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西 富士男

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『コンセプト賃貸住宅セミナー』に参加&美登利寿司

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本日は賃貸創造研究所さんが渋谷で主催された『コンセプト賃貸住宅セミナー』に参加してきました。



実は私自身『コンセプト賃貸住宅』という言葉は聞いたことはありますが、具体的にどういうものなのか?という事はほとんど無知でしたので、新たな賃貸経営の考え方としてためになるセミナーでした。



簡単に言うと、更に悪化するであろう空室問題を解決するための手段方法の1つで、競合物件との差別化を図り『お客様から選ばれる』ことに重点をおいた賃貸経営(企画)という感じです。



空室問題が表面化(物件が余る時代)してから『選ばれる住宅』になるために、今まで大家さんがとってきた手段は『賃料値下げ』という付加価値を付けての差別化でした。



今後はその付加価値の付け方を『企画』の部分で抜本的に変えて、より積極賃貸派の借主様の求めている事をより細かく実現化させてしまおうというものなのです。



本日の講義の事例として出されたのが、車好きな方をターゲットにした『ガレージハウス』



1階が車を入れるガレージで2階が住居部分というような形です。



こういう住宅を同エリアで数戸作ることによって、同じ趣味の方同士のコミュニティー(仲間意識)が出来たり、セカンドハウス感覚で借りることにより『車を見られたくない、知られたくない』という所有者の心理を上手くとらえた提供をしています。



最も重要視するセキュリティーの強化も車好きの方へはかなりの『付加価値』があると感じました。



その他にも『スローハウス』『ペット共生ハウス』『ボビーハウス』の説明がありました。



どの住宅企画も借主様に『選ばれる』ために共通しているのは・・


1.近隣の方との情報共有(仲間・コミュニティ作り)
2.楽しいこと・癒しがあること
3.セキュリティーの完成
4.ここにしかないと思われること(空間提供)



ということが考えられます。



ただ住宅供給をする側(大家)としては、需要を絞り込んだ少数派(ニッチ)な借主様をとらえていきますので、十分なマーケティングと冷静な判断が求められると感じました。



外すとリスクも大きいのは否めません。



ただ、借主様が今後どういう住宅を求めているのか?をしっかりマーケティングが出来れば、かなりの安全運営が出来るのではないかとも感じました。



『コンセプト賃貸住宅』はまさにコンセプトを決める部分で勝負が決まります。逆に現在実践している大家さんも少ないので、うまくやれば『狙い目』なのかもしれません。



あなたなりの『コンセプト賃貸住宅』を企画されてはいかがでしょうか?




平成22年10月5日 001

本日、セミナーが開催される会場です。『デッ、デカイ!!』


平成22年10月5日 002

会場内も高級感漂う雰囲気でした。1時間という短時間セミナーにもかかわらず、多くの方がセミナー参加をされていました。


平成22年10月5日 005

『渋谷』に来たら、90%位の確率で来るのが『美登利寿司本店』です。開店30分前だと言うのに長蛇の列で、すごい人気です!!

平成22年10月5日 008

値段もリーズナブルなわりには、どのネタも大きく新鮮で美味しいです。ここは本当にお勧めします。




新しいことを知るって本当に楽しいですね。今回、セミナー主催をして頂いた賃貸創造研究所の方々、本当に有難うございました。



とても有意義な一日となりました(笑)







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2010.10.05

不動産業務は将来こうなるのか?

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本日はかなりタイトなタイムスケジュールとなった。その中で夕刻『敷金診断士』の方と同行をして退去立会・敷金清算の現場に行ってきました。



国のガイドラインやルールを基準にして、公正・公平な第三者的立場で不動産会社・大家さん・借主様にアドバイスをするのが『敷金診断士』という専門家なのです。



『大家検定』でも賃貸経営を行う上で敷金返還&原状回復についてはかなり深くまで触れており学ぶことが出来ます。今回はいろんなご縁があり、現場を研修という位置付けで『敷金診断士』の業務を拝見させて頂きました。



敷金で問題になるのが、原状回復義務のリフォーム代をどちらがいくら負担するのか?いくら借主側に返還されるのか?です。退去立会では、ジャッジメントをするというよりは、ガイドラインに沿って現場をよく診断して、どちらがいくら負担をするのかの基準を第三者的に概算で出すための現場(事実)確認という感じです。



不動産業者側(大家)と借主様との口頭のやりとりで、明らかにガイドラインに沿っていない事項については業者側にも借主様にもアドバイスをするという感じでした。



本日の原状回復義務の請求は恐らく直近の判例等から業者側も勉強されていることと、『敷金診断士』がいることもありガイドラインに沿った形の敷金請求の見積もりがくるのではないかと思います。



その見積もりがガイドライン等に沿っていない場合(高額な請求)は、『敷金診断士』より正式な査定額の書面が送られるという流れです。当然その査定額になる根拠も全て記載されています。



詳しくは書けないところもありますが、本当に勉強になりました。



そして将来の不動産業務の一環を垣間見た気がしました。一昔前は仲介会社や管理会社の社員が退去清算を大家寄りで一方的に進めてきましたが、いよいよ法律の網もかかってきて、いろんな場面で専門家がかかわり正当な取引をしていないと罰せられるという時代がきたようです。



でもよく考えたら当たり前のことですよね。



業者側からすれば、いろんな知識をより広く深く持っていないと、業務自体が出来ないなんてことも近い将来起きることが予想されます。



昨日のブログ記事に戻ってしましますが、『知識』を多く身につけたら『知恵』を出して1人でも多くの人に喜んで頂ける人間になれたら私も幸せです。



私、頑張りますよ!!




西大井駅 002

久しぶりに来た『西大井駅』です。ここで『敷金診断士』の方と待ち合わせ・・・。今日は1つでも多くのことを吸収して帰りたい。質問もどんどんするつもりです。初体験ってなんでも楽しいですね!!(笑)







【本厚木で大家検定2級認定講座開催の告知】
開催日程:11月6日(土)7日(日)!!




私が開催する大家検定2級認定講座を11月6日(土)7日(日)の2日間に渡り、本厚木駅北口から徒歩3分のプロミティあつぎで開催します。



本厚木にアクセスしやすい大家さん、不動産業者の方、興味のある方はこちらのページよりお申込み下さい



~開催日程~ 

(当講座は県央厚木大和SGの山下隆盛 講師と共同開催となります。)


【好評の2日間短期集中コース】


全2日間(12時間)コース(各6時間×2日間)

1日目 2010/11/06(日) 09:30-17:00
2日目 2010/11/07(土) 09:30-17:00


注意)会場の収容人数に限りがございますので、お申込みはお早めにお願いします。


お申込み⇒こちらのページ



10月の宅建試験から3週間後の『大家検定2級認定講座』となります。一息ついてから、宅建ではカバーしていない賃貸経営の知識をさらに身につけプロフェッショナルを目指しましょう!!



皆様と良いご縁がある事を楽しみにしております。





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2010.09.09

『講師』は『究極の人間修行の場』です。

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新人研修や中途社員研修等、いろんな機会で『教える』という経験を身内的なところでしてきましたが、『講師』という立場で第三者に講義をするのは『大家検定』が初めてでした。



『講師』という立場で講義をやらせて頂いて、気がついてきたことが沢山あります。



結論から言うと『講師』という仕事は『究極の人間修行の場』だということですメリットも多くあるので『講師』を出来る人はやった方が良いですよ!!と大きな声で言いたい。



思いつくメリットを簡単に列挙してみよう・・・



1.継続的に勉強をするようになり、探究心が生まれる。

2.身なりに注意するようになり外見力がつくようになる。

3.相手の表情や反応から心理状態を理解するようになり、雰囲気を読み取る力がつく。

4.自分のテンションを前向きに上げようとする。

5.頭にある知識をアウトプット(講義)するので、常に頭はフル回転。

6.自分自身のスタイルとは何か?を考えるようになる。

7.講師として口にしたことを自分でも守ろうとする。達成させようとする。

8.今までの人生経験が全て活かせる。(逆境経験は相当活かせます)

9.時間を守ることの意識が強くなる。

10.瞬時の判断力が鍛えられる。

11.年齢が高いほど味が出る。

12.価値観のものさしを広げられる。

13.人をさらに好きになる。

14.マンネリ化を防ごうとする。

15.人の心を動かすにはどうするか?を考えるようになる。

16.自分に魅力を付けさせる努力をするようになる。

17.自らの言葉で社会貢献が出来るようになる。


など、まだまだ浮かんできますが、かなりメリットがあります。人間性を高めるために必要なことが多くありますよね。あっ、最後に『ボケ防止』なんてのもあるかも・・・(笑)



講義をする前はいろいろ考えます。『つかみ』はどうしようか?とか、『飽きさせないためには?』とか、『締めの言葉は何にしよう?』とか・・・。



受講生のイメージを完ぺきにして挑みますが、実際に前に立ってみると全然反応が違かったりして、瞬時に方向転換なんてこともあります。(汗)



私個人的には講義をする上で『本音の部分を入れること』『有益になる情報』『ユーモア』の三点が必要かな~と思っています。



みなさんもJ-RECの『賃貸経営コンサルティングマスター』を取得して『講師』をやってみませんか?



まずは『大家検定2級』からスタートして下さいね。






■枝豆植え付け(11日目)


枝豆11日目 001

伸びる伸びる~!!秋の収穫用と聞いていたけど、この調子だともう少しで枝豆出来るのではないか?と勘違いするくらい育ちが早い。愛情注いでいるからかなぁ(笑)




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2010.08.30

不動産修行2日目(in勝どき編)&寄り道

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先日の不動産修行の続きで、2日目の講習に行ってきました。場所は『勝どき』です。



『勝どき』と言えば、7月に来た時に公園で出会ったあの『鳩と雀』が思い出される・・・(その時の様子はこちら



はたして今日も何か起きるのでしょうか?(汗)



昨日の夜はなぜか何回も起きてしまい、頭が少しぼ~っとしていますが気合を入れての参加です。



テーマは『原状回復&敷金清算』の勉強で、基本的な建築知識から始まって、新築工事と原状回復工事の違い、建物の故障・事故の傾向・結露の知識や対策、敷金清算の現場で起きている実務例や判例結果と盛りだくさんの内容でした。本当に勉強になりました。



不動産修行2(平成22年8月22日) 001

7月に続き2回目の『勝どき駅』参上です。それにしても眠たい・・・


不動産修行2(平成22年8月22日) 002

昨日の格調高い講習会場とはうって変わって、今日の会場はなんだか病院みたいだなぁ・・・。


不動産修行2(平成22年8月22日) 008

昼ランチにしようと店を探したが、日曜日なのでけっこう閉まっている。弁当を調達後、ジュースを買おうと思ったら、デカイ犬がこちらを見ていて驚いた・・・(汗)あっ、置物かぁ・・・。


不動産修行2(平成22年8月22日) 013

この大通りを真っすぐ行って『月島橋』を超えていけば会場でランチです。でもその左の小道が気になるなぁ。せっかく来たから『寄り道』してみよう・・・(楽)いつもの悪いクセです(笑)


不動産修行2(平成22年8月22日) 006

『寄り道』を決心して、いざ進もうと思ったら、右下に何か白い囲いがあるぞ???何だろう、見てみよう。


不動産修行2(平成22年8月22日) 012

おぉぉ、キミは何をしてるんだ~?こんな所にいても大通りから完全に死角で誰にも気がつかれないぞ。しかもリアルすぎるこの犬・・・(笑)何とも言えない表情がかわいいけど・・・。暑そうだったので、少し水をかけてあげました。(笑)

もっと先へ行ってみよう。予想外の子犬の出現になんか洞窟に入る気分になってきたぞ・・・。


不動産修行2(平成22年8月22日) 010

突き当たりに何やらすごい『塔』が現れた!!『大震火災横死追悼之塔』と書いてある。きっと関東大震災の火災で亡くなった方がいたのだろう・・・。帰宅後調べてみました⇒ここをクリック

思わぬところで歴史を知る事が出来ました。


不動産修行2(平成22年8月22日) 009

川沿いを歩いていると風情ある屋形船が浮かんでいる。そしてベンチを発見!!よしっ、ここで昼ランチにしよう!!横道なので誰も来ないし静かです。これはある意味『贅沢』ですよ・・・。


不動産修行2(平成22年8月22日) 003

ランチをしながら、目の前の景色を堪能した。ぷかぷか浮かぶ屋形船の向こうに、近未来のタワーマンションが1枚の絵になって見える。私は手前の風情ある屋形船の景色の方が好きです。


不動産修行2(平成22年8月22日) 014

満足なランチをして会場に向かう途中、視線を感じるポスターが目に入る。前回『勝どき』に来た時は『鳩と雀』だったけど、今日は随分と存在感抜群の『犬』とよく出会う・・・(笑)。しかも渋い表情の犬に『負けないで!』って言われてもねぇ・・・(汗)。面白すぎます。


軽い気持ちで『寄り道』をしたら、何の為にいるのか分からないリアルな子犬の置物や、思わぬ大震災之塔を発見して歴史を知る事が出来ました。真っすぐ帰っていたら何も知ることなくこの街を後にしていただろう・・・。



少し遠回りをして横道それた方がいろいろ学べるという事か?それって人生も一緒ってことかな・・・?



今日も有意義な一日となりました。





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2010.08.22

不動産修行1日目(in水天宮編)

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今日から2日間、『不動産修行』です。



2日間の講習の内容は『原状回復・敷金清算』についてです。直近の判例も踏まえ、今後の対策等かなり深いところまで学びます。



賃貸に携わっている方なら理解をしていると思いますが、『原状回復・敷金清算』はトラブルが非常に多いのです。



本日の講習で、年間100万件位の引っ越しがある中で、その3分1くらいが何だかの問題となっているのではないか?という事でした。最近では住居だけでなくオフィスビルもトラブルが多いそうです。



退去時の『お金』の問題なので、貸主も借主も必死ですよね。



賃貸市場は法整備が若干遅れているように思います。昔からの慣行で貸主が敷金清算では根拠のないお金をとるという事がありました。要するに声を大きくあげた方が勝っていたのです。借主である素人は泣き寝入りをするしかないですよね・・・。



今日の講習で、2DKの原状回復工事の借主への請求書で230万円のを見せて頂きました。『ありえません・・・』でもこんな高額請求が起きているのも現実なんですよね。



次第に借主保護の法律が厳しくなるなかで、法律と現実のギャップが大きく出てきて、トラブルが多発しているのだと思います。賃貸の取引件数は売買取引とは比べものにならない位多いですからね。



敷金清算には公平・公正にしっかりと根拠に基づいたジャッジをする第三者的な専門家が必要であり、そのシステム作りが急務だと強く感じました。今日はそういう公平・公正なジャッジが出来る人を世の中に出していく事を目的とした組織の講習でした。



身近に数多く起きる大きな問題なので、不動産に携わる人間として力になれればと思いました。



そして、大家さんとの面識率も高いので、そういった情報・知識をお伝えして、トラブルのない円満な不動産賃貸運営をして頂けるように微力ですが頑張りたいと思います。



詳しい内容はまたご報告します。



不動産修行(水天宮編) 001

『水天宮駅』に到着しました。初めての街なので地上に上がるのが楽しみです。地下鉄はこういう楽しみ方が出来るので良いですよね(笑)



不動産修行(水天宮編) 006

歴史のある街という感じです。ここが今日修行をするところかぁ。なんか格調高い建物です。でかくて写真に入らない・・・。寝不足だけど頑張ってきます。



不動産修行(水天宮編) 007

午前中の講習を終えて昼ランチへ・・。都会の街中にいきなりお寺が現れたりと、油断すると良いスポットを逃しそうです(汗)。そして私の目にド~ンと入ってきたのが、この『駄菓子バー』。閉まっているのが残念ですが、このレトロさがたまらなく良い。この疲れたポストとか・・・、ん?なぜバス停まであるの?(笑)その横の電柱は・・・えっ、傾いてるよ~~???(驚)水天宮、恐るべし・・・。





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2010.08.21

『勝どき』で不動産修行!!(サブタイトル:鳩と雀に助けられる?)

昨晩のJ-REC懇親会の余韻も冷めぬ中、本日は早朝から勝どきで不動産の勉強です。


昨晩(いやもう今晩)就寝したのが午前2時30分、そして8時30分には『勝どき』に参上。


そりゃ、眠いはずだ・・・本日の受講を無事乗り切れるかどうか心配だった。でも昨日パワーを貰ったので今の私は出来るはずだ。頑張ります!!



こういう研修を受けて、積み重ねて行った不動産知識を大家検定の受講生や皆様に今後分配し、何かのお役に立てたらと思っています。




平成22年7月11日 045
やっと到着です。『勝どき駅』です。


平成22年7月11日 046
久しぶりに来たけど、全く風景が変わっている・・・。タワーが多いですね。古き良き時代の下町風景と最近開発されたセンセーショナルな風景が混合され不思議な街になっている。



□昼休憩に起きた公園での出来事


私は本日の研修を乗り切る為、昼ご飯を満腹になるまで食べたら、午後の講義は睡魔との闘いに負けると思い腹7分にして挑もうと決めた

早速コンビニでおにぎりを2つ購入し、近くに雰囲気の良い公園を見つけたのでそこのベンチで一人ランチをとる事にした。




平成22年7月11日 055
ビルの谷間にしては、なかなか良い雰囲気の公園です。今日のお昼1人ランチのステージはここで決定!!



とベンチで気持ちよくおにぎりを食べていたら事件は起きました。


何かおにぎりを食べていて視線を感じるんです・・・


ふと下を見たら、目前に私の事を『じ~~~~っと』見ている鳩が1羽。(しかも鳩を良く見ていると、瞼が下から上に閉じているではないか・・・、それは重力に逆らってておかしいだろうと、心の中で突っ込みを入れておきました)


最初は無視していたのですが、ず~っといるのでついに根負けして、おにぎりを断腸の思いでちぎって与えました。






15秒後






平成22年7月11日 047
どこからともなく2羽が現れる。最初の1羽だけにおにぎりをあげて、後から来た鳩にあげないのでは、少し可愛そうだと思い、再度ちぎって後から来た鳩の方に投げて与えた。








15秒後









平成22年7月11日 050

おおおぉぉぉっ!!すごい数の鳩が来た!!しかも後方から雀の第二陣まで来ているではないか!!どこに隠れていたんだキミ達は・・・


それとも食糧貰う為の奇跡のチームプレイか?ヨーロッパのサッカーを彷彿させるぞ!!それにおにぎり大量分配はできないぞ!!こちらも元々腹7分の量だし・・・


写真には映ってませんが、私の後ろにも沢山来ているのです。後ろにいた家族には写真を撮られている状況
(後ろにいた方・・・私のすごい姿をブログとかに載せないでね、恥ずかしので・・・)


結局おにぎりは1個しか食べれなかった・・・

将来の不動産知識分配の為、勉強するのにもいろんな事が起こり大変です。

ある意味、眠気は吹っ飛びました!!

午後の講座は集中して受講出来たのも、あの鳩と雀のおかげです。

いろいろあったが、有意義な1日でした。


※ここまで書いてなんですが、このブログはタイトル『大家検定』ですよね。鳩と雀を出してよいのでしょうか?

まぁ、あまり深く考えるのは止めましょう!!これも甘い気持ちで油断すると大変な事になるという大切な経験だ・・・




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