうか事前に必ず確認をして下さい)



大家さんにとって家賃滞納の回収をこの制度を利用する事によって、国から直接支払いを受けられるのは大きいですよね。


大家業を営む方は、やむを得ない事情で離職をした方について、滞納をしたからすぐ退去してもらうという事を考える前に、日頃から入居者とのコミュニケーションをしっかりとって、状況を察知して予防の観点からこの制度を推奨し、安心して住宅に住んでもらって、次の就職先を見つける為の行動に集中してもらう事も『生命のセーフティネット』という観点から大切な事ではないでしょうか?


国からの住宅手当がなくなってからも滞納が継続する状況・恐れがあるならば、残念ですがそこで次の手段方法(対策)を実施して頂くという選択肢を考慮しても良いのかと思います。


不動産賃貸経営者(大家さん)は意識ひとつで『生命のセーフティネット』に係わる大きな社会貢献が出来るのです。不況の時代には全ての人が繋がって、助け合っていく事が何より大切です。



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まじめな記事の後に何ですが・・・

平成22年7月11日 053

2日前に鳩と雀の出会いの会った公園で飲んだ缶コーヒー『贅沢微糖』
これけっこう美味しい~!!でも何が
『贅沢』なんでしょう?


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2010.07.13

『貧困問題』と大家の役割

いつもブログを見て頂き有難うございます。

先日、ブログランキングを見たら60位まで順位が上昇していて本当に驚きました。

多くの方の暖かい応援あっての結果です。

(引き続き、文末の応援の1クリックも宜しくお願いします!!)


今後もブログ更新頑張ります!!(自信はないが・・・)


さて、本題ですが『鳩と雀』が登場した先日のブログとはうって変わって、今日はまじめな話です。



□貧困問題と大家の役割


サブプライム問題が発生して以降、急降下した世界経済。我々不動産賃貸の所有者(大家)にとってもその影響は大きく、目に見える所では『家賃滞納』という形で現実を叩きつけられています。しかも、ジワジワの小波ではなく突然の大津波という感じです。


そんな中、大きな問題となっているのが不動産経営にも大きな影響を与えるであろう『貧困問題』。


10日のJ-RECの全国事例研修会で大阪の三木章裕講師が『貧困ビジネスと大家~大阪における貧困ビジネスの現状~』というタイトルで講演されていました。


大阪の現状として生活保護受給者数はなんと大阪市民の20人に1人だそうです!!99年に6万人だった市内の受給者数が昨年12月には13万6617人に急増した。こういった現状の裏では、生活保護制度を悪用した貧困ビジネスを展開し荒稼ぎしている業者が横行している。


賃貸不動産で言えば、路上生活者(ホームレス)を住居と食事を提供すると称して、劣悪な居住施設に住まわせ、小遣い程度のお金を渡すだけで、ほとんどの生活保護費を騙し取るという手口だそうです。これもほんの一例に過ぎない。最近では警察が摘発に動き出しているが、まだまだこの貧困ビジネスはなくなりそうもない・・。


この現状は決して大阪だけの事ではなく、日本全国で起きている事なのです。数年前の日本では考えられない事がすでに毎日どこかで起きているのです。


J-RECの福岡支部長 落水保講師が年金生活高齢者を支援するビジネス、高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンションを提唱している事でも分かりますが、高齢者・外国人・障がい者・医療問題や貧困問題については国に生の声を継続的に届けて改善を促して行く事も大切ですが、何より住まいを提供する『大家』が発想の転換をして真剣にこの大きな問題に立ち向かう事が一番の解決への近道ではないでしょうか?
 


我々、J-RECに携わる講師陣は同じベクトルを持った同士です!!全国規模で真剣に社会問題に取り組んで行きます。


平成22年7月12日 005

名前の一部修正の為、新しいJ-REC認定講師証を頂きました。なかなか格好良いデザインですね。他講師の認定講師証と比べたら、少し顔の写真がデカイような気もするが・・・このサイトの基本色は賃貸経営実務検定 賃貸経営コンサルティングマスター資格認定カードの色を意識したのですよ。(そういう事にしておいて下さい・・・)


平成22年7月12日 006

スーツに付けるバッジです。J-REC講師陣が認定講座を開催する際、この『認定講師証』と『大家検定黄金バッジ』を装着して行う事が義務付けられています。



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2010.07.12

『勝どき』で不動産修行!!(サブタイトル:鳩と雀に助けられる?)

昨晩のJ-REC懇親会の余韻も冷めぬ中、本日は早朝から勝どきで不動産の勉強です。


昨晩(いやもう今晩)就寝したのが午前2時30分、そして8時30分には『勝どき』に参上。


そりゃ、眠いはずだ・・・本日の受講を無事乗り切れるかどうか心配だった。でも昨日パワーを貰ったので今の私は出来るはずだ。頑張ります!!



こういう研修を受けて、積み重ねて行った不動産知識を大家検定の受講生や皆様に今後分配し、何かのお役に立てたらと思っています。




平成22年7月11日 045
やっと到着です。『勝どき駅』です。


平成22年7月11日 046
久しぶりに来たけど、全く風景が変わっている・・・。タワーが多いですね。古き良き時代の下町風景と最近開発されたセンセーショナルな風景が混合され不思議な街になっている。



□昼休憩に起きた公園での出来事


私は本日の研修を乗り切る為、昼ご飯を満腹になるまで食べたら、午後の講義は睡魔との闘いに負けると思い腹7分にして挑もうと決めた

早速コンビニでおにぎりを2つ購入し、近くに雰囲気の良い公園を見つけたのでそこのベンチで一人ランチをとる事にした。




平成22年7月11日 055
ビルの谷間にしては、なかなか良い雰囲気の公園です。今日のお昼1人ランチのステージはここで決定!!



とベンチで気持ちよくおにぎりを食べていたら事件は起きました。


何かおにぎりを食べていて視線を感じるんです・・・


ふと下を見たら、目前に私の事を『じ~~~~っと』見ている鳩が1羽。(しかも鳩を良く見ていると、瞼が下から上に閉じているではないか・・・、それは重力に逆らってておかしいだろうと、心の中で突っ込みを入れておきました)


最初は無視していたのですが、ず~っといるのでついに根負けして、おにぎりを断腸の思いでちぎって与えました。






15秒後






平成22年7月11日 047
どこからともなく2羽が現れる。最初の1羽だけにおにぎりをあげて、後から来た鳩にあげないのでは、少し可愛そうだと思い、再度ちぎって後から来た鳩の方に投げて与えた。








15秒後









平成22年7月11日 050

おおおぉぉぉっ!!すごい数の鳩が来た!!しかも後方から雀の第二陣まで来ているではないか!!どこに隠れていたんだキミ達は・・・


それとも食糧貰う為の奇跡のチームプレイか?ヨーロッパのサッカーを彷彿させるぞ!!それにおにぎり大量分配はできないぞ!!こちらも元々腹7分の量だし・・・


写真には映ってませんが、私の後ろにも沢山来ているのです。後ろにいた家族には写真を撮られている状況
(後ろにいた方・・・私のすごい姿をブログとかに載せないでね、恥ずかしので・・・)


結局おにぎりは1個しか食べれなかった・・・

将来の不動産知識分配の為、勉強するのにもいろんな事が起こり大変です。

ある意味、眠気は吹っ飛びました!!

午後の講座は集中して受講出来たのも、あの鳩と雀のおかげです。

いろいろあったが、有意義な1日でした。


※ここまで書いてなんですが、このブログはタイトル『大家検定』ですよね。鳩と雀を出してよいのでしょうか?

まぁ、あまり深く考えるのは止めましょう!!これも甘い気持ちで油断すると大変な事になるという大切な経験だ・・・




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2010.07.11

J-REC全国事例研究会&大懇親会 in 両国~浅草橋

今、帰ってきした。(若干酔ってますが・・・)

本日は12時30分から夕刻まで両国のKFCビルで『全国事例研究会』の勉強をしました。全国の講師陣の集まりというだけの事はあって、講演が皆さん上手い。


代表理事の浦田健先生は15年先の展望・予測を話していましたが、本当に先を見通せる力があると関心させられました。全国のエリア支部長が不動産経営の現場で何が起きているのかを生々しく伝える講演をされており、本当に勉強になりました。


最後の九州代表の
小場三代講師の講演ではあまりの話しのリアルさに全講師陣も背筋がゾッとしました。



J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 003
本日の両国での会場:KFC(国際ファッションセンター)ビル。でっかいビルだな~


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 006
約120名前後の講師陣とアソシエイツの方が受講しました。


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 010

この業界で知らない人はいない!!カリスマです!!
J-REC代表理事 浦田健先生
(主な著書)


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 007
我らが神奈川地区のブロック長!!私がいつもアドバイスを頂いている 工藤一善講師(主な著書)本日は多忙の為、懇親会は欠席でした。(残念です・・)


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 011
本日の懇親会は浅草橋に場所を移動して、屋形船です。昭和レトロな感じが何とも味がありますね・・・人生初の屋形船!!ここに向かう道中、同じく屋形船デビューの細山講師とこんな会話が・・・『トイレあるのかなぁ・・・』と初体験同士の会話でした。


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 013
浦田代表の熱い挨拶の後、7つの顔を持つ男で有名な西山雄一理事の音頭でカンパ~イ!!


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 023
全国から集まった講師陣とアソシエイツ、熱く語っております!!本当にみんな楽しそう。


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 042
『粋な人』ってこういう人の事を言うんだろう。『借地権のスペシャリスト』芳賀成人講師(主な著書) 痛風持ちの2人(私は予備軍ですが・・)がビールを持ってポーズ!!(芳賀さん、お互い体調には注意しましょう。でも芳賀さんの話しは楽しかった)


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 044
成り上がりで管理会社の社長にまでになった若き社長、細山勝紀講師私と年齢も近いので本当に凄いと思います。近い将来、不動産賃貸の業界を変えるであろう大物です!!

J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 041
芳賀講師と盛り上がっている、外国人入居者のスペシャリスト小川眞一郎講師


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 043
今回初めてお会いしたと思いますが、人柄の良さが『ザ・関西人』だと感じた 三木章裕講師明るくパワー全開でした。


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 032
ほろ酔い気分で船上へ・・・涼しさとこの夜景。また来たいと思った。(このメンバーで)


J-REC(事例研究会&屋形船:平成22年7月10日) 030
レインボーブリッジを通過!! 最高にキレイな夜景だった。何かパワーを貰いました。


成功をしている経営者の話しは刺激になります。パワーと強さと人間味を感じた。

尊敬出来る人が目の前にこんなに多くいるのも珍しい事だろう。

この場にいれて幸せだとリアルタイムで思えた。

きっと梅雨時の雨もこのパワーに吹っ飛んで行ってしまったのでしょう。


本日、お会いした北海道の原田哲也講師、三森英雄講師、広島の豊田裕之講師、東京の山本利治講師、弦巻真講師、岡山の星島正樹講師、そしていろいろと励ましを頂いた名古屋の小林義治講師、まだまだ書ききれない位の講師陣とアソシエイツの方に感謝します。


そして神奈川支部で心使いときめ細やかさでは右に出る者はいない、湘南エリアの高橋秀徳講師!!
あれっ・・写真がない。写真を撮ってもらってばっかりで高橋講師自身を撮るのを忘れてた・・。今度、15日に写真撮らせて下さい!!心使いときめ細やかさでは、高橋講師の対極にいる私でした)



本当に有難うございました。楽しかったです。


西山理事が言っていましたが、屋形船のあった浅草橋は本日7月10日が1年のうちで最も縁起の良い日だそうですね。



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賃貸経営コンサルティングマスター
神奈川第1支部相模原SG 西 富士男

2010.07.10

おぉ、晴れている!!気持の良い朝です!!

おはようございます。

今日は『J-RECの全国事例研究会&懇親会 in 両国・浅草』です。

2日前に天気予報を見たら、70%の降水確率だったと記憶している。
(ちなみに、降水確率0%とあっても雨が降る事はあるらしい。降水量が1mm/h以下は予報の対象になっていないからだそうです。ちょっとした豆知識に・・)


ところが気持ち良すぎるこの快晴!!



普段の行いが良かったのか?

ブログを毎日頑張って更新しているからか?

いや、これは七夕の日のブログで神様にお願いをしたから叶ったのかもしれない・・・

願いはかけてみるものだ・・・


でも油断は禁物です。


なぜなら“夏の夕方の天気”と“山の天気”と“女性の気持ち”は変わりやすく読めないですから・・・

(全国の男性諸君、そうですよね・・・きっとタコのパウル君だって分からないさ・・・)


これから準備をして出かけます。


夜にブログ更新する予定です。
(酔っていなければの話しですが・・更新されなかったら悪しからず・・)



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2010.07.10

『思いこみ』の怖さ

本日、2回目のブログ更新です。


突然ですが、皆さんはテレビのNEWS(ニュース)って良く見ますか?


この『NEWS(ニュース)』って言葉の意味はご存知ですか?


今日、たまたま元アナウンサーが書いた本に目を通していたら、『ニュース(NEWS)って東西南北の略なんです』と書いてあった。


ORTH=北』『AST=東』『EST=西』『OUTH=南』の頭文字をとって『NEWS』なんだそうです
。全国の東西南北から情報を集めてくるからNEWS。


えっ、そうだったんだ・・・30年以上、新しい情報(英語のNEW)にかけた言葉だと思っていた。


確かに『NEWS』が英語のNEW(新しい)にかけた言葉だと聞いた事もないし習った記憶もない。


勝手にイメージして思い込んでたんですね。


こんなにいつも見ている言葉なのに、知らないって怖い事です・・・。


毎日、目にする物や、聞く言葉で本来の意味とは全く違う意味として認識している事って案外多いのかもしれない。


これからは『常識』や『当たり前』を少し疑ってみようと思う。


日本語って奥深いので、日常で使っている当たり前の言葉でも本当の言葉の意味を知ったとき、自分のとるべき行動が見えたりする事ってあるんですよね。



不動産業界も2015年から大きな変革期に入ります。それは今までの『常識』が『非常識』となり、『非常識』が『常識』になる事を意味しているのです



変革期に何が常識で何が非常識なのかを見極める力は、歴史から学び知識を身に付け、知恵を出して養っていくしかないと思う。


頭を一度空っぽにしてみると、全てが新鮮に入ってくるのかもしれない



□7月11日は参議院選挙

選挙日の11日(日)が朝から不動産の勉強で1日缶詰めの為(前日、J-REC懇親会だったような・・二日酔いが心配)、選挙に行く事が出来ないので事前投票にさっき行ってきました。


皆さんも選挙は必ず行きましょう!!


この前、テレビで池上彰さんが選挙をする時の投票用紙は時間短縮をする為に、投票箱に入れた瞬間自然に開く特別な紙で出来ていると言っていた。『本当かなぁ・・』と思い、ものすごく強く二つ折りにして試してみた。


スゴイ!!本当にパッと開いた・・・


皆さんも投票会場で不思議な投票用紙で試してみて下さい。

       (あんまり遊んでいると怒られますよ・・・)

 
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明日のJ-REC勉強会&懇親会楽しみにしてます.


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2010.07.09

感謝です!!ブログランキング上昇中!!

昨夜から徹夜をしていたので現在、寝不足です。
 (上の瞼と下の瞼が結婚したがっている・・・) 

『では、また明日!!』と言いたい所ですが、そんな事を言っていられない嬉しい事実が・・・

当ブログ『大家検定でかしこい資産運用』を始めて1週間!

なんとか毎日記事更新を継続中!
 (さていつまで続くかな・・・)


今、このブログを見て下さっている皆様のおかげで、1週間前にブログランキングが300位代からスタートしたのですが、なんと90位まで急上昇してました。

私、単純なので相当嬉しいです!! 

ランキング画面を見て1人でニヤニヤしている私・・・相当危険だ)


応援して下さった皆様、本当に有難うございます。

なんか政治家になった気分ですね・・・

まだまだ上を目指したいので、寝不足でも何でも頑張ります!!

今後とも『大家検定でかしこい資産運用』を宜しくお願いします。


 
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本日夜にもう一度、ブログ更新をします!!
(きっと・・・おそらく・・・たぶん・・・



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2010.07.09

年金以外で老後の生活資金を捻出する方法ってないの?

数年前に日本年金機構(旧社会保険庁)の年金記録問題が発生して以来、国に対する信用が揺らぎ、私達の老後生活はどうなってしまうのだろう?と不安になった方が多いのではないでしょうか?


私の様な団塊Jr世代ですら、こんな会話がよくあります。


『自分達が高齢者になる時、年金なんて貰えるわけがないよ・・老後の生活出来るのかな?』 


残念ながら、将来について安心感は全くなく、強い不安を抱いているのが現実です。


そこで自宅等の資産を活用した『リバースモーゲージ』という制度があるのをご存知でしょうか?


リバースモーゲージとは、借り手が自分の持家に住みながら、それを担保に老後の生活資金を借り入れ、契約終了後(死亡時)にその住居を売却することによって借入金を清算するという高齢者向けの不動産金融商品です。


簡単に言うと死亡時に自宅を手放す事にはなるが、それまで住みながら定期的に金融機関より融資を受けられるという事です。不動産を所有している低所得の高齢者世帯に対して、年金の補填的役割を果たす事により、老後の生活安全を確保する目的で厚生労働省が普及に力を入れている制度です。


普通の住宅ローンの場合、借入金は購入した時点が一番多く、毎月返済しながら借入額を除々に減らしていきますが、リバースモーゲージはそれとは逆に毎月借入をしていくので、年がたつにつれて借入額が増えていきます。


ですから、『リバース(逆方向という意味)モーゲージ(抵当という意味)』という名称なのです。


売却(家は出なければならない)をする事だけが現金化する唯一の手段方法ではないという事です。


『住みながら融資が受けられる』という所が土地に愛着のある日本人にとっては大きいですよね。


自宅を持っている方はこの様な制度も利用出来るという事を知識として持っておくと、将来に渡っての対策がいろいろと見えてきます。


リバースモーゲージは1981年に東京の武蔵野市が導入したのが最初ですが、現在では全国21程度の自治体が独自に取り扱っています。


ただ、リバースモーゲージは良い事ばかりではなくリスクもあります


資産価値の低下リスクと長生きリスクです。そして相続に関する事前対応です。

大家検定ではリバースモーゲージに対するリスク回避方法もカリキュラムに入っております。安全運営を心掛けたい方は大家検定で勉強してみて下さい。


2級認定講座開催告知(本日申込み締切最終日!!興味のある方はお早めに。

私が開催する大家検定2級認定講座を7月18日(日)から4週(3時間講義・4日間)に渡り町田市民ホールで開催予定です。町田にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい

~開催日程~ (当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)

全4日間(12時間)コース(各3時間×4日間)
1日目 2010/07/18(日) 13:30-16:30
2日目 2010/07/24(土) 09:15-12:15
3日目 2010/07/31(土) 09:15-12:15
4日目 2010/08/07(土) 09:15-12:15

注意)申込期限が平成22年7月8日までとなっておりますのでご了承下さい。

皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。




【金融機関から見るとリバースモーゲージは危険な商品かもしれない】

この商品は家を担保にお金を貰うという仕組みです。

融資金については自宅ですから収益は上がらないので地価で判断する事になります。この家を貸したらいくらになるのかという発想はありません。


今後、地価や土地の値段が下落していく中で、最初に評価した金額から半額になったとします。そうなると消えた十年の再来で不良債権発生です。金融機関がその事に気がついたらリバースモーゲージという商品を存続させるのかどうか注意深く見守る必要がありそうです。



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   おかげ様でランクかなり上がりました(感謝です)

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2010.07.08

『お客さん』と『お客様』の違い

経営者や接客をしている人の言葉でよく耳にする言葉があります。


それは 『うちのお客さんは・・・』 『あっ、そこのお客さん・・・』
 など、お客さんという言葉です。実際に私もある時までは当たり前の様に『お客さん、少々お待ち下さい・・』とよく使っていました。



ある時、ある方から『お客さんと呼べばお客さんの扱いをする様になるし、お客様と呼べばお客様の扱いをする様になる』と言われハッとしました。


大抵の人は自分が選んで入った店では『お客さん』の扱いをされるより、『お客様』の扱いをされたいのが本音ですよね。


そういったお客様の本音に応えられるのが真の経営者とも言えます


たった2文字の言葉の違いですが、その差はもしかしたら、態度姿勢、言葉使いやサービスの内容まで影響するものなのかもしれません。今後の厳しい時代の中で選ばれていくのは間違いなく『お客様』の扱いが出来る人だと思います。

不動産賃貸オーナーも全く同じです!!


『貸してやっているんだ』なんて偉そうに言っているオーナーはもう皆無だと思いますが、借主様から賃料というお金を頂くのですから、不動産賃貸オーナーは経営者という意識を持つべきなのです。


経営者ならば借主様を『お客様』という姿勢で取り組む必要があるのです。こういった姿勢で不動産賃貸の大家業を展開する事が出来れば、厳しい時代に勝ち抜く為のノウハウが自然と出てくるのです。



大家検定では不動産賃貸オーナーを経営者として位置付けています成功している先駆者のノウハウをテキスト化しているのですが、そのほとんどが優良な経営者のテキストと言っても大げさではありません。


ただ『お客様の扱い』と言われても、具体的に何をすれば良いのか分からない?という方は大家検定で知識を身に付けて下さい。安全運営は先駆者に学ぶことが何より大切です。

みんなで健全な経営者を目指しましょう!!


2級認定講座開催告知(申込み締切りは明日8日まで!!)

私が開催する大家検定2級認定講座を7月18日(日)から4週(3時間講義・4日間)に渡り町田市民ホールで開催予定です。町田にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい

~開催日程~ (当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)

全4日間(12時間)コース(各3時間×4日間)
1日目 2010/07/18(日) 13:30-16:30
2日目 2010/07/24(土) 09:15-12:15
3日目 2010/07/31(土) 09:15-12:15
4日目 2010/08/07(土) 09:15-12:15

注意)申込期限が平成22年7月8日までとなっておりますのでご了承下さい。

皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。



      
【お知らせ】

7月10日(土)にJ-RECの『第1回 全国事例研究会&懇親会 in両国・浅草』に参加をします。参加される全国の講師の方、アソシエイツの方、どうぞ宜しくお願いします。

その時の様子はこのブログ内でアップしますのでお楽しみに!!
(懇親会で酔って忘れてなければの話しですが・・)

全国のパワーが集結するのだから、きっと熱い夜になることだろう・・・


神様、10日にゲリラ豪雨だけはご勘弁を!!

J-REC キックオフミーティング風景
(以前開催されたJ-RECキックオフミーティング後の懇親会風景です。著名人が大勢いますね。さて私はどこでしょう?)    
    

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2010.07.07

繰り上げ返済は早い方がおトク?

不動産を手に入れようと思ったら、自らの居住用(マイホーム)であっても不動産賃貸用(投資)であってもまず関わってくるのが購入する為のローンですよね。

基本的に自ら居住用(一般的な夢のマイホーム)で利用されるのが『住宅ローン』というローン商品であり、不動産賃貸用(投資系)で利用されるのが『アパートローン』や『プロパーローン』と言ったローン商品となります。投資系のローンは住宅ローンとは違った商品になってくるのです


夢のマイホームの住宅ローンを組んでる方が圧倒的に多いので今日はそちらの話しをします。(ちなみに投資用のローンについては不動産投資専門資格の大家検定で伝授する内容になってますよ・・宣伝です



まず繰り上げ返済とは、毎月返済している金額以外の資金を使ってローンの残高を減らす事を言います。


投入された資金は全て元金に充当される為、もともと支払う予定だった利息を支払わずにすむ、という仕組みです。


残高を一括で返済(あんまりこういう人はいない)する事を『全額繰り上げ返済』と言い、一部だけ資金を投入する事を『一部繰り上げ返済』と言います。


一部繰り上げ返済には『期間短縮型』と『返済額軽減型』の2パターンがあり、ローンの期間を短くしたい時は『期間短縮型』、今後の毎月の返済額を少なくしたい時は『返済額軽減型』を選ぶ事になります


同じ金額を繰り上げ返済した場合は『期間短縮型』の方が利息軽減効果は高くなります。


期間を短縮しておけば、将来金利上昇した時のリスクも短縮した期間分はかからないので確実に軽減できますよね。


ただ、繰り上げ返済はいつするかによってもその効果に大きく差がでる事はご存知でしょうか?

例えば、2500万円の住宅ローンを金利3%、返済期間35年間で借りた場合、返済開始から1年後に期間短縮型で100万円返すと浮いたお金は約169万円となります。20年後に期間短縮型で100万円返すと浮いたお金は約54万円となり
なんと約115万円の差があるのです。


繰り上げ返済は早ければ早い程おトクなんです。


一部繰り上げ返済の計算は借入された金融機関でシミュレーションを出して頂けると思います。


ただ、繰り上げ返済をする事だけに執着しすぎて、夜ご飯が一品減るなんて事は避けた方が良いかもしれません。無理のない範囲で行って下さい。豊かな生活を手に入れる為に購入した夢のマイホームなのに本末転倒になってしまいますよね。


大切なのはこの繰り上げ返済の効果を知識として蓄えておき、無理なく返済出来るタイミングで行うだけでも将来に渡る効果は大きく、リスクが軽減されるという事を知っておいて欲しいのです。


●冷静に考えると金融機関のビジネスの仕組みってスゴイですよね

預け入れの時は普通預金金利で約0.03%、貸し出しの時は金利2%~6%(ローンによってはもっと高い)。

預かり金利に対して貸し出し金利が約100倍~200倍という事ですよね。

この状況に何も疑問を持たず、当たり前の様に過ごしている我々はいったい何なんでしょう・・・

消費者金融は金利が10%以上と高金利なのは周知の事実ですが、そのCMで『お借入は無理のない返済画的を~』と可愛らしい女性が言っています。

『そんな事言うなら高金利で貸さなければ良いのに・・』ってテレビに突っ込んでるのは私だけでしょうか・・・




2級認定講座開催告知(申込み締切りまであと3日です)

私が開催する大家検定2級認定講座を7月18日(日)から4週(3時間講義・4日間)に渡り町田市民ホールで開催予定です。町田にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい

~開催日程~ (当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)

全4日間(12時間)コース(各3時間×4日間)
1日目 2010/07/18(日) 13:30-16:30
2日目 2010/07/24(土) 09:15-12:15
3日目 2010/07/31(土) 09:15-12:15
4日目 2010/08/07(土) 09:15-12:15

注意)申込期限が平成22年7月8日までとなっておりますのでご了承下さい。

皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。


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2010.07.06
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